時(shí)間：2022-12-17 13:33:56
序論：在您撰寫土地增值稅暫行條例時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
土地增值稅基本介紹土地增值稅(land appreciation tax )，是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。20xx年11月24日央視報(bào)道稱全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。
中華人民共和國土地增值稅暫行條例第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。
第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。
第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;
(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第七條 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;
(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：
(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;
(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;
(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。
第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
20xx年最新土地增值稅暫行條例全文
第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。
第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。
第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;
(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第七條 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;
(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：
(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;
(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;
(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。
第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十四條 本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋，實(shí)施細(xì)則由財(cái)政部制定。
第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法，與本條例相抵觸的，同時(shí)停止執(zhí)行。
相關(guān)閱讀
土地增值稅稅額計(jì)算方式
計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：
(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
土地增值稅稅額=增值額30%
(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%
土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項(xiàng)目金額5%
(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%
土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15%
(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%
為規(guī)范土地市場秩序，各地成立隸屬于國土資源管理部門的土地儲(chǔ)備中心，代表政府具體實(shí)施土地儲(chǔ)備工作，收回和收購國有土地予以儲(chǔ)存，以備向社會(huì)供應(yīng)各類用地。除依法無償收回外，土地儲(chǔ)備中心向土地使用者支付補(bǔ)償款或收購款。土地使用者取得的補(bǔ)償款或收購款，是否應(yīng)該繳納土地增值稅，各地稅收征管實(shí)踐不一。
稅務(wù)部門對(duì)土地使用權(quán)被收回（收購）作出征收土地增值稅決定的依據(jù)一般為：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅條例》）第八條第二款規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第十一條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）進(jìn)一步規(guī)定，因城市實(shí)施規(guī)劃而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因國家建設(shè)的需要而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。據(jù)此判斷，土地使用者若不是因上述國家建設(shè)需要而被收回（收購）土地使用權(quán)取得補(bǔ)償款（收購款）的，不屬于免征土地增值稅的情形，應(yīng)征土地增值稅。本文認(rèn)為，這種判定并不能成立，其理由有三：
1.征稅范圍必須由稅法規(guī)范作出明確規(guī)定，不能依免稅范圍推斷征稅范圍，因?yàn)樵谶壿嬌鲜清e(cuò)誤的，不符合免稅條件的交易、事項(xiàng)、財(cái)產(chǎn)或行為，只有在征稅范圍內(nèi)才成為課稅對(duì)象。以集合論的概念來表述，“征稅范圍”的絕對(duì)補(bǔ)集是“不征稅范圍”，即依據(jù)稅法規(guī)范不屬于征稅范圍的情形均屬不征稅范圍，“免稅范圍”相對(duì)于“征稅范圍”的相對(duì)補(bǔ)集是“應(yīng)稅范圍”，即依據(jù)稅法規(guī)范不屬于免稅范圍但屬于征稅范圍的情形屬于應(yīng)稅范圍，而“免稅范圍”的絕對(duì)補(bǔ)集是“不征稅范圍”和“應(yīng)稅范圍”的并集，即依據(jù)稅法規(guī)范不屬于免稅范圍的情形包括了不征稅范圍和應(yīng)稅范圍。因此，不能依據(jù)土地增值稅稅法規(guī)范的免稅條款判定土地增值稅的課稅對(duì)象，而應(yīng)依據(jù)其關(guān)于征稅范圍的條款判定其課稅對(duì)象。
2.《土地增值稅條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照條例繳納土地增值稅?！都?xì)則》第二條進(jìn)一步明確，條例所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。據(jù)此可知，有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為是土地增值稅的征稅范圍。不屬于轉(zhuǎn)讓的行為，則不在征稅范圍。何為轉(zhuǎn)讓？《土地增值稅條例》、《細(xì)則》及相關(guān)的土地增值稅規(guī)范性文件未有明確規(guī)定，對(duì)此應(yīng)作系統(tǒng)解釋。系統(tǒng)解釋，是指將法律條文放在整部法律乃至整個(gè)法律體系中，聯(lián)系該法律條文與其他法律條文的相互關(guān)系，解釋法律規(guī)范的內(nèi)容和意義?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為。根據(jù)土地管理法和土地使用權(quán)條例的有關(guān)規(guī)定，國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)包括：（1）出讓，是指土地使用權(quán)從土地所有人即國家讓渡給土地使用權(quán)人；（2）轉(zhuǎn)讓，是指原土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)讓渡給新土地使用權(quán)人；（3）終止，是指土地使用權(quán)從土地使用權(quán)人收歸土地所有人，有期滿交還、提前收回（收購）等情形。此外還有劃拔、出租、抵押、續(xù)期等，不再贅述。
土地使用權(quán)被收回（收購）不是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式。收回（收購）土地使用權(quán)是行政行為，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是民事（商事）行為，兩者的區(qū)別有以下幾個(gè)方面：（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；土地使用權(quán)被收回（收購），土地儲(chǔ)備中心并不承繼土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。（2）土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限；土地使用權(quán)被收回（收購），土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)存國有土地，無年限限制。（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過戶登記；土地使用權(quán)被收回（收購），應(yīng)辦理土地使用權(quán)注銷登記，而非過戶登記。
土地增值稅“清算制”沖擊波
1月16日晚，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，取代現(xiàn)行的以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納法。
業(yè)內(nèi)人士介紹，我國現(xiàn)行土地增值稅暫行條例及相關(guān)細(xì)則規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：最低的，增值額未超過扣除項(xiàng)目（即成本）金額50％的，課稅30％；最高的，增值額占扣除金額200％以上的，課稅60％。
但在實(shí)際操作中，累進(jìn)稅率極少被嚴(yán)格使用?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》留下了一個(gè)“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。結(jié)果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價(jià)格的1％至3％。這一稅率與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤明顯不符。
對(duì)此，國家稅務(wù)總局在《通知》中明定，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，封堵兩大漏洞：一是以分期開發(fā)拖延清算的漏洞，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額；二是賬目不清不能成為逃避清算的理由，對(duì)于因賬務(wù)不全難以確定轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目金額，或未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按當(dāng)?shù)赝惼髽I(yè)的一般標(biāo)準(zhǔn)、且不低于預(yù)征稅率的稅負(fù)進(jìn)行核定征收。
“土地增值稅從‘預(yù)征’轉(zhuǎn)為‘清算’，會(huì)壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間。”上海萬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一位銷售經(jīng)理說，“清算制”是使土地增值稅“恢復(fù)”到開發(fā)商應(yīng)該交納的水準(zhǔn)，并不是新增稅負(fù)――“不是現(xiàn)在要多繳，而是以前少繳了”。
業(yè)內(nèi)人士指出，與土地增值稅對(duì)應(yīng)的是開發(fā)利潤并非成本，說土地增值稅會(huì)“加大開發(fā)商成本”是誤讀，它只會(huì)壓縮高利潤空間。況且，現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例還規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，可免征土地增值稅。土地增值稅“清算制”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高利潤究竟能有多大的沖擊，關(guān)鍵還要嚴(yán)格“扣除項(xiàng)目”的界定，否則，開發(fā)商做大扣除項(xiàng)目，增值額自然又會(huì)“縮水”。
樓市進(jìn)入稅收調(diào)控新階段
即將實(shí)行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個(gè)信號(hào)：稅費(fèi)政策成為2007年加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工具。
1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高2倍，其中交納稅費(fèi)最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調(diào)整為1.5元至30元。同時(shí)，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高1倍的政策也正式實(shí)施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)提高，三者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的“一費(fèi)二稅”上調(diào)政策。2007年房地產(chǎn)市場稅費(fèi)政策調(diào)控正式啟幕。
中國社會(huì)科學(xué)院副研究員尹中立認(rèn)為，調(diào)整相關(guān)稅收政策對(duì)樓市宏觀調(diào)控有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，“中國的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)揮。”
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為：“如果現(xiàn)有政策尚不足以把?。ǚ績r(jià)逆調(diào)控高漲）治好，不排除物業(yè)稅適時(shí)出臺(tái)。此稅種在國際上通行，一般占財(cái)產(chǎn)稅的70％至80％的比重，在我國實(shí)施也只是遲早之事。”
看來，加大稅費(fèi)政策在2007年的房地產(chǎn)調(diào)控中的作用很可能還只是開始。
要精準(zhǔn)“打擊”不要稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁
對(duì)于稅收調(diào)控，普通購房人期盼能成為精準(zhǔn)“打擊”房價(jià)偏高的利器，擔(dān)心稅負(fù)最終又轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。
1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;
2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn);
3、因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的的單位和個(gè)人,向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,免予征收土地增值稅;
4、人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),凡居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅。居住未滿三年的,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
相關(guān)法律可參考:
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條 有下列情形之一的,免征土地增值稅:
(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;
(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款 因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,比照本規(guī)定免征土地增值稅。
【關(guān)鍵詞】 土地增值稅 納稅籌劃 查賬征收
一、土地增值稅政策演變
1993年12月13日，國務(wù)院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實(shí)施），該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財(cái)政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。征收土地增值稅的目的之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，但長期以來其一直是以按銷售收入一定比例預(yù)征的方式存在。2006年12月28日，國家稅務(wù)總局了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算。之后的執(zhí)行情況并不好，尤其是我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)受2008年國際金融危機(jī)顯著沖擊后，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了改變。
2009年我國房地產(chǎn)價(jià)格再次出現(xiàn)快速上漲，一些城市甚至是爆發(fā)性增長。2009年5月12日，國家稅務(wù)總局頒布《土地增值稅清算管理規(guī)程》（從2009年6月1日起施行），對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規(guī)定。該規(guī)程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。另外，第十條規(guī)定，對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
2010年4月國家再次對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。2010年5月25日國家稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個(gè)方面提高了要求。第一，提高預(yù)征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行；其次是為核定征收率設(shè)底線，對(duì)確需核定征收土地增值稅的，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。
從政策演變來看，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅清算管理不斷加強(qiáng)，一些漏洞也逐漸彌補(bǔ)。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區(qū)較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實(shí)上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產(chǎn)投機(jī)和房價(jià)過快上漲的作用；改變了計(jì)稅依據(jù)，不但不能抑制房價(jià)過快上漲，反而可能助漲房價(jià)。
二、土地增值稅稅收籌劃策略
1、降低適用稅率
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。第一，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%（應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)）；第三，增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；第四，增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；第五，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。
降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時(shí)增值額不變，如果適用稅率下降，企業(yè)稅后利潤增加。
（1）利用國家對(duì)普通住宅的稅收優(yōu)惠?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對(duì)于屬于普通住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點(diǎn)，則可以通過適當(dāng)降低售價(jià)使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時(shí)，降價(jià)銷售也能促使企業(yè)加快銷售速度，節(jié)約貸款利息。舉例來說，如果該項(xiàng)目正常定價(jià)銷售收入是1.21億元，扣除項(xiàng)目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤：0.21×（1-30%）=0.147億元?，F(xiàn)在如果少量降低售價(jià)，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當(dāng)然如果正常價(jià)格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。
（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第四點(diǎn)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場接受的情況下，適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)。由于裝修成本是由購房者承擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產(chǎn)開發(fā)成本后，在計(jì)算“財(cái)政部規(guī)定的扣除項(xiàng)目”時(shí)可以加計(jì)20%，使得扣除項(xiàng)目金額進(jìn)一步增加，導(dǎo)致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進(jìn)一步下降。如果本來增值率在某個(gè)臨界位置，則會(huì)使該房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的稅率下降一檔。此時(shí)企業(yè)增值稅負(fù)可能明顯下降，一個(gè)是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。
舉例來說，假定某項(xiàng)目毛坯房計(jì)劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發(fā)成本3億元，則增值率60%，應(yīng)納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現(xiàn)增加1億元裝修費(fèi)改為精裝修房，裝修成本由購房者承擔(dān)，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應(yīng)納增值稅1.02億元。
2、增加扣除金額
在查賬征收方式下，相關(guān)法規(guī)規(guī)定了一系列的扣除項(xiàng)目。在房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤確定）的情況下，企業(yè)通過規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：取得土地使用權(quán)成本；開發(fā)成本；開發(fā)費(fèi)用，包括利息支出和其他開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。取得土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的直接成本，前者比較簡單，而后者包括較多內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，其中開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)費(fèi)用是間接費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）點(diǎn)規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。”這里的（一）（二）指取得土地使用權(quán)成本和開發(fā)成本。
從上述規(guī)定來看，開發(fā)費(fèi)用與開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用有可能有交叉，可以通過更細(xì)致的會(huì)計(jì)處理來增加扣除項(xiàng)目。
（1）對(duì)利息費(fèi)用的處理。對(duì)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按5%計(jì)算；能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，且利息支出未超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，據(jù)實(shí)扣除；超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額時(shí)，則按該金額扣除。因此對(duì)于有大量借款的房地產(chǎn)企業(yè)，要權(quán)衡是據(jù)實(shí)扣除好還是按5%扣除好。關(guān)鍵是必須對(duì)能夠扣除的實(shí)際貸款利息支出與預(yù)先估計(jì)的（取得土地所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%所計(jì)算出來的利息支出進(jìn)行比較。如果前者更大，就要選擇據(jù)實(shí)扣除，平時(shí)就應(yīng)該對(duì)貸款的利息支出詳細(xì)記錄，應(yīng)用合理的分?jǐn)偡椒ò阉鼫?zhǔn)確地分入各個(gè)項(xiàng)目中去，這樣也就避免了《條例》中對(duì)利息費(fèi)用比例的限制。
（2）其他開發(fā)費(fèi)用的籌劃。其他開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅瑒t按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本（取得土地使用權(quán)成本+開發(fā)成本）的5%扣除；否則和財(cái)務(wù)費(fèi)用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發(fā)費(fèi)用細(xì)化到具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)入開發(fā)成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項(xiàng)目中還可以加計(jì)扣除20%。
（3）費(fèi)用均分法。對(duì)于同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，不同項(xiàng)目因地價(jià)和房價(jià)等原因增值率不同，可能會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。而開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行必要調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，可以節(jié)省稅款。
最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務(wù)籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 黃一明：房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對(duì)策[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2008（2）.
你局以浙土〔1996〕60號(hào)轉(zhuǎn)報(bào)的杭州市土地管理局《關(guān)于要求解釋“土地收益”有關(guān)問題的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)問題批復(fù)如下：
一、關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理問題。1995年3月11日，國家土地管理局曾就安徽省土地管理局的請(qǐng)示作出過答復(fù)，即“國家土地管理局新的‘三定’方案規(guī)定的主要職責(zé)之一就是‘管理土地市場，會(huì)同有關(guān)部門制訂土地市場管理的法規(guī)和規(guī)章，規(guī)范土地市場’，這說明土地管理部門是土地市場即土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場的行政主管部門。房地產(chǎn)市場同時(shí)涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?！薄案鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條關(guān)于‘以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批’的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)，由該部門審查并報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?！闭?qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
你省杭州市在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理工作中，采取補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的做法是符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和財(cái)政部有關(guān)規(guī)定的。《城市房地產(chǎn)管理法》施行后，在執(zhí)行中如何處理該法與該條例的銜接問題，總的原則是：條例與法律規(guī)定一致的，應(yīng)結(jié)合起來執(zhí)行；法律沒有規(guī)定，條例有明確規(guī)定的，應(yīng)按條例規(guī)定執(zhí)行；法律雖然有原則規(guī)定，但根據(jù)法律規(guī)定必須依照國務(wù)院規(guī)定執(zhí)行的，在國務(wù)院新的規(guī)定出臺(tái)之前，應(yīng)按條例或國務(wù)院其他規(guī)定執(zhí)行；條例與法律規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定執(zhí)行。
