時間：2022-02-23 23:33:12
序論：在您撰寫房屋確權會議紀要時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
原告：某小區(qū)開發(fā)商
被告小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司
案由：小區(qū)內車庫車位產權不清，開發(fā)商與業(yè)委會發(fā)生產權之爭。
開庭時間：2007年5月10日
審判結果：擇日宣判
今年4月中旬，某小區(qū)業(yè)委會及其聘請的“管家”某物業(yè)公司突然收到法院傳票，雙雙被開發(fā)商告上法庭，他們的“罪名”是“侵權”。
去年12月，在沒有通知業(yè)委會的情況下，開發(fā)商進入小區(qū)張貼公告，出售、出租許多業(yè)主正在使用的地下車庫。開發(fā)商的這一行為立即遭到小區(qū)業(yè)委會阻攔。并且小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司在小區(qū)內張貼公告，再三提醒業(yè)主“為保護自身合法權益不受損害，不要將停車費用交給他人，更不要購買產權不明的車位?！?/p>
一時間，早已習慣按時向物業(yè)公司繳納停車費的業(yè)主非常困惑：為什么要向開發(fā)商繳納費用？一個車位，竟然出現開發(fā)商和業(yè)委會(業(yè)委會委托物業(yè)公司代收停車費)兩個賣家，這樣的混亂場面讓業(yè)主陷入了云里霧里。一段時間后，有人為避免麻煩，把地下車庫使用費交給開發(fā)商，但更多人堅持只認業(yè)委會，繼續(xù)把錢交給業(yè)委會。開發(fā)商出租出售地下車庫車位的計劃被迫擱置。
于是，開發(fā)商將業(yè)委會及其聘請的物業(yè)公司告上法庭。原告認為，由于兩個被告多次張貼公告，致使許多業(yè)主對購買原告正在銷售或租賃的地下車位心存疑惑，導致銷售和租賃業(yè)績很差，原告希望被告能盡快消除這種影響，同時，原告聲稱，該小區(qū)3萬多平方米地下車庫車位所有權歸原告所有．如何處置與兩個被告無關。
收到傳票，業(yè)委會和物業(yè)公司并不感到驚訝，他們認為，正是因為開發(fā)商在小區(qū)開發(fā)過程中，沒有將車庫車位的產權分割清晰，才導致小區(qū)地下車庫車位權屬問題一直懸而未決。對此，早在2005年6月，由小區(qū)業(yè)委會、開發(fā)商和物業(yè)公司共同召開了一次會議，當天的“會議紀要”記錄中有這樣的約定：車庫車位產權爭議擱置，由業(yè)委會統(tǒng)一管理，業(yè)委會委托物業(yè)公司對小區(qū)所有車庫車位代收代繳停車費；即使在產權明晰之后，本小區(qū)的一切管理事務也必須按程序由業(yè)委會授權物業(yè)公司進行，不允許出現第三方擅自介入的情況。
由于受到業(yè)委會和物業(yè)公司的阻攔，開發(fā)商迅速想出對策，在小區(qū)不斷打電話、上門向業(yè)主推銷地下車庫車位，并在車位上安裝地鎖。部分已付該車位租賃費給物業(yè)公司的業(yè)主因此無法停車。
業(yè)委會和物業(yè)公司得知情況后，繼續(xù)張貼公告，提醒業(yè)主不要向開發(fā)商繳納車庫車費使用費，并多次找開發(fā)商交涉，但均無結果。之前，小區(qū)停車一向井然有序，業(yè)主的車位費一直交給物業(yè)公司。今年2月10日入駐的物業(yè)公司證實，公司被業(yè)委會聘用后就一直延續(xù)著2005年“會議紀要”的約定和做法。
矛盾在小區(qū)愈演愈烈，造成地下車庫車位管理混亂。正在業(yè)委會和物業(yè)公司尋求對策之際，不意開發(fā)商將他們推上了公堂。
5月10日，在法庭上，自認為被擾亂了生活和工作秩序的業(yè)委會、物業(yè)公司以及堅持自己是在合法經營的開發(fā)商，大家各執(zhí)一詞、爭執(zhí)不下。由于案情復雜，法庭表示將擇日宣判結果。
主要法律關系
開發(fā)商：原告，主張自己享有小區(qū)車庫車位的產權。
業(yè)委會及物業(yè)公司：被告，堅持與開發(fā)商之間的“會議紀要”，認為小區(qū)車庫車位權屬不清，具有對車庫車位的管理權，開發(fā)商無權過問。
業(yè)主：已繳納停車費，由于車庫車位產權不明，自身權益可能受侵害。
矛盾焦點：矛盾焦點是車庫所有權歸屬問題，也可以說是車庫是否屬于房屋共有建筑面積。
律師說案
開發(fā)商被告“侵權”不妥
開發(fā)商告二被告“侵權”不妥有兩個重要原因：第一，如果車位屬于房屋共有建筑面積，則車庫的所有權歸全體業(yè)主，業(yè)委會行使管理權是有法律依據的，不存在違法行為，侵權行為無法認定。如果說開發(fā)商在銷售房屋時，沒有把地下車庫列入房屋共有建筑面積，沒有向業(yè)主分攤建筑面積，地下車庫產權應是歸開發(fā)商。因此，開發(fā)商欲主張自己的權利正確，就必須向法庭舉證，證明地下車庫沒有列入房屋共有建筑面積。對這事實，開發(fā)商光憑當初的房屋測量報告很難向業(yè)主說清楚。
第二，2005年6月，由業(yè)委會召集開發(fā)商，物業(yè)公司三方召開的協(xié)調會，其最大成果就是達成了一個先由業(yè)委會統(tǒng)一管理，業(yè)委會委托物業(yè)公司對小區(qū)所有車庫車位代收代繳停車費的會議紀要，這也足以證明，業(yè)主委是與開發(fā)商對地下車庫有過事實協(xié)議，是取得了開發(fā)商的同意后進行的管理，而物業(yè)公司也是通過與業(yè)委會的委托合同進行的日常管理，雙方并不存在違法行為，主觀上也沒有過錯，很難認定是一種侵權行為，從這個角度看，業(yè)委會及物業(yè)公司也不構成侵權。
車庫車位產權如何確定
原告開發(fā)商聲稱，該小區(qū)3萬多平方米地下車庫車位所有權歸原告所有，如何處置與兩個被告無關。
但是該小區(qū)在2005年6月，曾由業(yè)主委召集開發(fā)商，物業(yè)公司三方開過一次協(xié)調會，對地下車庫車位的權屬問題是擱置另議，形成了一個歷史遺留問題。按照《物權法》第33條規(guī)定：對權屬不清的，應該是當事人向人民法院請求確權，待法院經過審理查明后，對有爭議的地下車庫或車位做出所有權歸屬判決。
按照《物權法》第74條規(guī)定，取得土地使用權的單位，建造的建筑物，構筑物或其他設施除了相反的證據以外，歸土地使用權人所有，據此可以推定車庫車位產權歸開發(fā)商所有。
其次，也靠看車庫車位是什么時候建的，如果是業(yè)主購買物業(yè)之前建成的，按照上述原則，產權還是歸開發(fā)商。如果是業(yè)主購買物業(yè)以后建的，可以推定為車庫產權歸全體業(yè)主。
第三，如果開發(fā)商對在建筑區(qū)劃內停放汽車的車位、車庫，通過出售、附贈或出租等方式轉讓給業(yè)主，這些地下車位就不屬于開發(fā)商了，產權則歸業(yè)主所有。
《物權法》實施之前，按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》等規(guī)范性文件規(guī)定，地下室是列入房屋共有建筑面積部分，由業(yè)主分攤了公攤面積，交付了費用，是共有共同部分，其所有權是全體業(yè)主。只有作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚才不計入公用建筑面積，業(yè)主沒有分攤公攤面積，沒有付錢，其所有權才屬于開發(fā)商。
因此，這些地下車位所有權爭議的關鍵點是小區(qū)地下室是否列入了公用建筑面積，這需要看業(yè)主與開發(fā)商間的商品房買賣合同及房屋測量報告書中，對此是否有明確規(guī)定。顯然，正是因為小區(qū)車庫車位產權不清，才發(fā)生了開發(fā)商訴業(yè)主委員會、物業(yè)公司侵權的案件。
業(yè)主是最大的受害者
從本案看，開發(fā)商與業(yè)委會關于車庫車位之爭，已經觸及到了小區(qū)每個業(yè)主的自身利益。
隨著開發(fā)商委托的經紀公司在小區(qū)不斷打電話、上門向業(yè)主推銷等活動頻繁地出現，打破了整個小區(qū)的寧靜，影響了業(yè)主的日常生活。同時也會給業(yè)主帶來一筆車位費付兩家的局面，或者面臨因沒有找到適合的債權主體，被真正的債權主體的風險。如果業(yè)主要扭轉這種局面，業(yè)主委就應主動站出來，代表全體業(yè)主向法院，請求對這些地下車庫確權，弄清楚地下室是不是公用建筑面積。
開發(fā)商與業(yè)委會車庫車位之爭，可以說是立法的滯后或不完善造成的，也可以說是開發(fā)商與業(yè)主在簽訂商品房買賣合同時約定不明，疏漏造成的，不管什么原因，都給我們留下了思考、遺憾。這些問題，即將實施的《物權法》明確了對車位車庫的立法宗旨，增加了政府規(guī)劃主管部門審批把關，預防糾紛，讓消費者購買放心房。
自7月初在王家井鎮(zhèn)全面開展農房發(fā)證擴面試點工作以來，諸暨市農房發(fā)證擴面試點工作領導小組努力克服集體土地使用情況復雜、測繪力量不足、發(fā)證手續(xù)完善難等困難，堅持“四項保障”，不斷加快發(fā)證進程。截至8月17日，全鎮(zhèn)20個行政村已完成土地初始登記收件2620戶，房屋初始登記收件3932戶，房屋測繪4884戶，房產登記公示1313本，擴面試點工作取得階段性成果。
一、堅持組織保障。在成立市級農房發(fā)證擴面試點工作領導小組、設立農房發(fā)證擴面試點領導小組辦公室的同時，從聯(lián)系鎮(zhèn)鄉(xiāng)的市級機關抽調37名工作人員加入到試點工作組，和鎮(zhèn)聯(lián)系領導、包村干部、大學生村官及行政村負責人及文書同步開展工作，為確保工作的展開打好基礎。
二、堅持制度保障。制定出臺了《諸暨市集體土地范圍內房屋登記實施細則》、《關于加快農村宅基地確權登記發(fā)證工作的意見》、《王家井鎮(zhèn)農房發(fā)證擴面試點涉及繼承、析產等有關問題的協(xié)調會議紀要》、《集體土地范圍內土地及房屋登記須知》等系列文件，對未批先建、批少建多、房屋移位、權證遺失、權屬繼承、分家析產、房證不一、有批文未登記等不同集體土地使用情況進行分類處置，破解農房發(fā)證中存在的制約瓶頸，妥善處理好歷史遺留問題。同時通過建立工作倒計時牌、日匯總制度、聯(lián)席會議出具聯(lián)審意見等形式切實簡化手續(xù)，加快發(fā)證流程。
三、加強技術保障。一是加大人員培訓。分別在7月4日、7月24日分兩次組織農房發(fā)證擴面試點工作組全體人員特別是自然村支書、行政村文書和村干部的業(yè)務培訓。二是確保設備到位。配合試點鎮(zhèn)完成房屋登記及土地登記網絡系統(tǒng)鋪線及電腦、打印機等設備的采購、安裝、調試，確保申請材料建檔及公示后的出證。三是規(guī)范測繪結果。加強對不同測繪隊伍的業(yè)務培訓，統(tǒng)一按照《地籍調查規(guī)則》及《房產測量規(guī)范》出具測繪成果，制作《宗地圖》及《房地產平面圖》，確保測繪成果正確性。
四、加強宣傳保障。在工作組進駐后，重點加強了對鎮(zhèn)、村及廣大農民群眾的宣傳。并根據工作進度安排了系列宣傳計劃，充分利用電視、報紙及鎮(zhèn)鄉(xiāng)廣播電臺等媒體進行宣傳，共電視新聞報道3次，《諸暨日報》以圖片形式2次，同時在集鎮(zhèn)主要道路及試點行政村懸掛宣傳橫幅，提升農戶對農房發(fā)證的認知度。
無償劃轉的方式、內容、基準日期
雞澤縣人民政府將雞澤縣供電公司全部資產和人員（按現有身份）整體一次性無償劃轉至省電力公司。
資產、負債、權益最終數據以雙方認同的中介機構審計結果為準。劃轉人員最終數據以雞澤縣人民政府與省電力公司共同核定認可的數據為準。
無償劃轉基準日期為2011年12月31日。
實施步驟和程序
1、縣政府凍結雞澤縣供電公司的重大資產處置、變賣、轉讓、出租、抵押，或向任何第三方借入資金或為任何第三方提供借款、擔保、質押等。
2、4月10日前，雞澤縣電力公司向縣政府報送“關于無償劃轉”的請示，經批復后實施。
3、4月10日前，縣供電公司完成資產、財務和人員清查，編制清冊。
4、4月10日前，完成土地、房屋等資產的確權工作。
5、4月15日前，中介機構完成現場審計及法律調查。
6、4月18日前，縣政府出具相關批復、核準文件，并上報市國資委審核。
7、4月20日前，縣政府與省電力公司簽訂無償劃轉協(xié)議書。
8、4月20日前，對整個劃轉過程核查，出具法律意見書。
9、4月20日前，報請市國資委就雞澤縣供電公司無償劃轉申請，出具書面批復。
10、4月20日前，按雙方認同的中介機構審計結果和共同核定認可的數據，辦理資產、財務和人員劃轉移交?？h電力公司將劃轉資料上報市電力公司。
11、4月25日前，辦理完成縣市級國有產權報批和產權變更登記手續(xù)。
保障措施
為確保無償劃轉工作平穩(wěn)過渡、順利完成，成立劃轉工作協(xié)調小組，組長由主管副縣長擔任，各單位工作職責如下：
1、縣供電公司
（1）成立內部工作小組，制定具體工作計劃；
（2）負責起草無償劃轉請示文件；
（3）負責編制清產核資基礎報表及相關報告材料，提供清產核資、法律盡職調查和法律審核工作所必要的資料；
（4）對清產核資、法律盡職調查工作中發(fā)現的重大問題應及時匯報，提出處理方案和措施；
（5）負責與上級電力公司溝通協(xié)調，配合、支持中介機構審計和法律調查工作；
（6）負責向縣財政局申報與核批清產核資工作結果；
（7）按照劃轉工作所需要，提供各項文件資料，做好劃轉移交、檔案管理工作。
（8）制定劃轉過程中的維穩(wěn)工作方案，保證順利實施。
2、縣財政局
（1）負責對省電力公司選聘的中介審計機構予以備案；
（2）對中介機構出具的審計結果進行審核；
（3）向縣政府報送國有資產無償劃轉請示；
（4）協(xié)調完成國有產權劃轉、報批和產權變更登記等工作。
3、縣建設局
負責辦理縣供電公司無償劃轉房產的《房屋產權登記證》，確實無法辦理的要出具房屋產權所屬權確權證明。
4、縣國土局
負責辦理縣供電公司無償劃轉土地的《土地使用權證》，確實無法辦理的要出具土地產權所屬的確權證明。
5、縣人社局
負責辦理劃轉人員的勞動人事和社會保險轉移手續(xù)。
6、縣政府辦
關鍵詞：集體土地房屋 拆遷安置房 登記
在中國城市化建設的進程中，涉及廣大農民的集體土地房屋拆遷工作，一直是關系民生與社會和諧的工作熱點之一。造成集體土地房屋拆遷安置房登記難的問題，既有體制性的原因，也有拆遷過程中拆遷部門工作失位的原因。
1.集體土地房屋法律關系多樣性
由于各地農民的知識文化水平與其法制意識的不一，導致當前集體土地房屋法律關系的多樣化。其一，產權合法權屬法律關系。對于那些建房時間不長，且產權人產權意識較強的農民，他們相對而言手續(xù)較為完備，依法辦理了建房審批手續(xù)，并按規(guī)定辦理了《集體土地使用證》及《房屋所有權證》，這種情況則屬于產權合法權屬法律關系。其二，事實權屬法律關系。在農村大多數老房子是七、八十年代以前建造的，有部分能提供當時地方主管部門出具的建房證明，很多的則沒有任何手續(xù)。這種在農村目前表現為大多數，房屋所有權登記的很少，大部分持有的是《集體土地使用證》，到拆遷安置時，現被拆遷人又是經過繼承、受遺贈等方式取得被拆房屋的產權，所以很多農民的房屋在拆遷后出現了各種紛繁復雜的法律問題。[1]
2.集體土地房屋拆遷安置房登記存在的問題
鑒于集體土地使用者自身的文化素質、相關農村房屋產權法律的不健全與集體土地房屋事實權屬現象的廣泛存在，直接造成了集體土地房屋拆遷安置房登記存在諸多的困難。
2.1原房屋產權法律關系模糊
一是，原房屋存在隱性共有人。眾所周知，我國農村真正進行過房屋所有權登記的很少，因從未以法律的形式確認過產權，權利人經過多次轉移，例如分割、離婚析產等形式，房屋可能存在隱性共有人。二是，遺產性房屋產權繼承人模糊。這種情況可以分為三類：一類是孩子較多的家庭，遺產按鄉(xiāng)規(guī)民俗往往分割給兒子，出嫁的女兒認為自己根據繼承法的規(guī)定也是合法繼承人，從而導致繼承人之間的糾紛；二類是在對父母贍養(yǎng)不均的情況下，父母對房屋產權遺囑分配導致糾紛；三類是父母生前與某個子女有遺囑，或與他人存在房屋交易現象，在房屋轉移涉及相關法律程序不健全的情況下導致的糾紛。這些存在糾紛的房屋往往缺少有效的法律文件，權利人之間的糾紛只有通過法律的途徑才能得到最終的解決。
2.2拆遷前產權確認工作失位
拆遷前產權確認是做好拆遷安置房登記工作的最基礎最扎實的第一步，但由于房地產建設的趨利性以及地方政府對地方發(fā)展建設的迫切性，導致拆遷前的產權確認工作失位。其成因可能程序不到位，調查不仔細。拆遷部門一方面由于拆遷任務重很難在短時間內認真仔細完成大批量的調查摸底，另一方面由于聯(lián)系當事人困難等原因，無法完成相關確權資料的搜集，就匆忙予以認定，被拆遷人相對而言文化程度不高，法律意識比較淡薄，對拆遷政策不是很了解，從而導致產權確認出現誤差。[2]
2.3 拆遷過程具體執(zhí)行有偏差
由于參與拆遷的工作人員其專業(yè)、知識水平與業(yè)務職責的不同，及對相關法律法規(guī)及房產登記方面的知識較為缺乏，與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議時存在兩個方面的問題：一是，難以做到審查繼承、受遺贈等的相關法律關系，直接由某個繼承人或人直接簽訂拆遷補償安置協(xié)議。二是，對存在產權糾紛的房屋疏于糾紛的處理，只要關系人方誰對拆遷工作有利就傾向于誰，從而導致缺少相關法定的材料。
2.4拆遷安置房登記缺少必要的材料
拆遷前與拆遷過程中工作的失位，其直接結果就是拆遷安置房登記時缺少相關規(guī)定的材料要件。一是，原產權來源依據材料缺乏。在事實權屬廣泛存在的情況下，原產權來源依據顯然是缺少的，與拆遷前產權確認工作的失位，導致被拆房屋缺失重要的相關來源材料，等拆遷后被拆遷人申請安置房登記時，根據房屋登記的相關規(guī)定，無法辦理安置房的登記。二是，產權轉移材料缺乏。對于一些原被拆房屋是通過繼承、受遺贈等方式取得的，而未辦理相關的法定手續(xù)，拆遷后被拆遷人拿到安置房申請辦理登記時，因原權利人（被繼承人）與被拆遷人（繼承人）之間存在轉移的形式，由于缺失法定的繼承材料，不符合《房屋登記辦法》的規(guī)定，而不能辦理安置房的登記。
3.集體土地房屋拆遷安置房登記問題解決辦法
根據當前集體土地房屋拆遷安置房登記工作的實踐，由于現實情況的復雜性，房屋登記部門只有立足工作的實踐，積極向建設主管部門建言獻策，促使拆遷部門拆遷前不斷完善各方面工作以及拆遷后的程序缺失的補救措施?，F從以下二方面來探討予以解決與完善：
3.1不斷完善拆遷前的確權工作及依法辦理拆遷安置工作
其一、按規(guī)范做好拆遷前的確權工作。首先，拆遷部門做好宣傳工作，讓被拆遷人意識到對房屋的確權會直接影響到今后的拆遷補償工作，關系到每個人的切身利益，提醒被拆遷人需提供房屋的所有合法來源依據。其次，是拆遷部門進場確權時必須走訪、聯(lián)系到被拆遷人本人，充分聽取他的意見，收集房屋的來源資料，接下去才能對產權進行客觀的予以確認。最后，確權工作完成后，需在房屋所在地集體經濟組織張貼公告，征詢無異議后方可進行拆遷補償安置協(xié)議的簽訂。其二、依法辦理拆遷安置工作。拆遷部門應引導被拆遷人因繼承、遺贈等方式取得的房屋需按規(guī)定辦理相關的繼承公證等必要的手續(xù)。在辦理拆遷安置工作時，拆遷部門應嚴格把關，簽訂拆遷補償安置協(xié)議時需嚴格按照繼承法等法律法規(guī)的規(guī)定辦理，為以后的拆遷安置房登記做好基礎工作。
3.2拆遷安置房登記時對登記要件的完善與補救
事實權屬無爭議的被拆房屋，因被拆遷人是經過繼承、受遺贈等方式取得的，因缺失法定的繼承關系證明，對此類缺失登記要件的可以從以下三種途徑予以完善與補救：一、現取得安置房的被拆遷人可以到公證機構辦理相關法定繼承關系的公證，被拆遷人取得公證材料后可辦理安置房的登記；二、被拆遷人還可以通過人民法院或者仲裁委員會申請司法確認的形式，被拆遷人憑人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書可辦理安置房的登記；第三、拆遷部門牽頭組織建設、土地、司法、稅務等部門組成專門的調查小組，對拆遷安置中涉及繼承、受遺贈等情形案例特殊通過以上兩種途徑也難以解決的，通過調查小組對他們的法律關系進行審查，根據繼承法等法律規(guī)定，需補充材料的按規(guī)定進行補充，經確認無產權糾紛的以參會相關部門的聯(lián)審會議紀要的形式進行確認，被拆遷人憑聯(lián)審會議紀要可辦理安置房的登記。[3]
結語
集體土地房屋建設農民的自發(fā)性、產權意識薄弱性以及地方政府主管部門工作的不足，需要地方政府創(chuàng)新開展工作化解各種矛盾，做好拆遷安置房登記這項工作，切實保障集體土地房屋被拆農民的合法權益。
參考文獻
[1]王太高，姚俊，趙杰，趙堅. 城市規(guī)劃區(qū)內集體土地房屋拆遷制度研究[J]. 中國人口資源與環(huán)境，2010（5）
一、房屋“兩證”辦理現狀
此次調研的對象為：新《房產登記條例》規(guī)定的1993年11月1日之前和1999年1月1日新《土地管理法》之前建造的房屋，且為各級政府開發(fā)、建造、出售的房屋和轉制前由集體企業(yè)建造、出售的房屋。此次調研共涉及全區(qū)單位個，其中有立項批文的個，當時具備建設審批手續(xù)的個，有土地使用證的個，具備房屋安全鑒定的個，其中屬于國有土地的個，屬于集體土地的個；已申領房產證的戶，未申領房產證的戶；屬于住宅的有平方米，屬于非住宅的有平方米。其中，新《房產登記條例》規(guī)定的1993年11月1日之前，各級政府、原國有、集體企業(yè)尚未辦理初始登記的房屋約平方米，1999年1月1日新《土地管理法》之前約有平方米；1993年11月1日之前，各級政府、原國有、集體企業(yè)已辦理房產證，尚未辦理轉移登記的房屋約平方米，1999年1月1日之前約有平方米。
二、存在的問題
在此次調查中，有立項批文的僅占%，當時具備建設審批手續(xù)的僅占%，有土地使用證的僅占%，其中屬于國有土地的占%，屬于集體土地的占%，尚未辦理初始登記的房屋占%，已辦理房產證，尚未辦理轉移登記的占%。
存在的主要問題可以歸納為以下幾點：一是房產市場不規(guī)范。1999年前，部分開發(fā)商采取“先上車后買票”的方式建房，部分國有企事業(yè)單位自建職工住房、私人自建房，因相關手續(xù)難以完善，導致確權辦證難。這類房屋在全區(qū)有萬多平方米，戶，占住房總面積的%。一套“兩無”房產進行私買私賣，在市場上無序無數次流轉，擾亂房地產市場秩序，損害居民物權，坑害購房者利益，甚至危及其生命安全。二是資金支付壓力大。完善房屋建設手續(xù)、具備辦理“兩證”條件的一個重要制約因素是資金，主要集中在支付征地費用方面。在征地費用方面，全區(qū)1999年以前建設的房屋，共有未完善用地手續(xù)和無用地指標的用地宗畝，若要辦理用地手續(xù)，按每畝萬元的成本計算，需萬元。在繳納大修理基金方面，1999年前立項建設的房屋，建筑面積達萬平方米，按元/平方米計算，需萬元。綜上所述，1999年以前的房屋辦理“兩證”按現行規(guī)定，需土地費用和大修理基金約萬元。三是建房土地指標缺口較大。由于土地指標難以落實，迫于安置的壓力，未批先建問題依然十分突出。全區(qū)共有未批先建房屋建筑面積萬平方米。四是綜合竣工驗收缺項多、難度大。從辦理房屋“兩證”情況看，前期手續(xù)中立項、用地規(guī)劃許可和土地征用批復的辦理率較高，但多為補辦手續(xù)；后期由于相關部門主動提前介入，建筑施工質量監(jiān)管、安全監(jiān)督工作基本到位，但為了滿足建設審批要求，各地上報的施工圖都是小戶型，與實際建設的戶型不一致，存在圖不符實的現象。另外，按照國家對建筑節(jié)能的強制要求，不論是已建或新建的安置小區(qū)，在建筑節(jié)能、污水管網建設和雨污水分流等方面都難以做到全面達標，導致相關職能部門無法驗收。
造成此類房屋“兩證”辦理困難的主要原因為：1、原建房單位沒有審批手續(xù)，擅自建造并出售；2、將職工宿舍以商品房或房改房的形式出售；3、土地性質原為國有劃撥或集體土地，在沒有改變土地性質的情況下，以商品房開發(fā)的形式交易；4、將企業(yè)用房作為商品房交易等等。
三、解決對策
（一）統(tǒng)一思想認識，加強輿論宣傳。如果房屋“兩證”辦理工作不及時跟上，不僅會給今后的征地拆遷工作帶來一定的負面影響，而且會嚴重影響黨委、政府的形象和信譽，還更容易引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。因此，各級黨委、政府要高度重視辦理房屋“兩證”工作，增強責任感和緊迫感，把這項事關人民群眾切實利益，事關建筑市場規(guī)范，事關社會穩(wěn)定的工作抓好抓實。要認真吸取社會矛盾后移而帶來嚴重社會問題的深刻教訓，把辦證工作作為踐行“三個代表”重要思想、展現執(zhí)政為民理念、維護社會安定團結的重要舉措扎實推進，采取綜合措施，把辦證工作落實到位。區(qū)政府要專門召開政府常務會議，專題研究“兩證”遺留問題，在深入調研的基礎上，制定了《解決房屋‘兩證’遺留問題實施細則》，做到辦理“兩證”的對象及范圍、遺留問題的處理原則和相關部門職責、申辦程序、分類處理辦法、特殊問題處理辦法、配套措施等六個明確，使“兩證”遺留問題的處理規(guī)范有序。并將相關行政、事業(yè)性規(guī)費和各項中介服務性收費，一律按現行收費標準減半收取，讓利于民。為抓好宣傳發(fā)動，區(qū)政府要采取張貼廣告、新聞公告、入戶宣傳等多種形式，使政府制定的解決方案和具體要求家喻戶曉，增強群眾參與的主動性。對“兩證”辦理所涉及的土地、地址、測繪面積、辦證費用等相關信息，用宣傳資料方式宣傳到戶，實行陽光操作，接受群眾監(jiān)督。
（二）加強組織領導，搞好協(xié)調服務。要組建由區(qū)政府分管領導牽頭，區(qū)發(fā)展和改革局、國土分局、規(guī)劃分局、建設局、房管局、財政局、勞動和社會保障局、監(jiān)察局等單位主要領導組成的房屋“兩證”辦理工作領導小組，明確各自職責和工作目標，主要領導要親自部署、親自過問、親自參與，抽調人員必須專職專責，到崗到位，相關單位必須密切配合，形成強大合力，及時研究解決辦證過程中存在的問題，確保辦證工作的順利推進。要將戶型結構未按審批方案施工，建筑節(jié)能、雨污水分流不達標等作為歷史遺留問題，進行專題研究，實事求是地提出一次性處理意見，并形成會議紀要，以便政府職能部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）進行操作。同時，從現在起，凡新開工的房屋建設項目，區(qū)直部門及各鎮(zhèn)（街道）要嚴格履行程序和規(guī)范，完善各項配套，走出“穿新鞋，走老路”的怪圈，確保房屋建設的手續(xù)質量全面達標。區(qū)各職能部門要切實加強對房屋建設的指導和服務，實行聯(lián)席辦公的辦法，在區(qū)房管局設立“兩證”辦理窗口，使辦證工作實現“一站式服務”，幫助鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）解決實際困難，履行好監(jiān)管職責，讓群眾在最短的時間內把“兩證”拿到手，從而使全區(qū)的房屋建設走上健康軌道。
（三）明確工作要求，抓好工作落實。按照新《房產登記條例》規(guī)定，一是要明確責任主體。根據市、區(qū)有關文件精神和我區(qū)的實際情況，應明確各鎮(zhèn)（街道）是房屋建設與管理的責任主體，必須嚴格按照有關規(guī)定、規(guī)范和標準施工建設本區(qū)域的房屋，負責房屋的審查報批和“兩證”辦理工作。對照房屋綜合驗收的要求，本著缺什么補什么的原則，負責提供綜合驗收的各項材料，邀請區(qū)相關職能部門逐項審核，在手續(xù)齊全后，向區(qū)建設局提供綜合驗收報告。
二是要盡快完善用地手續(xù)。在目前我區(qū)用地指標日益緊張的情況下，建議通過向上借重點工程的名義爭取一點、土地整理掛鉤指標和批而未用土地指標異地置換一點以及在每年下達到區(qū)的土地指標中適當安排一點等途徑，妥善解決房屋土地指標問題。已建成的房屋地塊中，凡缺少建設用地批準文件的，有關鎮(zhèn)（街道）要主動與區(qū)國土分局聯(lián)系，盡早完善用地手續(xù)，以確?！皟勺C”的正常發(fā)放。今后新建房屋項目必須依法完善用地手續(xù)后方可開工建設。
三是要集中開展辦證工作。壓迫堅持尊重歷史、尊重政策、尊重事實，逐區(qū)域、逐項目開展“六查”工作（查文件、查審批、查工程、查合同、查交費、查兩證），全面摸準情況，對癥下藥。區(qū)政府及相關部門要為鎮(zhèn)（街道）辦理“兩證”工作提供服務和支持，簡化綜合驗收工作流程，明確操作方法，辦證中涉及的部分規(guī)費能免則免，能減則減；要提供一個集中辦公場所，從區(qū)各職能部門抽調業(yè)務人員進駐工作，建立快捷高效的手續(xù)辦理“綠色通道”，并將辦理工作納入年終機關作風與效能建設工作考核。要以“產權明晰，房屋安全，符合規(guī)劃”為標準，區(qū)分有無債務糾紛、違規(guī)建筑等情況，最大限度地提高辦證效率和工作質量?！皟勺C辦”工作人員要深入小區(qū)住戶家中現場測繪，進行質量安全鑒定，查詢產權來源，確保把老百姓的實事辦好、好事辦實，不再產生新的歷史遺留問題。
四是要明確時間要求。區(qū)各有關部門、各鎮(zhèn)（街道）要從現在開始，集中精力立即著手1999年以前已建成的房屋的“兩證”辦理工作。按照“先易后難”、“邊完善手續(xù)、邊辦證”的原則，力爭用較短時間，按照辦證要求完善規(guī)劃許可、建設工程許可以及其他所有手續(xù)。在此基礎上，區(qū)房管局、國土分局盡快全面辦好房屋“兩證”。對1999年以后建設的房屋項目，各項辦證手續(xù)要及時跟上，成熟一批辦理一批。
（四）合理安排資金，減輕基層負擔。按照“誰建設，誰負擔”的要求，區(qū)直部門、各鎮(zhèn)（街道）要采取有效措施，確保房屋征地補償費用、大修理基金以及其它有關規(guī)費的按時足額繳納到位。同時，區(qū)政府要研究制訂相關政策規(guī)定。
一是要落實征地補償費用。根據新的規(guī)定，辦理房屋建設用地手續(xù)的相關費用要一次性繳納到位。其中預征萬元/畝的被征地農民的補償基金，建議根據補償對象是否已納入歷年被征地農民保障范圍來區(qū)別對待，以緩解資金壓力。
二是要一次足額計算、分期繳納大修理基金。建議區(qū)政府立即出臺大修理基金的使用管理意見，在此基礎上對1999年以前建成的房屋大修理基金統(tǒng)一收費標準，分年償付，不計利息，辦證面積按安置分配的實有面積為準。在綜合驗收結束后，區(qū)房管局要與各鎮(zhèn)（街道）簽訂大修理基金分期還款協(xié)議。在第一期大修理基金繳納到位后，區(qū)房管局開始辦理“兩證”，以后各鎮(zhèn)（街道）每年按還款協(xié)議分期付清，由區(qū)財政局監(jiān)督執(zhí)行。
( 一) 理論爭議對小產房買賣合同的效力，主要有有效說、部分有效說和無效說。
1. 有效說
主張小產房買賣合同有效主要是因為買賣合同并沒有違反法律的強制性規(guī)定，在目前農村房屋逐步確權的情況下，農民對于自己的個人私有財產，當然有權處分。因此，實踐中，對已經出賣的小產權房，本著尊重現狀、維持穩(wěn)定的原則，承認買受人對房屋占有、居住和使用該房屋的權利。
2. 部分有效說
在房屋轉讓過程中，我國雖然實行房地一體主義，但房屋和土地畢竟分屬于不同的標的物，所以房屋所有權和宅基地使用權也是不同的財產所有權，不能混為一談。房屋買賣合同有效，而宅基地的轉讓無效。
3. 無效說
現行法律規(guī)定，集體土地是嚴禁買賣的。如果允許宅基地流轉，將會導致農民房屋的再次修建，而農民房屋的再次修建可能會占用耕地，而占用耕地明顯與法律政策相違背。但是，無論觀點如何激烈，實踐當中，由于小產權房廉價的價格，居民對小產權房仍然是趨之若鶩。之所以出現上述原因，主要是房屋所在的土地使用權受到限制，不具有城市商品房那樣的流通性。
( 二) 域外立法考察
關于土地使用權不能流通而其上的房屋所有權不能變更登記的情況，大陸法系國家(地區(qū))多采用租賃權的立法模式，如日本及我國臺灣地區(qū)等。
1. 日本日本《假登記擔保契約法》第10 條規(guī)定: 土地及其上建筑物屬于同一人所有場合，就其土地為擔保假登記時，基于該暫登記為本登記場合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。與此場合，其存續(xù)期間及租金，因當事人的請求，由法院定之。
2. 我國臺灣地區(qū)我國臺灣地區(qū)民法債編1999 年修訂后，增訂的第425 條也有類似規(guī)定。上述規(guī)定，即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時成立的法定租賃權。綜上，無論從現實需要和法理論分析，還是從比較法角度分析，在土地使用權不能流通而其上的房屋所有權不能變更登記的情況下，對房屋的使用均作了不同的規(guī)定。
二、小產權房訴訟的現狀及存在的問題分析
( 一) 小產權房訴訟的現狀
小產權房糾紛案件出現增多的趨勢。審判實踐中，對于買賣小產權房的合同效力問題，各地法院的審理思路基本一致。山東省高級人民法院下發(fā)的《全省民事審判工作會議紀要》【魯高法〔2011〕297 號】中明確對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產權房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產權房買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡 海南省高級人民法院于2011年下發(fā)的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見( 試行) 》中亦規(guī)定城鎮(zhèn)居民就農村集體土地上修建的小產權房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔 北京市高級人民法院民一庭針對小產權房的買賣問題，專門于2013 年12 月23 日下發(fā)了《關于對涉及小產權房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級法院民庭對于已經受理的相關案件，應當高度重視，妥善處理，在相關法律政策尚未出臺前，不應以判決方式認定小產權房屋買賣合同有效。法院在掌握小產權房執(zhí)行手段上，一是在雙方當事人協(xié)商一致的情況下，由債務人自行將涉案小產權出賣，用出賣房屋的價款償還債權。二是當事人雙方達成以物抵債協(xié)議，由法院出具以物抵債裁定書，確認所有權的轉移以及債權人債權的實現。如果債務人不同意時，法院可根據最新修訂的《民事訴訟法》第247條之規(guī)定，委托有關單位拍賣或者法院自行變賣。
( 二) 問題分析
1. 惡意毀約多。之所以出現小產權房訴訟糾紛，是由于當事人惡意毀約。往往出賣者以極低的價格出賣后，房屋漲價，進而以小產權房買賣合同無效提起訴訟。
2. 案件執(zhí)行難度大。在被執(zhí)行人不同意以房抵債的情況下，小產權房因為不能流通，所以不能進行評估拍賣，當然，不排除有個別法院依然進行評估和拍賣。
3. 對買受人的權利救濟不足。一旦確認房屋買賣合同無效，法院會基于誠信原則及雙方的過錯程度來判決出賣方返還買受人部分錢款，但是，買受人執(zhí)行起來困難重重，又會陷入執(zhí)行難的怪圈。
三、完善我國小產權房的建議
為了充分保障房地產市場的交易秩序，應當針對目前司法實踐中存在的執(zhí)行混亂問題對小產權房問題進行完善，便于統(tǒng)一司法裁判尺度，引導人們更多自由選擇。有鑒于此，筆者提出如下建議。
( 一) 小產權房買賣合同的效力問題
在本集體經濟組織內部成員之間買賣小產權房的，可認定其買賣有效; 向本集體經濟組織外的人員出賣小產權房的，一般應認定其買賣行為無效，如本文開頭列舉的案例，因為宋某與陳某非同一集體組織內部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買賣合同應系無效合同。在審理此類案件時，應當結合房屋買賣的時間、是否支付價款、交易的目的及房屋的現狀等判斷房屋交易的真實性，在執(zhí)行程序中避免被執(zhí)行人借執(zhí)行異議之訴來轉移財產。
( 二) 規(guī)定法定租賃權
利用債權法中的法定租賃權來解決買房人合法占有房屋的法權狀態(tài)。這樣，既實現了買房人合法占有使用宅基地( 或集體建設用地) 及合法擁有房屋的狀態(tài)，也最大限度地維系了現存社會秩序的安寧與穩(wěn)定。
( 三) 不宜評估拍賣小產權房
因為買受人的主體涉及社會人員，比較復雜，往往與出賣人非為同一集體經濟組織內部成員。如果非同一集體經濟組織內部成員競買了涉案房產，勢必與法院審理時適用的法律相互矛盾。因此，雖然《民事訴訟法》第247 條之規(guī)定了評估拍賣程序，但是不宜適用。在此情況下，應由雙方當事人協(xié)商或者由被執(zhí)行人自行變賣涉案房產以抵償債務。
( 四) 暫不受理小產權房糾紛案件
小產權房的買賣是雙方明知的，基于維護交易和誠信原則，法院對于涉及小產權房買賣的糾紛應暫不予受理，以懲罰惡意毀約者，同時避免法院的處理原則與今后即將出臺的小產權房政策相互沖突，產生不良的社會影響，影響司法權威。
( 五) 不宜將小產權房列為執(zhí)行標的
在目前的法律政策下，司法審判小產權房糾紛案件既要考慮司法導向與國家法律、政策相吻合，又要兼顧誠實信用的民法原則，維護社會的公序良俗。因此，法院要想兼顧法律效果和社會效果的統(tǒng)一是很艱難的。如果法院將小產權房列為執(zhí)行標的，買受人在要求房產管理部門登記發(fā)證時會遭到拒絕，一方面勢必使司法權威陷入尷尬的境地，另一方面買受人會遷怒于法院，使法院陷入被動局面。
【關鍵詞】征地；拆遷；審核
Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly
Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang
【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.
【Key words】land; demolition; review
隨著城市建設的迅猛推進，拆遷范圍也伴隨建設項目規(guī)模的擴展而越來越大，巨大的征地拆遷補償費用已成為領導關心、百姓關注的重點、難點和熱點問題，這些資金的測算、發(fā)放和管理直接影響到人民群眾的切身利益，關系到地區(qū)社會經濟的和諧發(fā)展。征地拆遷是工程建設的第一道工序，在具體實施過程中，由于拆遷實施程序不夠規(guī)范、工作經費支出沒有統(tǒng)一的標準，加之拆遷人員在實施過程中不注重資料的收集、手續(xù)的完善，經常給征地拆遷費用審核工作帶來比較大的難度，征地拆遷費用資金審核至今還沒有形成比較成熟的具有現實指導性的實施方法和方案。因此，加強征地拆遷業(yè)務知識的學習，提高征地拆遷費用審核工作質量，已勢在必行。
1.費用審核內容
征地拆遷安置費用審核包括對征地費用補償、地上附著物費用補償、拆遷費用補償、安置房或定銷商品房購買（建設）費用、復墾費用、各種規(guī)費、管理工作經費等費用的審核，重點審查其真實性、合法性和合理性。審核依據于國家、省市有關拆遷方面的法律、法規(guī)、規(guī)章制度以及項目的拆遷安置實施細則、會議紀要等，并注意政策的時效性。
1.1 征地費用重點審查征地是否符合程序、征地補償是否按規(guī)定標準，征地補償費和安置補助費是否按群眾基本生活保障試行辦法繳納專戶或進行分配，評估價格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定被征收房屋的價值將完全按照類似房地產的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產市場價格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆遷管理條例》（2007年修正）中明確規(guī)定，被拆遷房屋的貨幣補償金額根據房地產市場價格評估確定。評估應當采用市場比較法。
1.2 拆遷費用重點審查房產權屬、面積是否真實，房屋性質認定是否合規(guī)，確權手續(xù)是否完整，簽訂協(xié)議是否經過充分協(xié)商，內容是否詳實可信。如在城市拆遷中經常遇到直管公房非住宅承租戶的問題，按照相關的規(guī)定，拆遷人按房屋評估價價值的50%給予貨幣補償；而私有的營業(yè)用房，拆遷戶得到的賠償是評估價格的100%。又比如非住宅類房屋審核時，倉庫、辦公用房、營業(yè)用房的拆遷評估價，要結合土地使用性質調節(jié)。行政劃撥土地的非住宅房屋拆遷評估時，調節(jié)系數為－0.05到－0.25，一般情況下取－0.2。改制時保留行政劃撥、土地轉為租賃和土地使用權剝離的非住宅，調節(jié)系數為－0.4。
1.3 安置費用重點審查安置房及定銷商品房的應收房款是否正確，是否有欠收或多收現象，過渡費是否按實結算，安置房源能否按期交付，安置房的購買費用是否正確等。在審核建設項目配套的新建拆遷安置房，通常拆遷安置房需重新單獨立項，由此該安置房費用是否應列入本項目概算中是爭議的焦點。在實際操作中，由于考慮兩個項目之間會計的借貸平衡原則，一般建議列入項目概算。
1.4 征地拆遷規(guī)費主要包括按規(guī)定辦理征地手續(xù)支付給國土資源等部門的管理費、手續(xù)費以及辦理征地拆遷需要交納的其他費用，重點審查收費是否符合規(guī)定。征地拆遷管理工作經費主要是各級征地拆遷工作機構開支的經費，包括評估服務費、拆遷服務費、項目推進獎勵費、招標費等，重點審查是否符合開支范圍、標準和審批權限。
1.5 當地各自出臺的政策引起的增加費用，如住改非補助、小于46平米（浙江省規(guī)定是36平米）補助等。我市規(guī)定當被拆遷房屋小于46平米時，為保障低收入家庭的權益，政策規(guī)定需補助至46平方米。被拆遷房屋面積至46平米建筑面積之間的部分，如果拆遷用房屬于本市唯一住房的，按評估價格減去安置房屋重置價。
2.審核思路及要點
征地拆遷費用審核工作主要分為兩類：一類是項目立項前期投資估算階段審核。此階段征遷單位除能大致提供征用土地規(guī)模和拆遷安置戶戶數外，基本上都不能詳細說明征用地塊基本情況，如地塊地上基礎設施等附著物數量、拆遷安置戶房屋規(guī)模、裝修標準和安置方式等等，各類費用計費基礎數據不實，也無條件加以準確核實，地塊征遷經費審核工作準確性不高；另一類是征地拆遷工作基本結束階段審核。此階段征遷工作已基本完成，征遷單位與被征遷人的相關補償協(xié)議也已基本簽訂完畢，各類數據基本完全，但協(xié)議中不合規(guī)、不合理條款難以調整，給審核數據的最終確定帶來一定困難。從我們的工作實踐中，認為征地拆遷費用審核工作重點，應注意以下幾個關鍵點：
2.1 全面了解征地拆遷相關政策
在農村集體土地征地拆遷過程中，與群眾利益最緊密、矛盾最突出、難度最大的是房屋拆遷補償以及安置補償費用標準問題。因此，為了做好這項被稱為“天下第一難”拆遷工作，作為經費審核工作人員必須全面了解、熟悉征地拆遷相關政策，堅持按政策辦事，以理服人，才能確保在不損害國家、集體利益基礎上，兼顧被城鎮(zhèn)居民、征地農民既得利益，同時也不助長漫天要價的不法行為，合理確定征地拆遷費用。
2.2 深入拆遷現場獲取第一手資料
房屋拆遷工作量大，涉及范圍廣，人口多，各拆遷戶房屋結構不一，面積不一。為保證證據的客觀性，相關性，充分性和合法性，審核人員要不斷加強相關業(yè)務學習，并深入拆遷現場，走訪群眾，要詳細了解拆遷的范圍，拆遷的內容，安置補償的標準，認真做好取證材料，記好工作底稿，有必要時還可采用攝像的方式，記錄一些圖象資料。
2.3 認真核實地上基礎設施等附著物數量
被征用土地地上基礎設施等附著物賠償費用是征地拆遷經費重要組成部分，也是經費審核工作一個難點。一方面地上附著物賠償政策依據和賠付標準尚沒有明確的標準，另一方面地上附著物紙質基礎資料少，附著物品種、規(guī)格多且不統(tǒng)一，成新率難以確認，大部分都需現場丈量和清點，工程量核實難度較大。為此，在審核工作中需踏實做好現場核實工作，盡量保證工程量準確性。
2.4 靈活處理基層地方政府出臺的激勵政策
為加快征地拆遷工作進度，各區(qū)縣基層地方政府往往出臺相關激勵政策，如拆遷安置協(xié)議簽證獎勵費、按時征地和交地工作獎勵費等，此類激勵政策一般與省、市政府出臺征地拆遷政策有一定重復和沖突，而政策涉及的獎勵經費未明確來源，而實際執(zhí)行中都由征地單位承擔。因此，在經費審核中我們應靈活處理，關鍵是把握此類政策執(zhí)行效果。如通常情況下，被征地村、鎮(zhèn)集體以發(fā)展其集體經濟為由，往往提出要求帶征一定數量農戶房屋拆遷安置，該項費用一般金額較大，也不符合相關征地拆遷政策規(guī)定，原則上不宜計取。
2.5 認真復核拆遷房屋的評估報告
根據現有征地拆遷補償政策的規(guī)定，被拆遷房屋的賠償費標準一般以具有相應資質房屋評估中介機構的房屋評估價為準。但是，由于缺乏有效監(jiān)督和行業(yè)自律，目前評估的客觀性、公正性和真實性都無法保證。因此，我們在復核拆遷房屋的評估報告時，應重點關注拆遷建筑是否按產權性質列入拆遷賠償評估范圍和房屋裝修費用賠償費用計價依據合規(guī)性兩個方面。
3.分析評論
眾所周知，征地拆遷是工程建設的第一步，俗稱天下第一難，它涉及各級地方政府、集體到千家萬戶的切身利益和社會穩(wěn)定問題，因此，征地拆遷費用的審核工作也是審核工作的難題。在充分了解征地拆遷相關政策和仔細核對、分析已簽訂的各項補償和安置協(xié)議基礎上，把征地拆遷費用分成征地費用、地上基礎設施等附著物拆遷補償費、被拆遷房屋拆遷安置費用和征地拆遷過程中相關服務費四大塊。由于土地征用采用統(tǒng)一征地方式，即由所在地土地管理部門負責統(tǒng)一征地工作，征地費用也是按照現有相關政策收繳，該項費用只需按照相關政策進行核對方可。征地拆遷過程中相關服務費其費用總額相對較少，工作經費支出沒有統(tǒng)一的標準，主要根據各有關單位在拆遷工作中所占的工作量大致比例進行分配，各類中介服務費都有相應收費政策標準。我們需要關注的是地方政府為了加快征地拆遷工作而出臺的各種激勵機制經費，如工作經費、加班費等是否轉嫁到征地拆遷費用中即可。審核過程中，應本著合法、合規(guī)、合情的原則，在政策規(guī)定范圍內，重點關注各項補償內容、工程量、補償標準的真實性、準確性和合理性，最終確定總補償費用。
參考文獻
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