時間：2023-04-08 11:43:38
序論：在您撰寫物業(yè)監(jiān)管論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
物業(yè)管理企業(yè)自身存在問題
物業(yè)管理商業(yè)在我國市場上屬于新興的朝陽行業(yè)，其自身發(fā)展還存在一定的問題。首先，由于其發(fā)展的歷史性，決定了其質量服務的層次性。對于現(xiàn)在的物業(yè)管理商業(yè)來說，其進入門檻比較低，技術含量、服務水平等等都是參差不齊的。同時，由于各地經濟水平發(fā)展的不平衡性，也使得我國的物業(yè)服務水平在地域上也具有差異性，再一個就是，由于我國房地產的發(fā)展，小區(qū)的范圍也比較小，使得現(xiàn)在的物業(yè)管理管理的范圍也比較小，市場化比較低，由于總成本是由固定成本和可變成本組成，這樣就使得在管理時候可能加大物業(yè)管理的成本。就目前而言，我國物業(yè)管理企業(yè)自身資金的不足，就可能造成物業(yè)管理的困難或者是發(fā)生糾紛。
行業(yè)競爭不正當
從物業(yè)管理招投標情況看，體現(xiàn)在有些物業(yè)管理企業(yè)在招投標過程中采取不正當競爭方式，未體現(xiàn)出“公正、公平、公開”的原則。開發(fā)商很有可能在房屋銷售之后委托給自己已經選定的一家物業(yè)管理企業(yè)或者是私下交給自己“關系親密”的一家物業(yè)管理企業(yè)；也或者是在招標投標的過程中進行不正當?shù)母偁幍鹊葋砭S護自己的利益。由于信息不對稱性，這樣便損害了業(yè)主的利益。
逆向選擇的成因分析
1阿克洛夫的“檸檬”模型
“檸檬”在美國俚語中意思為“次品”或者是“不中用的東西”?！皺幟适袌觥本褪谴纹肥袌龅囊馑肌幟适袌龈从谛畔⒉粚ΨQ。信息不對稱理論產生于20世紀70年代，自美國經濟學家阿克洛夫以舊車市場為例分析逆向選擇問題開始，之后世界經濟學家又通過了一系列的發(fā)展，并提出了“逆向選擇”理論，“市場信號”理論等。
阿克洛夫認為，在舊車市場上，市場上的買方和賣方所掌握的信息是不一樣的，只有賣者知道車的真實質量，買者只知道舊車市場上車的平均質量，因而賣方只愿意根據(jù)車的平均質量支付價格；而在一輛舊車的任一價格上，那些最差的次品車的主人最急于將他們的車出手；當買主把這些次品買回家后，才會逐漸發(fā)現(xiàn)它的缺陷；一段時間后，賣主能夠接受的舊車的平均價格會下降，那些持有缺陷最輕的車的車主這時會認為還是將車留著自己用更為合算；這意味著，那些還留在市場上出售的汽車的平均質量又進一步降低了。因此說，隨著價格的下降，存在著逆向選擇效應：質量高于平均水平的賣者會退出交易，只有質量低的賣者才會進入市場。這樣的交易一直持續(xù)下去就出現(xiàn)了這種“劣幣驅逐良幣”的現(xiàn)象。在物業(yè)管理市場上，由于市場參與主體各方所掌握的信息也是不對稱的，也就有可能出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。事實上，只要有信息不對稱情況的發(fā)生，就會出現(xiàn)阿克洛夫的“檸檬”市場。
2物業(yè)管理企業(yè)的“檸檬”現(xiàn)象
我國的物業(yè)管理市場雖然經過了這30年的發(fā)展，但是還是存在著一定的問題的，比方說提供服務的類型單一，質量不高，品牌建設不強，尤其是二線、三線城市等，種種狀況使得我國現(xiàn)在物業(yè)管理市場上出現(xiàn)的物業(yè)管理服務基本上處于同質化的狀態(tài)，或者說是有高質量的卻難以以品牌的形象樹立出來。這樣的結果使得物業(yè)服務企業(yè)在招標、競標市場上就會出現(xiàn)“劣幣驅逐良幣”的現(xiàn)象。同樣，在其他方面，類似的情況可能還會存在，比方說物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的信用問題也會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，因為企業(yè)知道自己的信用，但是業(yè)主不知道。但是這里筆者就招標、投標過程為例進行闡述。假設物業(yè)管理市場上的服務部門（以下簡稱企業(yè)）的質量只有兩種類型：高質量和低質量。而給業(yè)主提供服務的企業(yè)自己知道自己的管理質量水平，但是業(yè)主不知道企業(yè)的質量的高低。相應的高質量由于其成本的原因對應的就是高價格，低質量對應的低價格。再假設高質量的物業(yè)服務，企業(yè)要求是6000元，而業(yè)主愿意付給企業(yè)8000元以下的價格來獲得服務，所以雙方子在6000~8000元這樣的價格區(qū)間內能達成交易；低質量的物業(yè)服務，企業(yè)要求的價格是2000元，業(yè)主愿意花3000元以下的價格來獲得服務，所以雙方在2000~3000元這樣的價格區(qū)間內能達成交易。但是業(yè)主一開始不會拿8000元的價格給物業(yè)管理企業(yè)，一方面是存在討價還價方面的動機，另一方面是業(yè)主區(qū)分不出來質量的高低，當然，一開始業(yè)主也不會只拿3000元的價格，因為這樣他們招攬不到高質量的物業(yè)管理企業(yè)。所以他們會在3000~8000元區(qū)間內選擇一個點作為他們的起價，比如5500（（3000＋8000）/2＝5500）元以下的資金，結果高質量的物業(yè)管理企業(yè)將會成這個企業(yè)退出，因為業(yè)主給予的價格低于他們的最低的服務供給；當業(yè)主發(fā)現(xiàn)市場上提供物業(yè)服務質量的企業(yè)都是低質量的時候，那么他們會把期望值壓低到3000元以下，這時候市場上就只剩下低質量的企業(yè)了。更一般的，如果假設服務質量服從于［0/l］間的連續(xù)均勻分布，我們還可以得出物業(yè)管理市場癱瘓的結果，即服務市場沒有服務供給。當然，在現(xiàn)實中，物業(yè)管理市場沒有癱瘓的例子，但低效率卻是常見的。為了分析上述情形，我們借助于阿克洛夫模型做這樣的一個假定：服務質量服從［0，1］上的均勻分布。所以這個均勻分布的概率密度是1。服務質量在［0，1］之間的概率就是1，我們可以用分布圖的整個面積來表示這個概率（見圖1）。在圖1中，我們可以在q＝p處畫一條鉛垂直線。
所有位于這條鉛垂線左側的物業(yè)管理服務，其質量q≤p，將愿意進入市場；而位于鉛垂線右側的企業(yè)，其質量q＞p，這些企業(yè)由于各方面的原因，將不會進入市場交易。這樣，在以價格p成功交易的企業(yè)里面，有一半企業(yè)服務的質量低于μ，μ是達成交易的平均質量。假定市場上，買賣雙方不存在傳遞信號的可能性，所有賣者獲得同樣的價格支付再假定給定的物業(yè)服務質量水平是q，企業(yè)對服務估價為p＝q，業(yè)主對服務質量的估價為p＝rq（r≥1），S表示某種商品的供給曲線，D表示該種商品的需求曲線，E點是供求均衡點，在未到達均衡點之前，買者愿意支付的價格比Pe高，賣者愿意出賣的價格比Pe低，兩者之間的價差就是交易利益（圖2中陰影部分的面積）。假定買者不知道q，并且也不預期質量低于q的所有者會誠實顯示其質量水平q。服務質量服從［0，1］區(qū)間的均勻分布，于是，市場上服務的平均質量沒有信號傳遞的情況下，所有的交易都是在同一價格p處達成交易，對于企業(yè)而言，如果在q≤p，那么他們就會與業(yè)主達成交易，獲得中間的差價收益；相反的話他們就會損失中間的差價部分。在市場價格p≤1時，業(yè)主知道物業(yè)服務部門的質量
對策及建議
對于物業(yè)管理中出現(xiàn)的逆向選擇問題，重點還是在于建立有效的信號傳遞機制，物業(yè)管理中出現(xiàn)的逆向選擇問題的根源在于市場各方的信息不對稱性，因此要盡量使得市場主體中交易的各方所掌握的信息對稱起來；對于物業(yè)服務中出現(xiàn)的“道德風險”，則主要是建立“信用激勵機制”，同時也要重要的監(jiān)管制度做保障，使守信譽者得到鼓勵和獎勵，使失信的一方得到應有的懲罰。
1建立和完善物業(yè)管理市場法規(guī)體系及監(jiān)督機制
在物業(yè)管理服務行業(yè)中，國家的調控起到一定的積極作用，為了指導整個市場的有序發(fā)展，結合行業(yè)的發(fā)展特點，國家頒布了一系列的法律法規(guī)依據(jù)做保障，比如《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務收費管理辦法》等，這些都將有效地促進物業(yè)管理市場的發(fā)展和建設，但是隨著行業(yè)的發(fā)展，還會不斷地出現(xiàn)新的問題、新的案例等，這就需要政府等相關部門不斷地對我國物業(yè)管理服務行業(yè)的法律法規(guī)進行完善，要敢于大膽地改革和創(chuàng)新，使得更有效地促進社會和諧發(fā)展，有效預防一些投機分子鉆法律法規(guī)的空子。同時，政府等相關部門應該加強有效的監(jiān)督機制，要做到“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究”的十六字方針，要敢于對違背誠信原則，敗壞行業(yè)聲譽的企業(yè)和行為予以嚴厲的查處和辦理，甚至予以通報和曝光。
2提高物業(yè)管理參與主體及從業(yè)人員的素質和誠信意識
筆者認為，要想提高現(xiàn)代物業(yè)管理服務的質量，使其規(guī)范化、現(xiàn)代化，提高物業(yè)管理人員及其物業(yè)參與主體的素質和誠信意識是必不可少的。由于我國現(xiàn)代物業(yè)服務管理行業(yè)進入門檻比較低，技術含量等也比較低，服務種類比較少等緣故，我國現(xiàn)代物業(yè)服務管理企業(yè)在招聘時對從業(yè)人員的素質并沒有一定的要求和一定的考核。在物業(yè)管理出現(xiàn)業(yè)主與業(yè)主、物業(yè)與業(yè)主等的糾紛的時候，由于沒有一定的素質訓練或者是一定的素質提升，很可能出現(xiàn)物業(yè)管理人員管理不當?shù)氖虑?。同時，應提高其誠信意識，建立誠信檔案，對違規(guī)的情況進行記錄，并對其進行懲罰，對優(yōu)秀的情況進行激勵和獎勵。因此，筆者認為在物業(yè)管理過程中提高物業(yè)參與主體及物業(yè)從業(yè)人員的誠信意識及其素質是很有必要的。
3建立和實施物業(yè)管理企業(yè)信譽管理體系
現(xiàn)在市場上的物業(yè)管理企業(yè)質量參差不齊，高質量的品牌企業(yè)在市場上是稀缺資源。近些年，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生糾紛的事件也是層出不窮，但是物業(yè)管理企業(yè)并沒有在不斷的問題中有所大的建設，相反，問題是越來越頻繁。這就要求市場上必須建立實施物業(yè)管理企業(yè)信譽管理體系，對屢次出現(xiàn)問題又沒有改善的企業(yè)進行懲處。在“檸檬市場”上，低質量如果不改善就必會引起更多的糾紛產生，有效的信譽管理體系必會迫使企業(yè)有所改善，不然的話，由于大量的糾紛使得企業(yè)的信譽受損，企業(yè)不改善自身的狀況就會使企業(yè)瀕臨倒閉。品牌建設是企業(yè)發(fā)展的方向，企業(yè)要想獲得良好的聲譽和信譽信用等，就必須樹立自己獨特的品牌。
機構增多、服務內容加深加寬
某校合并初期，學生人數(shù)為一萬名左右，不到15年時間，學生人數(shù)激增至三萬余人。在辦學場地不增加的前提下，物業(yè)管理初期主要依靠擴大管理機構，設置輔助臨時機構，增加管理職工人數(shù)及招聘適當臨時工解決。但隨著學生需求的提高，需要提供的服務內容，如為學校師生員工學習、工作、休息和娛樂的場所隨之大量增加。而這些需求僅靠環(huán)境整潔、搞好衛(wèi)生、保持現(xiàn)有的綠化是遠遠不夠的。
多校區(qū)物業(yè)管理模式
高校物業(yè)管理模式主要有以下幾種:
(一)高校直接管理模式
目前，我國大部分高校主要采取的就是這種由高校直接管理模式。這種模式的創(chuàng)建是為了便于政府和學校對其實施物業(yè)管理。一般而言，學校設置一個專門負責后勤建設和管理的機構，即后勤處，下設物業(yè)管理中心、水暖電管理中心、后勤服務維修中心等子單位。每個子單位再下設相應的部門，如綠化科、保潔科等，分別具體管理相對應的工作任務。這種模式的優(yōu)勢在于管理權力集中，便于上下管理;缺點在于管理人員容易固化，積極主動性不夠高。
(二)校企合作管理模式
高校物業(yè)管理一般可分為核心管理部分和非核心管理部分。學?？芍苯訁⑴c核心管理工作，而將非核心部分通過采取社會競爭的辦法，引入具有豐富經驗、專業(yè)性強的管理公司參與管理。在管理過程中，通過對比學習，提高整體管理水平。該模式的優(yōu)勢在于引進社會企業(yè)，形成局部范圍內的競爭，相互對比，從而提高和改善整個學校物業(yè)管理水平。缺點在于整個學校的物業(yè)管理權仍歸學校，管理的本質沒有發(fā)生根本變化。同時，學校管理機構需分別對下屬的機構和社會企業(yè)進行管理，如何確保兩者和諧相處需要做大量工作。
(三)完全社會化管理模式
完全社會化管理模式，就是通過社會競爭的方式，例如招標，將學校的物業(yè)管理工作完全交付給符合學校各項要求的企業(yè);同時學校內部的管理機構也進行相應的調整，成立對社會企業(yè)進行嚴格監(jiān)管的部門。該模式的優(yōu)勢在于，學校僅僅負責企業(yè)的監(jiān)管，大大降低了學校管理負荷，解決了學校管理人員和技術實力的不足;學校物業(yè)管理實行完全社會化，管理效率和質量得到了很大的提高。不足在于，學校對企業(yè)的管理僅限于監(jiān)督，兩者之間的約束依靠文本合同解決;企業(yè)參與管理，其根本目標僅為贏利，與學校的本質屬性———為教育服務理念相違背;若兩者達不到“雙贏”，必將引起管理的混亂。
(四)學校聯(lián)合管理模式
學校聯(lián)合管理模式是指一個區(qū)域內的高校通過合作與聯(lián)合，重新優(yōu)化資源配置，借助優(yōu)質資源實現(xiàn)聯(lián)合體的跨越式發(fā)展，擺脫應對強大市場競爭對手，使其聯(lián)合體在短時間里即可顯示出合作與聯(lián)合的強大生命力和競爭力。通過合作與聯(lián)合，可以促進專業(yè)化、集約化、科技化、系統(tǒng)化的提高;更有條件降低成本，更能體現(xiàn)教育規(guī)律，更能有效地克服一校一戶辦后勤常存在的運行效率低、成本高、服務質量與現(xiàn)代化水平低的劣勢。這種模式的實質是走規(guī)模經濟的發(fā)展模式，但聯(lián)合過程中產權界定問題仍很難解決，效益的最終分配問題增加了聯(lián)合的難度。
不同管理模式的選取原則
(一)因地制宜原則
該原則為選取管理模式的首要原則。選取時要考慮到各個分校區(qū)的具體情況，例如所處地理位置(是否遠離市區(qū)、校區(qū)之間的相對距離)、校區(qū)面積大小、在校師生人數(shù)、分校區(qū)和主校區(qū)之間的關系等因素。在機構設置、人員配備等方面進行綜合考慮，從而確定合適的管理模式。
(二)統(tǒng)籌規(guī)劃、兼顧有序原則
大部分校區(qū)后勤物業(yè)管理實施“自負盈虧”政策，單一校區(qū)的物業(yè)管理在人力和資源分配上都能很好地進行平衡。而隨著校區(qū)數(shù)量的增大，勢必會導致各個校區(qū)的綜合資源出現(xiàn)不同程度的差異。具體表現(xiàn)為:個別校區(qū)面積大、師生數(shù)量眾多、服務設施基礎好，物業(yè)管理容易且經濟效益好，造成管理人員容易集中;而有的校區(qū)面積小、師生數(shù)量少、離主校區(qū)距離相對遠，政策少，服務設施老化，物業(yè)管理困難且經濟效益差，造成管理人員易跳槽，從而形成惡性循環(huán)。上述現(xiàn)象的出現(xiàn)，需要學校后勤管理部門的統(tǒng)籌協(xié)調、合理平衡各方利益，使得各個校區(qū)均能夠平穩(wěn)運行。
(三)節(jié)約成本、效益最大化原則
管理的最高目標是“服務水平高、滿意程度高、效益最大化”。作為高校物業(yè)管理部門，最大的考慮就是“服務”和“投入”之間的關系。區(qū)別于社會企業(yè)，高校物業(yè)管理部門在享受學校優(yōu)惠政策的前提下，可通過招投標方式對所需物資實施集中采購，參考國際上通用ISO2000對工程項目進行管理，從而降低運行成本。此外，管理人員要變“單一化”為“復合型”，加強學習和使用現(xiàn)代科技手段，適應現(xiàn)代化的物業(yè)管理體制趨勢。同時，管理機構應做到“以人為本”，避免物業(yè)管理的人才流失。
(四)適當引進、共創(chuàng)雙贏原則
現(xiàn)在，“實踐出真知”不能只停留在喊口號，而是應該更好地結合在高等教育的日程設置中。因此需要學生在實踐中運用知識，在交流中融合知識，在積累中掌握知識。順應需求而生的高校酒店也就為學生提供了掌握技能、提升能力和磨練意志的培養(yǎng)平臺。學生可以先在課堂吸收理論知識，在酒店實踐時轉換為實際操作，有的學校甚至可以直接把課堂搬到酒店，結合現(xiàn)實環(huán)境，讓學生感受到社會服務意識和社會責任感。這種理論和實踐相結合的方式與一味學習書本知識，進入社會再慢慢熟悉相比，大大提升了學習和工作的效率，是把學生培養(yǎng)成技能過硬的實用性人才的一個捷徑，也是對社會管理服務人才的一種儲備。由此可見，雖然高校酒店和社會酒店有很多差異，但是，畢竟高校酒店也是社會酒店衍生的產物，它們的關系也是相輔相成的。
這種高效的教育模式也越來越受到各地高校的效仿。在另一方面，高校酒店的設立也是對學校管理的一個深化和提升。正如我們所知，校園管理是學校常規(guī)工作的重要組成部分，是學生加強綜合教育不可缺少的環(huán)節(jié)，是創(chuàng)造校園文明氛圍的基礎工作。校園的管理，究其目的，大多數(shù)就是為了提高學校各方面的綜合能力，為師生營造更好的工作學習和生活環(huán)境。所以，高校酒店也是營造教育環(huán)境和教學設施的外在表現(xiàn)形式。換一個層面思考：因為在校學生和在職員工對于責任的認識不盡相同，所以幫學生轉換角色，體會以工作角度看待問題，是對學生能力的一種促進，激發(fā)學生提高工作熱情，培育學生自我約束的能力，發(fā)現(xiàn)自身的缺點和存在的不足，在畢業(yè)之前完善自己。這對推動校園的良好管理具有重要意義。
不論是從“高校”還是從“酒店”著眼，服務性都是至關重要的。所以，為了提升服務品質，高校的物業(yè)管理是不可忽略的關鍵因素。但是不同于單一高校的物業(yè)管理和單一酒店的物業(yè)管理，高校酒店坐擁高校和酒店相結合相互依托的獨天得厚的條件。所以高校酒店的物業(yè)管理其實可以借助于高校的特殊性質，借鑒便捷的地理優(yōu)勢，提升自身的服務品質。高校酒店可以拓展員工的學習時間和空間，為各類人員提供學習機會?！耙粋€企業(yè)給員工最好的福利，就是培訓”。所以這樣的機遇，也能夠充分滿足員工的學習要求，使他們除了增強服務意識之外，還能增長實力與才干，通過教育培訓促使各類人員更新知識，提高能力，這樣的新型模式，也會使鍍金后的員工再為酒店物業(yè)管理的發(fā)展多作貢獻。
再者，高校也是一個小社會，校園人與人之間較為熟悉，領導與群眾之間多有師生之情、同窗之誼，這是一個很好的溝通橋梁，是協(xié)調各方面事宜的紐帶，更有助于我們收集服務意見，優(yōu)化業(yè)務素質。只有這樣，高校酒店才能不因循守舊和墨守成規(guī)，才能善于發(fā)現(xiàn)問題，總結經驗，善于提出新設想、新方案，善于探索，勇于創(chuàng)新，不斷以新的目標鞭策自己，在高校管理與服務中，想辦法、出思路，得到客戶的滿意評價。另外，沒有創(chuàng)新就缺乏競爭力，沒有創(chuàng)新也就無法提升價值。想要走出特立獨行的發(fā)展道路，就要懂得加強自我的個性化建設，發(fā)展特色的企業(yè)管理模式來適應社會變化，使企業(yè)在競爭中脫穎而出。正因為高校是人才的聚集地，也是新想法、新創(chuàng)意、新思路醞釀的樂土。我們可以借鑒一些好的建議或吸收一些好的意見不斷改良管理方式和提升服務質量。
如果說高校物業(yè)管理是高校后勤社會化改革的產物，那么，高校酒店物業(yè)管理就是改革和創(chuàng)新融合的結果。高校酒店的特殊性和復雜性也把高校酒店物業(yè)管理的重要作用和深遠影響凸顯得淋漓盡致。因為高校酒店物業(yè)管理的內容不僅具有一般酒店物業(yè)管理中客人接待服務，酒店建筑及設施設備的養(yǎng)護和管理，保潔、綠化、消防、安全等一系列服務項目，更重要的是高校酒店的物業(yè)管理具有育人功能。其一，大學階段是學生人生觀、世界觀和價值觀發(fā)展的關鍵時期，通過在高校酒店的身臨其境的實際操作和崗位磨練，可以培養(yǎng)學生吃苦耐勞、積極向上的良好意志品質和豁達開朗的良好心理素質；其二，通過著裝上崗、掛牌服務、語言文明規(guī)范、服務熱情周到以及規(guī)范管理和服務，起到一定的示范作用，有利于培養(yǎng)學生的良好道德品質。所以說，高校酒店物業(yè)管理承擔著保障和維護正常教學、科研和生活秩序以及酒店業(yè)務、常規(guī)經營正常進展的雙向任務。
本文作者：黃闖工作單位：南陽師范學院
城市社區(qū)物業(yè)管理行政化的主要原因
1.社區(qū)業(yè)主缺乏合作能力導致集體行動困境社區(qū)物業(yè)管理的強勢行政化行為是與社區(qū)業(yè)主的弱勢地位相對而言的。社區(qū)業(yè)主之所以處于一種相對弱勢地位，則是由于社區(qū)物業(yè)管理方與社區(qū)業(yè)主之間地位的非對等性，與組織化的物業(yè)管理方的強勢行為相比，缺乏共同體意識的原子化社區(qū)居民則處于一種相對弱勢地位。一方面由于社區(qū)居民之間本身缺乏有效的合作能力，其無法對社區(qū)物業(yè)的行政化行為進行有效的監(jiān)督。另一方面社區(qū)居民即使能夠合作，但在合作的過程中也容易產生搭便車的問題導致集體行動的困境。正如美國學者曼瑟爾•奧爾森所說，“如果一個集團中所有個人在實現(xiàn)了集團目標后都能夠獲利，由此也不能推出他們會采取行動以實現(xiàn)那一目標，……有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實現(xiàn)他們共同的或集團的利益”[4](P2)。對于社區(qū)物業(yè)管理方的行為直接損害了社區(qū)業(yè)主利益，社區(qū)居民很難形成合力共同維護其利益。因為在多元產權構成的利益共同體中，成員越多、規(guī)模越大，每個委托人分享的份額就越小，多元產權主體搭便車的傾向就越嚴重，一旦出現(xiàn)搭便車的個體行為，就會帶來群體共同意志的瓦解和集體行動邏輯的混亂。除非一個群體中人數(shù)相當少，或者除非存在著強制或其他某種特別手段以促使個人為他們的共同利益行動，否則理性的、尋求自身利益的個人將不會為實現(xiàn)他們共同的或群體的利益而采取行動。[5](P106)如果社區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理方的行為不能形成任何的壓力，這就進一步強化了物業(yè)管理方的行政化行為。2.社區(qū)居民需求多元化導致社區(qū)利益分化隨著住房體制改革的不斷深入推進，現(xiàn)在城市的物業(yè)小區(qū)都是由不同社會地位、不同工作單位、不同工作性質的異質性社會成員構成，社區(qū)居民的需求更加多元化，他們對社區(qū)共同利益的認知和保護能力也是不同的，因此在面臨著社區(qū)物業(yè)管理方不當行為時的反應也有所不同的。一方面，社區(qū)業(yè)主購房住房的動機是多元的。社區(qū)業(yè)主購買住房可能是投資升值，也可能是自住，社區(qū)居民購房的動機不同導致社區(qū)居民很難建立起相似的共同利益。對于居住在社區(qū)里暫時租客與長期使用者，以及自住業(yè)主與投資業(yè)主來說對社區(qū)利益的需求都是不一樣的，只有居住在社區(qū)內的真正業(yè)主才會關心社區(qū)的公共利益。另一方面，社區(qū)居民收入水平不同。收入水平的分化導致對于社區(qū)提供服務的需求也是多元的，對于收入水平較高的群體由于喜歡高品質的生活，能夠承擔較高的收費；而對于收入較低的群體來說則喜歡收費較低的服務項目。社區(qū)內不同群體利益的分化已經是一個不容忽視的事實，社區(qū)內居民行為取向的多元化無助于遏制物業(yè)的行政化。3.社區(qū)物業(yè)產生過程異化社區(qū)物業(yè)關系的運行邏輯是，城市居民向房地產開發(fā)商購房后成為業(yè)主，通過召開業(yè)主大會產生業(yè)主委員會作為自己的自治機構，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務合同，將物業(yè)管理業(yè)務委托給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司向業(yè)主提供各種物業(yè)管理服務，業(yè)主則需要付費來購買物業(yè)管理服務。也即說社區(qū)物業(yè)管理應該是社區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定聘用，而實際上社區(qū)業(yè)主以及業(yè)主委員會很難對其施加任何的影響。[6]因為大多數(shù)情況下物業(yè)管理方作為一個既定的事實而存在被社區(qū)業(yè)主所接受，從一開始就確定了業(yè)主和服務方之間的不平等關系。[7]在現(xiàn)行制度安排下,一旦購房者決定購買開發(fā)商的房屋,他個人就已經同意接受了開發(fā)商主導的物業(yè)服務。[8]因為根據(jù)2007年修訂的《物業(yè)管理條例》第三章第二十五條規(guī)定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。這里看似在保護業(yè)主的權利，其實也在一定程度上限制了業(yè)主選擇物業(yè)的自，只能被動接受社區(qū)物業(yè)管理提前存在和介入社區(qū)管理的既定事實。這也使得部分根本就不具有任何資質的物業(yè)管理公司堂而皇之的作為一個既定事實對社區(qū)物業(yè)進行管理，進而在心理上強化了其處于強勢地位的事實。4.政府及相關部門監(jiān)督管理職能缺失社區(qū)物業(yè)管理行政化的一個重要的誘因在于政府及相關部門職能的缺位，政府及相關部門并沒有對社區(qū)物業(yè)管理中的不當行為進行有效的監(jiān)督管理。在社會轉型過程中國家、市場、社會三者之間權力再分配的不對稱性決定了社區(qū)物業(yè)關系中的權力博弈是力量對比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相關職能部門的監(jiān)督管理對社區(qū)的和諧發(fā)展顯得異常重要。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，縣級以上房地產行政主管部門的職責是對房地產行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)進行行業(yè)管理和監(jiān)督。而在現(xiàn)有的房地產市場亂象頻出沒有能夠有效治理的情況下，政府并沒有動力去監(jiān)管基層社區(qū)的物業(yè)管理的一系列不規(guī)范行為。[9]由于物業(yè)管理公司并非純粹的市場化運作，而是摻雜著一些行政部門和利益集團的利益，導致相關政府主管部門并沒有能夠及時糾正問題，相反由于其縱容行為進一步強化了社區(qū)管理方的行政化行為。雖然小區(qū)業(yè)主的維權意識在不斷高漲，維權行為不斷出現(xiàn)，但是如果每一次正當?shù)木S權行為得不到政府的積極參與支持，維權行為就很難得到好的社會效果。如果政府部門能夠及時糾正社區(qū)管理中存在的不當行為以及對于社區(qū)居民反應的問題能夠及時回應，就能弱化物業(yè)管理方的權力過大等行政化行為，減少社區(qū)范圍內的各種糾紛，構建良好的社區(qū)公共秩序。
促進城市社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的對策
社區(qū)物業(yè)管理作為社會化、市場化的管理行為，對于城市住宅小區(qū)的日常管理和維護，對于改善人居環(huán)境、穩(wěn)定社會治安、促進和諧社會建設方面發(fā)揮了重要作用。但在管理過程中存在的行政化管理行為，不但與我國基層社會管理機制創(chuàng)新背道而馳，而且還影響了社區(qū)物業(yè)治理的績效，導致社區(qū)業(yè)主無法享受基本公共服務，降低了社區(qū)居民的滿意度，甚至導致各種的發(fā)生。因此必須采取有效的措施化解社區(qū)物業(yè)管理中的行政化傾向，維護社區(qū)業(yè)主利益，促進基層社區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。1.建立和完善城市基層社區(qū)自治組織在城市基層社區(qū)管理范圍內主要存在兩大社區(qū)自治組織，社區(qū)業(yè)主委員會和居民委員會，它們作為基層社區(qū)自我管理自我教育自我服務的自治組織，可以部分消減物業(yè)公司與社區(qū)業(yè)主之間權力的非對稱性，對于基層社區(qū)物業(yè)管理的行政化行為有著一定的抑制功能。但在當前社區(qū)業(yè)委會和居委會面臨著一系列的困境導致其并沒有能夠發(fā)揮其應該具有的功能。對于業(yè)主委員會來說，它們面臨的問題有：首先，在部分的物業(yè)小區(qū)內，根本就不存在業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的成立需要一定繁瑣的程序，如果缺乏社區(qū)物業(yè)和相關部門的支持，社區(qū)業(yè)委會的成立將是一個漫長的過程。其次，業(yè)主委員會的日常運轉增加了社區(qū)業(yè)主的經濟負擔。業(yè)委會作為業(yè)主們的自治組織，其日常運轉經費來源于全體業(yè)主的繳費，這無疑增加了業(yè)主的經濟壓力。如果業(yè)主不愿意繳納費用，業(yè)委會則根本無法正常運轉。再者，即使存在業(yè)委會，但業(yè)委會內部利益的分化可能導致其根本不能維護業(yè)主的共同利益。因為業(yè)主和業(yè)主委員會是一種委托關系，在這種關系模式下，由于信息不對稱，委托人難以對人的行為決策進行全面的、徹底的監(jiān)督和約束，于是就存在一個人的“道德風險”問題。而且，在一個社區(qū)內有諸多的業(yè)主，業(yè)主委員會在履行職責的過程中，其所有權的主體并不是單一的，而是多元的。這些多元主體之間既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具體的事務處理過程中，就很容易出現(xiàn)利益上的紛爭。[10]正如有關的研究顯示，當前業(yè)主委員會存在五大難題：業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會籌建難、正常運作難、司法維權難以及對業(yè)主委員會及其成員監(jiān)督難。[11](P295-300)所以在當前的現(xiàn)實困境下，為了減少社區(qū)物業(yè)管理方的行政化行為，在不斷建立和完善社區(qū)業(yè)主委員會的同時，可以通過不斷完善社區(qū)居民委員會的功能消解社區(qū)物業(yè)管理方的利益沖動。因為社區(qū)居民委員會作為一個既定的維護社區(qū)居民利益的組織具有較強的合法性和權威性，其具有足夠的權威能夠協(xié)調社區(qū)居民與社區(qū)物業(yè)管理方之間的糾紛，維護社區(qū)各方的利益。當然社區(qū)自治組織的存在并不是一個與社區(qū)物業(yè)管理公司的對立性存在，而是通過多元合作式的治理共同維護社區(qū)相關利益方的利益，維護社區(qū)物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。2.加強城市物業(yè)社區(qū)共同體意識建設社區(qū)本應是居民的生活共同體，本應是鄰里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中難有交叉匯集，加之居民的社會地位、教育和職業(yè)經歷亦各不相同，故難有情感交集，難以形成共同意識。[12]因此加強物業(yè)社區(qū)共同體精神建設，增強社區(qū)居民的認同感是促進社區(qū)物業(yè)良性發(fā)展的重要措施。一方面需要增強社區(qū)業(yè)主的主體性意識。物業(yè)小區(qū)是業(yè)主的小區(qū)而不是物業(yè)公司的小區(qū)，物業(yè)管理本質上是業(yè)主行使共同管理權利的體現(xiàn)，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，是物業(yè)管理的主導者和物業(yè)服務的消費者，并通過業(yè)主大會行使物業(yè)管理的權利。[13]另一方面需要加強社區(qū)居民之間的互動和參與，增強社區(qū)居民之間的了解和信任，構建具有社區(qū)特色的社區(qū)文化，增強社區(qū)居民之間的認同感和歸屬感，最終使得居民小區(qū)真正成為親密無間、守望相助、出入相友的和諧物業(yè)小區(qū)。3.加強政府及相關部門在社區(qū)物業(yè)治理中的責任首先，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的準入資格和退出機制。一方面要完善社區(qū)物業(yè)的準入機制，加強社區(qū)物業(yè)管理人員隊伍建設，提升社區(qū)物業(yè)管理人員素質。對于沒有物質管理資質的企業(yè)在社區(qū)中的存在，相關部門應該采取嚴查的方式禁止其進入。另一方面要完善社區(qū)物業(yè)退出機制。如果社區(qū)物業(yè)管理中存在一系列不規(guī)范的行為而且不能及時更改就要取消其相關的資質。其次，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者權力，加強對社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管。雖然社區(qū)居民有著強烈的社區(qū)物業(yè)管理需求，但由于社區(qū)物業(yè)管理方不當?shù)墓芾矸招袨槿趸松鐓^(qū)居民的物業(yè)需求，而且導致物業(yè)和業(yè)主在許多情況下成了勢不兩立的對立面。因此為了社區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，政府及其相關部門要規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的權力，加強對社區(qū)物業(yè)監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費行為。而且由于社區(qū)物業(yè)管理是一個低技術含量的低端行業(yè)，其所需的勞動力并非高端人才，這就決定了物業(yè)管理的人工成本是低廉的，物業(yè)管理不能是也不能被允許是暴利的行業(yè)，[14]因此，政府要嚴格禁止社區(qū)物業(yè)管理中存在的暴利行為。再者，暢通社區(qū)物業(yè)居民的利益訴求表達渠道，充分發(fā)揮居民委員會在社區(qū)物業(yè)管理中的監(jiān)督作用。政府及相關部門對于社區(qū)業(yè)主提出的問題應該給予及時回應，做好社區(qū)業(yè)主和社區(qū)物業(yè)管理方之間的溝通，防止問題的不斷累積導致突破業(yè)主的心理防線，增加問題解決的難度。最后，完善社區(qū)物業(yè)管理的財政稅收支持。雖然社區(qū)物業(yè)管理采取的是市場化運作方式，其在運作過程中有著強烈的經濟利益沖動。不過由于社區(qū)物業(yè)的管理行為是一個有著明顯正外部性特征和社會效益的管理行為，正如有學者指出：實施物業(yè)管理對物業(yè)直接相關者———物業(yè)所有者(或稱業(yè)主)和房屋使用者有價值，對其他相關者也有價值。如果物業(yè)管理的投入完全由物業(yè)直接相關者承擔，其他相關者所獲得的價值便構成了物業(yè)管理的外部性。外部性的存在，影響了物業(yè)管理投入者的積極性，進而影響物業(yè)管理的生產和消費循環(huán)。[15]因此，在管理的過程中為了減少其經濟利益屬性與社會利益屬性之間的沖突，社區(qū)物業(yè)的管理行為不能等同于單純市場化行為，政府應該對其給予一定的財政稅費優(yōu)惠政策，鼓勵支持其向良性方向發(fā)展。
本文作者：鄭皎工作單位：山西大學工程學院
國內物業(yè)公司財務管理現(xiàn)狀分析
筆者近來對國內一些物業(yè)公司進行了研究和分析，對目前我國物業(yè)公司財務管理的現(xiàn)狀做了如下歸納。(一)目前國內物業(yè)公司財務管理的現(xiàn)狀第一，財務基礎管理工作不規(guī)范。目前國內很多物業(yè)公司由于會計核算工作不規(guī)范，未按會計制度設置明細賬、會計資料手續(xù)不完備、會計科目使用錯亂等現(xiàn)象導致財務管理工作無法順利進行，甚至有些公司沒有清晰準確的財務報表為管理者提供分析材料。第二，財務管理制度不健全。從國內物業(yè)公司總體上看，企業(yè)內部的財務管理比較薄弱，整個行業(yè)至今沒有一套完整規(guī)范的財務管理辦法，導致很多企業(yè)內部沒有制定公司內部的財務管理制度。第三，投融資手段比較局限。長期以來物業(yè)公司受“物業(yè)管理不過是看大門、打掃衛(wèi)生、水電維修”等之類井底之蛙的觀念影響，籌資困難是當前很多物業(yè)管理企業(yè)，尤其是中小物業(yè)公司的頭號難題。本身物業(yè)行業(yè)利潤率就偏低，再加上經營規(guī)模比較單一，這就導致在籌資渠道和籌資方式上的選擇余地非常小。沒有足夠的資金支持，物業(yè)公司就選不到好的投資項目。第四，營運資金管理水平較低。目前國內很多物業(yè)公司由于對資金管理不善，導致資金周轉周期變長，滯留資金多，不僅影響企業(yè)的盈利能力，也影響了企業(yè)整體的資金營運水平。(二)物業(yè)公司在財務管理中存在的問題第一，財務工作人員素質普遍偏低。很多物業(yè)公司的領導認為，物業(yè)公司對財會人員不需要太高的要求，只要會簡單的日常收支記賬足矣。這就造成物業(yè)公司財務工作人員素質偏低、水平不高，甚至無證上崗、沒有會計技術資格證的現(xiàn)象也普遍存在。第二，財務管理制度過于多元化。有些規(guī)模較大的物業(yè)公司擁有專業(yè)的財務工作人員，有能力制定較完善的財務管理制度供本企業(yè)參照執(zhí)行。但是有好多物業(yè)公司由于組建方式不同，參照上級主管單位的財務管理制度也多種多樣，沒有一個統(tǒng)一完整的標準供參照執(zhí)行。第三，投融資管理缺乏科學性。物業(yè)公司受自身經營規(guī)模和資質等級的限制，往往缺少好的投資項目，即使遇到好的投資項目，由于沒有專業(yè)的決策者進行客觀、科學的分析，大多是靠感覺進行決策，也沒有組建好的投資管理團隊，經常會導致這些項目面臨很大的風險。隨著物業(yè)管理需求的增大，物業(yè)管理也逐漸走向市場化和專業(yè)化，這就要求投融資管理者必須具備專業(yè)知識能力和項目管理能力。第四，資金管理力度不夠強。由于物業(yè)公司缺乏專業(yè)的財務管理人員，往往在項目的資金投入前沒有去做充分的調查研究等準備工作，缺乏項目在事前、事中、事后的控制，導致項目的資金回收期變長，甚至有的資金無法回收，造成資金的大量積壓或流失，影響了資金的使用效率，從而降低了企業(yè)整體的盈利水平。(三)有效解決存在問題的途徑第一，提升財務工作人員的素質。定期培訓是很多優(yōu)秀企業(yè)采用的提高人員素質最直接有效的途徑。此外，公司還應按業(yè)務的需要合理配置財會人員，要求財會人員必須持證上崗，對日常發(fā)生的業(yè)務要嚴格按照國家會計制度和會計準則操作執(zhí)行，有條件的企業(yè)還可以在社會上公開招聘有豐富經驗的專業(yè)財務工作者。第二，制定和健全財務管理制度。物業(yè)公司要想充分落實好理財?shù)淖?，就必須建立一套科學的、完整的、規(guī)范的、適合本企業(yè)生存發(fā)展的財務管理制度和自我約束機制，只有這樣才能有效規(guī)范企業(yè)的財務行為。第三，拓展和開發(fā)新的投融資渠道。物業(yè)公司作為盈利性質的服務型企業(yè)，只靠物業(yè)費的收入是不夠的，必須拓寬服務經營的范圍，才可能創(chuàng)造更多的利潤。但是物業(yè)公司多為中小型企業(yè)，盡可能選取中短期投資，減少長期投資。另外，物業(yè)公司在做好內部籌資的同時也應該積極去探索外部籌資的渠道，例如，銀行貸款。第四，加強企業(yè)資金管理能力。資金是企業(yè)賴以生存的根本，企業(yè)沒有資金，如同人沒有血液。因此，首先，要提高企業(yè)的成本控制意識，要求勞動密集型的物業(yè)公司必須合理利用人力資源，減少不必要的成本支出。其次，物業(yè)公司應加強風險意識，建立科學的風險防范控制系統(tǒng)。最后，物業(yè)公司應配備專業(yè)的財務管理人員對資金進行有效管理，對利潤進行合理分配。
構建物業(yè)公司科學的財務管理體系
財務管理對于任何一個企業(yè)都是至關重要的，在物業(yè)管理企業(yè)中更是如此。目前很多物業(yè)管理企業(yè)都是微利經營，有的甚至會有虧損，這就要求必須構建一個科學的財務管理體系供物業(yè)管理企業(yè)、尤其是中小型企業(yè)參照借鑒。(一)物業(yè)公司科學財務管理體系構建的必要性第一，科學的財務管理體系是立足市場競爭的必要條件。目前物業(yè)管理企業(yè)財務管理的弱點就是財務管理體系不健全，這樣會導致決策層沒有科學的、準確的、能夠反映企業(yè)真實財務狀況及未來發(fā)展趨勢的第一手資料可以參考。隨著我國物業(yè)管理的發(fā)展，市場競爭越來越激烈，對物業(yè)公司財務管理體系的要求也越來越高，這就需要有健全的財務管理體系作保障。第二，科學的財務管理體系是加強企業(yè)管理的有效途徑。企業(yè)財務管理對企業(yè)的經營活動、投融資活動都有計劃、協(xié)調運作的作用，通過有明確職責、適當?shù)娘L險控制機制來貫徹落實。科學的財務管理體系可以幫助企業(yè)實現(xiàn)自身設定的財務表現(xiàn)水平，同時還能不斷促進管理水平的提高。第三，科學的財務管理體系是避開財務風險的有力保障。企業(yè)的生存全靠資金，不管是籌資還是投資，都有一定的風險，要想科學的避開風險，就要有專業(yè)的財務管理人員和科學的財務管理體系，只有這樣才能在機遇與風險并存的市場環(huán)境下，保證企業(yè)的良好發(fā)展。(二)物業(yè)公司科學財務管理體系的構建原則第一，真實可信，實事求是。企業(yè)的管理者每做出一個決策都要用科學的態(tài)度，以事實和正確的信息為基礎，這就要求企業(yè)提供的各類信息必須是真實可靠的，尤其是各項財務數(shù)據(jù)必須是真實、及時、準確的。如果數(shù)據(jù)摻假，就會影響管理者和決策者的判斷，有可能造成不可挽回的損失。第二，系統(tǒng)管理，領導重視。在現(xiàn)代企業(yè)管理中采用系統(tǒng)的方法，就是將財務管理體系作為一個大系統(tǒng)，在管理的過程中要遵循其層次性、整體性、目的性的思想，對組成財務管理體系的各個子系統(tǒng)也要進行監(jiān)管。第三，利益兼顧，持續(xù)發(fā)展?？茖W的財務管理體系就是要兼顧投資人、債權人、經營者、管理者、政府機構和社會公眾等各相關主體的利益。實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和倡導循環(huán)經濟已經成為當今企業(yè)經營活動的核心內容，因此，構建科學的、合理的、可持續(xù)發(fā)展的財務管理體系具有深遠的意義。(三)物業(yè)公司科學財務管理體系的構成要素第一，財務預算管理。預算管理是當今社會信息化對財務管理的客觀要求。目前國內很多物業(yè)公司掌握的信息比較滯后，信息反饋的能力也比較薄弱，使財務工作顯得很被動。要想改變這種狀況，就應該在預算管理上多下功夫，要在每個經營項目開始之前，就有計劃有步驟地實施財務決策，圍繞項目編制出與項目有關的各種預算表，組成一個完整的預算體系。第二，財務成本控制。成本控制在財務管理中起著重要作用。物業(yè)管理企業(yè)開展成本控制，可以事先限制各項費用和消耗的發(fā)生，有計劃地控制成本的形成，使其不超過預先制定的標準，達到降低成本、提高效率和效益的目的。按照成本控制的時間不同，可以分為事先控制、事中控制和事后控制。第三，財務績效評價。物業(yè)公司的財務管理活動實施后，為了檢驗其實施效果，要對物業(yè)企業(yè)的盈利能力、資產營運水平、償債能力和未來發(fā)展能力四個方面內容作出評價，以能準確反映這四方面的各項定性指標和各項定量作為評價依據(jù)，并將各項指標與本地區(qū)甚至全國本行業(yè)的平均水平進行比較，得出一個客觀公正的評價結果。綜上所述，構建一個科學的財務管理體系在我國物業(yè)管理行業(yè)已是勢在必行，全面高效地建立以財務預算管理為前提，成本控制管理為重點，財務績效評價做保障的財務管理體系，為我國物業(yè)公司提供一個良好的借鑒。
育人功能。育人功能是高校的本質屬性
通過高校的物業(yè)管理和物業(yè)化服務過程，解決學生的后顧之憂，為教學科研創(chuàng)造好的環(huán)境。服務功能的歸結點就是對育人的基礎作用，物業(yè)服務的根本目的就是育人，為育人創(chuàng)造好的環(huán)境。學校教育提供育人的知識儲備，通過員工的辛勤勞動，可以給師生貫徹勞動意識，使他們更珍惜美好的環(huán)境，從德育教育方面起到育人功能。物業(yè)的員工在物業(yè)服務的同時，在高校文化環(huán)境中，也會學習到很多東西，比如知識、禮儀和高校的文化等，這些對他們的成長進步也很重要，在他們辛勤勞動服務的同時也收獲了高校對他們的培育，這也是一個育人的體現(xiàn)。
高校物業(yè)管理的發(fā)展方向
1．走規(guī)范化物業(yè)管理的道路
我們通過工作使得高校的物業(yè)管理符合國家的《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)。實踐中，根據(jù)每幢建筑物的實際特點，制定本樓的物業(yè)管理規(guī)范，作為物業(yè)管理依據(jù)。對于多用戶使用的樓宇，組織使用者成立業(yè)主委員會，定期召開物業(yè)工作會議，討論階段內的物業(yè)管理情況，制定管理規(guī)范。通過業(yè)主工作會和物業(yè)工作會等機制，把樓宇的使用方和物業(yè)方聯(lián)系在一起，隨時解決問題，通過不斷地梳理物業(yè)管理中的規(guī)律和特點，形成高校的物業(yè)管理規(guī)范或制度，走規(guī)范化物業(yè)管理的道路是高校物業(yè)管理的科學發(fā)展之路。
2．推行物業(yè)管理的優(yōu)秀經驗
實踐中，我們選聘的物業(yè)公司都是有很多年的工作經驗而且有很好的聲譽的公司。我們可以發(fā)揚他們在管理中總結出的優(yōu)秀經驗，與高校的實際緊密結合。隨著高校的發(fā)展，近些年來，很多新建建筑應運而生，為了方便將來使用方的使用、管理和維護。根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定，物業(yè)公司必須前期介入，可以“點對點”地查驗施工方的工程遺留項目，尤其是存在安全隱患的項目，遺留項目對于將來的使用者來說可能是很不利的。所以請物業(yè)替使用方把關，可以減少磨合成本，以便使用方能更好地掌握大樓的情況。
3．實現(xiàn)高校和物業(yè)公司的共贏
通過物業(yè)公司提供多層次、全方位和專業(yè)化的物業(yè)服務，可以為高校的建筑物實現(xiàn)保值增值的效果。實踐中，高校的建筑分老舊建筑和新建建筑。老舊建筑的管理多是強化保安保潔服務，更加體現(xiàn)維護功能，減少業(yè)主的維修成本。新建建筑專業(yè)化現(xiàn)代化水平較高，從外表上，用戶可以看到的基本使用功能，但是除了基本的使用功能之外，還有用戶看不到或者不怎么關注的專門設備層，包括配電室，水泵房，電梯機房等設備設施集中地。這些設備設施從資產角度都是大額資產，是大樓日常運轉的心臟，客觀上需要更加專業(yè)化管理。物業(yè)管理的優(yōu)勢就體現(xiàn)在通過對設備層的專業(yè)化養(yǎng)護、維護和管理，使得這些設備設施能夠延長使用壽命，從而提高現(xiàn)代化樓宇的運行效率，最大限度地實現(xiàn)資源的合理化利用，為業(yè)主節(jié)約能源開支。另一方面，高校是文化教育機構，要實現(xiàn)更好的物業(yè)管理，就需要物業(yè)公司在工作和文化上融入高校。讓他們有更好的文化理解，有利于物業(yè)公司更好地形成歸屬感。這些工作可以內生性地產生物業(yè)員工服務教學科研的動力，也能為他們自身素質的提高帶來幫助?？傊瑢崿F(xiàn)高校物業(yè)的科學發(fā)展的最終目標就是實現(xiàn)高校和物業(yè)公司的共贏。
加強對物業(yè)公司的管理
第一、為了更好地實現(xiàn)物業(yè)管理的效果，要加強對物業(yè)公司的管理。在招投標過程中，要求報名的企業(yè)考慮到成本上漲的風險，避免低價中標，接下來的低價低服務。一方面對公司要求成本核算，一旦中標后，嚴格按照投標文件和合同進行物業(yè)服務，另一方面，定期組織在校物業(yè)公司進行經驗交流，實現(xiàn)優(yōu)勢互補和學習，更好地為高校教學科研服務。
第二、在物業(yè)服務過程中加強監(jiān)督檢查，不斷檢查合同的落實情況。物業(yè)文化和高校文化存在著差異，需要長期的磨合，通過對物業(yè)管理工作的監(jiān)督檢查，能更好的督促物業(yè)企業(yè)落實管理服務職責。尤其是重要的節(jié)假日寒暑假前，都要督促檢查。保證物業(yè)企業(yè)能夠根據(jù)規(guī)范，結合實際，根據(jù)服務對象的要求持續(xù)改進，規(guī)范服務，不斷提升物業(yè)管理水平。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會組織成立具有經營執(zhí)照的正規(guī)物業(yè)服務公司，開展物業(yè)管理工作
這種物業(yè)管理模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會組織成立的專業(yè)的、具有經營資質的物業(yè)公司來開展物業(yè)管理工作，最大的特點是能夠真正實行企業(yè)化經營、專業(yè)化管理、社會化服務的物業(yè)管理運行機制，體制靈活，能適應農村社區(qū)物業(yè)管理方面的需求。在這種管理方式下，包括物業(yè)管理公司在內的各專業(yè)管理機構，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會領導下，各自履行自己的職責，能做到統(tǒng)一安排、分工明確、專業(yè)協(xié)作、各負其責，形成農村社區(qū)完整的物業(yè)管理運行機制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于農村社區(qū)物業(yè)管理工作的長期性和穩(wěn)定性。
目前，京郊一部分農村回遷安置社區(qū)以及“城中村”采用這種物業(yè)管理方式。采用這種物業(yè)管理方式的農村地區(qū)，經濟一般比較發(fā)達，村集體經濟實力相對雄厚，城市化程度相對較高。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經濟實力相對雄厚，采用這種方式的地區(qū)，物業(yè)費用一般由村集體負擔，村民個人不用繳納物業(yè)費，居住在社區(qū)的非本村人員物業(yè)費照常繳納，比較典型的是朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)。通過這種方式成立的物業(yè)服務公司，管理人員一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村管理人員兼任，工作人員一般由本村村民組成，可以解決一部分本地區(qū)勞動力就業(yè)問題，例如朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)的物業(yè)服務公司以及房山區(qū)長陽一村成立的物業(yè)服務公司，人員構成均為本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本村村民。
聘請專業(yè)物業(yè)公司，采用市場化物業(yè)管理運作模式
這種模式采用招投標或協(xié)議方式聘請專業(yè)物業(yè)服務公司進行物業(yè)管理，符合物業(yè)管理的企業(yè)化、社會化和專業(yè)化的要求，管理專業(yè)，服務規(guī)范。目前京郊一部分農村回遷安置社區(qū)以及多數(shù)具備城市居住小區(qū)外型的“城中村”采用這種物業(yè)管理方式。
由專業(yè)的物業(yè)服務公司對回遷安置的農村社區(qū)進行管理，服務標準較高，基本能夠滿足小區(qū)居民的需要。在這種模式下，物業(yè)公司的資金來源分兩種情況，一種是由物業(yè)公司按照市場化經營的方式向社區(qū)居民收取物業(yè)費，另一種是由政府或相關部門負擔或補貼一部分。屬于第一種情況的回遷安置社區(qū)，大多會面臨物業(yè)費收繳困難的問題，例如順義區(qū)佳和宜園小區(qū)，該回遷小區(qū)通過招投標方式聘請了專業(yè)的物業(yè)服務公司對小區(qū)進行管理，采用的是完全市場化的動作模式，物業(yè)費由小區(qū)居民承擔，但目前物業(yè)費收繳率僅為10%左右，物業(yè)公司的正常運行已經難以維持，帶來了一定程度的小區(qū)管理混亂。遭遇同樣情況的還有房山區(qū)長虹小區(qū)，該小區(qū)屬于房山良鄉(xiāng)地區(qū)第一批回遷安置社區(qū)，聘請專業(yè)的物業(yè)服務公司對小區(qū)進行管理，物業(yè)費由小區(qū)居民承擔。該小區(qū)入住率為90%~95%，但物業(yè)費的收繳率僅為50%~60%，物業(yè)公司已連續(xù)多年虧損，經營困難。屬于第二種情況的回遷安置社區(qū)，物業(yè)公司運行資金有保障，小區(qū)管理現(xiàn)狀均好于第一種情況。例如順義區(qū)瀾西園小區(qū)，小區(qū)屬于順義區(qū)政府主導下的專業(yè)化物業(yè)管理回遷小區(qū)，小區(qū)由汽車城開發(fā)公司建設，由汽車城開發(fā)公司下屬的專業(yè)物業(yè)公司進行管理，物業(yè)公司的費用全部由汽車城開發(fā)公司補貼，社區(qū)居民個人不用繳納物業(yè)費。由于物業(yè)管理運行資金充足，專業(yè)化程度高，該社區(qū)環(huán)境舒適、整潔、秩序良好。類似的回遷安置小區(qū)還有大興區(qū)棗園小區(qū)，該回遷安置社區(qū)聘請的是專業(yè)的物業(yè)管理公司，該物業(yè)公司屬于國企，具備物業(yè)管理一級資質。在該公司的管理下，小區(qū)物業(yè)管理情況良好。棗園小區(qū)目前執(zhí)行的是前5年不向社區(qū)居民收取物業(yè)費，物業(yè)公司經費由政府負擔。然而在調研過程中，該物業(yè)公司也表現(xiàn)出了對入住5年后收取物業(yè)費是否困難的擔憂。
京郊農村物業(yè)管理中面臨的問題
（一）傳統(tǒng)意義上的農村社區(qū)缺乏專業(yè)的管理
物業(yè)管理有廣義和狹義之分。通常我們所講的物業(yè)管理，是一種狹義范圍的物業(yè)管理，即房地產管理。廣義的物業(yè)管理是對資產、財產的管理。從定義不難看出，農村地區(qū)當然也存在物業(yè)及物業(yè)管理的問題，也即我國2003年實施的《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的“房屋及配套的設施設備和相關場地”等城市物業(yè)范圍其實在農村也普遍存在。因此，圍繞農村房屋以其配套設施管理而進行的管理活動，與目前城市物業(yè)管理的本質具有一致性。
然而，2003年施行的《物業(yè)管理條例》雖然沒有明確規(guī)定其僅適用于城市，但從該條例的立法術語而言，該條例并不適用農村，故現(xiàn)行物業(yè)管理立法也僅限于城市房屋所有權人。也正因為如此，盡管農村現(xiàn)實生活中雖然有物業(yè)管理的實際需求，但絕大多數(shù)傳統(tǒng)農村社區(qū)的物業(yè)管理工作仍由村民委員會管理，服務內容也僅僅限于簡單的保潔、保安等等。不僅如此，本可以應納入物業(yè)管理范疇的這些傳統(tǒng)農村社區(qū)的公共資源管理，如供排水設施管理、農村道路建設和維護、農用機械的管理、農村房屋的維修和管理等，由于資源分布分散，規(guī)模不大，更是缺乏專業(yè)的管理。
（二）回遷安置小區(qū)村民觀念難以轉變
目前在京郊農村，特別是城鄉(xiāng)結合部地區(qū)，農村社區(qū)向城市社區(qū)的轉化中，物質條件的轉化非常迅速，有的農村地區(qū)已達到很高的水平，基本上和城市融為一體。然而，由于農民的素質及其固有的觀念難以轉變，仍給物業(yè)管理工作帶來了許多難題。農村地區(qū)回遷安置小區(qū)的村民，與現(xiàn)代城市不相適應的思想和習慣并沒有隨著身份的改變而改變，他們在思維方式、思想意識、生活習慣、行為方式上與城市人還有很大的差距。
很多回遷安置小區(qū)的村民難以接受繳納物業(yè)費，也經常有村民習慣于把街道和小區(qū)的道路當自己家的曬場院和后院，在上面堆雜物、曬東西、潑污水，甚至搭建曬衣架，嚴重影響了社區(qū)形象和他人通行。在有的社區(qū)，部分村民甚至把由政府投資建設，本是公共設施的花壇、草地當作自家的自留地，改種水果、蔬菜，帶來了很多農村社區(qū)環(huán)境管理方面的問題。
（三）回遷安置小區(qū)居民容易結成團伙，發(fā)生物業(yè)管理糾紛后不易應對
大多數(shù)回遷安置小區(qū)的居民即原村民，“上樓”后閑居在家，部分小區(qū)的閑置人員多達70%。這部分人如果沒有穩(wěn)定的收入來源，只靠拆遷時得到的拆遷款維持生活的話，會帶來很大的社會安全隱患。不僅如此，由于這部分人相互之間熟識，當發(fā)生物業(yè)管理方面的問題時，非常容易結成團伙，給物業(yè)管理工作帶來一定的難題，比如集體拒交停車費、物業(yè)費的情況在這類小區(qū)經常發(fā)生。
（四）物業(yè)管理經費來源能否有保障成為制約農村物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸
提供專業(yè)的、高質量的物業(yè)服務，需要有充足的物業(yè)管理經費。目前農村物業(yè)管理工作中的經費問題已成為困擾京郊農村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的一個重要問題。如果想對傳統(tǒng)意義上的農村社區(qū)進行專業(yè)化的管理，無論是引進物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)化管理，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村自己成立專業(yè)的物業(yè)服務公司，在低標準收取物業(yè)費或者不收物業(yè)費的情況下，經費來源都是一個不小的問題。特別是回遷小區(qū)，目前大多數(shù)物業(yè)管理經費都由政府補貼或者是開發(fā)商承諾若干年不收費，比如房山區(qū)長陽碧桂園社區(qū)，開發(fā)商在拆遷時承諾30年不收物業(yè)費。但是政府如何補貼，開發(fā)商承諾期過后會面臨什么問題，都值得我們認真思考。特別對于那些鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體經濟實力不雄厚的地區(qū)，在低標準收取物業(yè)費或者不收物業(yè)費的情況下，如何維系農村物業(yè)管理工作的經費來源更是一個關鍵問題。因此，物業(yè)管理經費來源能否有保障已經成為制約農村物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。
京郊農村物業(yè)管理經驗及啟示
（一）建立推進農村物業(yè)管理發(fā)展的長效機制
京郊農村社區(qū)無論在規(guī)劃建設、設施配套，還是在服務需求方面，都與城市社區(qū)有很大差別。農村物業(yè)管理工作開展較好的農村社區(qū)，其物業(yè)管理工作均得到政府相關職能部門的高度重視，政府均成立相關職能部門，從農村社區(qū)的規(guī)劃建設、設施配套以及管理方案等方面指導農村社區(qū)物業(yè)管理工作的健康有序開展。此外，物業(yè)管理工作開展較好的農村社區(qū)，物業(yè)管理經費均有保障。
因此，為了保障農村物業(yè)管理工作更好地開展，必須進一步建立推進農村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的長效機制，包括法規(guī)保障機制、統(tǒng)籌規(guī)劃機制和經費保障機制?？紤]到農村物業(yè)管理的特殊性，應該出臺不同于城市社區(qū)物業(yè)管理的相應管理法規(guī)，結合北京市新農村建設工作，明確農村社區(qū)物業(yè)服務事項與質量規(guī)范等，規(guī)范和引導京郊農村物業(yè)管理的有序進行。與此同時，各區(qū)縣應結合轄區(qū)內農村社區(qū)的實際情況，統(tǒng)籌規(guī)劃新農村建設相關工作，由政府職能部門負責并制訂農村物業(yè)管理工作的具體指導意見。在農村物業(yè)管理經費來源方面，應明確除個人繳納、集體經濟收入代付外，部分地區(qū)應由政府或項目實施單位給予適當補貼，或建立農村物業(yè)管理專項資金在一定期限內給予適當補助。
（二）合理規(guī)劃農村社區(qū)，做好配套設施建設
農村社區(qū)的建設必須做好規(guī)劃。隨著北京地區(qū)新農村建設步伐的加快，京郊農村地區(qū)基本上都已經有了明確的總體規(guī)劃，但是從物業(yè)管理的角度來看，還必須根據(jù)農村新型社區(qū)以及傳統(tǒng)農民聚居點的不同特點進行更為詳細的規(guī)劃。在設施配置上，除設計建設教育、文體、醫(yī)療、物業(yè)服務用房、社區(qū)管理用房等配套設施外，還應在農民集中居住區(qū)配置一定比例的集體經濟組織經營用房。在具備條件的部分農村新型社區(qū)，還應該結合實際合理規(guī)劃農民的生產用房。通過這些措施，可以增加集體經濟收入，從根本上解決物業(yè)管理經費問題。
在這方面，北京一些較早完成拆遷安置工作的農村地區(qū)的一些經驗值得我們借鑒，如朝陽區(qū)常營地區(qū)、昌平區(qū)東鎮(zhèn)地區(qū)等。在回遷安置中，這些地區(qū)基本打破了各村原有的范圍，形成了類似于城市的大型社區(qū)，全面實行城市社區(qū)管理，社區(qū)配套設施齊全。這些地區(qū)在規(guī)劃中考慮了集體經濟的發(fā)展，合理規(guī)劃社區(qū)配套商業(yè)及經營設施，增強了集體資產盈利能力，在保證農民收入的同時也能夠負擔社區(qū)物業(yè)管理的相關費用支出，從根本上解決了農村物業(yè)管理的經費問題。社區(qū)配套商業(yè)及經營設施也能夠提供一些就業(yè)崗位，可以解決一部分農民的就業(yè)問題。
（三）創(chuàng)新多種管理模式，居民自愿選擇
目前，不同的京郊農村社區(qū)，由于地域、經濟、人文等特點不同，采取的物業(yè)管理模式也不盡相同。農村物業(yè)管理工作開展順利的農村社區(qū)，社區(qū)居民對其物業(yè)管理模式的認可度達到90%。這也說明，農村物業(yè)管理模式必須是社區(qū)居民認可的模式，才能保證物業(yè)管理工作的順利開展。因此，農村物業(yè)管理模式的選擇，沒有必要“一刀切”，應該在充分尊重農村社區(qū)居民意愿的前提下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織社區(qū)居民自行選擇。在這一過程中，政府相關職能部門可以依法協(xié)助選聘符合條件的物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人實施專業(yè)化物業(yè)管理或加強對農村集體經濟組織、農民個人組建物業(yè)服務機構的指導和培訓，包括對村負責人和相關工作人員的物業(yè)管理法規(guī)政策和業(yè)務技能培訓。
（四）引導和培養(yǎng)農民樹立物業(yè)管理意識
無論是傳統(tǒng)村落的分散居住，還是新建社區(qū)的集中居住，隨著新型農村社區(qū)的建立和發(fā)展，農民的生活方式發(fā)生了巨大的變化，必須經歷一個逐步適應、逐步樹立物業(yè)管理意識的過程。在這一過程中，相關部門必須不斷加強宣傳工作，強化對農民生產生活方式改變后物業(yè)管理意識的引導和培養(yǎng)，讓農民順利實現(xiàn)從只需管好自己家的事到需要支付一定物業(yè)服務費來實現(xiàn)社區(qū)共同管理的過渡。
在推進農村物業(yè)管理過程中，京郊一些地區(qū)開展了許多有針對性的工作來引導和培養(yǎng)農民樹立物業(yè)管理意識。很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村（居）委會成立宣傳小組，深入到農村社區(qū)，宣傳物業(yè)管理相關法規(guī)政策，印制了包含物業(yè)管理知識、物業(yè)使用維護知識、衛(wèi)生知識、文明習慣等內容的宣傳手冊分發(fā)到社區(qū)居民手中，有的地區(qū)還印制了大量的宣傳海報，張貼在社區(qū)。這些工作都取得了很好的成效。很多地區(qū)農民的意識已經開始轉變，為農村物業(yè)管理工作的推動提供了強有力的群眾基礎。
