時(shí)間：2023-03-01 16:31:16
序論：在您撰寫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
馬克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有級(jí)差地租，而且這種級(jí)差地租都遵循著農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相同的規(guī)律?！边@里所講的規(guī)律是指級(jí)差地租產(chǎn)生的條件、原因和形式。城市級(jí)差地租產(chǎn)生的條件也是土地等級(jí)的不同。這種等級(jí)表現(xiàn)在位置距離城市中心的遠(yuǎn)近，交通是否方便，配套設(shè)施是否齊全等[25]。城市級(jí)差地租產(chǎn)生的原因也是土地經(jīng)營權(quán)的壟斷。比如，在住房開發(fā)建設(shè)中，一些較好的地段被某個(gè)房地產(chǎn)公司開發(fā)經(jīng)營后，其他的房地產(chǎn)商就不可能介入，只好著手開發(fā)稍遠(yuǎn)稍差一些的地段。城市級(jí)差地租的形式也可分為級(jí)差地租I和級(jí)差地租II。級(jí)差地租I是指城市內(nèi)部地段的土地里，由于市場(chǎng)的位置不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。級(jí)差地租II是指城市發(fā)展過程中由于國家或企業(yè)在同一地塊上追加投資所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租[26]。例如，咸陽以東與西安交接處，在2000年以前還比較冷清，后來國家從總體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、招商引資等多方面追加投資和改善環(huán)境，經(jīng)過四五年的建設(shè)，咸陽東南大學(xué)城地區(qū)高樓林立，馬路寬敞，商業(yè)逐漸繁榮，即人們通俗所說的這個(gè)地段的土地升值，實(shí)際上是指這個(gè)地區(qū)土地的級(jí)差地租II大大增加了。位置對(duì)城市級(jí)差地租具有決定性的影響。因?yàn)槭褂梦恢帽憷慕ㄖ囟?，比如靠近銷售市場(chǎng)，或者交通運(yùn)輸十分方便，或者是處于經(jīng)濟(jì)文化中心，市場(chǎng)容量大，特別是獲得信息等特種資源的費(fèi)用較低而且容易，因此這些企業(yè)能降低成本，加快資金周轉(zhuǎn)率，提高利潤率，獲得較高的超額利潤，這種超額利潤轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租。另外，這個(gè)中心是特指城市功能中心，而并非一定是地理位置中心。
2.2供求理論
房地產(chǎn)供求變化是房地產(chǎn)運(yùn)行的主要形式，而房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的對(duì)立關(guān)系及相互制約關(guān)系，又是可以通過房地產(chǎn)供給和需求之間的數(shù)量關(guān)系，結(jié)構(gòu)關(guān)系及時(shí)空關(guān)系表現(xiàn)出來[27]。
（1）房地產(chǎn)供求之間的數(shù)量關(guān)系，即房地產(chǎn)數(shù)量供求之間的變化，它是供求對(duì)立運(yùn)動(dòng)的最基本的表現(xiàn)形式。
（2）房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)關(guān)系，主要是各類質(zhì)量、品種不同的房地產(chǎn)商品供求數(shù)量的構(gòu)成及其比例關(guān)系。
（3）房地產(chǎn)供求的時(shí)空關(guān)系，一是指時(shí)間限制，由于房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)需要一定的時(shí)間，因而在一定的時(shí)間內(nèi)只能供給一定數(shù)量的房地產(chǎn)商品；由于房地產(chǎn)可供消費(fèi)的時(shí)間較長，因而房地產(chǎn)的需求只能是一定時(shí)間內(nèi)的需求。二是指空間限制，由于房地產(chǎn)供求受自然地理、交通運(yùn)輸條件的制約，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求具有一定的空間限制。8供求理論是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的最基本的理論。供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價(jià)格的漲落，反過來又刺激和抑制供給與需求。供求關(guān)系的變動(dòng)與價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)等有著密切的關(guān)系，他們之間相互聯(lián)系、相互制約、相互影響、相互作用，發(fā)揮各自的功能又共同發(fā)揮功能，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用[28]。市場(chǎng)的供求狀況，影響產(chǎn)品的均衡價(jià)格，圖2-1表示這一理論的基本含義。其X軸代表產(chǎn)品的數(shù)量，其Y軸代表產(chǎn)品的價(jià)格，DD表示需求曲線，SS表示供給曲線，兩條曲線的交匯點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格P即為均衡價(jià)格。土地的供求是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的最主要因素。由于土地空間位置的固定性以及資源的稀缺性，在一定的條件下，土地的供給是基本恒定的，表現(xiàn)為圖2-2就是供給曲線SS為一垂直X軸的直線，而需求曲線則是一條曲線，并且可以上下移動(dòng)。因此我們說土地需求在一定的條件下決定土地價(jià)格如圖2-2所示。在一個(gè)城市和地區(qū)內(nèi)，由于人口和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需求曲線DD可以向上平移到D1D1，其結(jié)果造成土地價(jià)格的總體上升。但是由于各種土地的用途可以改變，可以相互轉(zhuǎn)換，如工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為商業(yè)用地等，因此，就某種用途的土地來說，供給也是可以變化的。另外，由于政府管制和壟斷，土地的供給總量也是有彈性的。如果土地供給量增加即為XY圖2-1供求與均衡價(jià)格DDSSOPMYSSD1D1DDOX圖2-2土地供求9S2S2，則價(jià)格降低；如果土地供應(yīng)量減少即為S1S1，則價(jià)格升高。如圖2-3所示。
2.3價(jià)格理論
在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，地價(jià)理論的基礎(chǔ)是：效用價(jià)值論、生產(chǎn)費(fèi)用論和供求理論。認(rèn)為地租是土地生產(chǎn)要素對(duì)產(chǎn)品及其價(jià)值所作的貢獻(xiàn)的報(bào)酬或認(rèn)為地租是一種“經(jīng)濟(jì)贏余”，是產(chǎn)品價(jià)格同工資、利息等生產(chǎn)費(fèi)用之間的余額。而由于地租與地價(jià)一樣，其存在的基礎(chǔ)是土地的效用，即具有能滿足人類的需要、進(jìn)行各種生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)的能力，因此從需求角度講，地租越來越被認(rèn)為是地價(jià)的基礎(chǔ)。而地價(jià)最終還是決定于土地市場(chǎng)的供求狀況。又如“影子價(jià)格”理論認(rèn)為，地價(jià)是土地資源得到合理配置的“預(yù)測(cè)價(jià)格”。它是從土地有限性出發(fā)，在一定的資源約束條件下，求出每增加一個(gè)單位土地資源可得到的最大經(jīng)濟(jì)效益。這種方法主要是分析土地的機(jī)會(huì)成本，選擇最大效益的機(jī)會(huì)成本來確定土地價(jià)格。它一方面反映土地的勞動(dòng)消耗，另一方面反映土地的稀缺程度（供求關(guān)系）。在馬克思的地價(jià)理論中，土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化。具體地說，土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒有價(jià)值，但卻有使用價(jià)值，土地能為人類永續(xù)提品和服務(wù)。在土地所有權(quán)壟斷的條件下，地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。正是因?yàn)橛械刈猓艜?huì)產(chǎn)生土地價(jià)格。這里所說的土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)就是按一定利率還原的地租，用公式表示為：地價(jià)=地租/利率。這里的地租是廣義的地租，即包括真正的地租（為使用土地本身而支付的貨幣額）、土地資本折舊和利息等部分在內(nèi)的租金。因此，馬克思的地價(jià)理論是以科學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值論、剩余價(jià)值論和生產(chǎn)價(jià)格論為基礎(chǔ)，同時(shí)又是剩余價(jià)值理論的有機(jī)組成部分[29]。房地產(chǎn)商品的價(jià)值是價(jià)格形式的基礎(chǔ)，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。若價(jià)格高于價(jià)值，投資者就會(huì)向房地產(chǎn)業(yè)增加投資或有新的投資者加入，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加，形成供給大于需求的局面。此時(shí)，價(jià)格又會(huì)下跌，投資者也相應(yīng)減少，直至供求關(guān)系達(dá)到新的平衡。對(duì)消費(fèi)者來說，由于價(jià)格過高，抑制了房地產(chǎn)消費(fèi)，因而呈現(xiàn)供大于求，從而導(dǎo)致價(jià)格下跌，直至供求關(guān)系達(dá)到平衡[30]。相反，若價(jià)格低于價(jià)值，投資者就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)YOXDDSSS1S1S2S2圖2-3土地供給彈性價(jià)格10減少投資或投資者減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給減少，形成供給小于需求的局面。這時(shí)價(jià)格又會(huì)上升，投資相應(yīng)上升，投資者數(shù)量相應(yīng)增加，直至供求關(guān)系達(dá)到平衡。同時(shí)，消費(fèi)者會(huì)增加房地產(chǎn)消費(fèi)，使房地產(chǎn)需求增大，形成供給小于需求，從而導(dǎo)致價(jià)格上升，直至供求關(guān)系達(dá)到平衡，價(jià)格與價(jià)值相符。房地產(chǎn)價(jià)格是指在房屋建筑，建設(shè)用地開發(fā)以及經(jīng)營過程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)價(jià)格的高低，對(duì)廣大居民的購買力有直接的影響，進(jìn)而也就影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況。
2.4競(jìng)爭(zhēng)理論
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的目的是為了獲得更大限度的利潤，為了達(dá)到這一目的，在房地產(chǎn)交易主體之間勢(shì)必產(chǎn)生賣者與賣者，買者與買者之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營形成強(qiáng)大的外在壓力。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是房地產(chǎn)供求關(guān)系，價(jià)格高低，利潤高低之間相互制約相互協(xié)調(diào)的內(nèi)在聯(lián)系，其功能在于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生一種強(qiáng)大的壓力，使供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的功能得以充分發(fā)揮。競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置和生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合[31,32]。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)方式主要有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的基本方式，主要通過價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，迫使生產(chǎn)者不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營規(guī)模，降低物質(zhì)消耗和生產(chǎn)費(fèi)用，力爭(zhēng)在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值。非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)主要包括技術(shù)，質(zhì)量，宣傳，服務(wù)等形式競(jìng)爭(zhēng)，取得消費(fèi)者的信任，以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，排斥其他競(jìng)爭(zhēng)者。
2.5房地產(chǎn)市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)
房地產(chǎn)投資者在作出投資決策之前，必然要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)全面的調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)和資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來及變化趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和判斷，以滿足確定未來房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營目標(biāo)和行動(dòng)計(jì)劃的需要。
2.5.1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的必要性
（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)有利于平衡和滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需要社會(huì)生產(chǎn)的目的是為了不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化生活的需要，而人們生活的需要又由收入水平的提高、人口的增長、消費(fèi)習(xí)慣的改變而改變。為此，要使人們對(duì)房地產(chǎn)的需要得到充分滿足，就必須進(jìn)行科學(xué)的推算和估計(jì)。
（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)有利于制定科學(xué)的開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃通過房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，可以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所帶來的影響，從而指導(dǎo)企業(yè)自覺按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，為制定科學(xué)的計(jì)劃和開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù)。
（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)有利于改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益11在商品經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)又是瞬息萬變的，只有通過房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，掌握大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和數(shù)據(jù)資料，才能不斷的改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2.5.2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類很多，可以從不同的角度上進(jìn)行劃分：按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍分，可分為宏觀預(yù)測(cè)和微觀預(yù)測(cè)；按預(yù)測(cè)所采用的方法分，可分為定量預(yù)測(cè)和定性預(yù)測(cè)；按預(yù)測(cè)的性質(zhì)分，可分為探索性預(yù)測(cè)和規(guī)范性預(yù)測(cè)；按預(yù)測(cè)時(shí)間長短分，可分為短期預(yù)測(cè)、中期預(yù)測(cè)和長期預(yù)測(cè)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容主要有房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與房地產(chǎn)銷售預(yù)測(cè)等。本文主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)。
2007年,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行主要有以下特點(diǎn)｡
(一)全國房價(jià)總體漲幅較大,部分熱點(diǎn)城市房價(jià)持續(xù)拉高,供不應(yīng)求是主因
2007年,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上價(jià)格漲幅較大｡70個(gè)大中城市新建商品住房､二手住房的銷售價(jià)格持續(xù)走高,8月份,新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9.0%,二手住房銷售價(jià)格同比上漲7.9%,部分熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲連續(xù)保持兩位數(shù)增速｡
我們分析,導(dǎo)致2007年房價(jià)高漲的原因主要是供不應(yīng)求｡一方面,供給量大幅度下滑｡2007年1~6月,全國房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速,商品房銷售面積2.8億平方米,同比增長21.5%;房屋竣工面積1.5億平方米,同比增長11.1%;截至2007年6月,住宅竣工面積連續(xù)30個(gè)月低于住宅銷售面積｡以北京為例,新建商品住房供應(yīng)自2005年以來持續(xù)減少,批準(zhǔn)預(yù)售面積由2005年的2205萬平方米下降至2006年的1706萬平方米｡另一方面,需求快速膨脹｡資金流動(dòng)性過剩導(dǎo)致投資性需求增長較快｡同時(shí),在房價(jià)快速上漲的趨勢(shì)下,自住性購房者提前入市,也造成需求驟增｡
(二)土地供應(yīng)量不足
近兩年來,土地供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù),造成市場(chǎng)供求總量失衡,形成供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期｡土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)｡
1.土地出讓面積不足｡以北京為例,2005年,計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅用地為1750公頃,而實(shí)際入市的只有900公頃,僅為計(jì)劃的51%;2006年,商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃供應(yīng)合計(jì)為1900公頃,實(shí)際供應(yīng)為1031公頃,僅為計(jì)劃的54%｡
2.開發(fā)企業(yè)囤積土地導(dǎo)致出讓土地?zé)o法全部形成當(dāng)期的有效市場(chǎng)供應(yīng)｡根據(jù)中國建設(shè)銀行研究部的報(bào)告,2001年初至2007年5月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購置土地面積21.62億平方米,但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米,不足購置面積的60%｡特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個(gè)主要力量｡這是由于土地儲(chǔ)備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的重要指標(biāo)之一,而且很容易從公開市場(chǎng)上募集大量資金支持大規(guī)模購置并囤積土地｡
(三)多種需求集中釋放,投資投機(jī)需求大量入市
在房價(jià)快速上升的過程中,多種需求集中釋放｡
1.改善型需求｡高收入家庭對(duì)改善型需求的支付能力比較強(qiáng),家庭收入越高,利用自有資金購房的比例越高｡據(jù)對(duì)某城市的調(diào)查,高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例,一次性付款的比例一般達(dá)到60%以上;而普通商品房的貸款比例高于一次性付款的比例,貸款的比例一般達(dá)到60%以上｡這使得中低端需求和初次購房需求受到擠壓｡
2.婚齡人口對(duì)住房的需求｡受傳統(tǒng)的成家置業(yè)理念的影響,新組建家庭購買住房的需求剛性較強(qiáng)｡
3.城市新增常住人口的住房需求｡近年來,中國正處于城市化進(jìn)程加速時(shí)期,城市新增人口對(duì)住房的需求旺盛｡
4.城市拆遷導(dǎo)致的剛性需求｡目前,中國處于城市建設(shè)快速推進(jìn)時(shí)期,城市房屋拆遷帶來的被動(dòng)需求隨之增加｡
5.父母提前為子女購房的需求｡在目前房價(jià)上漲較快的影響下,年輕人住房需求提前釋放,表現(xiàn)為父母為子女購房時(shí)間大大提前,高收入家庭為正在讀大學(xué),甚至讀高中的子女購房的現(xiàn)象比較普遍｡
6.投資和投機(jī)性需求｡除以上以居住為目的的需求外,還包括部分以投資和投機(jī)為目的的需求,買房直接用于投資,以增值獲利;以改善住房條件為目的的高收入家庭,在購買新建商品房后,原有舊房并沒有在存量房市場(chǎng)立即上市交易,更多的是繼續(xù)持有用于投資｡
1.政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析。在當(dāng)前世界各國的經(jīng)濟(jì)體制當(dāng)中，不管是市場(chǎng)還是政府部門占據(jù)主導(dǎo)地位，其都沾有混合經(jīng)濟(jì)的色彩。世界很多國家都是以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作為主導(dǎo)，當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)失效之后，政府部門會(huì)通過宏觀調(diào)控的手段，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一定程度上的調(diào)節(jié)，促使其回歸正常發(fā)展。政府部門在市場(chǎng)干預(yù)時(shí)，其干預(yù)的程度與市場(chǎng)的發(fā)育程度相關(guān)。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較明顯的波動(dòng)，例如在市場(chǎng)運(yùn)行過程中，存在著很多不規(guī)范的行為。對(duì)此，政府會(huì)通過政治、法律、經(jīng)濟(jì)等各方面的手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行。
2.景氣周期對(duì)房地產(chǎn)影響分析。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行過程中，存在著大量的周期循環(huán)，上到國家經(jīng)濟(jì)，下到私營企業(yè)，都有很多循環(huán)。由于房地產(chǎn)的投資數(shù)額很大，循環(huán)周期也很長，所以其過程中也存在著很多的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)掌握最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境保持高度的敏感，才能有效的避免風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。當(dāng)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會(huì)，才能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下贏得先機(jī)。
二、前期策劃階段房地產(chǎn)消費(fèi)者行為模式
1.消費(fèi)行為描述分析。房地產(chǎn)消費(fèi)者購買行為描述可以將其簡(jiǎn)單的描述為5W和1H，其中5W分別表示為：誰來買房子，什么地方買房地產(chǎn)，為什么買房地產(chǎn)，買什么樣的房地產(chǎn)以及什么時(shí)候買房地產(chǎn)。1H表示為：通過何種方式購買房地產(chǎn)。
2.對(duì)消費(fèi)行為過程的分析。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，消費(fèi)者在決定購買時(shí)所進(jìn)行的不只是單獨(dú)的行為，而是一連串具有關(guān)聯(lián)的行為。消費(fèi)者在選擇購買房地產(chǎn)時(shí)，往往會(huì)首先進(jìn)行認(rèn)知、評(píng)價(jià)、評(píng)價(jià)、決策，然后才能確定購買。在認(rèn)知過程中，消費(fèi)者可能產(chǎn)生的后續(xù)購買行為都是以購買動(dòng)機(jī)為基礎(chǔ)的。因此想辦法激發(fā)消費(fèi)者的購買動(dòng)機(jī)，是十分重要的。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，要細(xì)致的分析和探討消費(fèi)者的實(shí)際需求，如何充分的引起消費(fèi)者的購買興趣，激發(fā)其購買動(dòng)機(jī)。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析以及相應(yīng)預(yù)測(cè)
1.房地產(chǎn)預(yù)測(cè)的含義和內(nèi)容。推測(cè)和預(yù)見可能發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不確定因素的發(fā)展趨勢(shì)，從而做出正確的應(yīng)對(duì)方針，是房地產(chǎn)預(yù)測(cè)的真正含義和實(shí)際作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括了市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)、購買力預(yù)測(cè)、市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、價(jià)格變動(dòng)預(yù)測(cè)、產(chǎn)品市場(chǎng)占有率預(yù)測(cè)、社會(huì)效益預(yù)測(cè)以及經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)。針對(duì)房地產(chǎn)前期策劃和市場(chǎng)調(diào)查，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的承載量和政府提供數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和比較，以此作為房地產(chǎn)企業(yè)決策的依據(jù)。
2.房地產(chǎn)預(yù)測(cè)方法。市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法主要對(duì)相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行掌握和了解，分析和研究擬定的預(yù)測(cè)目標(biāo)。在實(shí)際操作中，有很多不同的方法可以進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，在不同的領(lǐng)域當(dāng)中，都存在著各自不同的預(yù)測(cè)方式。而同一種預(yù)測(cè)方法，有時(shí)也可以對(duì)不同的領(lǐng)域進(jìn)行預(yù)測(cè)。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的具體情況進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，會(huì)涉及到很多的問題，其內(nèi)容也十分的復(fù)雜。要給予這些細(xì)節(jié)充分的重視，并從中獲取有用的信息。
3.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的因素。當(dāng)前，我國大多是的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)預(yù)測(cè)的認(rèn)識(shí)程度不夠，僅僅只進(jìn)行了表面數(shù)據(jù)資料的分析和研究，沒有準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶群劃分。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素很多，常常以房地產(chǎn)的需求量作為標(biāo)準(zhǔn)，并通過這種標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)的銷售面積和居住水平進(jìn)行預(yù)測(cè)。無論是國外學(xué)者還是國內(nèi)學(xué)者都對(duì)此有所研究，但是其在研究過程中對(duì)于影響房地產(chǎn)的關(guān)鍵因素卻十分不足，甚至選取的關(guān)鍵因素出現(xiàn)偏差。由于我國和世界其它國家相比，市場(chǎng)的發(fā)展程度和具體情況都不盡相同，因此，對(duì)于能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的因素也是多種多樣。國外的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度相對(duì)比較成熟，其消費(fèi)者的階梯形較為明顯。因此，對(duì)國外房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)產(chǎn)生影響的因素主要是租金方面的問題。而在我國卻有所不同，由于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度較低，國人的消費(fèi)觀念由于國外不同，因此，在對(duì)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，不能以租金作為主要因素來進(jìn)行。
四、結(jié)束語
【論文摘要】近年來伴隨著西部大開發(fā)的逐步深入，西安市建設(shè)改造的進(jìn)程也逐步推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出諸多新的發(fā)展特征。國家先后出臺(tái)的政策促使著房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸健康有序地發(fā)展。本文結(jié)合詳盡可靠的數(shù)據(jù)對(duì)西安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀進(jìn)行了深入分析，指出了目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行存在的問題，并對(duì)其進(jìn)行了因素分析，進(jìn)而提出了一系列切實(shí)可行的建議，以尋求新的發(fā)展契機(jī)。
2007年，國家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，先后從金融、稅收、土地等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以規(guī)范和引導(dǎo)。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進(jìn)程加快，市政配套建設(shè)迅速跟進(jìn)為房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)展開發(fā)提供了有力支持。房地產(chǎn)業(yè)開始向著可持續(xù)發(fā)展的方向進(jìn)行調(diào)整。
經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、西咸共建區(qū)、長安區(qū)、郭杜等區(qū)域隨著幾年來區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策加以調(diào)控，作為二線市場(chǎng)的西安市總體有小幅波動(dòng)，但絲毫沒有影響西安房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的階段。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析
1、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
2007年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經(jīng)濟(jì)適用房投資表現(xiàn)出加速增長的勢(shì)頭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發(fā)展。全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示
房價(jià)總體漲幅較大，上海等熱點(diǎn)城市房價(jià)在下半年有一定回落，波動(dòng)較大。盡管國家調(diào)控政策意圖明顯，但是全國70個(gè)大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價(jià)格持續(xù)走高。房價(jià)上漲過程中，多種市場(chǎng)需求集中釋放，投資和投機(jī)需求大量入市。
2、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
2007年，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良性運(yùn)行、城市建設(shè)快速推進(jìn)的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調(diào)控的影響逐步顯現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展愈趨健康、成熟。
（1）運(yùn)行狀況。近年來，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)、樓盤品質(zhì)逐步提升，居民消費(fèi)理念越來越為成熟。
①土地交易市場(chǎng)。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業(yè)性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業(yè)性用地454.96畝。
②商品房供應(yīng)市場(chǎng)。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩?fù)猓?006－2007年均保持平穩(wěn)增長的勢(shì)頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應(yīng)量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際完成投資額為509371萬元。
③商品房銷售市場(chǎng)。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時(shí)，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達(dá)到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創(chuàng)商品房銷售量歷史新高。
（2）運(yùn)行特點(diǎn)。商品房開發(fā)和交易市場(chǎng)異?；馃?，開發(fā)投資額和房屋銷售額屢創(chuàng)新高，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行速度明顯加快。政府土地市場(chǎng)調(diào)控能力增強(qiáng)，市場(chǎng)調(diào)控力度進(jìn)一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應(yīng)形式。市場(chǎng)開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)向品牌、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。投資型住房需求有所回落，大戶型市場(chǎng)產(chǎn)品運(yùn)作將更為精益求精，住宅價(jià)格增長回歸平穩(wěn)。
二、房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀分析
1、全國房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀
2007年對(duì)于中國房地產(chǎn)業(yè)是有特殊意義的一年。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)安全，國務(wù)院24號(hào)文《廉租房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》相繼出臺(tái)。但房地產(chǎn)開發(fā)投資增長仍有所加快。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數(shù)字都顯示，盡管宏觀形勢(shì)、政策環(huán)境與過去幾年相比嚴(yán)峻很多，中國房地產(chǎn)業(yè)整體上還是呈現(xiàn)投資和銷售雙雙興旺的局面。
央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮。政府不僅希望保護(hù)居民合理性的住房消費(fèi)需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調(diào)解作用。同時(shí)央行大力加強(qiáng)住房消費(fèi)信貸安全管理，更多從“窗口指導(dǎo)”、嚴(yán)格信貸資質(zhì)條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產(chǎn)業(yè)有效擴(kuò)寬了融資渠道，融資結(jié)構(gòu)得到相對(duì)優(yōu)化。
2、西安市房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀
（1）運(yùn)行狀況。2007年以來，西安市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸增速明顯加快，個(gè)人住房貸款成為拉動(dòng)房地產(chǎn)信貸的絕對(duì)因素。截止12月底，全市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)信貸增長呈現(xiàn)加快趨勢(shì)，個(gè)人住房貸款增長態(tài)勢(shì)明顯。2007年各月房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速均呈現(xiàn)正V字形。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款保持小幅增長趨勢(shì)，地產(chǎn)開發(fā)貸款增速持續(xù)下滑。2007年以來，西安市房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅增長態(tài)勢(shì)，截至12月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內(nèi)基本保持小幅增長趨勢(shì)，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產(chǎn)開發(fā)貸款157.91億元，同比增長9.84％。
信貸情況以農(nóng)業(yè)銀行陜西分行為例。截至12月末，營業(yè)部房地產(chǎn)類余額399895萬元，占營業(yè)部貸款總額的23.4％，房地產(chǎn)貸款較年初增加152315萬元，其中個(gè)人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發(fā)貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。
（2）運(yùn)行特點(diǎn)。宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中資金供給影響較大，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地資源和銀行開發(fā)信貸資金獲取難度增加，將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)快速整合資源，優(yōu)勝劣汰加劇。同時(shí)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個(gè)百分點(diǎn)，無疑將明顯加重房貸者負(fù)擔(dān)。房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)可能性加大，繼而引發(fā)的更大風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)波及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)金融體系。
三、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題的因素分析
西安地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過程中凸現(xiàn)出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關(guān)鍵原因分析如下：
1、物價(jià)上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值進(jìn)一步加劇了購房需求，推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)攀升。物價(jià)和房價(jià)是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到未來的預(yù)期回報(bào)的影響，而未來的預(yù)期回報(bào)則受到未來經(jīng)濟(jì)是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房價(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。2、從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機(jī)需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對(duì)潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)高于資金成本，這種小幅的加息，對(duì)抑制投資、投機(jī)作用有限。
3、外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)張趨勢(shì)。由于國內(nèi)房價(jià)保持上漲勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報(bào)，加上對(duì)人民幣升值的預(yù)期，大量國際游資流入國內(nèi)，房地產(chǎn)成為重要的投資途徑。外資投資房地產(chǎn)已經(jīng)開始逐步向一些二三線城市擴(kuò)張，西安也在其中。
四、西安房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)啟示
長期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據(jù)現(xiàn)狀分析得出以下啟示：
1.繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)
保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規(guī)模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業(yè)，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。
2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負(fù)擔(dān)
住房保障是社會(huì)保障問題的重要內(nèi)容，是建立和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。未來政府的工作重心應(yīng)更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對(duì)于商品房的房價(jià)問題，則更多地由市場(chǎng)決定。在2008年兩會(huì)期間，總理的政府工作報(bào)告中還提到政府用于廉租房制度建設(shè)的資金將為68億元，比去年增加了17億元。
3．擇機(jī)開征物業(yè)稅，穩(wěn)定房價(jià)
從國外的經(jīng)驗(yàn)看，物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。
對(duì)西安政府而言，物業(yè)稅是永久的可持續(xù)的稅收收入，可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源，有助于解決地方財(cái)政過度依賴土地出讓收入的難題。物業(yè)稅隨著當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲而增加，而當(dāng)?shù)胤績r(jià)的變動(dòng)又取決于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市環(huán)境、公共設(shè)施的完備情況等，這就可以有效引導(dǎo)當(dāng)?shù)卣匾晫?duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)的投入，重視長期規(guī)劃和城市可持續(xù)發(fā)展。
4．建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式，提倡“租購并舉”
要引導(dǎo)居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費(fèi)觀念。著力培育租賃市場(chǎng)，完善房屋租賃的配套設(shè)施。通過輿論，促成新的理性住房消費(fèi)，開展“結(jié)婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點(diǎn)的討論，引導(dǎo)國民合理調(diào)整家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)，避免民眾超前住房消費(fèi)。
5．加強(qiáng)信息體系建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理生產(chǎn)和消費(fèi)
通過完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和定期公告制度，有助于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)。雖然這需要國家統(tǒng)一設(shè)計(jì)實(shí)施，但是做為西安市也可以進(jìn)行區(qū)域范圍內(nèi)的嘗試，以保障房地產(chǎn)行業(yè)有序健康地發(fā)展。
6.創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬融資渠道
商業(yè)銀行要不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單一的融資渠道，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)部分有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的信貸需求，加強(qiáng)信貸產(chǎn)品的創(chuàng)新工作。引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，廣泛吸收社會(huì)資本增資擴(kuò)股，通過改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)主體的質(zhì)量，而且有利于西安市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
五、結(jié)束語
隨著政策的進(jìn)一步調(diào)控，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了很大的變化。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年的穩(wěn)步快速發(fā)展，已逐步進(jìn)入盤整期，近年來出臺(tái)的一系列調(diào)控政策其累積影響效應(yīng)和市場(chǎng)長期發(fā)展走向?qū)⒂诮窈蟮靡燥@現(xiàn)，所以我們相信西安房地產(chǎn)必將成為西安地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要體現(xiàn)。
【參考文獻(xiàn)】
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我國銀行業(yè)在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權(quán)形式提供的住房抵押貸款，多數(shù)合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達(dá)成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款不足以償還債務(wù)本息和承擔(dān)處理費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價(jià)款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方?！边@條看似簡(jiǎn)單的格式條款。就意味著在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上，購房者是不可能通過斷供止損的。因?yàn)殂y行在拍賣了購房者抵押給銀行的房產(chǎn)之外，其對(duì)購房者的債權(quán)還是同樣存在的，可以繼續(xù)通過其他司法手段對(duì)購房者進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。在我國當(dāng)前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購房者，其個(gè)人資產(chǎn)一般情況下大于其住房抵押貸款不少，因此在這種情況下銀行并不會(huì)由于購房者斷供鄧興華，等:中國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析城市規(guī)劃與管理而承擔(dān)房價(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)，而恰恰是購房者會(huì)承擔(dān)由于銀行拍賣抵押資產(chǎn)過程中房產(chǎn)這一抵押物過度折價(jià)以及斷供而產(chǎn)生的信用違約、利息以及相關(guān)司法費(fèi)用和滯納金。因此購房者才是真正意義上的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。在我國當(dāng)前的銀行住房抵押合同實(shí)務(wù)中，銀行完全將自身的風(fēng)險(xiǎn)通過追索權(quán)條款轉(zhuǎn)移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風(fēng)險(xiǎn)則已經(jīng)部分轉(zhuǎn)移。
2他國房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的啟發(fā)與意義
2.1我國金融體系受房地產(chǎn)直接沖擊的影響較小我們通過上面的分析已經(jīng)可以看出，我國金融體系并不會(huì)直接收到多數(shù)購房者斷供與否的影響，同時(shí)由于我國沒有自然人破產(chǎn)制度，所以雖然在經(jīng)濟(jì)下行期可能出現(xiàn)少數(shù)購房者由于斷供或者個(gè)人資產(chǎn)不足而造成相關(guān)貸款無法及時(shí)回收造成一定期限內(nèi)的壞賬，但從長期來看，由于其債權(quán)的永續(xù)性，在購房者收入提升和經(jīng)濟(jì)水平回復(fù)之后，銀行的住房抵押貸款不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的損失，也就是意味著在我國不會(huì)出現(xiàn)美國次貸危機(jī)一樣的大型銀行和金融機(jī)構(gòu)紛紛倒閉的情況，但存在由于購房者在房價(jià)下行的同時(shí)依舊承擔(dān)巨大的還款壓力的可能性，一旦出現(xiàn)可支配收入減少的情況，其消費(fèi)開支也會(huì)進(jìn)一步降低，從而減弱內(nèi)需。因此這一情況看，除了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，在關(guān)注金融機(jī)構(gòu)與銀行業(yè)的同時(shí)，更重要的繼續(xù)深化其他行業(yè)的改革創(chuàng)新，一方面利用制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新推動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，另一方面也需要改革收入分配機(jī)制，確定人民群眾在購房還貸的同時(shí)有確切的收入能夠滿足日常消費(fèi)。由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。
2.2我國應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)我們可以看到，在我國實(shí)際上斷供并不會(huì)給購房者帶來任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權(quán)條款的存在，一旦斷供，購房者只是獲得了短期內(nèi)的現(xiàn)金流的便利，但在長期內(nèi)由于銀行債權(quán)的存在和相關(guān)費(fèi)用的產(chǎn)生可能產(chǎn)生債臺(tái)高筑的可能性。在這一意義上來說，也需要銀行和相關(guān)媒體加強(qiáng)宣傳，在保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，讓購房者更為理性的權(quán)衡自身的購房決策，避免出現(xiàn)雙輸?shù)木置?。由于我國銀行業(yè)監(jiān)管較嚴(yán)，銀行風(fēng)險(xiǎn)管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設(shè)計(jì)和權(quán)益轉(zhuǎn)移上使得其自身完全規(guī)避于風(fēng)險(xiǎn)之外，雖然這保證了在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)期間金融行業(yè)的穩(wěn)定，但也反映出金融行業(yè)市場(chǎng)化程度與創(chuàng)新水平不足，不能給購房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國住房者和房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)自承受房價(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。作為一個(gè)市場(chǎng)化的行業(yè)，應(yīng)該允許金融機(jī)構(gòu)更多的創(chuàng)新，也避免我國購房者承擔(dān)過分的風(fēng)險(xiǎn)而沒有止損手段，從而可能使得我國在經(jīng)濟(jì)下行的情況轉(zhuǎn)為日本經(jīng)濟(jì)的情況。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)宏觀調(diào)控
政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)大致可以歸結(jié)為兩種方式:數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)。其中數(shù)量干預(yù)主要是對(duì)住房供給數(shù)量的干預(yù)，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財(cái)政背上沉重的包袱。所以，在實(shí)踐中除了公共住房，政府還采取了財(cái)政補(bǔ)貼的方式，這實(shí)際上是對(duì)住房價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)和干預(yù)，財(cái)政補(bǔ)貼又可以分為對(duì)購房者的需求補(bǔ)貼和對(duì)開發(fā)商的供給補(bǔ)貼。按照政府政策和干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同特點(diǎn)，本文將從數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)兩個(gè)部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢(shì)。
政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量調(diào)節(jié)
土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度
世界各國的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國家)所有。但就世界各國的實(shí)踐來看，一個(gè)國家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財(cái)產(chǎn)制度的英美等國政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市規(guī)劃、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用途、征收土地使用轉(zhuǎn)讓稅等途徑來影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價(jià)控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
美國土地有三種所有形式:私人所有，聯(lián)邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎(chǔ)設(shè)施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無論是政府所有還是私人所有，土地的經(jīng)濟(jì)用途都有統(tǒng)一的規(guī)劃，通過對(duì)其使用進(jìn)行限制以及稅收政策進(jìn)行調(diào)節(jié)。日本全部土地的3/4屬于私人部門所有，國有土地僅占1/4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業(yè)構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主體。政府對(duì)房地產(chǎn)用地的調(diào)節(jié)主要是通過兩種渠道:一是稅收政策和城市規(guī)劃;二是通過對(duì)專門從事社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施和普通居民住宅建設(shè)，以及經(jīng)營的非盈利性的200多個(gè)公團(tuán)組織提供政府低息貸款來增加基礎(chǔ)設(shè)施和住宅供給。與日美兩國不同，新加坡國有土地占全國面積的72%，其中建屋發(fā)展局就占了20%。房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。
在規(guī)劃和土地開發(fā)成本上，一般商業(yè)用地比住宅用地價(jià)格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發(fā)展局直接提供住宅以外，政府還對(duì)那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價(jià)費(fèi)用。英國土地在法律上全部歸英王所有，個(gè)人、企業(yè)及社會(huì)團(tuán)體僅擁有土地使用權(quán)。國家通過對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的控制獲得大量的批租收入，并通過一級(jí)市場(chǎng)的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級(jí)交易市場(chǎng)的供求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的基本平衡。這種模式也普遍流行于英聯(lián)邦國家以及前英國殖民地，比如中國香港的土地供給制度，特區(qū)政府是土地市場(chǎng)的最大供給者的地位為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給和防止房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)衰退等起著積極的作用。
但從演變趨勢(shì)來看，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策存在一些共同的特點(diǎn)。即無論哪一種土地所有制下，通過城市規(guī)劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。
公共住房制度
公共住房制度是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)最直接的手段，從各國的實(shí)踐來看，公共住房制度都不是以盈利為目的，甚至需要財(cái)政的特殊補(bǔ)貼，公共住房實(shí)際上與社會(huì)保障體制和社會(huì)福利制度聯(lián)系在一起。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過社會(huì)團(tuán)體、非贏利性組織等機(jī)構(gòu)間接介入。
直接介入發(fā)達(dá)國家公共住房的供給數(shù)量都很龐大，這是政府為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，提高整個(gè)社會(huì)福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場(chǎng)的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產(chǎn)，在相對(duì)較短的時(shí)間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。公共住房政策在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家主要是為低收入者提供住房，國家投資建設(shè)國有住宅，低租金出租給低收入家庭。二戰(zhàn)后的英國、法國、德國、美國、瑞典、荷蘭等國家興建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房體系中的地位和數(shù)量的多少取決于該國或地區(qū)人口與土地的對(duì)比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲國家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大都采取宏觀調(diào)控的辦法，公共住房制度只作為社會(huì)保障的一部分存在。但在地少人多的國家和地區(qū)，比如新加坡、中國香港等地，住房的售價(jià)相對(duì)于居民的人均收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同一水平下的其他國家。因此，除了制定政策平抑價(jià)格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的重要內(nèi)容。
間接提供公共住房由于直接介入方式對(duì)政府財(cái)政壓力很大，容易引發(fā)腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時(shí)，發(fā)達(dá)國家也會(huì)通過社會(huì)團(tuán)體、非盈利組織等為社會(huì)建造低租金或低價(jià)的住宅。這些非盈利房地產(chǎn)企業(yè)靠出售股份以獲得啟動(dòng)資金，在此基礎(chǔ)上再申請(qǐng)政府的低息或無息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場(chǎng)的價(jià)格出租所建住房，瑞典、荷蘭、法國等多采用這一做法。瑞典政府通過給予非盈利公司、住房合作社等種種財(cái)政優(yōu)惠，建造了戰(zhàn)后國內(nèi)總建房量2/3的住宅，這些非盈利企業(yè)至今仍是瑞典住房市場(chǎng)上的主要力量并使瑞典成為世界上解決住房問題最成功的國家之一。為保證公共住宅供應(yīng)真正做到面向低收入階層，大多數(shù)國家和地區(qū)都有明確的政策措施，制定入住公共住宅的條件，進(jìn)行家庭收入水平登記，以及采取多種申請(qǐng)程序等，以保證低收入階層的利益。
事實(shí)上，公共住房不僅僅具有干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的經(jīng)濟(jì)意義，而且構(gòu)成了整個(gè)國家和地區(qū)社會(huì)保障體制的一部分，是保持社會(huì)穩(wěn)定的重要力量。以日本為例，日本的公營住宅是二戰(zhàn)以后逐步建立與完善的，主要針對(duì)中低收入階層。其建設(shè)與經(jīng)營都由各級(jí)地方政府住宅局管理，實(shí)行政府定價(jià)，因此受到市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響較小，其中公營住房的租金在房地產(chǎn)泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分別為5.3%和3.3%。這不僅在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期有效地保護(hù)了中低收入階層的利益，而且對(duì)房地產(chǎn)泡沫破滅以后日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也起著重要的作用。但是，實(shí)行公共住宅政策需要征用大量土地，撥巨額資金，對(duì)城市財(cái)政造成巨大壓力，因而近年來配合“居者有其屋”的計(jì)劃，大多數(shù)國家都對(duì)公共住房政策進(jìn)行了調(diào)整，以鼓勵(lì)私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。
政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量干預(yù)由直接提供公共住房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞怯麢C(jī)構(gòu)等社會(huì)團(tuán)體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)中低收入階層購置房產(chǎn)。我國上世紀(jì)80年代初開始改革單一的房屋公有制度，經(jīng)歷了以租代售、住房商品化、住房分配貨幣化的歷程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個(gè)長期過程，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)中低收入階層購置房產(chǎn)。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)節(jié)
從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，對(duì)數(shù)量的調(diào)節(jié)帶有較強(qiáng)的管制色彩，容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效率的損失，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府最常用的干預(yù)手段和辦法就是通過補(bǔ)貼、稅收等優(yōu)惠方式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)。對(duì)價(jià)格調(diào)節(jié)的政府補(bǔ)貼和稅收計(jì)劃又可以
分為向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的供給補(bǔ)貼政策和向住房需求者提供財(cái)政補(bǔ)貼兩種。
向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的供給補(bǔ)貼政策
政府通過向盈利性房地產(chǎn)企業(yè)提供補(bǔ)貼，用以建造租金價(jià)格適中的住房。二戰(zhàn)后，為迅速建設(shè)新住宅，原西德政府向私營房地產(chǎn)商提供無息貸款，同時(shí)規(guī)定，向同意為低收入家庭建造或改建住房的私營開發(fā)企業(yè)提供低于市場(chǎng)利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰(zhàn)以后，為解決復(fù)員士兵的住房問題，英國政府也對(duì)提供開發(fā)住宅的私人公司提供補(bǔ)貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補(bǔ)貼”。二戰(zhàn)以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計(jì)劃。與其他國家相比，美國的供給補(bǔ)貼形成了從聯(lián)邦到地方政府的一整套完整體系。主要分為公共住房供應(yīng)補(bǔ)貼和私有建房機(jī)構(gòu)出租住房供應(yīng)補(bǔ)貼。私有建房機(jī)構(gòu)和地方政府建房機(jī)構(gòu)向聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展部申請(qǐng)，由其支付合理市價(jià)房租與低收入住戶實(shí)際支付租金之間的差額。在住房供給相對(duì)短缺的時(shí)期，通過減免稅、提供差價(jià)補(bǔ)貼、低息貸款等措施來刺激房地產(chǎn)開發(fā)商提供低價(jià)住房的積極性效果明顯。1996年法國政府把出租住房建設(shè)增值稅率從原來的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設(shè)竣工量大幅增加。
向住房需求者提供財(cái)政補(bǔ)貼
除了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提供補(bǔ)貼外，政府對(duì)價(jià)格的影響還表現(xiàn)在對(duì)購房或租房者進(jìn)行直接補(bǔ)貼，降低他們所承擔(dān)的實(shí)際住房價(jià)格，對(duì)住房需求者補(bǔ)貼最常用的手段主要是免稅減稅和現(xiàn)金補(bǔ)貼。與對(duì)開發(fā)商的供給補(bǔ)貼相比，住房租金補(bǔ)貼有三個(gè)顯著的特點(diǎn)：第一，避免了對(duì)住房市場(chǎng)的直接干預(yù)，不會(huì)給市場(chǎng)運(yùn)行帶來障礙，不會(huì)產(chǎn)生降低市場(chǎng)效率的副作用；第二，這種收入再分配的形式，可以使國民平等的住房權(quán)利得到較為公正的實(shí)現(xiàn)；第三，對(duì)不同收入者區(qū)別對(duì)待，更能體現(xiàn)傾斜政策，并能適當(dāng)減少財(cái)政支出。從各國的房地產(chǎn)政策實(shí)踐來看，二戰(zhàn)后由于戰(zhàn)爭(zhēng)等原因使得住房短缺，在相當(dāng)長的一段時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)上最主要的矛盾是供給不足。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)主要是向房地產(chǎn)開發(fā)商提供優(yōu)惠和補(bǔ)貼來刺激供給并降低價(jià)格。當(dāng)住房的供給增加到了一定程度，住房租金補(bǔ)貼由于以上提到的幾個(gè)特點(diǎn)就顯得更加有吸引力，各發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家也紛紛把補(bǔ)貼重點(diǎn)向購房者和租戶轉(zhuǎn)移。隨著20世紀(jì)70年代房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾由住房短缺變?yōu)樨毨д叩淖》恐С鲈谄涫杖胫斜戎剡^大，美國1968年的住房和城市發(fā)展法突出了對(duì)住房需求者提供補(bǔ)貼的思想，而1974年的住房與社區(qū)發(fā)展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補(bǔ)貼計(jì)劃，把聯(lián)邦住房援助從住房供應(yīng)者轉(zhuǎn)向需求者。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)；美國
一、美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)
（一）政府機(jī)構(gòu)
美國從事房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的政府機(jī)構(gòu)主要是普查局（USCensusBureau）。
普查局除了每十年進(jìn)行一次人口普查外，每五年還要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和州以及地方政府進(jìn)行一次普查，每年普查局還要進(jìn)行100多項(xiàng)其他調(diào)查。普查和調(diào)查的目的是為了從個(gè)人和單位收集統(tǒng)計(jì)信息，匯總成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。普查局的局長由總統(tǒng)任命，同時(shí)還需得到參議院的確認(rèn)。
（二）行業(yè)組織與協(xié)會(huì)
1.全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在20世紀(jì)70年代初就擁有40多萬名會(huì)員而成為美國最大的貿(mào)易協(xié)會(huì)?，F(xiàn)在該協(xié)會(huì)的會(huì)員總數(shù)已超過85萬，在50個(gè)州及關(guān)島、波多黎各等托管地建有州協(xié)會(huì)（stateassociation），在全國1500多個(gè)地方建有地方協(xié)會(huì)（localassociation）。
2.全美住房建筑商協(xié)會(huì)（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)主要包括住房市場(chǎng)指數(shù)（HousingMarketIndex，HMI）和住房機(jī)會(huì)指數(shù)（HousingOpportunityIndex，HOI）等。該協(xié)會(huì)總部位于華盛頓，首要的目標(biāo)是為所有的消費(fèi)者提供擁有安全、體面和負(fù)擔(dān)得起的住宅的機(jī)會(huì)，改善房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。
3.按揭銀行家協(xié)會(huì)(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭銀行家協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)主要包括周按揭貸款調(diào)查（WeeklyApplicationsSurvey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協(xié)會(huì)是代表雇傭50名員工以上、分布在全國每個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)金融業(yè)的國家級(jí)協(xié)會(huì)，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協(xié)會(huì)的最高決策層是其董事會(huì)，由21人組成，負(fù)責(zé)管理協(xié)會(huì)的一般事務(wù)。
二、各監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)
1.建筑支出。建筑支出統(tǒng)計(jì)的是在特定時(shí)段安裝或建設(shè)的建筑的價(jià)值，包括原材料成本、勞動(dòng)力成本、建筑設(shè)備租金、建筑商利潤、建筑設(shè)計(jì)和工程成本、項(xiàng)目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。
建筑支出報(bào)告中的數(shù)據(jù)分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統(tǒng)計(jì)的是在特定時(shí)段內(nèi)某工程所有項(xiàng)目的價(jià)值總和，而不管個(gè)體項(xiàng)目何時(shí)開始或工程款何時(shí)支付給建筑商。
2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報(bào)告，報(bào)告的內(nèi)容主要包括新房開工許可數(shù)量、已經(jīng)許可但尚未開工的數(shù)量、新房開工數(shù)量、在建數(shù)量和完工數(shù)量。新住宅建筑報(bào)告不包括旅館、大學(xué)宿舍等集體居住建筑以及移動(dòng)住宅。
當(dāng)住宅的奠基工作開始時(shí)即計(jì)入當(dāng)月的新房開工統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)始于1992年9月，包括在原宅基基礎(chǔ)上的完全重建項(xiàng)目。美國并非各地都需新房開工許可，但新房開工數(shù)量包括那些不需要許可的住宅項(xiàng)目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運(yùn)用，從而判斷是否需要增加新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，此外，出租用房空置率還是用于預(yù)測(cè)未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的先行指數(shù)的組成部分。
住房空置率和自有住房比率季度報(bào)告于每季度結(jié)束后下月的最后一周公布，年度數(shù)據(jù)在四季度報(bào)告發(fā)表后公布。
4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)從大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商處獲得簽約未交付房屋銷售數(shù)據(jù)，樣本數(shù)量達(dá)到舊房銷售統(tǒng)計(jì)樣本的一半，相當(dāng)于所有交易數(shù)量的20%。目前有一些住房數(shù)據(jù)被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，如新房開工、住房按揭貸款申請(qǐng)和新房銷售等。但這些指標(biāo)與舊房銷售的統(tǒng)計(jì)關(guān)系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產(chǎn)交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購房合約，因此被視為先行指數(shù)，但新房銷售樣本規(guī)模較小，數(shù)據(jù)的波動(dòng)性大，要多個(gè)月的數(shù)據(jù)才能看出趨勢(shì)。
因簽約未交付房屋銷售反映的是實(shí)際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動(dòng)的準(zhǔn)確和可靠的指標(biāo)，經(jīng)全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個(gè)月內(nèi)結(jié)算交付，剩下的20%中決大多數(shù)在3—4個(gè)月內(nèi)結(jié)算交付。
以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數(shù)量計(jì)算的指數(shù)值為100，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國的指數(shù)外，還包括四個(gè)地區(qū)的指數(shù)。
5.新房銷售。新房銷售報(bào)告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，報(bào)告的內(nèi)容包括：新單家庭住宅的銷售數(shù)量、新單家庭住宅待售的數(shù)量和已銷售新房的中位價(jià)格與平均價(jià)格。
一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認(rèn)為已銷售，而不管房屋是處于尚未動(dòng)工、在建或已完工階段。新房銷售調(diào)查并不跟蹤至房產(chǎn)最終交付，即使最終交易未完結(jié)，該房屋也被認(rèn)為已銷售。
新房銷售調(diào)查中的價(jià)格是買賣雙方在第一次合同簽署時(shí)或交付定金時(shí)約定的價(jià)格，不包括訂單變化或其他因素引發(fā)的價(jià)格變化。新房銷售的歷史數(shù)據(jù)起始于1963年，除公布全國的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區(qū)數(shù)據(jù)。
普查局的當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。
6.舊房銷售。舊房銷售占美國房地產(chǎn)銷售總量的85%，因此，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的舊房銷售數(shù)據(jù)是衡量住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的主要依據(jù)。每月的25日左右，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布全國和四個(gè)地區(qū)的單家庭獨(dú)立住宅（SingleFamilyHouse）舊房的銷售數(shù)量和價(jià)格數(shù)據(jù)。NAR網(wǎng)站上公布的舊房銷售報(bào)告包括最近12個(gè)月的月度數(shù)據(jù)以及最近三年的年度數(shù)據(jù)，其他歷史數(shù)據(jù)需要付費(fèi)購買。
地方協(xié)會(huì)每月向NAR的研究部報(bào)送舊房銷售數(shù)據(jù)，調(diào)查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統(tǒng)計(jì)范圍。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)每季公布的各州舊房銷售報(bào)告是基于所有700多家地方協(xié)會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，而每月公布的舊房銷售指標(biāo)是基于160家地方協(xié)會(huì)的樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。
舊房銷售數(shù)量數(shù)據(jù)要經(jīng)過季節(jié)調(diào)整并折算成年度數(shù)字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數(shù)據(jù)代表如果該月的銷售速度能夠連續(xù)維持12個(gè)月的總銷售數(shù)量。
7.全美住房建筑商協(xié)會(huì)調(diào)查。全美住房建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）通過調(diào)查公布的指數(shù)主要包括：NAHB-WellFargo房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房機(jī)會(huì)指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市場(chǎng)指數(shù)（RemodelingMarketIndex,RMI）。
HMI基于全美住房建筑商協(xié)會(huì)每月對(duì)其會(huì)員的調(diào)查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產(chǎn)業(yè)的脈搏，調(diào)查讓會(huì)員對(duì)總體經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行評(píng)級(jí)。HMI是對(duì)不同擴(kuò)散指數(shù)（diffusionindices）的加權(quán)平均，包括當(dāng)前新房銷售、未來6個(gè)月的新房銷售和可能購新房的交易。前兩項(xiàng)的評(píng)級(jí)分為好、一般和差三等，后一項(xiàng)的評(píng)級(jí)分為非常高、高、平均、低和很低五等。當(dāng)前新房銷售的權(quán)重為0.5920，未來6個(gè)月新房銷售的權(quán)重為0.1358，可能購新房的交易的權(quán)重為0.2722。中國-HOI的定義為當(dāng)?shù)刂械仁杖氲募彝グ凑諛?biāo)準(zhǔn)按揭貸款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構(gòu)成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發(fā)展部公布的都市地區(qū)家庭中等年收入估計(jì)，NAHB假設(shè)家庭能承擔(dān)將28%的總收入用于供房，這是按揭行業(yè)的傳統(tǒng)假設(shè)，該估計(jì)值再除以12可以得到每月的數(shù)據(jù)。住房成本方面，NAHB每月從第一美國不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）處獲得交易記錄數(shù)據(jù)，包括各州、縣的房產(chǎn)銷售時(shí)間和價(jià)格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設(shè)來計(jì)算。在本金和利息之外，住房成本還包括當(dāng)期的物業(yè)稅和物業(yè)保險(xiǎn)。HOI即是都市地區(qū)每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。中國
2001年住宅改建市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了1530億美元，相當(dāng)于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場(chǎng)的年增長速度至少將達(dá)到5%，在此期間該市場(chǎng)的規(guī)模甚至將超過新房市場(chǎng)的規(guī)模。NAHB的房屋改建市場(chǎng)指數(shù)基于對(duì)房屋改建商的調(diào)查，并正成為該行業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。NAHB通過向15000個(gè)房屋改建商發(fā)放調(diào)查問卷，最終選中約2000家改建商作為樣本。NAHB的調(diào)查產(chǎn)生兩個(gè)指數(shù)來描繪住宅改建市場(chǎng)狀況，一是現(xiàn)期市場(chǎng)條件指數(shù)（CurrentMarketConditionsIndex），二是未來預(yù)期指數(shù)（FutureExpectationsIndex）。
8.周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查。周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查由按揭銀行家協(xié)會(huì)進(jìn)行并向訂閱者公布詳細(xì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，該調(diào)查共包含15項(xiàng)指標(biāo)，覆蓋固定利率和可調(diào)整利率的購房及再融資常規(guī)和政府貸款申請(qǐng)情況。報(bào)告的內(nèi)容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數(shù)量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規(guī)模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數(shù)量與金額占按揭貸款總量的比重等數(shù)據(jù)。報(bào)告公布的指數(shù)分別為經(jīng)過季節(jié)調(diào)整和未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的市場(chǎng)指數(shù)（MarketIndex）、購買指數(shù)（PurchaseIndex）、再融資指數(shù)（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可調(diào)整利率按揭指數(shù)（FRM/ARMIndex）、常規(guī)指數(shù)（ConventionalIndex）和政府指數(shù)（GovernmentIndex）。
周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查報(bào)告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請(qǐng)情況，歷史數(shù)據(jù)可以一直追溯到1990年。
9.按揭貸款利率。按揭銀行家協(xié)會(huì)為讓其會(huì)員和業(yè)內(nèi)人士了解房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)環(huán)境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場(chǎng)利率數(shù)據(jù)，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場(chǎng)調(diào)查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的數(shù)據(jù),分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調(diào)整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規(guī)按揭貸款利率和1984年至今的月度可調(diào)整利率按揭貸款指數(shù)（ARMIndexes）。
房迪美公司的主要按揭貸款市場(chǎng)調(diào)查始于1971年4月，通過對(duì)全國各按揭貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的調(diào)查來計(jì)算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。
參考文獻(xiàn)：
[1]PatrickA.Simmons,HousingStatisticsoftheUnitedStates,2ded.BernanPress,WashingtonD.C.1999.
