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金融制度是一個國家用法律形式確立的金融體系結構，以及組成這一體系的各類銀行和非銀行金融機構的職責分工和相互聯(lián)系，是在長期發(fā)展中逐漸演化而成的復雜而又脈絡清晰的生態(tài)系統(tǒng)。信貸、利率和貸款擔保制度是我國金融制度中重要的組成部分。信貸與利率制度是影響房地產市場最重要的宏觀金融政策因素。由于我國宏觀金融政策存在不足，信貸與利率成為房地產市場與金融市場風險交叉?zhèn)魅镜膬蓚€重要渠道;互保聯(lián)保措施是目前我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔保的普遍做法，由于其存在著先天不足，也成為這兩個市場風險交叉?zhèn)魅镜囊粋€重要渠道。下面將通過分析三個渠道對房價的影響來歸納風險在兩個市場中的交叉?zhèn)魅緳C制。
(一)信貸渠道
信貸手段是央行最重要的數量型工具之一，其最大的特點是可以直接緊縮或擴張銀行的貸款供給數量，繼而調節(jié)流通中的貨幣量，進而迅速影響住房需求狀況，最終引起房價波動。以適度寬松貨幣政策為例，擴張性貨幣供給政策對開發(fā)商與購房人的影響效果不同，通過增加投資和增強購買力將風險傳染到樓市，從我國和其他國家的歷史情況來看，一般會導致樓市繁榮，量價齊升的同時泡沫膨脹［7］。1．從房地產開發(fā)商角度來看，擴張的信貸政策將使其得以擴大投資規(guī)模，一方面增加市場供應，彌補供需缺口而平抑房價;但另一方面，充裕的流動性也使得其能夠高價競拍土地而推高地價從而推高房價，而且房價上漲預期將會帶動大量投機投資者入市購房，進一步推高房價。從經濟學原理上講，長期中只要市場是完全競爭性的，房價會因為供給增加占優(yōu)而受到抑制。但是房地產開發(fā)本身有別于一般工業(yè)品市場:一是存在開發(fā)周期會導致短期供需失衡:二是我國房地產市場不是一個完全競爭市場，而是有著較強壟斷性的市場，因此信貸擴張將推動房價上行。2．從購房人的角度看，信貸擴張也將推高房價，在短期內尤其如此。擴張性信貸政策將使居民的購房貸款可獲得性增加，使房產需求增多，交易量增加推高房價;另一方面，由于存在房地產開發(fā)周期，短期內增加的購買力與存量房數量有限形成矛盾，從而推高房價。不過長期中，由于新開發(fā)的房產不斷入市、剛需不斷減少，加上房價越高購房人越減少，不斷攀升的房價將會受到抑制而下跌。另外，房地產有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應。一旦房價產生上漲預期，各種投機投資者入市將推動房價迅速單邊上揚，也會激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價購房。但是央行不會任由房地產泡沫膨脹，在房地產市場非理性繁榮到一定程度的時候，風險加劇將會觸發(fā)宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導致樓市轉頭向下。房地產市場的正反饋效應再次啟動將導致房價單邊下跌。這兩種正反饋效應對房價的影響都非常強烈，信貸擴張將可能導致房價先揚后抑劇烈波動，使風險加大。從上述影響分析可見，風險通過信貸渠道在房地產市場和金融市場交叉?zhèn)魅镜臋C制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價，開發(fā)周期長供需失衡———多因素推動房價上漲———房價上漲吸引剛需和其他各種投資投機性資金入市———資金繼續(xù)涌入與房價持續(xù)上漲相互強化導致樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發(fā)。
(二)利率渠道
利率手段是央行最重要的價格型工具之一，其最大的特點是市場化、基礎性、傳遞性，中央銀行通過基準利率所發(fā)出的調控信號，能有效傳遞到各個金融市場和金融產品價格上，從而對整個社會的金融和經濟產生深刻影響。利率渠道對房地產市場的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發(fā)商的建筑成本、財務成本和利潤等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發(fā)商貸款成本降低，加上對未來預期樂觀，因此開發(fā)商會增加貸款投入從而在未來增加房產供給。但是由于短期的房價更多地取決于短期內房產供需狀況，而房地產市場存在開發(fā)周期，短期的房產供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對自住型購房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會有部分潛在剛性需求者選擇出手購房，使住房的有效需求增加;對于投資投機型購房人來說，利率下降使其投資成本降低，預期收益增加。從國際經驗來看，利率下降往往會使房價上漲，因此理性的投資者會迅速增加房產購買投資。而且由于房產供給受到開發(fā)周期的影響，短期內難以增加，如果存量有限將會導致供求失衡，因此利率下降將使房價上升。［9］利率下降導致的房價上升不會長期持續(xù)。在房地產市場泡沫膨脹使金融經濟風險加劇的時候，央行將會通過提高利率收緊流動性，從而導致房地產市場掉頭向下。從上述影響分析可見，風險通過利率渠道在房地產市場和金融市場中的交叉?zhèn)魅緳C制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產開發(fā)和按揭買房成本降低，帶動剛需和投機投資資金入市購房———房地產開發(fā)周期較長導致供需失衡，房價上漲———房價上漲帶動更多購房人入市，樓市繁榮進一步推高房價，樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———利率上升增加購房成本，減少購房需求;新房供應大量增加———供求再次失衡導致房價下跌———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發(fā)。綜合上述兩種渠道的影響機制可見，宏觀金融政策應該要有持續(xù)性、前瞻性和可控性，短期內波動不宜過于劇烈。2008年美國次貸危機爆發(fā)以后，我國啟動4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應急措施，投放天量信貸，同時不斷調低利率，使溫州市許多資質不符合銀行規(guī)定要求的企業(yè)獲得了大量的貸款，其中很多企業(yè)并沒有產能擴張的計劃，而是將貸款投入來錢快、利潤高的房地產市場，導致溫州樓市的非理性繁榮，房價從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達161．54%，泡沫膨脹。①時隔僅僅1年(以2010年1月18日上調存款準備金率為標志)，在無論是房企還是實體企業(yè)的一個投資周期遠未完成之時，央行貨幣政策就回歸穩(wěn)健，銀行收緊銀根，風格切換過于頻繁且幅度過大導致許多企業(yè)資金鏈斷裂，并引發(fā)金融經濟的劇烈連鎖反應。
(三)貸款擔保渠道
互保聯(lián)保是我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔保的常規(guī)做法，溫州地區(qū)的中小企業(yè)貸款普遍采用這種擔保方式，經濟蓬勃發(fā)展時期這種模式在幫助中小企業(yè)融資方面發(fā)揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯(lián)保的做法蘊含著巨大的風險。根據溫州市金融機構貸款的一般做法，企業(yè)申請貸款時，首先將自有廠房作為抵押物評估，以評估價格的50%獲得貸款金額;對于不足部分，銀行則要求貸款企業(yè)提供1～5家企業(yè)進行擔保。我們在2013年調查中顯示，平均每家中小企業(yè)有3家互保關系。由此，如果1家企業(yè)倒閉，就有2～5家企業(yè)會遭殃;而如果5家企業(yè)倒閉，將會有20家左右企業(yè)受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業(yè)主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔保的5家企業(yè)，還有更多的企業(yè)受到間接的牽連。受到國內外各種因素的影響，溫州制造業(yè)利潤逐漸微薄，急需尋求新的利潤增長點，高房價帶來高利潤的示范效應吸引了眾多制造企業(yè)投入大量資金進入房地產市場，其中大量的資金來自互保聯(lián)保的擔保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會自我保護緊急抽貸，銀根緊縮導致涉房企業(yè)資金鏈斷裂，風險將通過擔保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時救急，危時要命，具有集群性、區(qū)域性和系統(tǒng)性風險?；ケＢ?lián)保渠道與制造業(yè)所面臨的困境以及房地產市場巨大利潤的吸引力緊密相關。風險通過這一渠道在房地產市場和金融市場乃至實體經濟中的交叉?zhèn)魅緳C制可以歸納為:互保聯(lián)保措施使得企業(yè)獲得過量貸款———制造業(yè)蕭條和投機高收益吸引資金進入房地產市場推高地價房價———樓市繁榮吸引更多資金進入房地產市場———房價與投融資相互強化導致房地產泡沫膨脹，風險加劇觸發(fā)宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產市場泡沫———涉房企業(yè)倒閉———擔保鏈上的其他企業(yè)倒閉形成企業(yè)倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產金融危機，風險由此在多個市場中交叉?zhèn)魅?，并可能迅速擴大到整個金融經濟體系。
二、民間借貸在風險交叉?zhèn)魅緳C制中的作用
民間借貸作為溫州金融市場的一個重要組成部分，在房地產金融風險的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據溫州銀監(jiān)分局最近的一次調查，2010年溫州民間借貸市場規(guī)模約1100億元，占當年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產項目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯(lián)手，在社會上籌集資金，用于外地房地產項目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產開發(fā)投資僅為270．5億元②，由此測算流入房地產項目的民間融資占當年完成房地產開發(fā)投資的比例高達81．33%?？梢姼呦⒚耖g借貸在溫州市房價泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區(qū)民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風險，通過開發(fā)商參與民間借貸，將風險傳遞到房地產市場;隨著樓市的崩盤，風險迅速傳染到民間借貸市場。由此，風險在房地產市場和民間借貸市場之間交叉?zhèn)魅?，并進一步擴散到更大范圍的金融市場。我們通過調查分析認為，民間借貸在風險交叉?zhèn)魅緳C制中的作用主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風險的程度。由于流入房地產開發(fā)市場的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產開發(fā)成本進而推高房價，使得溫州房價上漲速度和幅度均高于國內其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導致房價下跌幅度明顯高于其他地區(qū)，給房地產市場崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風險傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動導致開發(fā)商資金鏈斷裂，于是開發(fā)商求助于民間高利貸。然而房價持續(xù)下跌導致民間高利貸本金和利息無法及時償還，債務人跑路使得風險迅速向民間借貸市場傳導，恐慌加劇導致民間借貸市場在短時間內崩盤，風險傳播速度遠高于其他地區(qū)。房地產市場非理性繁榮和高利潤、宏觀金融政策變化過快是高利貸進入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發(fā)展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機之后溫州民間高利貸市場不會如此繁榮，也不會形成目前這種嚴重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因導致風險在兩個市場之間交叉?zhèn)魅?，民間借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導致溫州市房地產金融風險的加劇與擴散，如不合理的土地供應政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區(qū)的供地總和的3倍;2013年溫州市區(qū)商品房新增供應量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫存，市場供應量將達160萬平米，而2006～2011年溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應對溫州房價形成了重壓，供需嚴重失衡也是導致溫州房價持續(xù)下降的一個非常重要因素。
三、溫州市房地產金融市場危機的解決對策
房地產市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發(fā)的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發(fā)資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過?。蝗珖》抗e金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
二、我國房地產金融存在的問題
1.風險過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業(yè)銀行房地產信貸風險。
2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產而大力發(fā)展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。
3.房地產金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜矗鹑跈C構的產品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風險。
4.商業(yè)銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產信貸作為一種“優(yōu)良資產”因此在經營業(yè)務上容易產生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。
2.大力推進房地產金融產品創(chuàng)新，為房地產開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務。要細分市場，開發(fā)服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業(yè)債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。
3.大力發(fā)展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業(yè)從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業(yè)基金法》是國內和國際產業(yè)基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規(guī)避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發(fā)展起來。
4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規(guī)模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優(yōu)質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發(fā)展。
5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。
6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監(jiān)控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。
參考文獻：
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關鍵詞:房地產金融風險分類防范措施
自從進入新世紀以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機,在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下,我國房地產投資持續(xù)保持較快的增長速度,居民住房消費得到有效啟動,呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢頭房地產市場的活躍,對于改善居民居住條件帶動相關產業(yè)發(fā)展拉動經濟增長做出了重要貢獻但是,局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產投資增幅過大市場結構不盡合理房地產價格高漲商品房空置率上升較快高級寫字樓出現(xiàn)過熱現(xiàn)象等問題,我國金融機構房地產金融業(yè)務的風險也日漸增加
一房地產金融風險簡介
房地產金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的
世界上第一家土地開發(fā)銀行到目前為止,房地產金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀30年代大蕭條后美國建立類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的房地產金融才在世界范圍內得到長足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達國家和一些發(fā)展中國家如新加坡結合本國的經濟發(fā)展和金融制度的實際情況創(chuàng)新了各具特色的房地產金融
房地產金融,指以房地產業(yè)為特定對象,圍繞房地產的開發(fā)建設經營和消費的再生產過程而展開的各種金融活動從服務對象上劃分,它包括為房地產業(yè)的房地產開發(fā)建設交易經營等活動服務的“房地產業(yè)金融”和為居民的住宅建造購買維修裝飾消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分;從服務內容上劃分,它包括房地產資金融通房地產資金轉賬結算房地產保險房地產信托等業(yè)務,其中又以房地產資金融通業(yè)務為主
房地產金融風險,指經營房地產金融業(yè)務的金融機構,由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因導致其資產收益或信謄遭受損失的可能性房地產金融風險不僅包括單項業(yè)務單個金融機構面臨的風險,也包括整個房地產金融體系的風險一方而,金融業(yè)務金融機構之間存在著密切的相互聯(lián)系,相互依存相互影響相互制約的關系,一旦產生風險往往相互連累從經濟學的角度出發(fā),一項交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項交易的外部效應積極的外部效應使利益被第二者獲得,而交易當事人或活動主體未獲得相應的報酬,往往導致當事人放棄該交易或活動;消極的外部效應使第二者受損失,但交易當事人或活動主體未對此支付任何費用,因而當事人可能仍然進行該交易或活動房地產金融風險就屬于一種消極的外部效應當較多的金融業(yè)務金融機構面臨較大風險,尤其是己經受到較大損失時,人們就可能對金融體系的穩(wěn)定性可靠性資產流動性產生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個金融體系而導致金融動蕩乃至金融危機另一方面,金融部門經營的外部環(huán)境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風險,從而發(fā)生更大損失
二房地產金融風險分類
由于從服務內容上劃分,房地產金融以房地產資金融通業(yè)務為主,因此房地產金融風險可以劃分為以下幾種:
1.房地產資金融通業(yè)務方面的風險
這一方面的風險比較多,主要表現(xiàn)在以下幾點:
信用風險
它是由于借款人(房地產開發(fā)企業(yè)或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產金融中的信用風險,主要是房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因導致無力還款
流動性風險
它是由于金融機構缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉換為現(xiàn)金的其他資產,以致不能清償到期債務滿足客戶提取存款要求的風險房地產金融中的流動性風險我國金融機構房地產貸款增速過快,貸款比例失調,又存在經營管理能力較弱,資產質量惡化的狀況,將面臨流動性風險一種是原發(fā)性的,即資產結構中的中長期貸款比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道,導致流動性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風險帶動的流動性風險:房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產從中求償,如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現(xiàn)金來應付提款等需要,也會形成流動性風險
資產負債結構風險
由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結構中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結構中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結構風險就能縮小
資產質量風險
如果貸款中質量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風險,房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關,與宏觀經濟形勢有關,也與具體的貸款業(yè)務處理(如以什么方式作還款擔保以房地產抵押時該房地產是否容易銷售對抵押房地產的估價是否過高等)有關
利率風險
如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經營效益方面的風險房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風險也就更大
通貨膨脹風險
由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數,就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大,因為后者往往隨通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風險就更大,房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大
匯率風險
如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計價的債務負擔將加重:反之則以外幣計價資產將實際減少外匯買賣外匯收支中也有風險當房地產金融中借有外債或引進外匯時,也會面臨外匯風險
2.其它風險
房地產金融中還有其他風險,如經營管理不善導致經濟效益下降甚至虧損的風險,業(yè)務操作中其他失誤(計算錯誤拼寫或打印錯誤票據單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機密等)帶來的操作風險,業(yè)務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險,國家政策變動的風險,房地產資金轉賬結算中的風險房地產保險中的風險房地產信托中的風險等
三房地產金融風險的防范措施
如何防范房地產金融風險,對銀行和國家來說,都是一個巨大的挑戰(zhàn)
1.高度重視房地產金融風險及其危害性,增強防范金融風險的意識
銀行要密切注意房地產市場的發(fā)展動態(tài),加強市場分析與調研,把握房地產市場發(fā)展規(guī)律,適時調整房地產金融業(yè)務的經營方向與策略,促進住房金融業(yè)務的健康有序發(fā)展要嚴格把握房地產貸款的市場準入條件,對各類批發(fā)市場缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對已有不良記錄抗風險能力差的小型開發(fā)企業(yè)自有資金明顯不足的項目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房,又要嚴防房地產泡沫積聚的潛在風險要逐步建立以房地產金融為目標的經營管理模式,從規(guī)范操作降低風險保障運行出發(fā),擴展住房金融業(yè)務范疇,有步驟地推進住房金融業(yè)務向多元化標準化優(yōu)質化方向發(fā)展對目前出現(xiàn)的房地產熱要適當降溫要認真貫徹執(zhí)行房地產金融的有關政策和規(guī)定,從加強房地產信貸管理入手,切實改進服務,讓房地產信貸業(yè)務步入良性運行的軌道2.加快我國金融體制的改革,建立健全與房地產金融業(yè)務相關的法律法規(guī)體系,引導房地產金融機構的有序競爭
國家應該完善房地產金融的法規(guī)和制度,規(guī)范其行為,完善現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產金融的法律地位,如在《商業(yè)銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當競爭法》等法律法規(guī)條文中新增有關開辦房地產金融業(yè)務的條件的法律條例,用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產開發(fā)商及個人的金融行為同時要建立健全有關房地產金融的法律法規(guī),如制定《房地產開發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個人購房貸款管理法》《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權利與義務,使企業(yè)和個人嚴格按照法規(guī)規(guī)范房地產貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系,共同促進國民經濟的健康發(fā)展對于提供假資料假資信騙取貸款的開發(fā)商或個人,應立即停止貸款,并追回已貸款項同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任
推動有序競爭商業(yè)性房地產金融業(yè)務,可以多家競爭,凡是經中央銀行審查具備資格的金融機構都允許經營,并由中央銀行嚴格監(jiān)督,制止非法壟斷和不正當競爭行為,不夠資格的和嚴重違規(guī)的金融機構不得從事房地產金融業(yè)務,以免帶來消極外部效應被批準在我國經營人民幣業(yè)務的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們在指定范圍內開展房地產金融業(yè)務,但規(guī)模要控制住,因為房地產業(yè)主要是個內向型產業(yè),創(chuàng)匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態(tài)收回的貸款本息,從我國換成外匯拿回去,如果它們發(fā)放貸款過多,就會影響我國外匯平衡,房地產業(yè)對外們的需要量不大,不宜為房地產開發(fā)多借外債政策性房地產金融業(yè)務,應該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨家辦理,這樣便于政府監(jiān)督管理,保持政策統(tǒng)一性由于住房公積金是政府強制征收的,政府就必須保障其交全由獨家銀行辦理這方面業(yè)務,向政府承擔按規(guī)定使用和確保交全收回的責任,接受政府的必要補貼等幫助,有助于實現(xiàn)預定政策目標
3.有計劃有步驟地加快房地產證券化
要適當加快第一種含義的房地產證券化進度,擴大房地產業(yè)直接融資規(guī)模,減輕間接融資對房地產金融機構的壓力對房地產證券發(fā)行者的資信仍然要嚴格審查,以免濫發(fā)證券造成消極外部效應,房地產公司債券和股票都不能以攤派方式發(fā)行
第一種含義的房地產證券化實施條件尚未具備,但它可以減少房地產金融的局部性非系統(tǒng)性風險,因此可以逐步創(chuàng)造條件,準備實施政府的保證涉及《擔保法》的修改,建議修改法律,準許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對這種債券的利率限制,允許它等于或適當高于(因它的風險大于國庫券)國庫券利率還可以借鑒美國作法,籌建經營抵押住房的再抵押貸款發(fā)行全國性住房抵押債券的房地產金融機構
全國性住房抵押債券如何防范系統(tǒng)性風險?這是一個難題,當房地產經濟周期性波動或宏觀經濟形勢惡化使整個房地產市場都銷售不暢抵押住房也難以處分時,或人們收入減少不能按時還款者增加時,房地產金融形勢將惡化,這種債券發(fā)行和轉讓會出現(xiàn)很大困難我們認為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會轉而租房住,租房市場在一定程度上可以彌補賣房市場的萎縮,就可以通過發(fā)展租房市場向住房出租公司和私人房東發(fā)放貸款,在一定程度上縮小上述系統(tǒng)性風險住房出租者的借款擔保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質押等,這會增加債券發(fā)行者的工作量(例如再質押等),但比只搞抵押的風險要小
4.妥善利用商業(yè)保險和社會保障機構的力量
與房地產和房地產金融有關的保險業(yè)務有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉移房地產金融活動的風險我們認為,在申請住房抵押貸款時,通常只須要求借款人投保房屋財產險和人身意外傷害險就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險如信用保證保險失業(yè)保險死亡(意外傷害以外)保險等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險費負擔過重;也可以規(guī)定當住房抵押貸款發(fā)放率大于某個限度(即首付款率過低)時才必須投保這些保險
全國性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險公司和社會保障基金機構推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價格下跌影響它們的穩(wěn)定經營
5.加強化解房地產金融機構的不良資產
以上我們探討了一些防范房地產金融風險的辦法此外,還要采取措施解決房地產金融業(yè)務中已經出現(xiàn)的問題,化解房地產金融機構的不良資產從而化解一部分風險
由于在發(fā)放個人住房抵押貸款時銀行對借款人償還能力要求較高,又有保險等配套,迄今為止我國個人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國平均在2%以下房地產金融機構的不良資產絕大部分是在房地產業(yè)金融領域形成的,表現(xiàn)為房地產開發(fā)貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發(fā)商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經營不善企業(yè)虧損所致因此要設法幫助開發(fā)商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預期和價格定位,以適當的損失盡可能小的價格把房子賣出去,必要時可適當發(fā)放補充性貸款來改進房屋結構和功能,以適應市場需要,變積壓為暢銷,還可以與開發(fā)商重訂還款協(xié)議,開發(fā)商把準備出售的商品房改為出租,相應地推遲還款,加收逾期利息
我國金融機構的不良資產不僅在房地產金融領域有,其他領域也有要減輕它們的消極外部效應,就需要綜合治理,各金融機構都要搞好資產負債管理,遵守金融法規(guī)制度和紀律,加強自律要增強風險意識,提高預測分析和決策的科學水平還可以借鑒美國等國的作法,建立由共同基金等購買商業(yè)銀行不良資產的風險轉移機制
參考文獻:
1.姚文:《住房信貸業(yè)務發(fā)展的新態(tài)勢與策略》《金融理論與實踐》1999年8月
2.顏志剛:《地產投機不容忽視》《經濟日報》1998年6月24日1版
房地產商品是家庭消費支出中最大的一部分,房地產商品具有消費和投資的雙重屬性,消費者可以通過購買或者租賃兩種方式享受住房服務,上述三個特征決定了房地產市場和金融的關系非常密切,金融政策的改變必然對房地產市場產生重大影響。一個國家房地產價格的快速上漲,必然提升人們對房地產投資的利潤預期,從而導致房地產投資的過度膨脹。尤其是在經濟全球化日益發(fā)展和人民幣升值預期不斷增強的情況下,國外資金也會更多地涌向中國的房地產市場。因此,合理制定金融政策,并有效利用其變化可能產生的積極影響,對于控制房地產市場價格的快速上升,引導房地產市場的健康發(fā)展,無疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個方面,從經濟學的需求和供給的視角,來分析房地產金融政策對房地產價格的影響。
一、金融政策與房地產需求
(一)利率與房地產市場需求
利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個方面:(1)當利率降低時,會迫使人們降低儲蓄而轉向消費或進行其他投資,居民在尋找消費和投資出路時,可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說,會加快他們的行動步伐,進而增加對住宅的現(xiàn)實需求;(2)在利率降低時,住宅抵押貸款的利率同時降低,這在實際上降低了居民進行住宅消費或投資的成本,也會刺激居民擴大住宅需求。相反,當利率提高時,住宅需求會必然減少。
住宅是家庭最主要的資產。按照國際測算標準,住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右,也就是說,一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅,而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現(xiàn)在1996年底1997年初,當時,政府為了鼓勵房地產市場的發(fā)展,解決老百姓家有所居的問題,出臺了一些相關政策措施,于是,五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款,但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多,比如說大多數居民的資金積累有限,以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如,銀行新推出一項業(yè)務時對風險的評估往往偏高,而居民也對住房貸款從觀念到習慣還不能立即接受;除了這些以外,銀行確定的大約10%的高利率,不能不說是擋在房地產市場發(fā)展道路上的一個主要障礙。進入新世紀后,隨著中央政府對民生問題的更多關注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越來越多的居民開始通過按揭進行住房投資和提前實現(xiàn)住房消費,住房按揭貸款絕對數量和占總貸款比重都出現(xiàn)了迅速增加。
利率對家庭實際支出的影響,可以通過實際例子予以說明。一套總額100萬元的房子,首付20萬元,貸款80萬元,年限為20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的實際貸款利率)則月均還款額為5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的實際貸款利率)則月均還款額為6038元,利率的增加將使家庭每月多支出741元,支出的增加必將減少對住宅的需求。
回顧中國房地產市場發(fā)展的歷史就可以發(fā)現(xiàn),利率對消費者具有重要的影響:提高利率必將減少房地產市場的需求,而降低利率將會降低居民的月均還款額,減少居民的負擔,從而增加對住宅的需求。顯而易見,提高利率,將對房地產市場需求、從而對房地產市場價格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯,致使國家在一年之內多次提高利率,以抑制房價的過快上漲。
(二)貸款首付比例與房地產市場需求
2000年以來,銀行不斷降低房地產市場的首付比例,許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來的房地產需求得以在短期內實現(xiàn),降低了住房消費或投資的成本,大大刺激了房地產需求的增加。對銀行來說,貸款首付比例的降低,一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務,另一方面卻也使銀行面臨的風險不斷增加,進而使住房貸款的壞帳率增加,一旦對風險的評估和對壞帳率的測算達到一定程度,銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加,既會提高按揭貸款門檻,降低銀行按揭貸款的風險,也會加大投機活動所需的資金周轉量,從而有效地抑制房地產市場上的投機活動。
具體到中國當前的房地產市場,我們認為,政府進行金融政策調控的目的,不應當是限制居民的正常需求(反而應當大力鼓勵),而應該是降低銀行的金融風險和減少房地產市場的投機炒作行為。根據國外的數據統(tǒng)計結果,在正常的房地產環(huán)境下,首付20%之后,銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5%,但在出現(xiàn)嚴重的房地產泡沫的時候另當別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款,因此一定要設立按揭貸款首付比例的門檻來保護儲戶的利益。當前在20%的基礎上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進一步降低不良貸款率,但是同時會壓縮房地產市場的正常消費需求,所以政府的落腳點應該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。
(三)匯率、經濟全球化與房地產需求
房地產商品具有投資需求的基本屬性,中國處于經濟快速增長的階段,每年國民經濟保持10%左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進的過程,城市化進程的快速推進,這些因素的存在使房地產價格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后,隨著經濟全球化進程的深入,資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動機來購買中國的房地產商品。另外從匯率的角度分析,中國目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此,在冷卻國內房地產市場投資需求的同時,必須采取措施控制國外資金的涌入。
(四)樓市與股市的互動效應
從投資的角度分析,股市和樓市具有同樣的特征,尤其是在價格快速上漲的房地產市場中,房地產市場的投資屬性體現(xiàn)的十分明顯。1999年以后整體市場投資渠道的缺乏,特別是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投資者對股市逐漸失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些屬性(不動產;銷售不出去可以轉租;隨著經濟發(fā)展、周圍環(huán)境優(yōu)化可以增值等),房地產投資(尤其在大城市)基本成為高回報、低風險投資的惟一渠道,投資房產的人群包括個人、企業(yè)、銀行、基金等等(顧建發(fā),2005)。
需要特別注意的是2006年以來,中國股市一路上漲,致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段,資金并不會明顯轉向房地產市場,但是,一旦股市進入調整階段,股市的資金將會迅速轉向房地產市場,股市本身的財富效應也會增加房地產的消費需求,此時房地產價格又將出現(xiàn)上漲趨勢。這種狀況在2007年表現(xiàn)得非常突出。
二、金融政策與房地產供給
影響房地產供給的主要因素是房地產市場價格預期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等,2004)。從金融政策的角度,則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中,其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高,將會增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出,加大開發(fā)的成本也即提高房地產市場的進入門檻。
住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點,其開發(fā)往往需要巨額資金投入,離不開銀行等金融機構的資金支持。因此,銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應量。如果國家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對住宅開發(fā)商的貸款,提高市場利率,這樣,住宅開發(fā)的借貸成本提高,住宅供給往往會減少。另外,由于銀行利率提高,人們儲蓄愿望增強,進而減少對房產的消費需求與投資需求,也會影響住宅開發(fā)商的供給愿望。相反,國家采取寬松的貨幣政策,銀行擴大放款,市場利率下降,住宅開發(fā)成本降低,就會刺激住宅開發(fā)商增加住宅供給。同時,利率降低,人們的儲蓄愿望隨之下降,促使人們進行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低,又會刺激人們使用消費信貸方式購房,增加住宅需求,推動住宅價格上漲,進而引起住宅供給的增加。
在人民幣升值預期的作用下,如果國家對于國外資本進入國內房地產市場沒有任何限制,也必然會導致房地產商品供給的增加。與此同時,根據股市和房市間的互動影響,可以想象,股市的波動也會直接或間接地對住房供給發(fā)生影響。
三、結論和政策建議
由上所述可見,金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產市場發(fā)展產生重要影響的。因此,合理利用金融政策調控房價具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用,并不是象有人想象的那樣簡單。
首先,在其他條件不變的情況下,提高住房貸款利率,或者抬高住房貸款門檻,都將抑制購房欲望和實際投資,從而抑制房價的無序上升。然而,需要注意的是,政府出臺金融政策的目的,并非簡單地降低房價,而是使房地產價格充分反映供給和需求信息,降低房地產商品的投資和投機屬性,降低銀行的金融風險,促進房地產市場的健康發(fā)展。進一步說,銀行還可以針對不同的房地產投資貸款實施差別利率政策。
其次,由于房地產商品的特殊性,在使用金融政策調控房價時,必須同時考慮房地產投資的利潤預期走向。因為一般情況下,投資與否或多少取決于預期利潤和銀行利率的比較。假如房地產投資的預期利潤率居高不下,而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投資仍然不會減少,從而使金融政策對房地產市場價格的抑制作用就無法發(fā)揮出來。
關鍵詞:房地產;投資;風險識別
房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售資金回收或報廢為止的整個過程這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策項目實施和房地產經營管理等階段不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范
一、投資決策階段的風險
在房地產開發(fā)過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面
1.政策風險
國家政策對產業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發(fā)經營者帶來各種形式的經濟損失尤其在我國,市場經濟環(huán)境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要
(1)產業(yè)政策風險
國家產業(yè)政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業(yè)的興衰國家強調大力發(fā)展第三產業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務業(yè)樓宇市場的繁榮政府通過產業(yè)結構調整,降低房地產業(yè)在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業(yè)的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發(fā)企業(yè)帶來損失
(2)金融政策風險
房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》,對房地產開發(fā)資金貸款土地儲備貸款建筑施工企業(yè)流動資金貸款個人住房貸款等方面作了嚴格規(guī)定,提高房地產企業(yè)貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業(yè)面臨著一定的風險
(3)土地政策風險
房地產開發(fā)建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業(yè)產生重要影響土地產權制度的變更不同的土地取得方式土地調控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產投資風險
(4)稅收政策風險
稅收政策的變化對房地產投資影響重大稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節(jié)房地產市場的兩個有力工具房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發(fā)成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風險
(5)城市規(guī)劃風險
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調整和城區(qū)功能調整交通的變化等來對房地產業(yè)帶來影響因此,房地產企業(yè)能不能及早預測規(guī)劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發(fā)成敗的核心因素
2.經濟風險
經濟風險包括市場供求風險和通貨風險市場供求風險是最直接的風險市場供應量市場購買力市場價格等反映供需狀況指標的動態(tài)性和不確定性,導致供需的動態(tài)性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求
3.區(qū)域社會環(huán)境風險
由于社會經濟發(fā)展的不均衡性,各個國家不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產開發(fā)面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性
4.開發(fā)時機風險
從房地產周期理論可知,項目開發(fā)時機也存在著一定的風險由于房地產開發(fā)周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素所以說,風險與開發(fā)時機的選擇密切相關
二、項目實施階段的風險
房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現(xiàn)過程,它包括從獲取土地籌措資金到設計施工等過程此階段將面臨具體的風險因素一方面,在土地獲取階段,房地產開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險
另一方面,時間質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素管理不當,將會使企業(yè)面臨工期拖延風險質量風險和成本風險
1.工期拖延風險
工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費
2.項目質量風險
質量是企業(yè)的生命開發(fā)項目質量主要體現(xiàn)在項目的適用性可靠性經濟性美觀性與環(huán)境協(xié)調性五個方面消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用承包商施工技術水平落后偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面
3.開發(fā)成本風險
房地產項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小在規(guī)劃設計中,方案陳舊深度不夠,參數選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發(fā)成本增加7;除此之外,通貨膨脹物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工工程質量的保證施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險
三、經營管理階段的風險
房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售出租或物業(yè)管理的經營管理階段該階段決定著房地產投資收益的實現(xiàn),是房地產投資風險最大的環(huán)節(jié)之一其中包括:營銷策劃風險物業(yè)管理風險和其他風險
1.營銷策劃風險
營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回利潤能否實現(xiàn)在房地產營銷策劃中,價格定位銷售渠道營銷方式等都是很重要的方面其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現(xiàn)利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險
2.物業(yè)管理風險
物業(yè)管理的水平關系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展房地產開發(fā)投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍管理構架管理公約以及管理費用等
3.其他風險
【關鍵詞】利率上升房地產價格直接影響間接影響
2007年3月18日，中國人民銀行將金融機構一年期及以上存貸款利率全部上調0.27個百分點，這是2006年以來央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準利率八年來首次突破7%。對于央行連續(xù)的提高利率的舉措，有人說是針對房地產市場，有人說其初衷并不是針對房地產市場，其實對廣大購房自用者、投機者、房產商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對房地產價格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。
一、利率上升對房地產價格的直接影響
房地產價格是房地產市場運行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產開發(fā)的主要資金多數來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產開發(fā)的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產投資的影響很大，因此，利率的變動可以對房地產價格起到一定的調節(jié)作用。
1、利率上升通過抑制房地產投資影響房價。（1）導致房地產投資的機會成本加大。利率的高低反映房地產投資的機會成本水平。利率上升，加大了房地產投資的機會成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會對房地產投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產投資的機會成本越小，進而刺激了對房地產的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產投資的機會成本，從而最終抑制房地產投資。（2）抑制房地產投資主體的投資。對一般購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數額肯定會有所增加，但增加的貸款數額非常有限，就當前的利率水平而言，對購房者幾乎不構成實質性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質量的人還會到市場上尋求經濟適用房，利率上升對其的抑制作用較小。對買房投機者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機者對房地產價格的預期發(fā)生改變，房價的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預期對房地產泡沫有抑制作用，投機者極易改變其對房價走勢的預期，進而改變他們的資金投向。如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產投資的話，會導致房地產的大量空置，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價的變動。對開發(fā)商而言，貸款利率的上升使開發(fā)商面臨市場風險。首先，對投資者而言，貸款利率的上升致使房地產投資的融資成本提高，相當于投資利潤的下降。這樣很可能導致投資者轉移投資方向，減少其對房地產的投資。其次，利率上升導致民眾對房地產的購買力下降，使得房地產市場的有效需求下降，進而引發(fā)房地產價格的下跌，導致房地產開發(fā)企業(yè)無法及時回籠資金，增加其開發(fā)成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產行業(yè)開始新一輪的結構改革和調整。
2、利率上升通過房地產開發(fā)商行為選擇影響房價。受房地產開發(fā)商行為選擇的影響，利率上升后會出現(xiàn)截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產開發(fā)商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔只有兩種可能：一種是房地產開發(fā)商自己承擔。這樣，財務成本的增加可能迫使開發(fā)商考慮縮短房地產開發(fā)的周轉期，通過增快房地產的變現(xiàn)速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發(fā)商自己承擔增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產的周轉速度，供給隨之增加，若維持價格不變，則有效需求不足，房產閑置，開發(fā)商為了收回資金必然降價，消費者受益。但是，隨之而來的是開發(fā)商利潤降低，部分開發(fā)商退出該行業(yè)。另一種則是將新增的利息成本與風險轉移給購房者，并通過提高房地產價格轉移新增利息成本，進而彌補貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產價格不但不會下降，反而會持續(xù)上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對房地產的購買需求，從而致使房地產價格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個百分點，隨著利率的上升，與房地產關聯(lián)度高的企業(yè)——土地、建材行業(yè)等費用提高，房地產成本隨之提高，成本的提高進一步推動了房價的上漲。
不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產開發(fā)的融資成本上升，房地產開發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數量型策略，將使房地產供給增加，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價最終由供求關系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發(fā)成本很難直接傳導到房價上。但對中國現(xiàn)階段的房地產市場來說，此種情形出現(xiàn)的可能性不大。相反，房地產開發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會為高房價推波助瀾，因此，房價在一定時期內會持續(xù)上漲。二、利率上升對房地產價格的間接影響
利率是借貸資本的使用報酬，因此，利率的升降對金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動會改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進而影響資金對實業(yè)界的流入。
1、利率上升通過外匯市場進而影響房價。在其他條件不變的前提下，一國貨幣利率上升會吸引外部金融資本流入，在外匯市場上形成對該國貨幣的需求，推動高利率貨幣的匯率上升。當代的國際金融市場上存在著大量的國際游資，這些資金對利率的變動極為敏感，這些國際資金的流入將推動人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經濟狀況好，能創(chuàng)造更多投資機會，且有較高的收益。國外投資者會預期人民幣持續(xù)升值，大量短期投機性資金將涌入我國，而房地產市場無疑將成為這些資金的集中場所。特別是我國放松了外資進入房地產市場的限制后，大量國外資金會通過各種渠道涌入我國的房地產市場，加大了對房產的需求預期，使房產的需求曲線向外移動。有關資料表明，當房價上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益就提高10.3%；當房價上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益率提高20.8%；當房價上漲15%，人民幣升值15%時，國外投資者收益率提高到32.3%。目前，最可能對國內房地產行業(yè)產生重要影響的是海外“熱錢”，如果人民幣繼續(xù)升值或者保持升值的良好預期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會進入中國房地產市場，推動我國房地產價格的上漲。
（一）非銀行金融機構融資
房地產開發(fā)商通過公開市場發(fā)行股票和債券進行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規(guī)模受限，因此非銀行金融機構日益成為房地產開發(fā)商融資的重要渠道，信托資金、資產管理公司資金、私募地產基金、民間金融機構對房地產開發(fā)商的融資近年來發(fā)展迅猛。
（二）海外金融市場融資
鑒于中國大陸融資困難，近年來，一些房地產開發(fā)商紛紛到中國香港、新加坡等地通過發(fā)行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場影響力和信用評級都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場成功融資的主要是國內一些一線房地產開發(fā)商。
（三）通過創(chuàng)新方式獲得銀行資金
由于房地產開發(fā)商在銀行的直接信貸受限，通過新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場熟悉的操作方式是銀信合作，即銀行通過向客戶發(fā)行理財產品，將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產開發(fā)商，該方法于2010年7月被銀監(jiān)會叫停。[1]但很快一些更為復雜的操作方式出現(xiàn)：一種是銀證信合作，即銀行發(fā)行理財產品后，將所籌資金交給證券公司，由后者訂立集合資產管理計劃或專項資產管理計劃，再將這一資產管理計劃對接信托公司，最終投向房地產開發(fā)商；另一種方法是找一筆過渡性資金，先成立房地產信托計劃，再由銀行拿理財產品籌集到的資金受讓該信托計劃的受益權。③這些方式實質上延續(xù)了銀信合作。除了換通道獲得銀行資金外，房地產金融市場主體還充分利用限制規(guī)則未覆蓋的方法為房地產開發(fā)商融資，比如借用應收賬款質押貸款來為開發(fā)商融資。應收賬款質押貸款④的常用操作方法是：首先，由開發(fā)商與建筑商或設備供應商簽訂商務合同，提供服務或設備，形成建筑商或設備供應商的應收賬款；其次，由建筑商或設備供應商以對房地產開發(fā)商的應收賬款質押給銀行，取得銀行的貸款；最后，貸款到期時，要么由房地產開發(fā)商還錢給建筑商或設備供應商，由后者歸還貸款，要么建筑商或設備供應商到期不還，由銀行向開發(fā)商主張債權代位求償。這樣，名義上是給建筑商或設備供應商的貸款，實質上是在為開發(fā)商融資。
二、宏觀調控背景下購房者融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)
隨著房地產市場宏觀調控向縱深發(fā)展，對需求方的調控力度也日漸加大，對購房者的金融限制即限貸政策，成為一種抑制投資需求的有效手段，但目前看來，繞過限貸政策的購房者融資創(chuàng)新日漸成熟。
（一）非銀行借貸機構融資
受限貸政策影響，部分地區(qū)二套房商業(yè)貸款的首付比例提高，三套房或多套房商業(yè)貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大，除自籌之外，還可向小貸公司、典當公司等民間借貸機構融入短期小額資金。但向民間借貸機構借款往往需要抵、質押物，而且成本較高，因此這一途徑僅可用于滿足償還資金預期明確、金額較小且期限較短的購房者需求。當然，如果資金缺口非常小，購房者可根據月收入狀況向消費金融公司申請消費貸款。
（二）以變通方式從銀行獲得資金
如果購房者資金缺口較大，難以承擔小貸公司、典當公司的高成本融資，或者短期內無法償還借款，以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業(yè)購房者可以動用運營資金購房，然后向銀行申請流動資金貸款甚至是裝修貸款來緩解運營資金壓力。個人購房者也可以其持有的其他房產作為抵押物申請消費貸款用于購房，只是這種操作方法成本高且有與現(xiàn)行法規(guī)相違背的嫌疑。但這并不意味著購房者完全無法從銀行獲得資金，如果資金缺口不大，購房者可以通過一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來獲得銀行資金，此外，一些在部分商業(yè)銀行有較高綜合授信額度的購房者，可以直接動用這一授信額度購房。
（三）通過房地產銷售公司搭建的融資平臺獲得資金
購房者從民間借貸機構和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進行的，但目前在房地產市場上出現(xiàn)了一個令人警惕的新動向：房地產銷售公司正努力與民間借貸機構或銀行合作，搭建系統(tǒng)性滿足購房者資金需求的融資平臺。在公開宣傳口徑上，一些知名的房地產銷售公司與民間借貸機構或銀行的合作往往強調優(yōu)勢互補：房地產銷售公司提供優(yōu)質的客戶資源，與民間借貸機構或銀行的資金資源形成有效互補，大致的合作方式如圖1所示。雖然在各種合作意圖的聲明以及網頁典型推廣案例中，房地產銷售公司與借貸機構合作，對有資金缺口的購房者融資都有意淡化購房色彩，轉而突出家庭消費、經營周轉等功能，⑦但這些需求都是購房者在購房后的資金緊張造成的，這難道不間接構成為購房人融資？購房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購房，然后申請此類合作金融產品，獲得融資后歸還此前借款。此外，此類合作金融產品中，小貸公司等民間借貸機構提供的家庭消費貸款本身監(jiān)管寬松，商業(yè)銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批，循環(huán)使用”的授信方式，在資金使用過程中并沒有過多監(jiān)控，這些資金不排除有直接用于購房的可能。⑧民間借貸機構和商業(yè)銀行之所以愿意提供此類融資服務并放松監(jiān)控，至少有以下兩方面原因：其一，在客戶選擇上，可以有意識地向償還能力強的二套房甚至多套房購房者傾斜，這類人群凈資產較高，往往可以提供其他房產作為抵押物，違約風險低；其二，在融資金額和期限上，可以有意識地選擇資金缺口小、借款時間短的客戶，回避風險的同時加速資金周轉。
三、宏觀調控背景下房地產金融創(chuàng)新的理論邏輯
毫無疑問，不論是房地產開發(fā)商還是購房者，在繞過房地產金融調控壁壘、通過創(chuàng)新方式取得各類融資的過程中，其融資成本總體上要高于銀行貸款，究竟是什么動力驅使他們承擔高成本去融資？各類資金供給方為什么也愿意貸出資金？
（一）生產者背景下商品房價格上漲的內在機制
“生產者”是一個與“消費者”相對立的概念，是美國制度經濟學家加爾布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加爾布雷斯認為生產者總是不斷自行研究、設計、開發(fā)新的產品，自行安排生產，自行規(guī)定價格，然后通過龐大的廣告網、通訊網和推銷機構向消費者進行勸說，讓消費者按照生產者安排的品種、規(guī)格、價格來購買商品，這就是“生產者”。在生產者市場中，不是需求創(chuàng)造供給，而是生產創(chuàng)造消費，出現(xiàn)這種市場力量不均衡是由于生產者總是有組織的、集中的機構，可以動用規(guī)模性的力量，而消費者則是分散存在的，很難形成集體平等地和生產者議價或維權。有學者認為我國的房地產市場是一個相對典型的生產者市場，唐文進就對這一問題進行過深入討論。[3]在房地產市場上，從買地到設計，從施工到銷售，都是由房地產開發(fā)商的專業(yè)團隊決策并主導完成的，反觀消費者，除了決定買還是不買以外，對商品房的上述開發(fā)過程沒有直接影響力。⑨因此，房地產市場的生產者特征明顯。在一個生產者市場上，價格的確定往往有利于生產者。與社會福利最大化情形相比，生產者剩余多而消費者剩余少，這一點與壟斷非常類似。其實房地產市場的確具備一定的局部壟斷特征，雖然房地產開發(fā)商數量龐大，但由于商品房是地上附著物，購房者的工作和生活半徑是有限的，他們往往僅對某一特定區(qū)域的商品房才形成有效需求，而在這一特定區(qū)域內的商品房新增供給往往僅由為數不多的開發(fā)商提供，這就在局部區(qū)域內形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。不論房地產市場是生產者市場還是具有壟斷特征的市場，其價格必定比完全競爭市場上的價格高，房地產開發(fā)商存在較高的經濟利潤。靜態(tài)來看，即便政府實施金融調控政策，房地產開發(fā)商依然有足夠的利潤空間來承擔較高的財務成本；動態(tài)來看，由于房地產市場是一個生產者市場，如果此前的利潤空間不足以承擔提高了的財務成本，房地產開發(fā)商完全可以通過提高商品房出售價格的方式來轉移成本，以保證其經濟利潤。如圖2所示，初始狀態(tài)下，某區(qū)域商品房供給為S1，商品房需求為D1，開發(fā)商定價為P1，商品房超額供給為AB。⑩房地產金融調控使得開發(fā)商的財務成本上升，該區(qū)域商品房供給變動到S2，如果此時P1的價格不足以使開發(fā)商獲得正常利潤，即經濟利潤為負數，他們就會漲價至P2，此時商品房超額供給為ED，待售商品房積壓嚴重，不利于開發(fā)商的資金周轉，于是開發(fā)商自己或發(fā)動銷售公司加大宣傳力度，千方百計對消費者進行游說，逐漸使得對該區(qū)域商品房的需求由D1上升到D2，開發(fā)商又成功地賣出了EC的商品房，待售商品房回到較正常水平CD。
（二）房地產金融市場上的尋租機制
既然房地產開發(fā)商可以較為自由地將財務成本上升轉移成商品房價格上升，那么理論上，只要還有漲價的空間，繼續(xù)上升的財務成本也是可以接受的，除非價格嚴重透支了消費者的購買力，使出全部游說本領也無法提高商品房需求，價格無法繼續(xù)上漲，財務成本的上升耗盡了開發(fā)商全部的經濟利潤，否則這一尋租過程不會停止。這一機制使得開發(fā)商能保持良好的信用記錄，具備較強的財務成本承擔能力，各類型的資金供給方自然有向房地產開發(fā)商融資的動力，面對政府的金融調控政策，供給方自然會合作起來，想盡一切可行的路徑，實現(xiàn)對開發(fā)商的融資，這不僅有利于解決開發(fā)商資金需求，更使資金供給方獲得較調控前更高的利息收入和服務收入。針對二套房甚至多套房的購房者，首先，這部分人資產凈值較高，可以提供其他房產進行抵押或者其他資產權利作為質押，風險保障程度較高；其次，這部分購房者購二套房普遍付較高比例首付或購多套房的全款資金缺口不大，期限較短，償還能力較強。這兩方面原因也使得資金供給方在風險可控下能得到較高的利息收入和服務費。值得說明的是，房地產銷售公司在這一過程中有兩個方面的重要功能：一方面，他們是主要的宣傳策劃者和游說者，只有更多的人被他們打動進而購房，他們才有獲得更大利益的可能；另一方面，如果購房人資金缺口不大，但受制于房地產金融調控政策無法獲得銀行融資，他們作為信息的掌握者，自然會努力尋找銀行和民間借貸機構合作搭建針對購房人的金融平臺，在賣出更多商品房獲取收益的同時，還可分享對購房人融資產生的部分收益。在房地產金融市場上，資金提供方在房地產銷售公司的幫助下大規(guī)模尋租，某種程度而言，房地產金融調控反而有助于調動他們的尋租熱情———對難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產開發(fā)商和購房者而言，這部分資金來源彌足珍貴。
四、宏觀調控背景下房地產金融創(chuàng)新的影響
針對政府的房地產金融調控政策，不論是作為商品房供給方的開發(fā)商，還是作為商品房需求方的購房者，都因為各種房地產金融創(chuàng)新而獲得了融資，成功地繞開了調控壁壘，這對房地產市場、房地產金融和房地產宏觀調控產生了重大影響。
（一）商品房供給不斷增加的同時價格不斷上漲
房地產金融創(chuàng)新最直接的影響就是推動商品房在供給不斷增加的同時價格不斷上漲。之所以推動商品房供給不斷增加，是因為房地產開發(fā)商的融資并沒有受到調控政策的顯著影響，特別是對那些大的開發(fā)商而言，他們不僅融資渠道多，而且融資成本也相對低，這些足以調動他們拿地和建設的熱情，因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時商品房價格也不斷上漲，原因有二：其一，在生產者市場上，供給決定需求，在不斷增加供給的同時，開發(fā)商和銷售公司通過報紙、電視、網絡、廣播、電話等各種媒體對消費者展開高強度宣傳和游說，使商品房有效需求也不斷增加；其二，在生產者市場上，市場定價權較大程度上歸于生產者，與傳統(tǒng)的銀行貸款相比，即便通過金融創(chuàng)新取得的融資成本較高，開發(fā)商們也能通過漲價消化提升的融資成本。
（二）房地產市場和房地產金融市場風險加速聚集
房地產金融創(chuàng)新的間接影響就是房地產市場和房地產金融市場的風險正在加速聚焦。在各種房地產金融創(chuàng)新的金融支持下，開發(fā)商在不斷增加商品房供給的同時不斷推高房價，根本原因在于其能夠通過宣傳和游說拉動需求，但針對二套房和多套房購房者的金融創(chuàng)新類融資恰好說明這種宣傳和游說的力量正在減弱———開發(fā)商、房地產銷售公司僅通過宣傳和游說已難以有效拉動需求，還必須解決二套房和多套房購房者的資金缺口才能有效發(fā)掘購房需求。而一旦這一部分購房者的需求得到滿足后，有可能不再有足夠的需求來消化增加了的供給，待售商品房大量積壓，不排除房地產開發(fā)商們本著先于其他人逃離市場的心理進行恐慌性拋售的可能，屆時房地產市場將受到沉重打擊。房地產市場的風險一旦成為現(xiàn)實，房地產金融市場甚至整個金融體系都會受到震動。一方面，對開發(fā)商的各類融資，包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產私募基金和民間借貸機構資金都將面臨較高的違約風險。受近年來房地產金融調控的影響，銀行貸款在房地產金融中所占比重不斷下降，且銀行主要放貸給一些實力較強的一線開發(fā)商和地區(qū)龍頭開發(fā)商，貸款成本也相對較低，這部分資金出現(xiàn)問題的可能性較小，因此銀行體系相對安全。但其他各類融資由于主要面對的是中小型開發(fā)商，成本較高，違約風險非常大。如果這些違約風險集中爆發(fā)，風險就會沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播，逐漸演化成系統(tǒng)性的金融風險。值得說明的是，在這部分融資中，雖然銀行系統(tǒng)表面上看起來相對安全，但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關聯(lián)，比如通過銀行發(fā)放的委托貸款，以及實際上來自于銀行表內或表外的資金，因此銀行系統(tǒng)想要獨善其身實際上是不可能的。另一方面，房價如果出現(xiàn)較大幅度下跌，不排除部分首付比例較低的購房者違約，由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款，銀行系統(tǒng)可能會在風險暴露的同時被迫處置數量巨大的抵押房產，這又會反過來加劇房地產市場風險。
（三）房地產宏觀調控政策效果不明顯
房地產金融領域諸多創(chuàng)新的實質是繞過調控壁壘，這使得房地產宏觀調控政策效果大打折扣，政府的房地產金融調控政策僅在銀行信貸系統(tǒng)內得到了較好地施行，還不排除有部分銀行打球參與房地產金融創(chuàng)新。這些創(chuàng)新在相當程度上削弱了政策制訂部門的聲譽———他們的調控手段總是漸漸地失效，調控目標總是難以實現(xiàn)。這對房地產市場的影響非常嚴重———人們漸漸習慣了市場的“智慧”，而不大理會政策的規(guī)制。近年來，房地產宏觀調控政策效果不明顯，與這種預期的不斷強化不無關系。
五、針對房地產金融創(chuàng)新的優(yōu)化管理建議
房地產金融創(chuàng)新使得房地產金融調控政策的效果不明顯，增加商品房供給的同時推高房價，加速房地產市場和房地產金融市場的風險聚集。為此必須調整房地產宏觀調控的政策思路，采取果斷措施，加強對房地產金融市場的管理。
（一）調整房地產宏觀調控的政策思路
基于房地產市場是一個生產者市場的判斷，宏觀調控的重點應該是加大供給和管理市場對房地產的預期。雖然近幾年來，政府主管部門加快了保障房建設，增加了居民住房的供給，但是仍然存在兩個突出問題：其一，保障房建設計劃體現(xiàn)出各行政區(qū)劃平均分配的特征，這使得一些三、四線城市保障房供給相對充足，少數地區(qū)甚至過剩，[4]而一些人口高度集中的一、二線城市保障房供給相對較少，并且往往處地偏遠，相當部分有資格的購房者購不到房，成功購房者工作生活存在諸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建設、出售過程中存在管理漏洞，出現(xiàn)了一些房屋質量無法保障、購房人資質可疑等違規(guī)現(xiàn)象，使得保障房的保障功能打了折扣。針對這兩個問題，政府主管部門一方面應該合理安排保障房建設計劃，加大一、二線城市的保障房供給數量，特別是要在城市相對中心地段多建設一些保障房，可以采取土地出讓配比策略，出讓一塊地給開發(fā)商的同時，緊鄰開發(fā)一定數量的保障房，既增加中心城區(qū)保障房供給，又對普通商品房價格形成壓力；另一方面要嚴格管理保障房的選址、規(guī)劃、施工、發(fā)售各環(huán)節(jié)，增加對各種違法違規(guī)行為的打擊力度，充分發(fā)揮保障房的保障功能。對房地產市場預期的管理是另一個重要的宏觀調控思路，要強化房地產市場供給不斷增加和多樣化的預期，要強化社會房地產投機的風險意識，穩(wěn)定房價預期，房地產主管部門和宣傳主管部門要定期全國和各地房地產市場發(fā)展情況的數據，特別是風險提示性的數據，并多渠道進行分析與宣傳。加強對房地產開發(fā)商和銷售機構的宣傳管理，對于夸張不實的宣傳和欺騙性的游說，要加大打擊力度，盡最大可能促使購房人理性決策。
（二）調整銀行業(yè)房地產信貸的管理思路
如前所述，在針對房地產金融宏觀調控的各類金融創(chuàng)新中，銀行扮演了重要的角色。從表內來看，現(xiàn)行的房地產信貸調控政策取得了一定的效果———規(guī)模和風險皆可控，但如果把各種表外業(yè)務考慮進來，可能結果并不樂觀。此外，一些銀行通過其他主體間接給房地產開發(fā)商融資，或者通過其他信貸業(yè)務對購房者提供融資以彌補后者購房后的資金缺口，實際上還是在為房地產供需雙方融資，并且成本不斷推高，風險卻未降低。雖然管理部門不斷完善其調控措施，如銀監(jiān)會2010年7月叫停銀證合作，2013年3月又了《關于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務投資運作有關問題的通知》，要求商業(yè)銀行合理控制理財資金投資非標準化債權資產的總額并加強管理，這意味著銀行理財產品通過證券公司成立資產管理計劃再通過信托公司為房地產開發(fā)商融資（市場通稱“銀證信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市場參與者眾多，業(yè)務多樣，由于資本的逐利性，資金從盈余單位向赤字單位的流動很難徹底切斷，嚴格的控制并不一定帶來資金流動減少或停止，反而意味著更高成本的金融創(chuàng)新，因此，必須調整銀行業(yè)房地產信貸管理思路。在銀行房地產信貸管理方面，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產供需雙方的信貸控制，再通過資產證券化等方式把不同風險等級的信貸資產轉移出去，這樣能降低房地產市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。
（三）加強對房地產金融領域內非銀行金融機構和民間借貸機構的監(jiān)管
