時(shí)間：2023-03-22 17:45:10
序論：在您撰寫(xiě)現(xiàn)代房屋論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
有的設(shè)計(jì)建筑住宅達(dá)不到一定采光標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，不能對(duì)使用功能要求或是使用不便達(dá)到滿足，常見(jiàn)的是住宅設(shè)計(jì)方面，房屋廚房及衛(wèi)生間沒(méi)有直接的達(dá)到采光和自然通風(fēng)；客廳的朝向不好，不能直接的進(jìn)行采光，開(kāi)門(mén)的洞門(mén)比較多，對(duì)人們的生活是一種干擾，使用起來(lái)不太方便。建筑物的長(zhǎng)度過(guò)長(zhǎng)，超過(guò)溫度變形的允許長(zhǎng)度，沒(méi)有設(shè)立伸縮縫，造成建筑物的墻體產(chǎn)生一定的裂縫。在公共的建筑設(shè)計(jì)中，沒(méi)有對(duì)殘疾坡道或是專(zhuān)用的衛(wèi)生間進(jìn)行考慮。通道的高度不夠，尤其是樓梯底的高度不夠，室外防護(hù)欄桿的高度不夠，防止花盆處沒(méi)有采取防墜措施，外窗窗臺(tái)距樓面底板的高低于0.9m時(shí)，沒(méi)有設(shè)置防護(hù)設(shè)施，造成事故的發(fā)生。安全出口或是疏散樓梯的數(shù)量、地下室出口設(shè)置不夠，不能?chē)?yán)格的執(zhí)行防火規(guī)范的規(guī)定。住宅設(shè)計(jì)有的衛(wèi)生間直接開(kāi)向起居室或是廚房，衛(wèi)生間直接布置在下層住戶的臥室或是廚房的上層。部分的設(shè)計(jì)緊靠防火墻兩側(cè)的門(mén)及洞口之間最近邊緣的水平距離，不能滿足高層民用建筑設(shè)計(jì)的防火規(guī)范。有的設(shè)計(jì)消防通道洞口的高寬不符合規(guī)范的要求。高層建筑的周?chē)鷽](méi)有按照規(guī)定設(shè)置環(huán)形的防車(chē)道，也沒(méi)及時(shí)的采用防火墻隔開(kāi)。
2綠色建筑設(shè)計(jì)
2.1綠色建筑概念綠色建筑設(shè)計(jì)是指建筑物的整個(gè)建筑到使用過(guò)程中對(duì)資源盡可能的節(jié)約，盡量的節(jié)約一切的資源，要盡量保護(hù)環(huán)境節(jié)約資源減少污染，房屋建筑既要滿足人們生活的需求，也要注意人們提供健康高效的生活環(huán)境，這樣才可以建造一個(gè)和諧綠色的居住環(huán)境。
2.2綠色建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)綠色建筑的特點(diǎn)可以總結(jié)為盡可能的節(jié)約能源及資源，并盡量的體驗(yàn)回歸自然。要做到節(jié)約能源，就要對(duì)自然綠色能源太陽(yáng)能及風(fēng)能進(jìn)行充分的利用。在建筑中要通過(guò)利用太陽(yáng)能可以減少空調(diào)及供暖設(shè)備的使用，利用自然通風(fēng)來(lái)制造制定的系統(tǒng)，夏季充分利用主導(dǎo)風(fēng)向，使空調(diào)設(shè)備等使用進(jìn)行降低，建筑布局要充分適應(yīng)本地的氣候條件要求。
2.3綠色建筑理念的具體理念綠色建筑設(shè)計(jì)要對(duì)資源節(jié)約問(wèn)題進(jìn)行全面的考慮，盡量的提高能源的利用率。綠色建筑設(shè)計(jì)要對(duì)環(huán)境、地勢(shì)及氣候等條件進(jìn)行充分的考慮，要使建筑物和似然環(huán)境能融合一體。綠色建筑設(shè)計(jì)就是保護(hù)自然和建筑物及人類(lèi)進(jìn)行和諧的統(tǒng)一。在建筑中要充分的利用自然能源，綠色建筑設(shè)計(jì)不只是可以體現(xiàn)整個(gè)建筑物的生命周期，還要向前向后延伸產(chǎn)生的意義，建筑過(guò)程的準(zhǔn)備階段及運(yùn)輸生產(chǎn)過(guò)程體現(xiàn)了綠色的設(shè)計(jì)理念，對(duì)環(huán)境造成較小的影響并且很多資源可以進(jìn)行回收利用。
3節(jié)能建筑的設(shè)計(jì)
3.1節(jié)能建筑設(shè)計(jì)的概念節(jié)能建筑理念指遵循節(jié)能的基本方法，對(duì)建筑物進(jìn)行一定的劃分及建筑群體還有建筑物的朝向及間距等問(wèn)題都要進(jìn)行研究，髙建筑物受到當(dāng)?shù)仫L(fēng)向的影響較大，一般地區(qū)的風(fēng)向具有一定的規(guī)律，在設(shè)計(jì)中要對(duì)風(fēng)向的問(wèn)題進(jìn)行考慮，盡量的設(shè)計(jì)出低能耗的建筑物。
3.2節(jié)能建筑設(shè)計(jì)的具體概念現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)中地源熱泵是比較先進(jìn)的清潔能源的技術(shù)，主要的核心功能是經(jīng)濟(jì)環(huán)保切節(jié)能可靠，這項(xiàng)技術(shù)響應(yīng)了可持續(xù)發(fā)展的號(hào)召。節(jié)能設(shè)計(jì)中太陽(yáng)能這種可再生能源被廣泛的應(yīng)用，現(xiàn)在我國(guó)的部分地區(qū)具有一定的應(yīng)用，更廣泛的應(yīng)用還在不斷的開(kāi)發(fā)。建筑物的屋面是能耗的主要部位，房屋面的設(shè)計(jì)研究重點(diǎn)是采取節(jié)能保溫的關(guān)鍵，墻體的隔熱保溫還有隔聲等功能都有待提高，特別是要對(duì)外墻體的防水砌筑問(wèn)題加以注意。
4智能安全建筑設(shè)計(jì)
4.1智能房屋建筑設(shè)計(jì)的概念現(xiàn)代社會(huì)是科技發(fā)展的社會(huì)，智能化應(yīng)用在了很多方面，建筑行業(yè)也不例外，先帝啊建筑及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)控還有通信方面都有的一定的關(guān)系，智能化建筑中具有信息管理科學(xué)、設(shè)備高度控制和使用安全方便等優(yōu)勢(shì)，這些都是信息化發(fā)展的必然要求，智能化房屋等會(huì)是未來(lái)發(fā)展的主要方向。
4.2智能化建筑的具體理念通常會(huì)把智能化建筑分為樓宇自動(dòng)化、辦公的自動(dòng)化及通信自動(dòng)化三個(gè)系統(tǒng)，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司為了提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力又提出了信息管理自動(dòng)化和防火自動(dòng)化，相信未來(lái)智能建筑方面發(fā)展會(huì)有一定的完善。
4.3火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)有觸發(fā)器、報(bào)警裝置及火災(zāi)警報(bào)裝置等部分輔助的裝置組成，這樣的裝置能在發(fā)生火災(zāi)時(shí)就將火災(zāi)的信號(hào)轉(zhuǎn)換成為電信號(hào)，在把電信號(hào)傳到火災(zāi)報(bào)警控制器，同時(shí)，火災(zāi)發(fā)生的地點(diǎn)等信息傳輸?shù)綀?bào)警控制器里，這樣人們可以及時(shí)的發(fā)現(xiàn)信息而快速采取一定的措施。
5房屋建筑注重美學(xué)的規(guī)律
5.1建筑物設(shè)計(jì)的統(tǒng)一現(xiàn)代社會(huì)對(duì)房屋建筑的節(jié)能只能方面有很多的要求，對(duì)建筑物的美觀要求從沒(méi)降低，房屋建筑的整體形態(tài)、色彩都是人們所要關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。任何的藝術(shù)形態(tài)具有一定的統(tǒng)一性，建筑物的次要部位或是從屬部位都要與建筑主體部位相協(xié)調(diào)統(tǒng)一，建筑物的色彩具有和諧統(tǒng)一的效果，禁止建筑物及材料之間的類(lèi)型和色彩想矛盾。
5.2建筑物設(shè)計(jì)要求均衡性和比例問(wèn)題建筑物設(shè)計(jì)的均衡性比較重要，具有一定的均衡性的建筑作品會(huì)給人們非常舒服的感覺(jué)，建筑物比例也要合理，不會(huì)給人偏離感。建筑物具有一定生命力的元素，韻律也有較為重要的屬性，建筑物的韻律體現(xiàn)在比較立體設(shè)計(jì)上，在建筑設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)部位加以重視，建筑物的每一個(gè)元素都具有比較重要的意義，都會(huì)體現(xiàn)建筑物的精神。韻律是具有一定的彈性的，特別是在復(fù)雜的建筑中，大小寬窄等都需要相互協(xié)調(diào)交替，如果建筑物有規(guī)則過(guò)于死板，在建筑中要遵循一定的原則，在設(shè)施中具有一定效果的變化，更好的體現(xiàn)出建筑物的藝術(shù)性及感染力。
6結(jié)束語(yǔ)
1.1混凝土原材料造成的問(wèn)題原因探析當(dāng)前，一些建筑企業(yè)出于運(yùn)輸和加工拌合考慮，多采用現(xiàn)場(chǎng)拌合的方式對(duì)商品混凝土進(jìn)行加工，再將加工好的混凝土產(chǎn)品運(yùn)輸至施工現(xiàn)場(chǎng)。這種加工運(yùn)輸方法雖然一定程度上提升其建筑企業(yè)加工運(yùn)輸?shù)男?，但直接影響了混凝土的質(zhì)量。究其原因，主要是在運(yùn)輸過(guò)程中，那些已經(jīng)加工完成的混凝土?xí)霈F(xiàn)水灰比變大的情況，導(dǎo)致其強(qiáng)度降低，進(jìn)而影響整體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。另外，在現(xiàn)場(chǎng)拌合過(guò)程中，混凝土材料的級(jí)配系數(shù)大小不當(dāng)也會(huì)影響現(xiàn)澆混凝土的構(gòu)建質(zhì)量，甚至出現(xiàn)蜂窩麻面的情況。
1.2混凝土施工工藝造成的問(wèn)題原因探析此外，混凝土施工工藝選擇不當(dāng)也會(huì)影響混凝土結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。①模板工程問(wèn)題。在混凝土施工澆筑之前，建筑施工人員必須進(jìn)行模板組合和安裝工作。在組合和安裝過(guò)程中，施工人員必須嚴(yán)格按照施工的具體要求進(jìn)行施工，盡可能地減少施工誤差。模板工程主要包括模板制作、模板拼裝、和模等。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)給建筑施工造成不良影響，產(chǎn)生變形、蜂窩麻面、漏漿等問(wèn)題，影響混凝土構(gòu)件的整體強(qiáng)度和性能。②混凝土澆筑和振搗問(wèn)題。在進(jìn)行混凝土拌合時(shí)，建筑施工人員必須嚴(yán)格控制水灰比例和拌合時(shí)間，保證水化反應(yīng)充分進(jìn)行。如果混凝土配比出現(xiàn)問(wèn)題或拌合時(shí)間不合理都會(huì)對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)生不良影響，影響其成型長(zhǎng)度。此外，混凝土振搗作為混凝土施工的重要工序之一，其振搗質(zhì)量對(duì)于混凝土構(gòu)件的密實(shí)度和完整度影響較大。因此，施工人員必須要檢查現(xiàn)澆構(gòu)建的振搗密實(shí)度和完整度，同時(shí)還要控制好振搗棒的插入深度，以有效防止蜂窩麻面情況的出現(xiàn)。
2現(xiàn)代房屋建筑混凝土質(zhì)量控制管理措施探析
針對(duì)房屋建筑混凝土施工中存在的問(wèn)題，施工人員必須對(duì)癥下藥，加強(qiáng)質(zhì)量控制管理力度，并制定切實(shí)有效的預(yù)防和治理措施，以有效提升其整體施工質(zhì)量。在對(duì)房屋建筑混凝土質(zhì)量進(jìn)行控制管理時(shí)，管理人員必須結(jié)合具體的工程實(shí)際，選擇科學(xué)有效地管理方法和手段，以有效提升其管理效率和質(zhì)量。具體來(lái)說(shuō)，可以從以下幾方面做起：
2.1加強(qiáng)原材料控制混凝土是一種將水泥、細(xì)骨料、粗骨料、外加劑和其他礦物混合材料按照一定比例配合而成的人工石材?；炷敛牧喜粌H原料豐富、價(jià)格低廉、耐久性好，還具有生產(chǎn)工藝簡(jiǎn)單和使用限制少等特點(diǎn)。要想有效提升房屋建筑混凝土質(zhì)量，就必須進(jìn)一步加強(qiáng)原材料質(zhì)量控制，從源頭解決混凝土質(zhì)量問(wèn)題。一是根據(jù)混凝土的實(shí)際施工需要選擇合適規(guī)格和標(biāo)號(hào)的水泥；二是重點(diǎn)檢查砂細(xì)骨料的級(jí)別、質(zhì)地、參數(shù)規(guī)格、含泥量等，以防有害物質(zhì)混入，影響最終拌合質(zhì)量；三是做好水質(zhì)量檢測(cè)工作，只有試驗(yàn)合格后才能使用；四嚴(yán)格控制外加劑質(zhì)量，選擇那些國(guó)家認(rèn)定合格的外加劑。
2.2做好施工技術(shù)管理工作施工人員可以通過(guò)實(shí)驗(yàn)檢驗(yàn)的方式加強(qiáng)施工技術(shù)管理，除了要選擇耐久性和強(qiáng)度較好的材料外，還要嚴(yán)格控制材料拌合的配合比，在保證材料質(zhì)量的前提下，做好混凝土拌合工作，使整個(gè)建筑工程施工順利穩(wěn)定進(jìn)行。首先，施工人員必須測(cè)定好砂、石的含水率，使其重量比小于其體積比。另外，施工人員還必須使原材料和預(yù)期設(shè)計(jì)材料相一致。
3結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞：現(xiàn)代商業(yè)銀行；財(cái)務(wù)管理；啟示
1創(chuàng)新管理體系，實(shí)行以委派制為主要內(nèi)容的“垂直管理”
1.1委派的形式和主要原則
為有效行使財(cái)會(huì)管理職能，強(qiáng)化內(nèi)部控制，確保財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，向下屬機(jī)構(gòu)派駐財(cái)會(huì)管理人員的一種委派方式，主要有兩種形式：財(cái)務(wù)總監(jiān)委派制和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派制，并遵循以下基本原則：一是因地制宜原則；二是循序漸進(jìn)原則；三是責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、津貼、補(bǔ)貼、差旅費(fèi)用等統(tǒng)一由上級(jí)派駐機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)發(fā)放(報(bào)銷(xiāo))和管理；四是定期輪換原則，任期原則上為二至三年。
1.2委以財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一定的權(quán)限
主要的權(quán)限包括：(1)各項(xiàng)內(nèi)部管理制度的審定權(quán)；(2)財(cái)務(wù)決策的參與權(quán)和審議權(quán)；(3)重大財(cái)務(wù)收支審核權(quán)；(4)有權(quán)參加和列席委派行組織召開(kāi)的各種經(jīng)營(yíng)管理會(huì)議，并有權(quán)提出建議；有權(quán)建議對(duì)派駐行財(cái)會(huì)部門(mén)的人員和內(nèi)部分工進(jìn)行調(diào)整；有權(quán)對(duì)向上級(jí)行匯報(bào)派駐行財(cái)會(huì)管理中的重大事項(xiàng)以及存在的問(wèn)題。
1.3加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派人員的考核
對(duì)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派人員的考核按年度進(jìn)行，每年初統(tǒng)一由上級(jí)行財(cái)會(huì)部門(mén)會(huì)同人事部門(mén)對(duì)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派人員進(jìn)行考核?？己藘?nèi)容包括個(gè)人素質(zhì)、管理能力和工作業(yè)績(jī)。其中工作業(yè)績(jī)包括日常業(yè)務(wù)、會(huì)計(jì)報(bào)表及年終決算工作、財(cái)務(wù)收支執(zhí)行情況、重大差錯(cuò)情況及處理、其他事項(xiàng)，根據(jù)考核情況，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派人員實(shí)行獎(jiǎng)懲。
2引入戰(zhàn)略成本管理理念，從成本節(jié)省到成本避免
傳統(tǒng)的成本降低基本是通過(guò)成本的節(jié)省來(lái)實(shí)現(xiàn)的，即力求在銀行的各項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不浪費(fèi)資源和改進(jìn)工作方式以節(jié)約成本支出，這些成本控制手段往往成效不大。西方銀行主流的財(cái)務(wù)理念之一，即戰(zhàn)略成本管理理念就是銀行尋求新的降低成本的方法，力圖從根本上避免成本的發(fā)生。成本避免的思想根本在于從管理的角度去探索成本降低的潛力，認(rèn)為事前預(yù)防重于事后調(diào)整，避免不必要的成本發(fā)生。這種戰(zhàn)略上變革主要體現(xiàn)在以下一些方面：
2.1調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變收入增長(zhǎng)方式
在資產(chǎn)戰(zhàn)略上：提高信貸資產(chǎn)貢獻(xiàn)率。要將調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，積極開(kāi)拓信貸市場(chǎng)作為改善信貸資產(chǎn)質(zhì)量、提高經(jīng)濟(jì)效益的切入點(diǎn)。從明確“保、挖、搶、退”的領(lǐng)域和范圍入手，一方面突出重點(diǎn)客戶，加強(qiáng)貸款營(yíng)銷(xiāo)，開(kāi)拓信貸市場(chǎng)；另一方面要加快退出低效和過(guò)熱過(guò)剩的市場(chǎng)行業(yè)，提高資金使用價(jià)值的效率效用，通過(guò)有效投入和更多的產(chǎn)出以求效益最大化。
在負(fù)債戰(zhàn)略上：積極優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。優(yōu)化負(fù)債就是要做到資產(chǎn)和負(fù)債的匹配與對(duì)稱(chēng)。保持總量上的平衡和分量上的對(duì)稱(chēng)，優(yōu)化的目的就是以來(lái)源定運(yùn)用。負(fù)債業(yè)務(wù)的質(zhì)量結(jié)構(gòu)是銀行合理安排資產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵一環(huán)，只有規(guī)模還難以保證銀行的有效運(yùn)營(yíng)。例如在銀根收緊的情況下，過(guò)多的負(fù)債意味著成本的增加和利潤(rùn)減少，因此有效負(fù)債取決于期限、流動(dòng)性及利率的合理安排。
在中間業(yè)務(wù)戰(zhàn)略上：整合提升業(yè)務(wù)價(jià)值量。中間業(yè)務(wù)是在資本約束條件下提高收益的重要手段，是實(shí)現(xiàn)從單一性經(jīng)營(yíng)向多元化經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的綜合樞鈕。應(yīng)認(rèn)真研究形成中間業(yè)務(wù)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)、負(fù)債業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，從客戶和產(chǎn)品等多個(gè)維度來(lái)挖掘中間業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)空間，提升中間業(yè)務(wù)的價(jià)值含量和盈利水平。
2.2整合組織架構(gòu)，提高業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)效率
按照市場(chǎng)和成本效益需要原則，合理配置資源，優(yōu)化機(jī)構(gòu)設(shè)置，以風(fēng)險(xiǎn)控制能力來(lái)約束業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，從有利于提高經(jīng)營(yíng)管管理水平，有利于增加經(jīng)濟(jì)效益的原則整合機(jī)構(gòu)、新建網(wǎng)點(diǎn)、配置人員，逐步建立以適應(yīng)客戶需要，有助于服務(wù)客戶的網(wǎng)點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)。
一、財(cái)務(wù)報(bào)表分析識(shí)別
財(cái)務(wù)報(bào)表分析是了解企業(yè)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的重要手段，通過(guò)分析識(shí)別，銀行信貸人員可以評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的反映程度，知道會(huì)計(jì)數(shù)字的扭曲程度并通過(guò)會(huì)計(jì)手段來(lái)“糾正”扭曲；通過(guò)運(yùn)用會(huì)計(jì)靈活性，評(píng)價(jià)會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)核算合適與否，進(jìn)而可以及時(shí)認(rèn)清企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和潛在的問(wèn)題，為銀行的信貸決策和管理提供有力的財(cái)務(wù)信息支持。
1.資產(chǎn)負(fù)債表分析
(1)營(yíng)運(yùn)資金分析。營(yíng)運(yùn)資金通常表明企業(yè)是否有清算能力，即企業(yè)是否有償還短期債務(wù)的能力和能否按現(xiàn)有水平繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。
(2)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分析。長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的基本會(huì)計(jì)問(wèn)題是計(jì)價(jià)基礎(chǔ)。計(jì)價(jià)基礎(chǔ)是應(yīng)當(dāng)資本化的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的成本或價(jià)值，不能被高估或低估。每年應(yīng)攤銷(xiāo)的費(fèi)用是資本化成本的一部分，應(yīng)該在資產(chǎn)被消耗時(shí)計(jì)入損益表。長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分為兩種：固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。
(3)長(zhǎng)期負(fù)債分析。主要考慮是否所有的長(zhǎng)期負(fù)債都已記錄在資產(chǎn)負(fù)債表上，特別是對(duì)未實(shí)現(xiàn)的收人。進(jìn)行長(zhǎng)期負(fù)債分析時(shí)，應(yīng)注意企業(yè)是否為了滿足營(yíng)運(yùn)資金、抵押貸款、個(gè)人擔(dān)保、再融資等的需要而優(yōu)化債務(wù)水平，此外，還應(yīng)進(jìn)行對(duì)比分析并判斷是否合理。
(4)表外融資和或有負(fù)債分析。表外融資是企業(yè)的一種潛在債務(wù)，盡管其未在資產(chǎn)負(fù)債表上反映，但會(huì)影響未來(lái)現(xiàn)金流量，在分析資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，是不可忽視的。因此要求信貸人員不僅要分析財(cái)務(wù)報(bào)表本身，而且還要仔細(xì)分析有關(guān)報(bào)表的補(bǔ)充資料。
2.利潤(rùn)表分析
在分析利潤(rùn)表時(shí)，應(yīng)對(duì)構(gòu)成收益的各個(gè)項(xiàng)目十分清楚，分清哪些是正常的收益和損失，哪些不是正常的收益和損失，并據(jù)此判別企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)所占的權(quán)重。
3.現(xiàn)金流量表分析
現(xiàn)金流量表中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量是分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要信息來(lái)源?，F(xiàn)金流量分析首先是將經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量與本期的凈利潤(rùn)相比較，以確定本期盈利的好壞。如果企業(yè)有較好的盈利狀況和較高的現(xiàn)金流量，說(shuō)明企業(yè)的贏利是真正的贏利，并非是通過(guò)“造假”出來(lái)的。如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量在幾個(gè)期間為負(fù)數(shù)，而凈利潤(rùn)為正數(shù)，或者企業(yè)的凈利潤(rùn)在一定范圍內(nèi)一直高于本期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量，說(shuō)明企業(yè)的贏利狀況較差。同時(shí)還應(yīng)與企業(yè)的生命周期相結(jié)合進(jìn)行考慮。其次，是用過(guò)去的現(xiàn)金流量預(yù)期未來(lái)的現(xiàn)金流量。在預(yù)期時(shí)，可將現(xiàn)金流量劃分為經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)金流量和不經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)金流量；另外還可與相關(guān)賬戶相聯(lián)系，將其分為長(zhǎng)期的現(xiàn)金流量和短期的現(xiàn)金流量。
二、財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限性
通過(guò)以上對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，信貸人員可以了解很多有關(guān)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的信息，可以幫助決策者進(jìn)行決策，但由于財(cái)務(wù)報(bào)表在產(chǎn)生的過(guò)程中受很多因素的影響，本身存在許多方面的局限性，我們?cè)谶\(yùn)用財(cái)務(wù)報(bào)表，通過(guò)對(duì)它的分析來(lái)了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的同時(shí)，還應(yīng)了解財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限性。
1.報(bào)表數(shù)據(jù)分析的滯后性
財(cái)務(wù)報(bào)告對(duì)外披露的財(cái)務(wù)信息的有用性在很大程度上取決于它的及時(shí)性，對(duì)于銀行的信貸決策和管理者來(lái)講，會(huì)計(jì)信息的披露和傳遞是越快越好，及時(shí)性是會(huì)計(jì)信息重要質(zhì)量特征。
就企業(yè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表而言所披露的會(huì)計(jì)信息間隔時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，就越缺乏及時(shí)性，也就越缺乏有用性，財(cái)務(wù)報(bào)表的分析一般都是在財(cái)務(wù)報(bào)表編制后才進(jìn)行的，在使用時(shí)往往已經(jīng)過(guò)時(shí)。同時(shí)，比率分析所使用的數(shù)據(jù)均屬于歷史性的，對(duì)預(yù)測(cè)、決策只能起參考作用。
2.報(bào)表分析信息來(lái)源的真實(shí)性
真實(shí)性是財(cái)務(wù)報(bào)表分析的生命。真實(shí)性要求會(huì)計(jì)核算時(shí)客觀地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量，要求企業(yè)管理當(dāng)局應(yīng)當(dāng)遵循的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，正確運(yùn)用會(huì)計(jì)原則和方法，準(zhǔn)確反映企業(yè)的實(shí)際情況。實(shí)際上，財(cái)務(wù)造假的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。
3.會(huì)計(jì)方法本身也有局限性
我們知道，列入報(bào)表的僅僅是可以利用的、可以用貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，我們對(duì)報(bào)表的分析僅僅是分析了那些報(bào)表中列示的經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)際上，企業(yè)有許多經(jīng)濟(jì)資源或是受客觀條件制約、或是受會(huì)計(jì)方法的制約而并未在報(bào)表中得到體現(xiàn)。
4.會(huì)計(jì)計(jì)量方法也有局限性
會(huì)計(jì)計(jì)量是會(huì)計(jì)記錄和會(huì)計(jì)報(bào)告的前提，這就要求有一個(gè)能綜合各類(lèi)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的計(jì)量單位作為計(jì)量各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的影響及其結(jié)果的共同尺度。會(huì)計(jì)所提供的主要是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是可以用貨幣計(jì)量的數(shù)據(jù)和信息。然而就用貨幣單位作為會(huì)計(jì)統(tǒng)一的計(jì)量尺度，實(shí)質(zhì)上存在著貨幣是穩(wěn)定的這一假設(shè)，因?yàn)槿绻泿挪环€(wěn)定就沒(méi)法把它作為統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)尺度。然而這一假設(shè)在現(xiàn)實(shí)生活中受到了持續(xù)通貨膨脹的沖擊。由于通貨膨脹，財(cái)務(wù)報(bào)表所提供的財(cái)務(wù)信息也就不能反映當(dāng)時(shí)真實(shí)的成本費(fèi)用和收益狀況，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息的模糊性。
財(cái)務(wù)報(bào)表分析只是信貸管理人員用來(lái)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的一種工具，盡管這類(lèi)分析有其局限性，但它在幫助信貸管理人員估量和控制風(fēng)險(xiǎn)上仍然相當(dāng)重要。
三、如何提高信貸風(fēng)險(xiǎn)防范能力
由于財(cái)務(wù)報(bào)表分析僅僅是原則性的，又存在諸多的局限性，而實(shí)際情況千變?nèi)f化，因此，這就要求信貸人員有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)素質(zhì)、敏銳的洞察力及隨機(jī)應(yīng)變的能力，來(lái)分析不同企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采取措施，以此來(lái)進(jìn)一步提高信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。
1.提高信貸人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)職業(yè)判斷能力。
2.信貸人員進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析時(shí)，考慮的問(wèn)題越多，越要更經(jīng)常審閱客戶的財(cái)務(wù)報(bào)表，特別要關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)的項(xiàng)目和范圍。
3.充分分析財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)容。財(cái)務(wù)報(bào)告由基本財(cái)務(wù)報(bào)表、附表、會(huì)計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)幾部分組成。而財(cái)務(wù)報(bào)表則是其基本部分，附注是為了幫助理解會(huì)計(jì)報(bào)表的內(nèi)容而作出的解釋?zhuān)?cái)務(wù)狀況說(shuō)明書(shū)也是按照《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》要求而作出的詳盡披露，它們彌補(bǔ)了財(cái)務(wù)報(bào)表信息反映的有限性，這樣，信貸管理人員對(duì)于信貸風(fēng)險(xiǎn)的范圍就能有一個(gè)清楚地了解。
4.企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表可能與它們公布的報(bào)表并不相符，這就要以客戶的財(cái)務(wù)比率與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相比，找出差異、分析原因。
我國(guó)早在1979年就頒發(fā)了《中國(guó)人民營(yíng)房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)》，這可以說(shuō)是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范軍隊(duì)各類(lèi)營(yíng)房建筑面積、規(guī)模等相關(guān)內(nèi)容的綜合標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)的頒發(fā)，對(duì)我軍營(yíng)房工程建設(shè)和管理的確發(fā)揮過(guò)重要作用。但隨著軍隊(duì)現(xiàn)代化建設(shè)的快速發(fā)展，部隊(duì)編成和戰(zhàn)斗力生成模式發(fā)生很大變化，例如武器裝備加速了更新?lián)Q代、官兵物質(zhì)文化需求日益提高、營(yíng)房保障內(nèi)容和范圍不斷拓展、保障功能和要求不斷提升。同時(shí)在老標(biāo)準(zhǔn)頒布施行的這30年里，我國(guó)改革開(kāi)放、國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入最快的時(shí)期，為軍隊(duì)現(xiàn)代化和正規(guī)化建設(shè)創(chuàng)造了有利條件。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2008年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積和1978年相比較增長(zhǎng)了四倍。在這一時(shí)期，雖然軍隊(duì)后勤其他保障標(biāo)準(zhǔn)也有了大幅度的提高，但保障官兵戰(zhàn)備、訓(xùn)練、生活的基礎(chǔ)性營(yíng)房面積標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有太大變化。尤其是武警院校，大部分建立的時(shí)間還不長(zhǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更是相對(duì)比較薄弱，一些教學(xué)保障性基礎(chǔ)戰(zhàn)備必需的營(yíng)房項(xiàng)目，如信息化作戰(zhàn)指揮教學(xué)設(shè)施用房、綜合模擬訓(xùn)練教學(xué)設(shè)施用房等，缺乏基礎(chǔ)性建設(shè)依據(jù)。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)條件的制約，很大一部分營(yíng)房已經(jīng)與武警院校教學(xué)工作開(kāi)展的實(shí)際需要產(chǎn)生了較大差距，不能適應(yīng)現(xiàn)形勢(shì)下的基本教學(xué)需求。這一實(shí)際現(xiàn)象也嚴(yán)重制約了軍隊(duì)復(fù)合型人才的挖掘和培養(yǎng)，成為影響武警部隊(duì)整體作戰(zhàn)能力的主要因素。這方面我們與外國(guó)一些發(fā)達(dá)國(guó)家的軍隊(duì)營(yíng)房建設(shè)有很多大差距，比如美軍在上世紀(jì)八九十年代就制定了一系列營(yíng)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)改善軍方服役人員的生活條件和住宿條件，進(jìn)而不斷提高了軍隊(duì)整體戰(zhàn)斗力。所以改變武警院校營(yíng)房管理和建設(shè)條件已經(jīng)成為武警部隊(duì)加強(qiáng)力量?jī)?chǔ)備、實(shí)現(xiàn)科技強(qiáng)軍的迫切要求。
二、制約武警院校營(yíng)房現(xiàn)代化建設(shè)的主要原因
分析武警院校營(yíng)房建設(shè)問(wèn)題的主要成因，主要存在客觀和主觀兩方面因素。從客觀條件上分析，長(zhǎng)期的閉關(guān)鎖國(guó)政策，令我國(guó)在信息化、科技化學(xué)習(xí)借鑒上缺乏交流平臺(tái)，在我國(guó)建國(guó)后，國(guó)家從長(zhǎng)期的戰(zhàn)爭(zhēng)中走出，全民致力于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。由于建國(guó)初期經(jīng)濟(jì)落后、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，加上等因素，導(dǎo)致了國(guó)家在軍事建設(shè)上缺乏資金投入，軍隊(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家明顯滯后。武警院校是隨著武警部隊(duì)建制后成立的武警部隊(duì)人才培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，成立之初正值我國(guó)改革開(kāi)放的初期，由于經(jīng)濟(jì)條件所限在必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上有些力不從心。隨著改革開(kāi)放以來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道，院校營(yíng)房建設(shè)等教學(xué)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與高速發(fā)展的武警部隊(duì)信息化科技化建設(shè)越來(lái)越不適應(yīng)。從主觀條件上分析，由于經(jīng)濟(jì)條件的制約，在武警院?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)上缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，將武警院校營(yíng)房建設(shè)單獨(dú)分割成獨(dú)立的建設(shè)體系，沒(méi)有將武警院校營(yíng)房建設(shè)規(guī)劃納入到地方整體建設(shè)規(guī)劃中來(lái)，這就直接導(dǎo)致了武警院校營(yíng)房建設(shè)的發(fā)展不平衡和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不平衡。有些武警院校建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高于地方規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，而大部分武警院校營(yíng)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于地方規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
三、關(guān)于新形勢(shì)下武警院校營(yíng)房現(xiàn)代化建設(shè)的思考和建議
要切實(shí)解決新形勢(shì)下武警院校營(yíng)房建設(shè)的實(shí)際問(wèn)題，使之完全能夠適應(yīng)新形勢(shì)下武警部隊(duì)的人才培訓(xùn)需求，真正成為武警部隊(duì)人才培訓(xùn)與輸送的保障，就必須積極探索新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下武警院校營(yíng)房現(xiàn)代化建設(shè)的新模式?！笆濉币?guī)劃綱要中明確提出要“加快全面建設(shè)現(xiàn)代后勤步伐，加緊培養(yǎng)新型高素質(zhì)軍事人才，提高以打贏信息化條件下局部戰(zhàn)爭(zhēng)能力為核心的完成多樣化軍事任務(wù)的能力?！焙汀敖ㄔO(shè)現(xiàn)代化武裝警察力量，增強(qiáng)執(zhí)勤處突和反恐維穩(wěn)能力。加強(qiáng)后備力量建設(shè)，鞏固軍政軍民團(tuán)結(jié)。”的目標(biāo)，提出了加快全面建設(shè)現(xiàn)代后勤、培養(yǎng)高素質(zhì)軍事人才和建設(shè)現(xiàn)代化武裝警察力量的總體要求，對(duì)于武警院校來(lái)說(shuō)，責(zé)任重大使命光榮。而如何實(shí)現(xiàn)后勤現(xiàn)代化建設(shè)、培養(yǎng)出高素質(zhì)的武警軍事人才，筆者認(rèn)為，首先應(yīng)該切實(shí)推進(jìn)武警院校營(yíng)房現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理進(jìn)程，為培養(yǎng)人才創(chuàng)設(shè)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，搭建科學(xué)有效的平臺(tái)。
(一)統(tǒng)籌規(guī)劃，科學(xué)調(diào)度
切實(shí)解決武警院校營(yíng)房建設(shè)發(fā)展不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、功能不配套等問(wèn)題，按照集中部署、集成建設(shè)、集約保障的要求，推動(dòng)武警院校營(yíng)房建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，不斷創(chuàng)新體制機(jī)制和技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)武警院校營(yíng)房建設(shè)資源的優(yōu)化整合，統(tǒng)籌規(guī)劃主導(dǎo)資源配置，科學(xué)確定經(jīng)費(fèi)投向投量、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)管理、提高現(xiàn)有資源整合效益，把握國(guó)家政策扶持的有利契機(jī)，積極探索軍民融合、軍地配合共同發(fā)展的新路子。
(二)堅(jiān)持原則，把握重點(diǎn)
武警院校營(yíng)房現(xiàn)代化建設(shè)必須要始終堅(jiān)持軍事優(yōu)先、以人為本、注重創(chuàng)新、積極穩(wěn)妥和講求效益的原則，按照《關(guān)于加快推進(jìn)建設(shè)現(xiàn)代營(yíng)房的意見(jiàn)》要求，把握機(jī)遇用好政策。要將建設(shè)現(xiàn)代營(yíng)房和建設(shè)軍事一體化相結(jié)合，打破建制區(qū)域的控制瓶頸，以建設(shè)大型綜合保障基地、實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置有效整合資源優(yōu)化配置；要將建設(shè)現(xiàn)代營(yíng)房和運(yùn)用社會(huì)化保障模式相結(jié)合，充分依托社會(huì)提供人財(cái)物等項(xiàng)支持，充分借鑒先進(jìn)的地方企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)共同推進(jìn)；要將建設(shè)現(xiàn)代營(yíng)房和信息化保障相結(jié)合，將“功能完備、安全防護(hù)、信息智能”的建設(shè)目標(biāo)作為武警院校營(yíng)房現(xiàn)代化建設(shè)的理念，把握科技化、信息化建設(shè)的重點(diǎn)方向。
目前商業(yè)銀行對(duì)放款環(huán)節(jié)越來(lái)越重視，并建立了專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)放款環(huán)節(jié)的職能部門(mén)，尤其是在一些中小型股份制商業(yè)銀行，專(zhuān)門(mén)設(shè)立了放款中心，負(fù)責(zé)防范在公司信貸操作過(guò)程中的操作風(fēng)險(xiǎn)。
1建立放款中心的意義
放款中心的建立主要目的就是防范公司信貸業(yè)務(wù)中存在的操作風(fēng)險(xiǎn)，作為一個(gè)專(zhuān)職防范操作風(fēng)險(xiǎn)的部門(mén)，它能夠更專(zhuān)業(yè)更有效的發(fā)現(xiàn)并排除潛在的操作風(fēng)險(xiǎn)，保障銀行信貸資產(chǎn)的安全。
1.1有效地控制操作風(fēng)險(xiǎn)。該部門(mén)作為源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，可以堵截和避免擔(dān)保等授信條件不落實(shí)、手續(xù)不規(guī)范、資料不全或不規(guī)范即放款的授信行為，有效防范了由此產(chǎn)生的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，并可以隨時(shí)監(jiān)察現(xiàn)行使用的各式資料文本、操作規(guī)程的有效性，并根據(jù)實(shí)際情況有針對(duì)性地修改業(yè)務(wù)操作規(guī)章制度，從而在很大程度上控制了公司授信業(yè)務(wù)的操作風(fēng)險(xiǎn)。
1.2充分實(shí)現(xiàn)審貸分離。放款中心的成立，是推進(jìn)授信業(yè)務(wù)調(diào)查、審查、審批、放款“四分離”，實(shí)現(xiàn)貸審的充分分離，從而達(dá)到有效的相互制約效果。而審貸的分離能夠更有效的進(jìn)行權(quán)責(zé)的分離，更有利于責(zé)任的認(rèn)定和劃分。
1.3有利于落實(shí)貸前審批條件。審核信貸資料簽署的有效性，審核支行自行審批的授信審批權(quán)限是否適當(dāng)，確認(rèn)總行及支行審批意見(jiàn)中的有關(guān)貸前要求是否落實(shí)，當(dāng)所有貸前先決條件完全符合后，放款中心才發(fā)放貸款。由于此類(lèi)工作有方框中心這一非審批單位負(fù)責(zé)監(jiān)督，更突出制約效果，有利于貸前審批條件的落實(shí)。
1.4放款中心的建立可以有效的防范操作過(guò)程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。放款中心在審查相關(guān)資料過(guò)程中較一般人員更注重存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)擔(dān)保條件、合同文本等的審核更專(zhuān)業(yè)更到位，能夠有效的防范法律風(fēng)險(xiǎn)。在放款中心可設(shè)置法律審查人員，加強(qiáng)防范公司信貸操作過(guò)程中的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。
1.5可切實(shí)提高工作效率。貸款原始檔案由中心統(tǒng)一管理，規(guī)范操作，對(duì)檔案資料定期檢查，及時(shí)更新，專(zhuān)人專(zhuān)庫(kù)保管便于隨時(shí)查閱，這些措施都切實(shí)提高了工作效率及準(zhǔn)確性。
1.6放款中心的盡職履職能夠減少銀行不必要的授信損失。在授信業(yè)務(wù)的實(shí)際操作過(guò)程中，信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變化往往不能夠準(zhǔn)確預(yù)期，但是只要放款過(guò)程中相應(yīng)的擔(dān)保手續(xù)、資料等能夠得到有效的保證，可能并不會(huì)給銀行造成實(shí)際損失?？梢?jiàn)放款操作對(duì)公司信貸具有十分重要的意義。
2放款中心防范的主要操作風(fēng)險(xiǎn)
放款中心作為防范公司信貸操作風(fēng)險(xiǎn)的重要部門(mén)主要從落實(shí)必要的擔(dān)保授信條件，使用適合、正確的法律文本，保管重要的文件檔案及防范內(nèi)外部欺詐等方面出發(fā)，防范信貸操作風(fēng)險(xiǎn)。
2.1防范擔(dān)保條件落實(shí)存在的操作風(fēng)險(xiǎn)目前商業(yè)銀行授信過(guò)程中采用抵、質(zhì)押或保證等擔(dān)保方式為授信提供有效擔(dān)保是非常普遍的。但是在辦理?yè)?dān)保的過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)因未嚴(yán)格審查資料、辦理相關(guān)手續(xù)等而使辦理的擔(dān)保無(wú)效，給銀行造成損失的情況，放款中心則是防范此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的重要部門(mén)。
2.1.1保證人不具備主體資格，導(dǎo)致?lián)o(wú)效按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等以公益事業(yè)為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門(mén)等不得作為保證人；另外，我國(guó)《公司法》第六十條規(guī)定，董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保。在銀行信貸業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，保證人的選擇方面還是比較謹(jǐn)慎的，大多數(shù)情況下能確保保證擔(dān)保的合法有效，但是仍有不少貸款的保證人是政府部門(mén)、醫(yī)院、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)，該類(lèi)擔(dān)保一旦被認(rèn)定無(wú)效就可能會(huì)造成擔(dān)保債權(quán)失去三分之二或一半的清償保證。
2.1.2重復(fù)抵押致使抵押形同虛設(shè)根據(jù)《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，在辦理抵押過(guò)程中允許對(duì)房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)進(jìn)行重復(fù)抵押。實(shí)踐中，由于抵押前不對(duì)抵押物現(xiàn)有抵押情況進(jìn)行調(diào)查，而實(shí)際該抵押物已抵押給多方致使抵押權(quán)利得不到真正落實(shí)。
2.1.3擔(dān)保資料無(wú)效或不完善致使擔(dān)保無(wú)效新的《公司法》出臺(tái)后，公司章程的效力越來(lái)越受到重視，在擔(dān)保過(guò)程中由于擔(dān)保的范圍、擔(dān)保的內(nèi)容或擔(dān)保事項(xiàng)未按照公司要求經(jīng)有效的審批機(jī)構(gòu)審批而造成擔(dān)保無(wú)效。如：出具的董事會(huì)/股東會(huì)決議是否有效，提供的擔(dān)保是否在企業(yè)允許的范圍內(nèi)等等。
2.1.4對(duì)抵押物狀況審查不到位造成脫保在實(shí)際放款前未對(duì)抵質(zhì)押物狀況進(jìn)行核實(shí)，而抵押物已出現(xiàn)查封、凍結(jié)等狀況，致使在之后發(fā)生的借貸行為失去有效擔(dān)保，而造成脫保。
2.1.5對(duì)重組授信或借新還舊授信過(guò)程中擔(dān)保條件的落實(shí)對(duì)重組授信或借新還舊授信是否符合擔(dān)保的條件，保證人前后是否一致等情況進(jìn)行審核。
2.2防范由于合同文本錯(cuò)誤出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
2.2.1合同文本使用錯(cuò)誤或使用的合同文本中存在對(duì)銀行不利的條款在實(shí)際貸款發(fā)放過(guò)程中，由于使用的合同文本不正確或沒(méi)有對(duì)文本的內(nèi)容進(jìn)行有效審查，合同文本中存在不利于銀行提條款致使銀行遭受授信損失。
2.2.2合同內(nèi)容填寫(xiě)錯(cuò)誤或隨意涂改合同內(nèi)容填寫(xiě)錯(cuò)誤或?qū)σ剡M(jìn)行涂改，尤其是諸如利率、金額、期限、借款人、擔(dān)保人等主要要素，致使在訴諸法律過(guò)程中不能提供有效的資料致使銀行權(quán)利得不到落實(shí)。
2.2.3保證合同與借款合同無(wú)編號(hào)、不銜接保證類(lèi)貸款的主從合同必須一一對(duì)應(yīng)，合同編號(hào)銜接?，F(xiàn)實(shí)貸款檔案中有大量的保證合同沒(méi)有編號(hào)，有的保證合同保證金額與借款合同不一致（不含最高額擔(dān)保），更有甚者，用已經(jīng)還清的保證合同繼續(xù)為新的借款合同擔(dān)保。
2.3防范授信檔案資料不完善或遺失導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)在貸款發(fā)放過(guò)程中由于企業(yè)提供的貸款資料不完善或授信檔案遺失，造成貸款出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，無(wú)法提供有效的法律證明文件而使得銀行權(quán)利無(wú)法落實(shí)。
2.4防范騙貸、騙保等情況在實(shí)際的操作過(guò)程中騙貸、騙保的案件時(shí)有發(fā)生，放款中心在放款前對(duì)客戶及資料的審核過(guò)程中，對(duì)印章、有權(quán)人等的資料審核；前往擔(dān)保人、借款人實(shí)際辦公地點(diǎn)的實(shí)地核保；前往抵質(zhì)押登記部門(mén)實(shí)地辦理相關(guān)抵質(zhì)押手續(xù)等，能夠有效防范騙貸、騙保情況的發(fā)生。
2.5其他放款中心還通過(guò)對(duì)整個(gè)授信資料的審核，審核該筆公司授信業(yè)務(wù)期限、利率、金額、IT系統(tǒng)等是否符合信貸管理要求。
3放款中心的基本職能和崗位設(shè)置
3.1放款中心的基本職能放款中心的基本職能是主要負(fù)責(zé)對(duì)審批機(jī)構(gòu)授信條件落實(shí)情況以及授信材料完整性、一致性的審核，檔案管理，法律審查，利用審核崗的獨(dú)特地位，充分發(fā)揮復(fù)核和監(jiān)督作用，以進(jìn)一步防范授信業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)。
3.2放款中心基本崗位設(shè)置及職責(zé)放款中心下設(shè)：①放款審核崗；②放款復(fù)核崗；③核保崗；④法律審查；⑤檔案管理崗；⑥負(fù)責(zé)人。
3.2.1負(fù)責(zé)人職責(zé)。負(fù)責(zé)放款中心的全面工作。放款中心負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門(mén)的全面工作，負(fù)責(zé)審批權(quán)限內(nèi)的放款審批工作；定期檢查放款中心各崗位的履職情況，督促指導(dǎo)各崗位工作，并對(duì)各崗位履職情況做出評(píng)價(jià)；努力提升信貸業(yè)務(wù)規(guī)范化操作水平，防范和控制操作風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。
3.2.2放款審核崗。審核授信條件的落實(shí)情況，審核上報(bào)材料的齊備性、一致性和合規(guī)性；對(duì)授信額度和授信期限進(jìn)行控制和管理；審驗(yàn)業(yè)務(wù)相關(guān)合同填制的要素是否正確完備，是否符合授信要求；完成審核、實(shí)施放款操作并歸檔；對(duì)一級(jí)檔案的驗(yàn)收、封存、入庫(kù)手續(xù)；審核擔(dān)保的解除和釋放手續(xù)等工作。
3.2.3復(fù)審崗審查職責(zé)。負(fù)責(zé)對(duì)放款審核崗的工作進(jìn)行復(fù)核。重點(diǎn)對(duì)每筆業(yè)務(wù)的金額、期限、利率、擔(dān)保落實(shí)情況進(jìn)行復(fù)核；對(duì)借款合同、擔(dān)保合同及相關(guān)協(xié)議的銜接情況進(jìn)行復(fù)核。對(duì)合同的其他特殊約定進(jìn)行重點(diǎn)復(fù)核；對(duì)每筆業(yè)務(wù)的其它資料進(jìn)行復(fù)核；明確簽屬意見(jiàn)并提交到放款中心負(fù)責(zé)人等工作。
3.2.4法律審查崗。法律審查崗人員一般為具有一定法律知識(shí)的人員。負(fù)責(zé)對(duì)在落實(shí)授信條件過(guò)程中出現(xiàn)的法律問(wèn)題進(jìn)行審查把關(guān)；負(fù)責(zé)對(duì)合同文本的法律效力進(jìn)行審查，制定符合條件的法律文本；其他的一些法律咨詢等工作。該崗位可由法律部門(mén)的人員兼任。
3.2.5檔案管理崗職責(zé)。負(fù)責(zé)職責(zé)內(nèi)檔案交接工作；對(duì)檔案進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)、裝訂和入庫(kù)；定期整理并核對(duì)授信檔案；負(fù)責(zé)檔案的調(diào)、借閱手續(xù)，嚴(yán)防信貸資料遺失等工作。
3.2.6核保崗職責(zé)。參與核保任務(wù)，負(fù)責(zé)授信業(yè)務(wù)擔(dān)保條件落實(shí)真實(shí)性、有效性的核實(shí)工作；負(fù)責(zé)收集、核實(shí)核保過(guò)程中擔(dān)保人同意擔(dān)保的法律文件，包括但不限于股東會(huì)/董事會(huì)決議，授權(quán)書(shū)、簽字樣本等等工作。
4加強(qiáng)對(duì)放款中心的內(nèi)控管理
4.1建立和完善放款操作管理制度放款中心要有一套完善的放款操作管理制度，明確的放款操作流程，對(duì)不同類(lèi)型的公司業(yè)務(wù)品種有針對(duì)性的進(jìn)行操作風(fēng)險(xiǎn)防范。
4.2加強(qiáng)信息與溝通，真正發(fā)揮放款中心的風(fēng)險(xiǎn)防范作用建立持續(xù)有效的操作風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告程序，從制度上建立有效的信息溝通機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)信息及時(shí)有效地傳遞并進(jìn)行信息分類(lèi)。此外，還要建立案件查處和相應(yīng)的信息披露制度，改變瞞報(bào)或不愿暴露的思想，通過(guò)對(duì)案件查處的信息披露達(dá)到良好的監(jiān)督、警示作用，有效地避免同類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。
4.3建立長(zhǎng)期的、常態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)排查機(jī)制建立長(zhǎng)期的、常態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)排查機(jī)制，確保檢查的制度性和獨(dú)立性的實(shí)現(xiàn)，提高放款中心的職能執(zhí)行力度。
4.3.1建立定期的排查機(jī)制，要定期對(duì)以往的工作進(jìn)行排查。
4.3.2建立應(yīng)急排查機(jī)制。對(duì)于在日常工作中發(fā)現(xiàn)的新的、突發(fā)性、特殊的問(wèn)題立即進(jìn)行登記備案，可根據(jù)事件的性質(zhì)對(duì)以往的工作進(jìn)行必要的檢查，并通過(guò)信息溝通機(jī)制及時(shí)采取相應(yīng)措施。
4.3.3建立完善的排查登記制度。做到排查過(guò)的內(nèi)容要求保留工作底稿，排查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要逐一登記備案。
4.3.4建立較為完善的整改檢查制度。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)進(jìn)行整改，并定期進(jìn)行復(fù)查。
4.4加強(qiáng)合規(guī)審計(jì)對(duì)放款操作管理執(zhí)行力度加強(qiáng)合規(guī)審計(jì)對(duì)放款中心的審計(jì)力度，使審計(jì)工作具有一定的針對(duì)性，明確合規(guī)審計(jì)的目的。合規(guī)審計(jì)應(yīng)做到并不是只是停留在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的簡(jiǎn)單環(huán)節(jié)，還要對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)管理的執(zhí)行起到引導(dǎo)作用，并通過(guò)審計(jì)工作，對(duì)現(xiàn)行制度進(jìn)行不斷的完善，提高制度的可操作性，從而使制度得到更好的執(zhí)行。
4.5加強(qiáng)放款中心人員管理，建立有效的激勵(lì)和約束機(jī)制通過(guò)對(duì)公司薪酬制度的完善，建立有效的激勵(lì)和約束機(jī)制。制定放款中心工作考評(píng)辦法，將操作風(fēng)險(xiǎn)管理納入員工績(jī)效管理中，提高風(fēng)險(xiǎn)操作管理的自發(fā)性。
4.6建立健全操作風(fēng)險(xiǎn)后續(xù)處理機(jī)制
4.6.1建立突發(fā)事件的應(yīng)急機(jī)制對(duì)可能造成損失的操作風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，以便能夠及時(shí)有效的減少或補(bǔ)償因此帶來(lái)的實(shí)際損失。應(yīng)急預(yù)案庫(kù)的更新應(yīng)考慮業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策全國(guó)公務(wù)員共同的天地－盡在（）
及市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)向等諸多因素。
4.6.2切實(shí)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任追究機(jī)制一是通過(guò)補(bǔ)充、修改完善有關(guān)問(wèn)責(zé)制度，加大對(duì)管理層人員管理責(zé)任的追究力度，特別是加大對(duì)由于失職造成風(fēng)險(xiǎn)損失的管理層人員的責(zé)任追究力度。二是通過(guò)強(qiáng)化內(nèi)控、規(guī)范管理以及細(xì)化規(guī)章制度，明確責(zé)任追究的重點(diǎn)和要求。三是加大對(duì)責(zé)任認(rèn)定人員的行為約束和責(zé)任追究，確保責(zé)任認(rèn)定工作得到落實(shí)；四是通過(guò)對(duì)處理程序的調(diào)整、完善，明確處理程序中應(yīng)貫徹的原則、責(zé)任認(rèn)定部門(mén)、責(zé)任認(rèn)定的監(jiān)察部門(mén)、責(zé)任認(rèn)定程序與處理程序的對(duì)接等。
4.6.3建立完備的操作風(fēng)險(xiǎn)整改措施機(jī)制通過(guò)建立完備的操作風(fēng)險(xiǎn)整改措施機(jī)制，對(duì)已發(fā)現(xiàn)并造成損失的或已發(fā)現(xiàn)未造成損失的操作風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)歸納整改，杜絕此類(lèi)問(wèn)題的再度發(fā)生，并將出現(xiàn)的操作風(fēng)險(xiǎn)歸納總結(jié)，轉(zhuǎn)貼于（）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)周期
一、前言
20世紀(jì)70年代以來(lái)，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國(guó)家相繼實(shí)施了金融市場(chǎng)開(kāi)放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)和國(guó)際金融市場(chǎng)日益融合。當(dāng)金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放時(shí)，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個(gè)金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，貸款利率拉低，激烈的競(jìng)爭(zhēng)和管制的放松，使銀行更有沖動(dòng)去增加高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個(gè)房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。
雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機(jī)并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國(guó)家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對(duì)銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來(lái)典型的例子如，19世紀(jì)70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國(guó)家，20世紀(jì)90年代的日本，以及泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞等東南亞諸國(guó)。雖然這些危機(jī)發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點(diǎn)也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊的銀行體系之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)銀行危機(jī)總是有著驚人的相同或相似之處。
中國(guó)加入世界貿(mào)易組織之后，堅(jiān)持入世承諾，穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)對(duì)外開(kāi)放，并自2006年12月之后向外國(guó)競(jìng)爭(zhēng)者全面開(kāi)放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)上，國(guó)內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的銀行危機(jī)，對(duì)中國(guó)銀行業(yè)增強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，有著重要的意義。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個(gè)階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長(zhǎng)期擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)價(jià)格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價(jià)格崩潰，持續(xù)時(shí)間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長(zhǎng)的時(shí)間；第三階段的特征是資產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時(shí)期購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款者財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類(lèi)型的貸款。對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款來(lái)說(shuō)，信貸風(fēng)險(xiǎn)是最需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。
住宅抵押貸款通常被認(rèn)為很安全，因?yàn)樽≌话闶亲鳛橄M(fèi)品，并且償還貸款的資金來(lái)自相對(duì)穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長(zhǎng)久、相對(duì)保值等特點(diǎn)，抵押貸款往往被認(rèn)為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)，如：借款人無(wú)法還款時(shí)，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險(xiǎn)；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價(jià)格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來(lái)越大。
發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險(xiǎn)比抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，因?yàn)槠滟J款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷(xiāo)售收入或租金收入來(lái)支持。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，發(fā)展商和建筑商的財(cái)務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實(shí)際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)也廣泛用于其他類(lèi)型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字往往不計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個(gè)人及公司貸款，銀行實(shí)際承受的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)較統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示的高得多。房?jī)r(jià)波動(dòng)通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表渠道對(duì)銀行業(yè)有廣泛的影響。房?jī)r(jià)下跌，借款人借款能力下降，從而形成財(cái)務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤(rùn)。因而，銀行其他類(lèi)型貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。
除了信貸風(fēng)險(xiǎn)影響外，房地產(chǎn)價(jià)格下跌也可能通過(guò)間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，抵押品價(jià)值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動(dòng)和借貸活動(dòng)減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費(fèi)和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價(jià)格的下降會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。此類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個(gè)銀行業(yè)。
三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因
（一）災(zāi)難短視癥
即大的經(jīng)濟(jì)沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認(rèn)為，一個(gè)事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對(duì)于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車(chē)貸款違約，銀行往往有必要的知識(shí)和動(dòng)力去適當(dāng)估計(jì)事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會(huì)很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計(jì)信用卡違約概率）的主觀概率可能會(huì)與實(shí)際概率非常接近。
而當(dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點(diǎn)時(shí)，基于已有的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會(huì)認(rèn)為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計(jì)。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強(qiáng)他們樂(lè)觀預(yù)期的信息，早期的警告信號(hào)往往被忽視。
由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會(huì)保持在一個(gè)良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，隨著房?jī)r(jià)的上漲，銀行通常會(huì)產(chǎn)生一種安全錯(cuò)覺(jué)，過(guò)分樂(lè)觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和高估利潤(rùn)，進(jìn)而擴(kuò)大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)力量，但同時(shí)也因而更易受到房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的重創(chuàng)。
（二）羊群效應(yīng)
災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個(gè)別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認(rèn)為某些經(jīng)濟(jì)沖擊的概率為零時(shí)，那些正確地評(píng)估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)時(shí)處于劣勢(shì)（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競(jìng)爭(zhēng)，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時(shí)，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場(chǎng)的主導(dǎo)，這些銀行并沒(méi)有任何應(yīng)對(duì)特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱(chēng)為銀行的羊群效應(yīng)。
銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺(jué)到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會(huì)有意忽視房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為如果災(zāi)難性沖擊來(lái)臨時(shí)，將會(huì)受到政府的保護(hù)，損失由政府承擔(dān)，而銀行則享受由高風(fēng)險(xiǎn)敞口帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)?！疤喽荒艿埂钡恼?，即當(dāng)銀行業(yè)整體面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，政府更有可能介入去拯救陷入危機(jī)的銀行，實(shí)際上在激勵(lì)銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動(dòng)，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。
（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，投資者可能會(huì)意識(shí)到，銀行過(guò)度借貸于房地產(chǎn)市場(chǎng)使銀行更易受到市場(chǎng)波動(dòng)的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會(huì)讓整個(gè)銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔(dān)保，即使沒(méi)有諸如存款保險(xiǎn)之類(lèi)明確的政府擔(dān)保，銀行投資者和存款人往往會(huì)低估銀行冒進(jìn)貸款政策的風(fēng)險(xiǎn)，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險(xiǎn)行為提供了激勵(lì)因素。另外，投資者過(guò)于自信自己評(píng)估市場(chǎng)的能力，認(rèn)為可以先于其他人在市場(chǎng)崩潰前的適當(dāng)時(shí)機(jī)退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進(jìn)的銀行，進(jìn)一步鼓勵(lì)了銀行過(guò)度借貸于過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
（四）信息不對(duì)稱(chēng)
銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例內(nèi)，以防當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌、借款人違約時(shí)，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個(gè)足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。
然而，實(shí)際上，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來(lái)相當(dāng)保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補(bǔ)損失。這是因?yàn)?，在房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，銀行過(guò)度樂(lè)觀地認(rèn)為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)也迫使銀行管理層放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。造成這種情況的主要原因在于，在實(shí)際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評(píng)估值，而由于信息不充分，即使在市場(chǎng)最好的情況下，銀行也很難準(zhǔn)確估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值，造成當(dāng)前的抵押物評(píng)估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值甚至是過(guò)去的價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，從而造成銀行可能會(huì)低估房地產(chǎn)貸款高風(fēng)險(xiǎn)敞口的風(fēng)險(xiǎn)。
（五）不適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)、信息披露及法律框架
在不透明的會(huì)計(jì)核算方法，不適當(dāng)?shù)男畔⑴稖?zhǔn)則和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無(wú)法有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)敞口，對(duì)銀行施行監(jiān)督和約束，進(jìn)而使那些高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)被當(dāng)作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對(duì)外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬(wàn)億日元，而如果銀行業(yè)當(dāng)時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口數(shù)額和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降因素作一個(gè)合理的估計(jì)，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進(jìn)行貸款分類(lèi)時(shí)，如果僅僅按照貸款的償還情況對(duì)貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當(dāng)前的償付能力進(jìn)行評(píng)估，可能會(huì)造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。
（六）監(jiān)管部門(mén)的寬容性監(jiān)管
監(jiān)管者的職責(zé)是通過(guò)監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護(hù)納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風(fēng)險(xiǎn)的增長(zhǎng)策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門(mén)不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門(mén)出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當(dāng)金融自由化作為一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的宏觀政策的一部分時(shí)，監(jiān)管部門(mén)可能對(duì)約束那些采取高風(fēng)險(xiǎn)策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來(lái)看，高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)策略對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來(lái)能夠獲得高盈利的銀行。其次，當(dāng)金融部門(mén)的擴(kuò)張被視為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量時(shí)，監(jiān)管部門(mén)要承擔(dān)更大的壓力。再次，對(duì)監(jiān)管者來(lái)說(shuō)，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時(shí)間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來(lái)的某一日期才會(huì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而那時(shí)可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責(zé)，因而，監(jiān)管當(dāng)局有內(nèi)在動(dòng)力采取寬容、遷就的態(tài)度對(duì)待問(wèn)題銀行，加大了銀行承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在動(dòng)力。
四、防范
（一）防范銀行災(zāi)難短視癥
在銀行業(yè)對(duì)外開(kāi)放的環(huán)境下，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當(dāng)局必須確保一個(gè)行之有效的機(jī)制，以防止銀行過(guò)度承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，打消其盈利歸個(gè)人、損失由社會(huì)承擔(dān)的想法。
首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對(duì)付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過(guò)程重在評(píng)估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機(jī)，但不足以防范危機(jī)。為了防范危機(jī)，監(jiān)管過(guò)程必須把那些承受能力差、有可能會(huì)成為脆弱的銀行提前鑒別出來(lái)，防止它們的風(fēng)險(xiǎn)敞口達(dá)到對(duì)整個(gè)金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過(guò)經(jīng)常性的壓力測(cè)試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個(gè)有效方法。其次，監(jiān)管當(dāng)局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場(chǎng)的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并使銀行業(yè)在市場(chǎng)的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當(dāng)局監(jiān)察及評(píng)估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）安全網(wǎng)改革
在對(duì)銀行的行為施加影響時(shí)，不應(yīng)只把注意力集中在對(duì)問(wèn)題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺(jué)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期銀行房地產(chǎn)貸款的過(guò)度膨脹。監(jiān)管部門(mén)不能僅僅滿足于達(dá)到相關(guān)的國(guó)際監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，力求做到最好。在監(jiān)管實(shí)施過(guò)程中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須及時(shí)采取糾正行動(dòng)，迅速解決問(wèn)題。如果沒(méi)有一個(gè)以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對(duì)要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。
（三）道德風(fēng)險(xiǎn)的防范
監(jiān)管部門(mén)要想防范道德風(fēng)險(xiǎn)，必須終止隱含的存款保險(xiǎn)制度。首先，將存款保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)控制在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶幌蛩袀鶛?quán)人提供全額存款擔(dān)保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對(duì)銀行施加約束。其次，對(duì)有問(wèn)題銀行及時(shí)采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒(méi)有改觀，監(jiān)管當(dāng)局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問(wèn)題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時(shí)為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實(shí)行嚴(yán)格的資本充足制度。通過(guò)制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無(wú)限制擴(kuò)張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當(dāng)局馬上采取糾正行動(dòng)，避免當(dāng)銀行資本狀況嚴(yán)重惡化時(shí)，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。
（四）市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)
通過(guò)技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以減緩銀行資產(chǎn)負(fù)債不匹配的情況，把過(guò)去不具流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動(dòng)性的資產(chǎn)。例如按揭貸款證券化是解決這一問(wèn)題的途徑之一。銀行通過(guò)將住宅按揭貸款證券化，獲得流動(dòng)性資金，可以解決流動(dòng)性不足的問(wèn)題。通過(guò)證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過(guò)度集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
