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序論：在您撰寫房地產管理論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
管理，就是以人為核心，在特定的環(huán)境中，由各種設施、資源（包括人力、物力、財力資源）等支持，進行策劃、實施、檢查與改進的活動，為了達到共同的目標，所進行的協(xié)調管理活動。管理離不開管理組織和管理規(guī)范的要求，管理規(guī)范是管理組織實施管理的手段或措施。在房地產產業(yè)發(fā)展進程中，管理占有重要地位，房地產管理是一個體系，需要科學合理的應用，才有利于房地產行業(yè)的發(fā)展。通過管理，即可以完成預定的計劃，也可以通過不斷的檢查與改進，使房地產行業(yè)更快更好的發(fā)展。房地產管理中，有管理還不夠，還需要有創(chuàng)新。創(chuàng)新實際就是使用新的方法或借鑒獨特的手段進行管理，使用新方法解決老問題，充分利用人們的創(chuàng)新能力，發(fā)揮人才的創(chuàng)造性思想，使產品與服務都上一新臺階。要想更好的進行管理創(chuàng)新，必須從三方面入手，三方面都有創(chuàng)新，才能促進管理創(chuàng)新的發(fā)展。這三方面是指，管理思想的創(chuàng)新，管理制度的創(chuàng)新和技術方法的創(chuàng)新。
2房地產管理創(chuàng)新的必要性和重要性
2.1房地產管理創(chuàng)新的必然性
目前的房地產管理雖然同其他行業(yè)一樣，通過不斷的運行取得了很好的發(fā)展與完善，但是在發(fā)展過程中，依然存在很多問題，在一定程度上阻礙了房地產的發(fā)展，使其發(fā)展速度減慢。因此，要提升房地產的發(fā)展，就需要不斷的進行創(chuàng)新，引入新的管理理念，通過新的管理方式和方法，為房地產發(fā)展注入新的力量。在房地產管理和發(fā)展過程中，人才培養(yǎng)是制約管理發(fā)展很大的一個難題。隨著市場經濟的發(fā)展，城市建設的加快，房地產產業(yè)的發(fā)展不再像過去靠豐厚的資金支撐以使發(fā)展壯大，而是注重了人才在房地產管理中的作用，利用人才管理、宣傳甚至銷售，使房地產產業(yè)得以快速健康發(fā)展。當前，很多房地產產業(yè)缺乏高素質人才，人才儲備量少，或由于競爭激烈、福利待遇等各方面的不適宜，導致大量的人才跳槽嚴重，人才流失量大，給房地產產業(yè)發(fā)展造成了一定的影響。因此，做好房地產人才培養(yǎng)與儲備工作對房地產發(fā)展有著重要的作用，是亟待解決的一大難題，尤其是高級管理人才，房地產管理的發(fā)展需要在這方面進行適當?shù)膭?chuàng)新。除了注重人才培養(yǎng)，在新的房地產市場專業(yè)化與集中度不斷提高的今天，房地產項目開發(fā)的成本加大，利潤降低，要使房地產經濟效益最大化，就需要房地產管理人員加強項目開發(fā)管理，在開發(fā)上創(chuàng)新，努力降低開發(fā)成本，提高綜合效益，使房地產管理創(chuàng)新再上新高。
2.2房地產管理創(chuàng)新的重要性
房地產的管理創(chuàng)新不是一個人、一個部門或一個領導者的事，它在房地產管理發(fā)展中起著積極的作用，它可以帶動整個房地產行業(yè)的各環(huán)節(jié)不斷開展創(chuàng)新與改革。鼓勵各部門積極想點子，提高效率、充分利用資源，使利益最大化。這樣的創(chuàng)新活動，可以有效的改革房地產行業(yè)弊端，使使房地產行業(yè)更好的發(fā)展。
3房地產管理實踐創(chuàng)新
3.1管理模式的探索和創(chuàng)新
在信息技術飛速發(fā)展的今天，房地產產業(yè)要順應信息技術的要求，不斷的對房地產進行管理的創(chuàng)新。管理模式的創(chuàng)新是是進行房地產管理創(chuàng)新的第一步，是房地產發(fā)展的基礎。因此，房地產行業(yè)要用知識管理來提高管理模式的創(chuàng)新水平。例如，在管理模式的改進和創(chuàng)新中，可以建立相應的激勵機制和獎懲制度，使房地產的發(fā)展和員工個人的利益掛鉤，進而調動企業(yè)員工的積極性。
3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新
如今的經濟社會是拼人才、拼知識、拼技能的社會，各行各業(yè)的發(fā)展都離不開人才的作用，故對于房地產行業(yè)，也要注重人才的培養(yǎng)，充分發(fā)揮人在房地產管理中的作用，建立完善的培訓機制，培養(yǎng)人才，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造價值，使企業(yè)在房地產管理行業(yè)脫穎而出。建立適合房地產行業(yè)發(fā)展的培訓管理系統(tǒng)，確定培訓項目與內容，使受訓者了解其在房地產管理中發(fā)揮的作用，使應用到實際工作中。培訓管理系統(tǒng)的建立，首先從建立培訓管理制度與流程入手，再將培訓內容細化。很多從事房地產工作的人員都不是進修房地產專業(yè)的人員，大多數(shù)人員都由各行各業(yè)的專業(yè)人員跨行進入，專業(yè)技能相對薄弱，專業(yè)知識差。所以，在培訓前，需針對不同的人員制定不同的培訓方案，摸清每一個員工掌握技能的情況，在哪方面的知識缺乏，再針對不同的情況，進行分類、排班，確定不同的培訓內容，以使培訓效果達到最好。在房地產管理過程中，吸引高素質的管理人員固然重要，對于基層員工的人才培養(yǎng)出很重要，因為只有通過不斷的學習，人員素質才會整體提高，房地產業(yè)績才會整體提高，管理得到提升。
3.3進行項目管理的創(chuàng)新、項目的管理是推進當前房地產管理
創(chuàng)新的重要形式之一，在新的市場形勢下，為了擴大自身的生存和發(fā)展的空間，取得穩(wěn)定的發(fā)展，就需要對項目管理進行創(chuàng)新。房地產的開發(fā)范圍廣，周期長，因此房地產只有不斷擴大自身的經營規(guī)模，實行多個項目的共同開發(fā)，進而提高房地產的抗風險的能力，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，進而實現(xiàn)房地產的長足發(fā)展。
3.4信貸政策的創(chuàng)新
由于信貸體系的不完善，使房地產的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產發(fā)展的步伐。因此，需要對信貸政策進行創(chuàng)新。例如國務院新出臺的調節(jié)政策中，要求購買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準利率的1.1倍。這樣，就限制了投機購房和房價的過分增長，減少了金融風險，進而促進了房地產的健康發(fā)展。
3.5土地市場管理的創(chuàng)新
對房地產的管理創(chuàng)新還需要從基礎上著手，即對土地市場的管理進行改革和創(chuàng)新，不斷完善土地的供應方式。同時，進一步提高對閑置土地的利用率，加大對其的處理力度，進而盤活建設用地，這樣很大程度上節(jié)約了土地資源。為了防止投資商的投機行為，國家需要采取相應的措施，加強對土地的管理，切不可任由發(fā)展，不加限制。
3.6城市發(fā)展模式的創(chuàng)新
一、房產檔案數(shù)字化管理的原則
在落實檔案管理數(shù)字化的過程中，必須要全面堅持檔案數(shù)字化管理的原則，具體分析如下：
1.全程管理原則。所謂全程管理原則，就是將數(shù)字化檔案管理工作看作一個整體，從這個整體的管理需求出發(fā)，建立管理體系，制定管理措施，將檔案信息收集、保存、歸檔、銷毀等各個環(huán)節(jié)都施行數(shù)字化，運用統(tǒng)籌管理的方法，每個管理環(huán)節(jié)都不可松懈，各個環(huán)節(jié)之間要做好無縫銜接，進而實現(xiàn)整個管理工作效率與質量的最大化。
2.真實完整原則。檔案管理的基礎就是確保檔案數(shù)據(jù)的真實可靠，在落實數(shù)字化管理的過程中，必須要堅持真實完整原則，數(shù)字化檔案的內容、結構都不能與原有檔案出現(xiàn)差異，建立、使用之后也要保持檔案信息與原始狀態(tài)相同，并且要針對檔案使用者的姓名、使用檔案的時間等信息進行登記。檔案使用者必須要具備相應的權限，否則不可使用這些檔案資料。
3.使用方便原則。數(shù)字化管理模式的構建，最終目的就是為了能夠提升管理的效率與質量，為人們提供更加便利的工作環(huán)境和信息使用環(huán)境，因此方便性原則是必不可少的。數(shù)字檔案經過儲存、傳輸、加密等處理之后，必須要確保信息數(shù)據(jù)的可識別性，否則這些信息就無法被有效讀出，不能充分發(fā)揮其作用。要確保具備相關權限的使用者能夠及時、準確地獲取相應的信息，并可以在同一時間閱讀同一份電子檔案。
4.安全性原則。由于數(shù)字化管理依托于計算機技術以及互聯(lián)網技術，而互聯(lián)網技術本身存在很多不安全因素，房產檔案作為非常重要的信息資源，一旦損壞或者丟失，有可能會帶來無法挽回的損失，因此必須要堅實檔案管理的安全性原則，這是開展一切數(shù)字化管理的前提。為了確保檔案數(shù)據(jù)的安全，必須要構建完善的安全防護體系，采用更加有效的保密措施，才能夠使系統(tǒng)硬件或者軟件都能夠免于自然災害以及人為的迫壞，減少檔案數(shù)據(jù)丟失或者破損的可能性。
二、加強房產檔案數(shù)字化管理的對策
在分析了執(zhí)行數(shù)字化管理的原則之后，下面針對具體的數(shù)字化管理措施進行分析：
1.提高數(shù)字化管理的認識，建立完整規(guī)范的檔案資料。構建數(shù)字化檔案管理的目的，是為了可以最大限度的利用檔案信息，并為社會發(fā)展更好的服務，如果檔案管理缺乏真實性與完整性，那么數(shù)字化管理也不存在任何意義。從目前我國大部分城市的房地產管理情況來看，通常房產管理部門都是計算機系統(tǒng)進行登記并發(fā)證，同時使用局域網以及數(shù)據(jù)庫技術對各項信息進行管理。但是能夠全面落實房產檔案數(shù)字化管理的城市并不多，這主要是由于人們對于數(shù)字化管理認識不完善，缺乏完整、規(guī)范的管理制度，因此必須要強化數(shù)字化管理的規(guī)范性，提升管理部門以及管理者對數(shù)字化管理的認識，保證資料要真實、完整，針對各種資料數(shù)據(jù)進行檢查，確保這些資料沒有問題才能夠進行轉化電子檔案，為數(shù)字化管理做好準備。
2.制定房產檔案館數(shù)字化建設發(fā)展規(guī)劃，并分階段有步驟地實施。在實現(xiàn)檔案管理數(shù)字化的過程中，檔案管理部門必須要充分考慮到各部門的建設發(fā)展，每一年的數(shù)據(jù)都在增加，因此要采取分層設計的方式，對現(xiàn)階段的庫存檔案進行合理分析，并且充分發(fā)揮檔案的使用紀律，將所有的檔案進行分類和管理，使缺少數(shù)字化的檔案庫存能夠以最短的時間發(fā)揮效力。制定階段性管理制度，并且有步驟，有計劃的進行落實，確保每個時期的數(shù)字化檔案管理都可以落實到位。
3.進一步完善房產權屬檔案數(shù)字化標準。數(shù)字化管理中標準化管理是不可忽視的方面，由于檔案管理數(shù)字化屬于新型事物，因此國內缺乏完善的制度與標準，為了能夠為數(shù)字化管理創(chuàng)造更加有力的環(huán)境，奠定更加有力的基礎，國家檔案局要針對電子檔案的建立與管理出善的標準、規(guī)范制度，規(guī)范和指導各地的房產檔案現(xiàn)代化管理工作，最終建立起一個標準的房產檔案數(shù)字化利用平臺。
4.規(guī)范數(shù)字化檔案開放范圍和使用權限。數(shù)字化檔案的查詢與檢索是非常重要的環(huán)節(jié)，因此在構建數(shù)字化管理模式的過程中，必須要設置相應的訪問權限，確保防衛(wèi)的安全性，公眾可以在公共網上對各種信息進行查詢和使用，同時對內部人員開發(fā)相應的檔案查看權限，在單位內部局域網中可以隨時查詢、使用和分享。
三、結束語
房產檔案管理信息化，是房產事業(yè)發(fā)展到一定階段的結果，是實現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化的趨勢，因此地產檔案管理部門以及工作人員必須要認識到信息化檔案管理的重要性，必須要積極強化信息化建設，制定更加完善的信息化制度，為檔案管理信息化的普及提供更加便利的平臺和條件。
作者:宋斌路 單位:齊齊哈爾市房地產產權市場管理處
參考文獻：
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任何事情要有條不紊的進行是需要成系統(tǒng)的來規(guī)劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預算的專業(yè)性，而且要把握好成本預算的完成階段，不可太早，套完也會因為各方面原因限制而使成本預算誤差相對較大，企業(yè)應當有成本管理的意識，但又不可辦成渣子工程。每個人也包括普通員工也應當有成本管理的意識，這就體現(xiàn)了員工們的責任意識，只有這樣，成本管理系統(tǒng)才能順利有效的實施在計劃中去。對于工程比較大，項目比較復雜投資對象，在任務需要的時候成立一個成本管理小組，領導負責項目中涉及到的成本方面的工作進行指導、監(jiān)督和管理。當然公司可以有目的的去培養(yǎng)一批精干的成本管理人才，及時了解項目開發(fā)的新的發(fā)展狀況，這就是公司內部的人才優(yōu)化，這樣公司在項目發(fā)展過程中能夠計劃精湛的向前進行。
2工期的管理
房地產的開發(fā)是需要多方面的協(xié)議、合同等協(xié)調來整合而成的，在這個漫長而復雜的工程里，工期的規(guī)劃和管理是很重要的。因此，將時間優(yōu)化，有利于房地產企業(yè)工作的順利有計劃的展開。房地產在開發(fā)土地前要進行各類的手續(xù)辦理，為了縮短工程的進行時長，可以計劃一條該工程的關鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計劃出來，在這個優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關鍵及重要的步驟，并且對其特別關注，使其順利高效的進行，當然要具體問題具體分析，因為不同的項目會有不同的優(yōu)化方向。
3合同檔案的管理
合同檔案的產生是使得項目開發(fā)得以開發(fā)進行的重要依據(jù)，它能夠同步的反映項目的進行情況，因此對合同系統(tǒng)的管理會幫助項目有序的進展下去。對于大量的不同種的合同，要有條理的對合同進行合理的分類，統(tǒng)計，合算等，支付計劃，支付賬簿，這些的整理保管都是為了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，并且可以當做記錄進度的登記單，使得工程及時完成，避免毀約，這也是相關法律事件的憑證，為了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來作為證明。公司同樣也要定期來檢查核對原材料、配件等的試驗記錄這也是進一步保障的措施。
4質量的管理
像房地產這樣關系到民生的關鍵的企業(yè)，質量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長久生存的活力源泉。質量代表著一個企業(yè)在市場上的核心競爭力。在擁有良好的質量成果之前，公司應該掌握相應的技術來保障質量的產生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵員工學習掌握質量知識技能，充分發(fā)揮員工的團體效應，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質有量的進行，這就是優(yōu)化組織結構來推進質量的管理。同時在項目開發(fā)進行時，可以尋找合適的外包來降低成本，強化工作效應，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當然在招標承包商的時候力爭讓更多競標商參與進來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質量能夠達到最優(yōu)。當然后期項目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產企業(yè)，為了讓顧客滿意，企業(yè)的服務質量也應該到達高水平，這樣企業(yè)競爭力又可以提升。
5現(xiàn)場管理
房地產業(yè)的施工中危險系數(shù)比較大，發(fā)生危險的可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應當有專門的安全員，來實地監(jiān)督管理工作人員的安全，施工現(xiàn)場保障施工人員的安全，避免具有生命危險的事故發(fā)生。同時施工現(xiàn)場的物流管理也非常重要，施工現(xiàn)場的所有原材料及配件都要從各大市場買入，物流對項目的進程，質量都有很大影響，因此需要一定的人數(shù)來聯(lián)系聯(lián)絡和督促物流的順利展開。為了保證現(xiàn)場原材料的合理利用，避免浪費和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現(xiàn)場需要一個檢查員，不定期的檢查核實原材料的利用情況，登記以后進行總結匯總，然后企業(yè)可以根據(jù)登記情況對工地的原材料進行相應的補貼以及增添相關的材料，使得施工現(xiàn)場有條不紊的進行建設工作。以上現(xiàn)場管理可以成立一個現(xiàn)場督查小組，彼此協(xié)作分配任務，不斷地商討最優(yōu)的管理方案，監(jiān)督施工工作，定期定量定質的完成。
6總結
2.1.1績效管理概述
隨著經濟的全球化和信息時代的到來，世界各國企業(yè)都面臨著越來越激烈的國內和國際市場競爭。為了提高自己的競爭能力和適應能力，許多企業(yè)都在探索提高生產力和改善組織績效的有效途徑，組織結構調整、組織扁平化成為當代組織變革的卜流趨勢。但是，實踐證明:盡管上述的組織結構調整措施能夠減少本(因此提高產力)，他們并不一定能改善績效;不論是在哪一水平(組織、團隊、個人)評價績效和如何界定績效，他們只是提供了一個改善績效的機會，真正能促使組織績效提高的是組織成員行為的改變，也就是說，要建立學習型組織，形成有利于調動員工積極性、鼓勵創(chuàng)新、進行團隊合作的組織文化和工作氛圍。在這一背景下，研究者拓展了績效的內涵，并在總結績效評價不足的基礎上，于20世紀70年代后期提出了“績效管理”的概念。80年代后半期和90年代早期，隨著人們對人力資源管理理論和實踐研究的重視，績效管理逐漸成為一個被廣泛認可的人力資源管理過程。員工的工作績效是指那些經過考核的行為、表現(xiàn)及其結果，而績效管理則是依據(jù)主管與員工之間達成的協(xié)議來實施的一個動態(tài)的溝通過程。它通常被定義為系統(tǒng)對個組織或員工所具有的價值進行評價，并給予獎懲，以促進系統(tǒng)自身價值的實現(xiàn)。從不同的角度出發(fā)去認識和理解事物，所得到的結果也會不盡相同。在績效管理思想發(fā)展的過程中，對績效管理的認識也存在分歧，主要表現(xiàn)在以下三種觀點:績效管理是管理組織績效的系統(tǒng):持有這種觀點的代表是英國學者羅杰斯和布瑞得魯普。這種觀點將20世紀80年代和90年代出現(xiàn)的許多理思想、觀念和實踐結合在一起。它的核心在于組織戰(zhàn)略以及通過組織結構、技術事業(yè)系統(tǒng)和程序來加以實施。它看起來更像是戰(zhàn)略或事業(yè)計劃等，而個體因素即員工雖然受到技術、結構、作業(yè)系統(tǒng)等變革的影響，但在此種觀點看來，卻并不是績效管理所要考慮的主要對象?？冃Ч芾硎枪芾韱T工績效的系統(tǒng):這種觀點將績效管理看作組織對一個人關于其工作成績以及他的發(fā)展?jié)摿Φ脑u估和獎懲。其代表人物艾恩斯沃斯、奎因、斯坎奈爾等通常將績效管理視為一個周期。績效管理是管理組織和員工績效的綜合系統(tǒng):這種觀點將績效管理看作管理組織和雇員績效的綜合體系，但此種觀點內部卻因強調的重點不同而并不統(tǒng)一。例如:考斯泰勒的模型意在加強組織績效，但其特點確實強調對員工的干預，他認為“績效管理通過將各個員工或管理者的工作與整個工作單位的宗旨連接在一起，來支持公司或組織的整體事業(yè)目標”，而另一種認識卻是“績效管理的中心目標是挖掘員工的潛力，提高他們的績效，并通過將員工的個人目標與企業(yè)戰(zhàn)略結合在一起來提高公司的績效”。筆者認為績效是一個豐富的概念，在不同情況下，有不同的含義。對于績效，每個人都有不同的看法，在不同的情景下也有著不同的理解。有人認為績效是完成工作的效率與效能，也有人認為績效是員工的工作結果，是對企業(yè)的目標達成具有效益，具有貢獻的部分;更有人認為，所謂績效是個人知識、技能、能力等一切綜合因素通過工作而轉化為可量化的貢獻，包括有形的和無形的兩部分。我們一般認為的績效指的是那些經過評價的工作行為、方式及其結果，在管理學上績效可分為員工績效和組織績效。員工績效是指員工在某一期間內的工作結果、工作行為和工作態(tài)度的總和?？椏冃墙M織在某一時期內，組織任務完成的數(shù)量、質量、效率及贏利狀況。而績效管理是對績效實現(xiàn)過程各要素的管理，是以企業(yè)目標為導向的一種管理活動。績效管理是通過對企業(yè)戰(zhàn)略的建立、目標分解、業(yè)績評價，并將績效成績用于企業(yè)日常的管理活動中，以激勵員工業(yè)績持續(xù)改進并最終實現(xiàn)組織目標以及戰(zhàn)略的一種正式管理活動。績效管理是一個完整的系統(tǒng)，這個系統(tǒng)涉及組織績效、流程績效和崗位績效三個層次。從組織的角度來講，它更看重的應該是組織績效，因為員工的績效構成了組織績效，某個員工個體績效的好壞有時不足以對組織績效產生嚴重的影響。因此，組織績效可以說是績效管理中的關鍵業(yè)績指標。當然，組織績效還是由員工績效構成的，所有員工績效不好，組織績效也就不可能很好。同時，組織產出是通過員工按照一定的流程生產的，為了管理流程級的績效，人們必須要保證設定的流程滿足客戶需求，流程的工作要有效，流程的目的和手段要由客戶和組織的要求來驅動。
2.1.2績效管理和績效考核的區(qū)別
前面我們對績效管理做了理論上的介紹，這里之所以將績效管理和績效考核在進行一下比較是因為實踐中兩個概念經常被混淆使用，即使字面上的意思已經劃分的很清楚了，實施起來往往會發(fā)生管理者用績效考核簡單替代績效管理的行為，認為他們是一回事，只不過叫法有些差異。這里需要做出分析，為下文中公司的行為提供理論基礎績效管理的基本內容有以下三個方面:
(1)績效管理是管理者和員工就工作目標與如何實現(xiàn)目標達成共識的過程。該過程是由員工和他的管理者之間達成的承諾來保證完成的，并在協(xié)議中對下面的有關問題有明確的要求和規(guī)定:期望員工完成的工作目標;員工的工作對公司實現(xiàn)目標的影響;員工和主管之間應如何共同努力以維持、完善和提高員工的績效;工作績效如何衡量，即績效標準是什么;指明影響績效的障礙并提前排除或尋求排的辦法。
(2)績效管理是個完整的系統(tǒng)。這個系統(tǒng)包括幾個重要的構件:目標/計劃、輔導/教練、評價/檢查、回報/反饋，僅盯住一個構件，是不能很好地發(fā)揮作用的?？兙啃Ч芾淼臉嫾餐M成了一個管理循環(huán)。
(3)正確理解績效管理?？冃Ч芾硎紫仁枪芾?，管理所有的職能它都涵蓋:計劃、組織、領導、控制。因此，績效管理本身就是管理者日常管理的一部分;績效理特別強調持續(xù)不斷的溝通，績效管理是一個持續(xù)不斷的交流過程，該過程是由員卜和他的管理者之間達成的協(xié)議來保證完成的;績效管理不僅強調工作結果，而且重視達成目標的過程，績效管理是一個循環(huán)過程。在這個過程中，它不僅關注達成績效結果，更強調目標、輔導、評價和反饋-一達成結果的過程。績效考核是指考評主體對照工作目標或績效標準，采用科學的考評方法，評定員工的工作任務完成情況，員工的工作職責履行程度和員工的發(fā)展情況，并且將評定結果反饋給員工的過程。績效考核是指一套正式的結構化的制度，用來衡量、評價并影響與員工工作有關的特性、行為和結果，考察員工的實際績效，了解員工可能發(fā)展的潛力，以期獲得員工與組織的共同發(fā)展。通過績效考核判別不同員工的勞動支出、努力程度和貢獻份額，有針對地支付薪酬、給予獎勵，并及時向員工反饋信息促使其調整努力方向和行為選擇組合，使他們最大限度地利用其人力資源來實現(xiàn)組織目標?？冃Ч芾砗涂冃Э己耸遣煌模冃Э己耸鞘潞罂己斯ぷ鞯慕Y果，而績效管理是事前計劃、事中管理和事后考核所形成的三位一體的系統(tǒng)，可見績效考核只是績效管理過程中的一個重要環(huán)節(jié)?？冃Ч芾砗涂冃Э己酥饕獏^(qū)別如下:
(l)績效管理是一個完整的系統(tǒng)，績效考核只是這個系統(tǒng)中的一部分;
(2)績效管理是一個全過程，注重過程的管理，而績效考核是一個階段性的總結;
(3)績效管理具有前瞻性，能幫助企業(yè)和經理前瞻性地看待問題，有效規(guī)劃企業(yè)和員工的未來發(fā)展，而績效考核是回顧過去一個階段的成果，不具備前瞻性;
(4)績效管理有著完善的計劃，監(jiān)督和控制的手段和方法，而績效考核只是提取績效信息的一個手段;
(5)績效管理注重能力的培養(yǎng)，而績效考核則只注重成績的大小;
(6)績效管理能建立經理與員工之間的績效合作伙伴的關系，而績效考核則使經理與員工站到了對立的兩面，距離越來越遠，甚至會制造緊張的氣氛和關系。他們之間的區(qū)別是:績效管理與績效考核不可同日而語，二者無論是從基本的概上，還是從具體的實際操作上都存在著較大的差異。但是，績效管理與績效考核又是一脈相承、密切相關的?？冃Э己耸强冃Ч芾淼囊粋€不可缺的組成部分，通過績效考核可以為企業(yè)的績效管理的改善提供資料，幫助企業(yè)不斷提高績效管理的水平和有效性，使績效管理真正幫助管理者改善管理水平和有效性，幫助員工提高績效能力，幫助企業(yè)獲得理想的績效水平;同時，績效考核成功與否不僅取決于考核本身，而且很大程度上取決于與績效考核相關聯(lián)的整個績效管理過程。有效的績效考核有賴于整個績效管理活動的成功開展，而成功的績效管理也需要有有效的績效考核來支撐。
2.1.3企業(yè)進行績效管理的意義
前面已闡述提高績效的有效途徑是進行績效管理。企業(yè)要對績效進行管理，因為無論從組織的角度，還是從管理者或者員工的角度，績效管理都可以幫助我們解決很多從前難以解決的問題，并能給企業(yè)和員工帶來非常多的好處。第一，績效管理可以促進組織的發(fā)展。一個企業(yè)、一個組織都是要完成一定的工作目標。一個企業(yè)的目標要完成必須被分解到各個業(yè)務單位及每個崗位。由此可見，組織的整體目標實現(xiàn)是要靠員工的績效來支持的，它需要全體員工都積極向著共同的組織目標努力。對于組織而言則需要監(jiān)控員工和業(yè)務單元在各個環(huán)節(jié)上的工作情況，了解各個環(huán)節(jié)上的工作產出，及時發(fā)現(xiàn)阻礙目標有效達成的問題并予以解決。組織需要得到最有效的人力資源，以便高效率地完成目標，為人員調配、培訓和發(fā)展提供信息，來增強組織的實力。而績效管理恰恰是解決上述問題的有效途徑。通過目標的設定與績效計劃的過程，組織的目標被有效地分解到各個業(yè)務單位或個人，通過對團隊和個人的績效標的監(jiān)控以及對績效結果的評價，組織可以有效了解目標的達成情況，可以發(fā)現(xiàn)阻礙目標達成的原因，可以為人員的調配和培訓發(fā)展提供有效信息。因此，它是組織要的一項活動。
第二，績效管理可以提高企業(yè)的管理水平?？冃Ч芾硖峁┕芾砣藛T一個將組織標分解給員工的機會，并且使管理者能夠向員工說明自己工作的期望和工作的衡量標準，也能使管理者能夠對績效計劃的實施情況進行監(jiān)控?？冃Ч芾硖岣哂媱澒芾淼挠行?，由于CW集團的管理基礎普遍差，企業(yè)的年度預算計劃不是很科學，企業(yè)經營基本處于老板控制狀態(tài)，而績效管理可部分彌補這一問題?？冃Ч芾硪材芴岣吒骷壒芾碚叩墓芾硭剑捎诟骷壊块T主管基本上都是從業(yè)務骨干中提的，他們中的大部分缺乏基本的管理知識和技能，不知道如何去管人，如何去發(fā)揮組織資源的效用。而績效管理的制度性要求強迫部門主管必須制訂工作計劃目標，必須對員工的工作做出評價，必須與下屬充分的探討工作績效，并幫助下屬提高績效。另外績效管理和企業(yè)的招聘、培訓、薪酬管理形成良勝的互動關系。
第三，績效管理可以促進員工個人成長。從需要層次理論看，員工在基本需要滿足了以后，更多的高級需有待于滿足。員工內心希望能夠了解自己的績效，希望通過有效途徑知道自己做得怎么樣;員工希望自己的工作績效能夠得到他人的認可與尊重;員工也需要了解自己有待于提高的地方，使自己的能力得到提高，技能更加完善;員工需要有一個有效的途徑將員工的績效表現(xiàn)反饋給員工，員工不希望只憑自己的猜南京理工大學碩士學位論文CW房地產集團績效管理側!究測來了解?？傊?，員工希望了解自己的績效表現(xiàn)，更多的是為了提高自己的績效，提高自己的能力。此外，除了以上三個層面的作用外，績效管理還是構建和強化企業(yè)文化的_是企業(yè)價值分配的基礎。
2.1.4績效管理與企業(yè)發(fā)展的關系
績效管理對于組織的持續(xù)發(fā)展具有重要意義，這一點早已取得共識，而將績效管理與企業(yè)發(fā)展相聯(lián)系，則是近年來績效管理的顯著特點。戰(zhàn)略是對未來結果的一種期望，這種期望的實現(xiàn)要依靠組織的所有成員、按一定的職責和績效要求、通過持續(xù)努力和發(fā)揮創(chuàng)造性來實現(xiàn)。因此，績效管理的系統(tǒng)已成為戰(zhàn)略管理控制系統(tǒng)中不可缺少的管理工和手段。企業(yè)目標的實施必然通過組織體系落實到每個人頭上，通過發(fā)揮組織中人的作用來實現(xiàn)目標。而職位說明書只羅列了每一職位的責任，他不能指出在不同歷史時期每一個職位的主要責任，如果每一個人只按職位說明書內容去行使責任，他就會找不到工作的方向，想象一下，如果一個企業(yè)所有員工都迷失了工作的方向，那是多么!怕的事情。績效管理就像一根繩索把每個職位的螞炸串在一起，給每一個職位都賦予戰(zhàn)略任務。通過為每一員工制定有效的績效目標，可以使戰(zhàn)略、職位與人合為一體?？冃繕说闹朴啽仨毷亲陨隙碌?，通過績效目標的制定使公司的戰(zhàn)略目標層層傳遞下去?？梢?，績效管理是企業(yè)戰(zhàn)略落實的載體。
2.1.5基于戰(zhàn)略目標的績效管理
基于戰(zhàn)略的績效管理首先是績效管理，在實施的過程中自然也是包括績效計劃、績效輔導、績效考核、績效反饋和績效結果應用等過程。所不同的是他們和企業(yè)戰(zhàn)略之間的關系有所側重:一般的績效管理雖然也強調基于目標來制定目標體系，但因其落腳點是在人身上，因此，這樣的績效管理更關注一些個體或團隊的行為，弱化了對企業(yè)整體績效的把握;同時對于企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)更多的現(xiàn)到中短期目標的達成上，對于企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略卻幫助不大，再加上該項職能一般由人力資源部門負責，而中國的大部分企業(yè)并沒有賦予人力資源部門評估業(yè)經營績效的職能。而基于戰(zhàn)略的績效管理除了要考慮以上問題外還需從企業(yè)長期的戰(zhàn)略層面、經營層面來考慮如何實現(xiàn)目標以及衡量這些目標的指標、監(jiān)控狀況，組織、流程和崗位績效在組織中的戰(zhàn)略定位。
2.2績效管理常用的幾種工具
前文講述了績效管理理論以及績效考核作為績效管理的一個重要環(huán)節(jié)，目前企業(yè)對于績效管理和績效考核的方法有很多，比如360度考核、團隊績效考核，以員工比較為基礎的考核等。這些方法都沒有以戰(zhàn)略為基礎，下面介紹三種基于企業(yè)戰(zhàn)略的績效管理的方法:KPI、BSC、MBO。
2.2.1關鍵業(yè)績指標法(KPI)
關鍵業(yè)績指標是通過組織某一流程的輸入端、輸出端的關鍵參數(shù)進行設置、取樣、計算、分析來衡量流程績效的一種目標式量化指標，是把企業(yè)的戰(zhàn)略目標分解為可運作的遠景目標的工具，是企業(yè)績效管理系統(tǒng)的基礎。KPI是現(xiàn)代企業(yè)受到普遍重視的業(yè)績考評方法。KP工可以使部門主管明確本部!‘一的主要責任，并以此為基礎，明確本部門人員的業(yè)績衡量指標，使業(yè)績考評建立在量化的基礎之上。建明確的切實可行的KPI指標體系是做好績效管理的關鍵。KPI的精髓，或者說是對績效管理的最大貢獻是指出企業(yè)業(yè)績指標的設置必須與企業(yè)的戰(zhàn)略掛鉤。其關鍵兩字的含義即指在某一階段一個企業(yè)戰(zhàn)略上要解決的主要問題。關鍵業(yè)績指標法有以下特征:首先將員工的工作與公司遠景、戰(zhàn)略與部門相連接，層層分解，層層支持，使每一員工的個人績效與部門績效，與公司的整體效益直接掛鉤;其次保證員工的績效與內外部客戶的價值相連接，共同為實現(xiàn)客戶的價值服務;再次員工績效考核指標的設計是基于公司的發(fā)展戰(zhàn)略與流程，而不是崗位的功能。所以，關鍵績效指標與一般績效指標相比，把個人和部門的目標與公司整個成敗聯(lián)系起來，就更具有長遠的戰(zhàn)略意義。由此可以看出關鍵績效指標的主要優(yōu)缺點。該考核工具有如下優(yōu)點:首先目標制定準確。避免了因戰(zhàn)略性目標本身的整體性和溝通風險造成的傳遞困難，給各級管理者以客觀的標準和角度，幫助制定基于戰(zhàn)略、支持戰(zhàn)略的各級目標;其次使各級管理者意識到自身、本部門在組織戰(zhàn)略實現(xiàn)中的位置和職責。KPI體系是屬于整個系統(tǒng)的，相應的部門要承擔起相應的KP工，而其承擔的KPI代表了部門對整個企業(yè)的價值。這有助于打破部門本位主義，使管理者真下著眼于整個組織看待自己。當然關鍵業(yè)績指標法的缺點是在于雖然它正確地強調了戰(zhàn)略地成功實施，必須有一套與戰(zhàn)略實施緊密相關的關鍵業(yè)績指標來保證，但卻沒有能進一步將績效目標分解到企業(yè)的基層管理及操作人員;另外關鍵業(yè)績指標法很難能提供一套完整的對操作具有具體指導意義的指標框架體系。
2.2.2平衡記分卡(BSC)
平衡記分卡是圍繞企業(yè)長遠規(guī)劃，制定與企業(yè)目標緊密聯(lián)系，體現(xiàn)企業(yè)成功關鍵因素的財務指標和非財務指標而組成的業(yè)績衡量系統(tǒng)。這個系統(tǒng)有助于企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)南京理工大學碩卜學位論文CW房地產集團績效管理側究略目標，幫助企業(yè)去尋找成功的關鍵因素，建立綜合衡量的指標，以促使企業(yè)競爭的成功、戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。平衡記分卡作為一種戰(zhàn)略績效管理及評價的工具，主要從四個方面來衡量企業(yè)。財務角度:企業(yè)經營的直接目的和結果是為股東創(chuàng)造價值。盡管由于企業(yè).錢}咯的不同，在長期或短期對于利潤的要求會有所差異。但毫無疑問，從長遠角度來看，利潤始終是企業(yè)所追求的最終目標?？蛻艚嵌?如何向客戶提供所需的產品和服務，從而滿足客戶需要，提高企業(yè)競爭力，己經成為企業(yè)能否獲得可持續(xù)發(fā)展的關鍵?？蛻艚嵌日菑馁|量、性能、服務等方面，考驗企業(yè)的表現(xiàn)。內部流程角度:企業(yè)是否建立起合適的組織、流程、管理機制，在這方面存在哪些優(yōu)勢和不足。內部角度從以上方面著手，制定考核指標。學習和創(chuàng)新角度:企業(yè)的成長與員工和企業(yè)能力素質的提高息息相關，而從長遠角度來看，企業(yè)唯有不斷的學習和創(chuàng)新才能實現(xiàn)長遠的發(fā)展。平衡記分卡與KPI的區(qū)別是:KPI同樣是基于戰(zhàn)略的，它的根本出發(fā)點也是企業(yè)戰(zhàn)略目標，是在公司高層領導對企業(yè)戰(zhàn)略達成共識之后，通過價值樹或者魚骨分析來分解找出關鍵成功因素，再分解找出關鍵業(yè)績指標，再把關鍵業(yè)績指標按部門和崗位向下分解，是自上而下的。可以說KP工很好的突出了公司發(fā)展的要點，并且實施成果導向的考核。但在部門之間的平衡作用上效果不明顯，忽視了部門間的關系和權重。而平衡記分卡以總體戰(zhàn)略為核心，分層次、分部分不同設置。與BSC相比，KPI的要素基本是相互獨立的，沒有體現(xiàn)彼此的聯(lián)系，在時間的維度上也沒有超前與滯后之分。它的分解與落實都是以即定目標為核，合的，因而不能突出部門或個人的特色及職能。比較而言，使用KPI績效考核的落實層面沒有得到戰(zhàn)略管理意義的深化。對應平衡記分卡中的四個方面，KPI最適用的應該是財務指標與任務指標，但對于能力指標、學習指標之類，就很難應用KPI來進行分解。企業(yè)在應用平衡一記分卡的優(yōu)點是:它能使財務與非財務的指標達到平衡。在BSC中既包括了財務指標如:營業(yè)收入、利潤、投資回報等指標，又包括了非財務指標，如客戶保持率、合格品率、員工滿意度等指標。這就體現(xiàn)了財務與非財務的平衡。它能使結果與動因達到平衡。在BSC中，既包括了結果指標，又包括了動因指標。如客戶滿意度指標能夠促使企業(yè)大銷售，從而提高企業(yè)的利潤。在這里，利潤作為一種結果指標，則戶滿意度指標就是它的動因指標。它能使企業(yè)長期指標與短期指標之間的達到平衡。在BSC中，既包括了短期指標，如成本、利潤等，又包括了長期指標，如客戶滿意度、員工培訓次數(shù)等。這就體現(xiàn)了長期與短期的平衡。它能使企業(yè)外部指標與內部指標達到平衡。在BSC中，既包括了外部評價指標，又包括了內部評價指標。如客戶滿意度，反映了外部人員對本企業(yè)的評價，是外部評價指標。而合格率，員工滿意度等指標是企業(yè)內部對本企業(yè)的評價，是內部評價指標。它能使主觀評價與客觀評價達到平衡。在BSC中，既包括了客觀評價指標如:利潤、投資回報率、合格率等，又包括了主觀指標如:客戶滿意度、員工滿意度。另外各方面之間貫穿著因果關系。在一個結構合理的平衡記分中，四個方面的目標和衡量指標既保持一致又互為因果，彼此之間存在緊密的因果關系，系統(tǒng)地傳達企業(yè)地策略。如:利潤(財務)是因為低價供應客戶滿意(客戶)，這又是因為成本地降低(內部經營)，它的動因又是員工技術(學習與成長)。相對應，企業(yè)應用平衡記分卡會產生以下缺點是:首先，平衡記分卡使用難度比較大。沒有明確的組織戰(zhàn)略，高層管理者缺乏分解和溝通戰(zhàn)略的能力和意愿，，「，高層管理者缺乏指標創(chuàng)新的能力和意愿的組織不適合使用平衡一記分卡。其次，應用平衡記分卡的工作量極大。在對于戰(zhàn)略的深刻理解外，需要消耗大量精力和時間把它分解到部門，并找出恰當?shù)闹笜?。而落實到最后，指標可能多達15一20個。在考核與數(shù)據(jù)收集時，也是個不輕的負擔。再次，平衡一記分卡不適用于個人。并不是說平衡記分不能分解到個人，而是相比較成本和收益，沒有必要把它分解到個人。對于個人而言，要求績效考核易于理解，易于操作，易于管理，而平衡記分卡并不具備這些特點。
2.2.3目標管理法(MBO)
目標管理的概念是管理專家德魯克1954年在其名著《管理實踐》中最先提出的，其后它又提出了目標管理和自我控制的主張。德魯克認為，并不是有了工作刁有淚標，而是相反，有了目標才能確定每個人的工作。所以企業(yè)的使命和任務必須轉化為目標，如果一個領域沒有目標，這個領域的工作必然被忽視。因此管理者應該通過目標對下級進行管理，當組織的高層管理者確定了組織目標后，必須對其進行有效分解，轉變成各個部門以及各個人的分目標，管理者根據(jù)分目標的完成情況對下級進行考核和獎懲。所謂目標管理是一種程序或過程，它使組織中的上級和下級一起協(xié)商，根據(jù)織的使命確定一定時期內組織的總目標，由此決定上、下級的責任和分目標，并把這些目標作為組織績效考核和考核每個部門和個人績效產出對組織貢獻的標準。從戰(zhàn)略目標層層分解，從而建立各個層級的關鍵績效指標，這是創(chuàng)建關鍵績效指標體系的基本思路。如果將KPI和目標管理做一比較的話，可以得出以下結論:第一，如果每一個KPI指標都可以單獨拿出來看作是一個可操作化的具體任務的話，這個指標就可以看作是一種目標，對該目標的管理可以是目標管理;第二，目標管理中設立的目標最多不會超過5個，而每個部門或崗位的K附可第一，能會有多個，這些指標并不能單獨拿出來作為一個具體目標而操作，他們在一起反映的是一個組織經營績效各個方面的測度，它可能會反映基礎性管理數(shù)據(jù)，如合理化建議、員工任職資格達標比例等，這些指標可以說是組織運營的過程指標。所以KP工本身是根據(jù)組織發(fā)展需要而分解下來的，并不完全與工作任務對應，所以它的考核也是對眾多指標進行分配權重考核后計算總分。這樣對于某一指標，對于它進行目標管理的成分就很小。應用目標管理的優(yōu)點在于:
第一，對于組織內易于度量和分解的目標會帶來良好的績效。對于那些技術仁具有可分性的工作，由于責任、任務明確目標管理常常會起到立竿見影的效果。
第二，有助于改進組織結構的職責分工。由于組織目標的成果和責任力圖劃歸一個職位或部門，容易發(fā)現(xiàn)授權不足與職責不清等缺陷。
第三，啟發(fā)了自覺性，調動了員工的主動性、積極性和創(chuàng)造性。由于強調自我控制，自我調節(jié)，將個人利益和組織利益緊密聯(lián)系起來，因而提高了士氣。
第四，相當實用且費用不高。目標的開發(fā)不需要像開發(fā)行為錨定式評定量表或行為觀察表那么花力氣。必要的信息由雇員填寫，由主管批準或進行修改就可以了。
第五，促進了員工和主管之間的意見交流和相互了解，易于改善組織內部的人J壞關系。與別的考核工具相比，目標管理法的缺點是:首先目標難以制定。組織內許多目標難以量化，具體化，組織環(huán)境的可變因素越來越多，變化越來越快，組織內部活動日益復雜，使組織活動的不確定性越來越大。這些都似的組織的許多活動制訂數(shù)量化目標是很困難的;其次，目標的商定可能會帶來管理成本的增加，目標商定需要上卜溝通、統(tǒng)一思想，這是很浪費時間的，而且在具體目標確定時，每個單位、個人都關注自身目標的完成，很可能忽略了相互協(xié)作和組織目標的實現(xiàn)，滋長本位主義、臨}}寸觀點和急功近利傾向;再次，目標管理缺乏必要的行為指導:最后，目標管理也傾向于聚焦短期目標，既能在每年年底加以測量的目標。結果員工們可能會試圖達到短期目標而犧牲長期目標。
物資管理是房地產企業(yè)管理中一項必不可少的環(huán)節(jié)，從需求和企業(yè)的實際狀況為出發(fā)點，認真完成好物資管理工作有十分重要的意義，列舉幾點。(1)明確企業(yè)生產中合理規(guī)劃與日益成熟，要把握好物資管理工作穩(wěn)定，因為物資是企業(yè)完成生產的物資基礎。為了提高市場競爭力，增加物資信息管理的強度，有利于企業(yè)快速發(fā)展和穩(wěn)固。(3)改善企業(yè)的各項技術經濟指標，取得很好的經濟效益，注意前提是：必須要搞好物資管理工作。房地產業(yè)從改革到現(xiàn)在，很明顯適應了市場經濟的發(fā)展需求，但是中國的房地產企業(yè)物資管理還不夠成熟，總結出以下幾個問題：(1)物資管理中基礎配套設施是個薄弱環(huán)節(jié)，有些決策者為了增長利潤，就會減少投入的成本，導致資金投入不足，管理系統(tǒng)應用受到限制。(2)缺乏物資管理人才，物資管理人員缺乏專業(yè)，系統(tǒng)的相關培訓；嚴重缺乏全方位人才，既懂信息技術又懂物資管理的人才嚴重缺乏。先進的管理模式和人員知識匱乏的問題，工作人員的知識結構不能及時的提高，很難勝任現(xiàn)代化管理的問題。(3)思想觀念跟不上現(xiàn)代化管理理念，管理人員普遍存在一種抗拒的心理，心理抵抗新興的物流，一般的生產企業(yè)的物資管理還沒有有效的與物流市場很好的接軌。(4)最后一個就是問題就是企業(yè)領導層要求對物資部門準時提供生產所需的物資，如有延誤等情況，物料部門要付一切責任。
二、有效提升物資管理的方法和途徑
1.科學系統(tǒng)在物資管理中的應用。
(1)有效的制定客觀，可操作性的科學管理原則，要從物料部門的可行性，有效性等特點入手，進行全面分析可行性，可操作性。(2)通過建立一個具有數(shù)據(jù)的模型，對物資進行計劃，提供，運輸，存放等環(huán)節(jié)的可行性分析，準確無誤的提供數(shù)據(jù)。(3)物資的綜合利用，物資的節(jié)約利用，物資存放及消耗等方面。
2.實質加強物資的應對措施。
2.1制定出物資采購招標管理辦法，切實降低物資費用和物資采購計劃的有效管理，制定責任制，對采購物資的工作人員經手采購的物資實行責任制，過程中出現(xiàn)差錯，追究其責任。培養(yǎng)采購人員的責任心，高效的利用自己的責任心更好的開展工作。其次是積極采用招標，比價等形式，確保質優(yōu)價低。在招標過程中堅持公開的原則與監(jiān)督原則，公開招標過程中各個環(huán)節(jié)，加強監(jiān)督。保證性價比最優(yōu)的同時做到避免功能浪費。
2.2做好供貨商和采購物資入庫手續(xù)的真實，完整。全面的考察供貨商產品質量，信譽等方面的條件，合作環(huán)境適合確定入圍供貨單位，不得采購與合作供應商以外的供應商物資。公司要專門成立驗收組，驗收組仔細檢查貨物規(guī)格，型號和完好程度，驗收組簽字后再由負責人簽字，驗收組隨后登記入賬，并填制“入庫驗收單”。
2.3控制好物資發(fā)放工作，采取嚴格措施執(zhí)行物資發(fā)放程序。制定出崗位職責和物資管理辦法，明確責任。以免造成不必要的糾紛與損失。
三、結語
1.在此階段，物業(yè)服務企業(yè)首先應從業(yè)主或使用人的角度，利用已有的物業(yè)管理經驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題和缺陷，對房地產開發(fā)的規(guī)劃設計進行重新審視，對不適之處提出修改方案，以優(yōu)化、完善設計中的細節(jié)，避免因此在后期工作中難以解決的設計缺陷問題及保持房地產開發(fā)項目的市場競爭力。其次，要從有利于物業(yè)管理的工作開展這一角度出發(fā),把好施工監(jiān)理關。物業(yè)服務企業(yè)憑著對物業(yè)管理工作中常年積累的經驗，使得他們對管理過程中常出現(xiàn)的各種工程質量問題有較多了解,如屋面的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調、早解決,要比施工完了再改容易得多,而且可減少許多浪費,不致遺留下來,成為日后使用和管理中難以克服的障礙。與此同時，物業(yè)服務企業(yè)通過參與工程建設活動，進一步了解該物業(yè)的內部結構、管線布置，甚至所用建材，這樣才能開展后續(xù)服務工作。
2.對房地產銷售過程中的影響。近年來，隨著城鎮(zhèn)化水平的加快，房地產開發(fā)的熱度越來越高。人們的居住觀念也隨之發(fā)生了很大的變化，消費者在購房時除了考慮戶型、地段、價格等要素外，把入住后的物業(yè)管理等級、收費標準也作為衡量是否購買房子的重要指標，住房不再僅是遮風避雨的場所，而更多的追求居住環(huán)境的舒適、安全、便利。房屋作為一種特殊的商品，其售后服務已經被越來越多的購房者重視，優(yōu)秀的物管服務，是物業(yè)保值增值的法寶。對開發(fā)企業(yè)來講，物業(yè)管理也是參與市場競爭的重要手段，是樓盤營銷的主要指標。物業(yè)管理的前期介入可對房屋銷售起著指導和帶動作用。在房屋銷售中，房地產開發(fā)企業(yè)也爭相打出“五星級物業(yè)服務”的口號，以此來吸引消費者的眼球?？梢姾玫奈飿I(yè)管理不但有利于房地產產品的銷售推廣，一定程度上提高銷售價格，增加房地產公司的利益。此外而且還可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。
3.對房地產企業(yè)品牌的影響。品牌形象的發(fā)展和維護是房地產企業(yè)的工作重點之一。一個房地產企業(yè)倘若沒有品牌意識，在激烈的市場競爭中將寸步難行，業(yè)務便得不到拓展，公司的長期良好發(fā)展也就無從談起。在房地產質量普通提高的前提下，產品的差異逐漸減小，同質化競爭越來越大，因此物業(yè)服務成為房地產企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產企業(yè)的核心競爭力。由此可見，良好的物業(yè)管理對房地產企業(yè)的經營中是可以起到很重要的作用，對于企業(yè)自身的良好的形象建設，品牌建立有著積極的影響。目前，優(yōu)秀的房地產開發(fā)企業(yè)都自帶一支優(yōu)秀的物業(yè)服務團隊。比如萬科地產旗下的萬科物業(yè)服務企業(yè)，中海地產下屬的中海物業(yè)，都是物業(yè)管理行業(yè)內的標桿代表。好的物業(yè)管理一定程度上也有利于提高房地產企業(yè)的綜合實力，提升企業(yè)的品牌形象。
4.對房地產產品價值的影響。房地產產品相比于其他商品來說，具有高值性、固定性、使用年限長等特點。作為房地產產品的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理是房地產開發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理不僅可以使物業(yè)及其設備處于完好狀態(tài)和正常運行，延長其使用年限，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應性，從而達到物業(yè)保值、增值的目的。在物業(yè)的二次交換中尤為明顯，同一地段物業(yè)服務好的產品價格要高于物業(yè)服務差的，可見物業(yè)管理對房地產產品價值的影響。
二、強調全過程物業(yè)管理，提升物業(yè)管理水平
1.貫穿房地產全過程，強化物業(yè)服務意識的培養(yǎng)。在房地產的設計規(guī)劃、施工監(jiān)理到產品銷售、物業(yè)使用的全過程中引入物業(yè)管理，物業(yè)服務企業(yè)在服務的過程中，要時刻樹立“服務為本”的經營理念，挖掘不同階段的服務需求，制定相應的服務方法和手段，并在物業(yè)服務企業(yè)內部從上到下，建立穩(wěn)定良好的企業(yè)服務理念，通過加強企業(yè)領導者思想意識的轉變、加強員工思想道德素質教育，增強企業(yè)內部全體人員的服務意識和自身素質，不斷提高物業(yè)服務企業(yè)的服務意識。
2.開發(fā)服務內容，建立完善的物業(yè)服務體系。進一步開發(fā)物業(yè)服務的內容，建立從房地產開發(fā)、流通到消費領域的物業(yè)標準化服務體系。具體內容包括房地產開發(fā)設計階段提供咨詢和建議服務，施工監(jiān)理階段提供設備檢查驗收服務；房地產產品銷售過程中提供參觀指引，銷售環(huán)境的營造，企業(yè)文化的宣傳等服務；物業(yè)使用過程中提供日常物業(yè)管理服務，強化專項服務和特約服務。物業(yè)服務企業(yè)應針對不同階段的服務性質，確定服務的具體內容和重點，充分發(fā)揮服務的特色，有效提升房地產的價值，也為后期的接管服務打好基礎。
3.科學化管理、引進智能化系統(tǒng)。隨著網絡系統(tǒng)的普及及人類生活水平的提高，許多高新技術在現(xiàn)代建筑中的得到廣泛應用，智能化的物業(yè)管理可提高服務效率而且降低人力成本，最終降低物業(yè)管理的營運成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系統(tǒng)，充分利用可視對講、緊急報警、電子巡邏系統(tǒng)、火災報警等方式，提供更全面、快捷、安全的服務；在物業(yè)服務方面,利用電子抄表、自動化停車場管理、自動化公共照明、電子通告及廣告、公共設備的自動監(jiān)控等，使物業(yè)管理可以達到更有系統(tǒng)、更體貼、更便捷的效果；在物業(yè)管理網絡信息方面,可以進行小區(qū)綜合布線或有線電視網的改造等。
三、結語
1.對房地產經濟管理存在不足的分析。
其一，是在會計基礎工作環(huán)節(jié)比較薄弱，進而導致會計信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。
其二，房地產經濟管理中法人內部監(jiān)督作用發(fā)揮的不夠突出。監(jiān)事會以及董事會監(jiān)控力度特別薄弱，他們的監(jiān)督作用發(fā)揮得不夠有效。
其三，管理人的法律意識比較薄弱，常常投機取巧、有法不依、姑息將就、執(zhí)法不嚴，一些給面子拉人情的現(xiàn)象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經濟犯罪的出現(xiàn)。
其四，房地產企業(yè)經營層次的員工在素質上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。
2.企業(yè)管理做法上的一些利弊。
我們的房地產企業(yè)在管理中，通常的做法是統(tǒng)一進行核算、進行分工管理、獎罰不確定。這樣的管理做法，雖然說有利于統(tǒng)一管理以及監(jiān)控，但是也有其弊端。
其一，導致項目開發(fā)責任和權力以及利益的嚴重的脫節(jié)。這樣做，不利于積極地將一線項目經理人員的積極性機遇有效地調動起來，單單依靠房地產企業(yè)公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。
其二，這樣的企業(yè)管理做法由于存在著不具體的業(yè)績衡量指標數(shù)，導致房地產公司項目經理部之間攀比的出現(xiàn)，對公司的發(fā)展不利。
二、改善我國房地產經濟管理的一些具體看法
1.積極建立起科學的內部管理環(huán)境。
為了完善和加強房地產企業(yè)內部的有效管理，有必要對房地產內部管理環(huán)境給予積極地建設，這里包括經營方式和風格、理念，以及組織機構等一些方法。在房地產內部積極地建立起良好的管理環(huán)境，進而保證企業(yè)管理制度的有效地落實。
2.加強房地產企業(yè)內部的相互間的有效牽制。
房地產企業(yè)可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據(jù)企業(yè)中不同崗位在房地產管理中的不同程度，規(guī)定每一員工在其崗位上的履職時間，特別是對一些重要崗位做到頻繁輪換，而對一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對這些管理漏洞崗位給予積極地填充。
3.積極加強房地產企業(yè)的稽核制度。
在房地產企業(yè)管理過程中，由于企業(yè)經營者對企業(yè)管理中稽核部門的認識上的不足，以為稽核部門不能夠創(chuàng)造良好的效益，還占用一些人員編制，進而加大了房地產企業(yè)經營的成本，故而沒有從根本上對稽查制度給予有效地重視。盡管企業(yè)內部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴格地執(zhí)行。
三、對我國房地產經濟管理的一些思考以及建議
1.積極地核算出公司的投資總額。
房地產項目的可行性研究報告在得到批復以后，就需要房地產公司選擇一些合適的項目經理部給予有效地落實，進而進一步得到已經批復的可行性研究報告的最基本的依據(jù)，并對該項目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項目資金流量表。
2.有效地對開發(fā)給予控制，確保資金的支出。
在房地產企業(yè)經濟管理中，對開發(fā)成本的管理是房地產管理中的關鍵。當對企業(yè)中某一項目的投資資金總額確定以后，其開發(fā)成本控制是重要的一方面。
3.積極應對的思路。
其一，房地產企業(yè)管理應該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發(fā)揮出來。
我們在在房地產企業(yè)經濟管理中，為了有效地增強房地產的經濟管理能力，一方面需要房地產市場自身的有效地調節(jié)能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調節(jié)有效地配合。加強對房地產市場的有效調節(jié)，有利于房地產市場健康秩序的確立。讓市場自我調節(jié)，比國家行政手段的宏觀調控更有效和快捷。故而，有效地增強房地產自身調節(jié)能力，也就成為了市場長遠發(fā)展的一個必然。國家在房地產經濟發(fā)展中所發(fā)揮出的是宏觀微調的積極作用，而中央和地方有效地結合，有助于對市場進行有效地指導和監(jiān)督作用。
其二，充分地讓發(fā)展目標、政策立足長遠。
在制定政策過程中，我們需要對政策機遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過個人所得稅有效地調控房價，不是有效地手段。因為個人所得稅是屬于產品交易之后產生的一種行為，在房地產經濟中，屬于下游環(huán)節(jié)，只能夠間接產生作用。就目前來說，國內的房地產市場發(fā)展缺乏穩(wěn)定性和長遠的目標，這需要我們的房地產管理依據(jù)我國社會主義國家性質和實際經濟情況制定出一些合理的科學的一些比較長遠的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長的我國城市住房要求和民情以及城鎮(zhèn)化進程的實際狀況，進而保證我們的國民經濟穩(wěn)定地增長，促使我國房地產經濟走上正軌軌道。就稅收而言，政府發(fā)揮的是稅收政策的調節(jié)作用。住房城鄉(xiāng)建設部門和稅務的緊密配合，有助于促進房地產企業(yè)僅僅管理的建設。
其三，積極地對我國的法律法規(guī)體系給予建設和完善。
我們要想我國的房地產市場有一個健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產企業(yè)法律法規(guī)體系，保證我們的房地產市場運作步入到規(guī)范化的道路上來，即房地產企業(yè)經濟管理合法化和合理化。我們的政府應該在法律規(guī)范中，積極地實施其經濟管理行為，最大可能地避免行政在干預中的過度行為導致房地產市場秩序不利局面出現(xiàn)。與此同時，多層次、全方位的房地產積極的宏觀調控體系在實施中有可行的法律保證。
其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產經濟管理中和諧關系。
中央政府和地方政府應該積極地明確自己在房地產經濟中職責范圍和責任主體。即，我們的地方政府在房地產經濟管理中的價值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對財稅制度進行有效地探索性地實踐，合理地對土地財政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經濟管理的有效落實，有效地遏制房地產市場中一些不良風氣的產生。
四、結語
