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關鍵詞：上市公司價值；評估方法；經濟增加值法
一、公司價值評估方法研究的背景
隨著經濟全球化的發(fā)展，并購與重組的浪潮迅速地席卷我國，對于公司價值的評估已成為不可避免的問題。面對經濟的全球化趨勢和激烈的市場競爭， “公司價值最大化”逐步成為公司經營的戰(zhàn)略目標，因此，可以說“公司價值”將成為21世紀經濟領域中的關鍵詞。
此外，市場經濟的發(fā)展，公司價值及價值評估理論也滲透到諸多領域，如股票定價、兼并收購價格的確定、公司發(fā)展戰(zhàn)略制定等。但無論在哪個方面，公司價值評估理論都發(fā)揮著越來越重要的作用：公司價值評估理論，對于投資者樹立正確科學的投資理念，促進我國證券市場的健康發(fā)展，確保我國國民經濟的持續(xù)增長，都有著重要的意義。
誠然，公司價值評估理論的建立，必須依賴完善的外部市場環(huán)境。盡管中國的證券市場中還存在著很多不成熟之處，一定程度上會影響價值評估理論的研究和實施效果。但是，我們應該依據我國證券市場的現(xiàn)狀，同時借鑒西方價值評估理論中先進的研究成果，盡快研究出適合中國上市公司的價值評估理論。
二、公司價值評估的基本方法
《國際價值評估準則》（IVS)指南6指出，公司價值評估主要有資產基礎法、收益法和市場法三種評估方法，可以說，這也是目前比較成熟的三大基本方法。
（一）資產基礎法
資產基礎法是根據現(xiàn)行市場價值對資產與負債進行調整之后確定出來的，相對于成本法，更能真實地反映公司資產在當時的真實價值，更具有經濟意義。而交易價格通常會考慮其當時的價值，因而更加適合評估非經營性資產價值以及破產公司的清算價值。資產基礎法雖然對成本法作了適度的修正，但它評估的依然只是單純資產的價值，而不包括資產間的組合價值。因此，這種方法只能作為持續(xù)經營公司進行評估的近似方法。
（二）收益法
收益法是通過綜合考核公司的歷史狀況、發(fā)展前景和行業(yè)與宏觀經濟等等因素來估算公司未來預期收益，根據公司的投資期望回報率和風險因素確定折現(xiàn)率，以確定公司預期收益現(xiàn)值作為公司價值的一種評估方法。收益法中最常見的方法是貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法與經濟增加值法。
（三）市場法
這種方法是發(fā)展較早的一種估價方法，也是一種客觀的估價方法。它的原理是利用與目標公司（被評估公司）相同或相似的已交易公司價值或己上市公司的價值作為可比公司價值，用目標公司與可比公司之間某變量的比率作為調整系數(shù)，對可比公司的價值進行調整后，測算出目標公司的整體價值。
三、公司價值評估方法的應用
價值評估及其管理作為國際上先進的管理思維和手段，目前已在中國的許多公司中，尤其是上市公司中得到了廣泛的應用，價值評估及其管理已經成為中國公司管理的未來發(fā)展方向和趨勢。
（一）價值評估在中國上市公司收購兼并中的應用
自20世紀90年代我國實行市場經濟以來，特別是在大力發(fā)展證券市場后，上市公司的收購兼并業(yè)務出現(xiàn)越來越普遍的趨勢。一方面，對上市公司的收購行為越頻繁；另一方面，許多上市公司通過收購其他公司，甚至是海外收購來達到迅速擴張的目的。
如2004年初中國石化對北京燕化實施了全面收購計劃，耗資40億港元全面回購北京燕化在港上市的10.1億H股。2004年12月8日，聯(lián)想集團斥資12.5億美元購入IBM的全部PC(個人電腦)業(yè)務。2005年開始實行的股權分置改革也為我國上市公司收購兼并帶來非常大的空間。
這樣，就會存在一個問題，就是在收購兼并中，無論是收購方，還是被收購方，均需確定收購標目的的交換價值或公允市場價值。在完全有效的市場條件下，評估確認價值與市場公允價值二者間不存在差異。但在具體的經營過程中，由于市場并非完全有效，買賣雙方對企業(yè)價值的看法往往不同，由此引發(fā)了交易行為的產生和市場價值的形成。
為了交易的成功，為了在討價還價中最大限度的實現(xiàn)本方的利益，交易者必須要有博弈的思維，即以目標企業(yè)評估值為基礎，同時要站在對方的立場上，揣摩對方可能接受的企業(yè)價格。
（二）價值評估在中國證券投資中的應用
隨著中國證券市場的不斷完善，投資者從不理逐步向理性投資轉換。證券投資者越來越清醒地認識到，投資獲利水平不是取決于被投資的上市公司在以往時期里所獲得的收益，更取決于被投資的上市公司在未來時期里可能獲得的收益（現(xiàn)金流量）。
投資者進行投資決策必須建立在對證券或證券組合的分析的基礎上，而不同的投資者都有自己的分析方法。對于消極的投資者而言，上市公司價值評估在投資組合管理中意義不大，對于積極的投資者，估價則意義重大。從原理上來看，純粹的技術分析與企業(yè)價值評估設有什么關系。而與企業(yè)價值評估關系密切的是基本分析，其核心理論是公司的真實價值取決于其各項指標― 未來增長率、現(xiàn)金流和風險。任何對真實價值的偏離都是對股票價值的高估或低估。
由此可見，上市公司價值評估是投資分析的基礎和核心，且對股票的投資價值的評估都要深入到該上市公司的狀況。只有在目標企業(yè)有較深入和全面的了解的基礎上，通過對目標企業(yè)價值的評估，以確定目標企業(yè)是否具有投資價值。
（三）價值評估在中國上市公司價值管理中的應用
上市公司價值理論的發(fā)展，確定了上市公司的戰(zhàn)略目標和決策判斷標準。戰(zhàn)略目標是獲得存續(xù)期間持久的盈利性，戰(zhàn)略決策的標準是存續(xù)期間現(xiàn)金流量貼現(xiàn)值的最大化，即價值最大化。上市公司戰(zhàn)略的作用在于合理分配資源，為了企業(yè)的長遠發(fā)展，在每年的收益中平衡投資和利潤分配的關系。增加未來的盈利空間，保持企業(yè)價值的穩(wěn)定增長，為股東創(chuàng)造包括企業(yè)利潤和資本升值兩部分在內的更高的價值。
為提升上市公司價值，上市公司經營者還需合理地減少現(xiàn)期的股利分配和生產能力，把盈余的資金用于研究開發(fā)和戰(zhàn)略規(guī)劃等對未來機會的把握方面，提高未來的盈利能力了；在資產規(guī)模和對環(huán)境的靈活適應性上做出權衡，提升企業(yè)的市場表現(xiàn)。
四、對公司價值評估方法應用的結論與建議
總之，對公司價值評估這一問題涉及的相關因素還很多，以上對公司價值評估方法的介紹，只能起到拋磚引玉的效果，所介紹的也只能涉及大概范圍的適用，但是無論哪一種評估方法，都難免會存在一定的局限性和適用前提。在實踐中，我們還要針對實際情況加以選擇或者是完善和修正，以期達到最佳的目的。同時，還不應忽視“我國資本市場還不成熟，仍存在許多不規(guī)范的行為模式”這一現(xiàn)實國情。
因此，該如何探究更有效地的價值評估方法應用于實際，如何更好防范由市場異常變動帶來的影響，還有待于下一步的深入研究。
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【關鍵詞】目標公司；價值評估；并購
市場經濟條件下，企業(yè)間的并購重組是一種極為正常的經濟活動，企業(yè)在堅持自愿有償原則下進行兼并重組，是企業(yè)實現(xiàn)優(yōu)勢互補，達到協(xié)同效應，促進價值增值的重要方式。從市場角度上說，優(yōu)勢企業(yè)并購劣勢企業(yè)是實現(xiàn)企業(yè)資源在社會范圍內重新優(yōu)化配置的重要手段，有助于提高市場集中度，促進產業(yè)的發(fā)展壯大。不過，企業(yè)并購的根本目的是創(chuàng)造價值，對并購價值的合理評估是決定并購最終成敗與否的主要參考因素。本文探討了企業(yè)價值評估方法選取上堅持的原則，并據此提出了并購中評估目標公司的幾種方法。
一、公司價值評估方法堅持的原則
公司價值評估值指的是將目標公司視作一個整體，據其擁有或占據的全部資產狀況和整體獲利能力，并充分考慮影響該公司獲利能力的諸多因素的前提下對公司整體公允市場價值做出的綜合性評估。目標公司價值評估方法選取上堅持的原則有以下幾點：
（1）客觀公正原則?？陀^性原則要求評估方法的客觀立場，事實求是的評估態(tài)度，排除或杜絕個人主觀態(tài)度和利益牽涉。公正性原則要求評估人員的第三方身份，客觀、不偏袒利益各方。
（2）成本效率原則。評估機構自身具有以盈利目的性質，因此在評估方法選擇上要綜合考慮評估的成本和最佳平衡點，力求提高效率，降低成本。
（3）風險方法原則。企業(yè)價值評估風險來自于內部和外部，內部多是評估機構內部意見不一致造成的風險，外部多是指評估機構以外的因素阻礙或干擾評估人員正?？陀^地作出價值判斷。因此，在評估中要加強強烈的風險防范意識，確保評估的客觀、公正和合理。
二、目標公司價值評估方法在并購中的具體應用
（一）市盈率法
市盈率即價值與收益的比率，直接反映的是公司股票收益與股票市場價值之間的關系，此方法適合目標公司是上市公司的并購。目標公司價值評估在運用市盈率法時常涉及到計算公式V=（P/E）×EBIT（V為目標公司價值，P/E為市盈率，EBIT為目標企業(yè)的收益）。從分析公式可以看出，獲取目標公司實際價值依賴兩個參數(shù)：公司的市盈率和息稅前利息。市盈率的獲得可依據并購時目標企業(yè)的市盈率，與目標企業(yè)具有可比性的企業(yè)的市盈率或目標企業(yè)所處行業(yè)的平均市盈率。市盈率的高低主要取決于企業(yè)的預期增長率，可以想象，一個快速成長中的企業(yè)的潛在價值一定會比未來僅維持一般發(fā)展水平的企業(yè)高，也即是說成長型企業(yè)的市盈率要更突出，而對一個高風險的企業(yè)來說，由于高風險往往使投資者要求高收益，所以這使市盈率往往偏低。因此，市盈率法適合股票市場環(huán)境中財務狀況良好，運行較為穩(wěn)健的上市公司。
（二）成本法
成本法往往適用于無形資產較多，且資產價值容易明確的目標公司，這樣可以通過界定公司凈資產來進行價值評估。其成本的選擇有賬面價值、重置成本等。賬面價值實質是總資產減去總負債后的凈額，也即凈資產。賬面價值法評估公司價值需要運用到公式企業(yè)價值=凈資產賬面價值×（1+調整系數(shù)）。然而，調整系數(shù)牽扯到主觀性很強的公司會計政策選擇，會計估計的可操作性也很大，這些都干擾到了賬面實際價值，進而影響到了價值評估的最終結果；重置成本以單項資產的全新重置成本為評估基礎，以資產存在的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值為理論基礎，具體公司是單項資產的評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值。而企業(yè)的評估價值=E單項資產的評估價值。該方法簡單易操作，但以上二項貶值的確定需要非常專業(yè)的判斷，因此造成了評估成本偏高。
（三）市場價值法
市場價值實質上是把資產視為一種商品在市場上公開競價，在供求關系平衡狀態(tài)下確定的價值。市場價值法是將股票市場上最均實際交易價格作為企業(yè)價值的參考，上市公司當前的市值就等于股票價格乘以所發(fā)行的股票數(shù)量，在此基礎上，以適當?shù)谋嚷蚀_定并購價格，其計算公式是目標公司的價值=目標公司的市場價值×股份數(shù)。
必須強調的是，市場價值法是以有效市場為假設的，有效假設理論認為市場對公司的所有信息都在不斷地進行評估，并將其結論用公司股價表現(xiàn)出來。市場價值法在具體操作時必須找出不少于三家的上市公司，且這些公司在主要產品、市場、目前的獲利能力、未來業(yè)績成長等方面與目標企業(yè)類似，再以這些公司的各種經營業(yè)績指標與股價比率作為參考，計算目標企業(yè)大致的市場價值。因此，此種方法對并購流動性較強的公司來說是一種上佳的選擇。
三、結語
本文介紹了市盈率法、成本法和市場價值法等三種常見的目標公司價值評估方法，此外還存在折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、換股合并定價法等。但分析這些評估方法的應用環(huán)境，我們發(fā)現(xiàn)當前公司價值評估存在著諸如企業(yè)間產權不明、資本市場發(fā)育不足和相關的并購立法滯后等問題，這些問題都干擾著資產評估的正常進行，制約著并購市場的良性發(fā)展，因此需要從這幾個方面著手盡快加以解決。
參考文獻：
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Abstract： The introduction of asset valuation method into accounting fair value measurement has become a trend， the intrinsic link of asset valuation and accounting makes it possible. This paper analyzes the possibility of introducing asset evaluation into accounting fair value measurement， and then discusses the introducing ways and existence difficulties.
關鍵詞： 資產評估；會計；公允價值
Key words： asset evaluation；accounting；fair value
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）09-0154-02
1 資產評估方法運用于會計公允價值的可能性
2006年新頒布的《企業(yè)會計準則――基本準則》中將公允價值定義為：在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~計量。定義中強調了交易性質是“公平交易”，所謂公平交易是指假設在計量日前的一段期間內，市場中該項資產或負債的市場活動是常規(guī)性的、經常發(fā)生的；而不是被迫的交易。同時，企業(yè)會計準則明確提出：企業(yè)會計確認、計量和報告應當以持續(xù)經營為前提，這些都說明清算等非持續(xù)經營的交易不適用于公允價值計量。
資產評估的基本目標是資產的公允價值。姜楠教授指出“資產評估中的公允價值是指一種相對合理的評估價值，它是一種相對于當事人各方的地位、資產的狀況及資產面臨的市場條件的合理的評估價值?！笨梢钥闯?，資產評估中的公允價值是與一定的資產的狀況、市場條件相匹配的價值，是公開市場假設、持續(xù)使用假設和清算假設等條件下的公允價值，而不單單是持續(xù)經營或持續(xù)使用假設條件下的公允價值。由此可以看出，資產評估中的公允價值要比會計中的公允價值的內涵豐富得多，會計中的公允價值僅是資產評估中的一種情況。
資產評估學中根據評估時所依據的市場條件、被評估資產的使用狀態(tài)、以及評估結論的適用范圍，將資產評估結果的價值類型劃分為市場價值和市場價值以外的價值?！秶H評估準則》中將市場價值定義為：自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數(shù)額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。這個定義與會計學中公允價值的定義極為相似，都體現(xiàn)了交易的性質是“公平交易”，交易的主體是“熟悉情況”、“自愿”、“不受任何強迫”的。
通過對以上三個概念的比較，我們可以看出，資產評估中的公允價值與會計中的公允價值有一定區(qū)別，但是資產評估中的市場價值卻與會計中的公允價值極為相似。而“資產評估的基本目標是公允價值，市場價值是公允價值最基本的表現(xiàn)形式”，因此，我們可以將資產評估運用于會計中公允價值的計量，為公允價值計量的準確性提供支撐。
2 資產評估方法在會計公允價值中的運用
新企業(yè)會計準則按照市場活躍程度將公允價值的運用劃分為三個級次：第一級次是資產或負債存在活躍市場的，應以市場中的交易價格作為公允價值；第二級次是資產本身不存在活躍市場，但類似資產存在活躍市場的，應以類似資產的交易價格為基礎確定公允價值；第三級次是對于不存在同類或類似資產可比市場交易的資產應當采用估值技術確定其公允價值。
在這三個級次里，前兩個級次可以采用交易價格作為公允價值，相對來說比較簡單，會計人員容易操作，但由于我國市場不發(fā)達，沒有形成完善的體系，因此交易價格很難取得；第三個級次要采用估值來確定公允價值，這就要對資產狀況以及市場條件都要有一定的了解，但由于會計人員不具備應有的專業(yè)知識，或所需耗費的人力、物力較多，而不太現(xiàn)實。因此應當利用更為專業(yè)的評估人員的專業(yè)知識，來解決公允價值計價的問題。
資產評估中的市場法是根據替代原理，采用比較或類比的思想來判斷資產的價值。市場法分為直接比較法和間接比較法。
直接比較法：評估對象價值=參照物成交價格*修正系數(shù)
間接比較法：評估對象價值=參照物成交價值*（評估對象分值/參照物分值）
這兩種方法正好對應公允價值計量中的第一個級次和第二個級次。
資產評估本身就是運用專業(yè)的方法對特定資產進行估值的，當不存在同類或類似資產可比市場交易的資產時，可運用資產評估中的成本法和收益法進行評估。
成本法：資產評估價值=資產的重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值。
收益法：P=■■。
其中：P為評估值；i為年序號；Ri為未來第i年的預期收益；r為折現(xiàn)率；n為收益年限。
這正好對應公允價值計量中的第三個級次。
可以看出資產評估的方法確實可以運用到會計公允價值計量中。會計與資產評估實際上是相輔相成、相互利用的，會計報表、財務數(shù)據為資產評估提供必要的數(shù)據支撐，資產評估的結果又可以運用于會計公允價值計量中。
3 資產評估方法應用于會計公允價值計量的難點
3.1 資產評估公允價值與會計公允價值易混淆 資產評估與會計畢竟屬于不同的學科，在很多方面的理解都不一致。資產評估中的公允價值的內涵要比會計中的公允價值的內涵豐富得多，資產評估中的公允價值是廣義上的公允價值，是泛指公平、公正地反映資產的價值，而會計上的公允價值是一個狹義的公允價值，是在公平交易的市場買賣雙方自愿發(fā)生的經濟行為的金額計量。
會計人員和評估人員如果沒有對市場、資產等因素進行分析，就很難做出正確的判斷，把不適當?shù)脑u估結果運用到公允價值計量中來。
3.2 會計人員專業(yè)水平達不到要求 新準則中引入公允價值計量模式，對會計人員的專業(yè)性要求更高。公允價值計量中估值必須運用到資產評估，但會計人員很少接受過專業(yè)的資產評估培訓，對資產評估不太了解，不能很好地運用。如果企業(yè)遇到類似的問題就咨詢中介公司，費用會相當昂貴。
3.3 資產評估方法本身具有局限性 理論上來說，資產評估的三種方法確定的評估值應該趨于相同，不同的只是：成本法是用資產過去的數(shù)據來確定現(xiàn)在的價值，市場法是用資產現(xiàn)在市場的數(shù)據來確定現(xiàn)在的價值，收益法是用資產未來估計的數(shù)據來確定資產現(xiàn)在的價值。但往往這三種方法得出的結果卻相差甚遠，究其原因，主要是三種方法的思路各不相同，導致其前提條件和數(shù)據來源也各有不同。運用成本法要確定資產的重置成本、資產實體性貶值、資產功能性貶值和資產經濟性貶值，因素較多，不易操作，而且對人的主觀判斷要求較高；市場法要求活躍的市場，但由于我國市場不健全，很多數(shù)據沒有辦法獲取，因此給評估帶來很多困難；收益法要確定預期收益、折現(xiàn)率和收益年限，而這具有很大的主觀性，不易把握。因此，評估方法本身就具有很大的局限性。
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【關鍵詞】MBO；公司價值評估方法
MBO，即Management Buy-outs，譯成中文是“管理者收購”或“管理層收購”、“經理層融資收購”。MBO追求的是一種所有權和經營權的集中，所以其在某種程度上是對現(xiàn)代企業(yè)制度的一種反叛。通過經理層對公司的收購，實現(xiàn)經理人對決策權、剩余控制權和剩余索取權的接管，從而降低成本，減少對經理層權力的約束。因此，MBO實際上是對過度分權導致成本過大的一種矯正。
一、MBO中公司價值評估的方法
公司價值評估的主要目的有兩個：一是確定收購底價；二是為確定收購方案提供財務約束條件。公司價值評估的方法有很多，但基本可以分為兩類：第一類是收益和資產價值評估模型，以市盈率（P/E）模型為代表；第二類是現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型，以實體現(xiàn)金流量折現(xiàn)（DCF）模型和經濟增加值（EVA）模型為代表。
1．市盈率模型。在使用市盈率評估價值的時候一般采用兩種定義，即歷史的市盈率和未來的市盈率。歷史的市盈率是現(xiàn)時股價與最近年度每股收益之比，而未來的市盈率則是現(xiàn)時股價與未來會計收益的比值。運用市盈率模型對被收購企業(yè)進行估值，是要在測算被收購企業(yè)會計收益的基礎上，乘以使用的市盈率來確定被收購企業(yè)的市值，爾后，收購方就可以根據其收購股權比例和對被收購企業(yè)的估值來決定收購價格。市盈率模型計算比較簡單，而且會計收益的數(shù)據也來源于企業(yè)已公布的財務報表，便于在MBO中的應用。但是該模型也存在著明顯的不足。
2．實體現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。實體現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型（DCF法）是美國麥肯錫公司發(fā)展的一種價值評估方法。按照該方法，公司價值（權益價值）等于實體價值（可向所有投資者提供的價值）與債務價值的差。實體價值和債務價值等于各自折現(xiàn)的現(xiàn)金流量，而現(xiàn)金流量要用反映風險的折現(xiàn)率來折現(xiàn)。有關計算如下：公司價值＝實體價值－債務價值；實體價值＝營業(yè)價值＋非營業(yè)投資價值；營業(yè)價值＝明確的預測期期間的現(xiàn)金流量現(xiàn)值＋明確的預測期之后的現(xiàn)金流量現(xiàn)值（連續(xù)價值的現(xiàn)值）；現(xiàn)金流量現(xiàn)值＝自由現(xiàn)金流量×折現(xiàn)因子；自由現(xiàn)金流量＝毛現(xiàn)金流量－總投資；毛現(xiàn)金流量＝息稅前利潤×（1－所得稅率）＋折舊；總投資＝流動資金增長額（營運資金）＋資本支出（長期資產）；如果明確了預測期，則公司實體價值可用公式表示為：公司實體價值
其中：FCF――第t年的自由現(xiàn)金流，n――預測期，WACC――加權平均資本成本，CV――連續(xù)價值，DCF分析從理論上來講是一種科學、成熟的評估技術，但是它必須建立在對企業(yè)未來的正確預測基礎上。因此，價值評估主要取決于對企業(yè)、對其所在行業(yè)和普遍的經濟環(huán)境的深入了解和認真的預測。然而，要準確地預測企業(yè)將來的經濟狀況是非常困難的，正如William D.Rifkin所言：“從純財務的角度看，DCF是一種最合理的估價方法。不幸的是：它是一種充滿主觀性，需要大量假設的方法”。
3．經濟增加值模型（EVA）。經濟增加值模型最早于20世紀20年代由美國通用汽車公司引入，然后一度曾被人們遺忘。到了20世紀80年代，總部設在紐約的Stern Stewart咨詢公司將該方法重新引入價值評估領域，以取代傳統(tǒng)的價值評估方法。經濟增加值（Economic Value Added）表示的是一個公司扣除資本成本（Cost of Capital，簡稱COC）后的資本收益（Return on Capital，簡稱ROC）。也就是說，一個公司的經濟增加值是該公司的資本收益和資本成本之間的差。站在股東的角度，一個公司只有在其資本收益超過為獲取該收益所投入的資本的全部成本時才能為公司的股東帶來價值。因此，經濟增加值越高，說明公司的價值越高，公司股票在二級市場上的表現(xiàn)也就越好。與傳統(tǒng)的價值評估方法如每股收益、凈資產收益率和自由現(xiàn)金流量等相比，經濟增加值應該說是一種衡量股東價值的更為準確的評估方法，這是因為該方法是在扣除全部債務資本成本和權益資本成本的基礎上來衡量投資收益的，而其他方法則大都只考慮了債務資本成本，而將權益資本成本排除在外。
根據上述定義，經濟增加值（EVA）的計算公式如下：EVA=ROC－COC……（1），而ROC通常用稅后凈營業(yè)利潤（NOPAT）來衡量，COC則等于公司的加權平均資本成本率（WACC）與全部投入資本（Capital Employed，包括債務資本和權益資本）的乘積。因此，公式（1）可以改寫為：EVA=NOPAT-WACC×CE。
這里，NOPAT（Net Operating Profit After Tax）指的是公司的稅后營業(yè)凈利潤。但稅后營業(yè)凈利潤應該在會計數(shù)據基礎上做出調整，使之大體接近于用于再投資或分配給資本提供者的稅后現(xiàn)金。通常的調整項目包括稅后利息支出、遞延稅項變動、少數(shù)股東本期損益和無形資產攤銷等，但由固定資產折舊和外部融資所收入的現(xiàn)金因不符合“回報”的概念而不包括在內。而CE指的是全部投入資本，用公式表示即：CE＝Common Equity＋Long-term Debt＝Total Assets-Current Liability。主要調整的項目包括：遞延稅項（貸方）、少數(shù)股東權益、優(yōu)先股、普通股、無形資產累計攤銷額等。至于WACC則指的是公司全部投入資本的加權平均的資本成本率。WACC的計算公式如下：WACC=權益資本成本×權益資本權重＋稅后債務資本成本率×債務資本權重；其中權益資本成本率通資本資產定價模型（CAPM）給出，即權益資本成本率＝無風險收益率＋β×（預期市場回報率－無風險收益率），而債務資本成本率則可以取一個符合經營現(xiàn)金流量期限的中期利率，但應為現(xiàn)在借債的邊際成本，而非歷史成本，同時應反映公司目前的債務等級和補貼率（如果有的話）。至于權益資本和債務資本的權重，則應以市場價值為基礎來計算，其中，權益資本權重=權益資本市值/（權益資本市值＋債務資本市值），債務資本權重=債務資本市值/（權益資本市值＋債務資本市值），值得注意的是上述計算公式的運用是以一定的會計制度為基礎的。由于各國會計制度不同和會計核算方式不同，在具體應用EVA計算公式來對某一特定國家或地區(qū)的公司來進行估值時需要根據當?shù)氐臅嬛贫群秃怂闾攸c來對公式進行修正。
【關鍵詞】 資產評估; 公允價值; 計量
我國新《企業(yè)會計準則》將公允價值正式引入計量屬性,廣泛應用于投資性房地產、生物資產、非貨幣性資產交換、債務重組、金融工具等17項具體準則中。公允價值的引入要求會計人員掌握與資產和負債相關的估值技術,資產評估的方法和技術為公允價值的計量提供了理論和技術上的支撐,使公允價值的廣泛應用成為可能。
一、資產評估的內涵與方法
(一)資產評估的內涵
資產評估是專業(yè)的評估機構和人員,按照國家相關法律法規(guī)和資產評估準則,根據特定的評估目的,對被估資產的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產評估行業(yè)作為專業(yè)服務行業(yè),是對資產在某評估時點的公允價值進行的專業(yè)判斷,評估結果僅作為價值鑒證,為資產業(yè)務當事人提供決策參考。
(二)資產評估基本方法
資產評估方法是對資產價值實現(xiàn)評定估算的專業(yè)技術,是分析判斷資產公允價值的手段和途徑。
市場法以現(xiàn)行市價為評估參照點,是面向現(xiàn)在的評估方法。這種方法認為被估對象的公允價值不能超過其相同資產或類似資產在公開市場上的成交市價。市場法的應用以公開市場為前提,以公開市場價格為參照物進行調整,以得到資產的公允價值,該方法是一種技術較成熟的估價方法,市場法評估資料源于市場,因而評估結果很容易被委托方接受。
收益法是面向未來的評估方法,該方法以預期收益原理為基礎,將本求利,以資產的未來貢獻度和收益值作為判斷其公允價值的出發(fā)點,認為資產公允價值等于其未來所獲收益的折現(xiàn)值之和。該方法的評估結果也較容易被接受。
成本法是面向過去的評估方法,該方法從重新開發(fā)角度,認為被估對象的價值不會超過現(xiàn)行市場條件下重新購置被估資產所需要的代價。成本法以成本為視角,但無論是考慮資產購置時技術水平的復原重置成本,還是考慮現(xiàn)行市場技術水平的更新重置成本,都是運用現(xiàn)行市場價格作為計算重置成本的基礎,因此,成本法也是基于市場的,以成本法評估的資產價值同樣具有公允性。
二、資產評估方法在公允價值計量中應用的可行性
資產評估和公允價值之間存在著密切的聯(lián)系,兩者都需要利用貨幣形式來反映資產的價值結果,公允價值強調的是價值的實現(xiàn)條件和達到的結果,資產評估強調的是為達到某一結果的估值過程。公允價值是資產評估的估值目標,而資產評估方法是公允價值計量必備的技術手段。
(一)公允價值計量迫切需要資產評估方法的支撐
公允價值是指在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~。公允價值立足于公平的市場環(huán)境,排除了信息不對稱因素的影響,強調交易的正常有序和交易雙方的理性決策,因此公允價值可以動態(tài)地、及時公允地反映企業(yè)資產的價值,揭示公允價值的財務報告能使會計信息質量更具客觀性、相關性與可理解性。
隨著公允價值被廣泛應用于各項具體交易事項的計量,公允價值的產生條件與產生過程受到了關注,人們開始關注公允價值是否公允。公允價值更多的是面向現(xiàn)在和未來的,是否公允的關鍵在于其計量方法是否科學,沒有科學的計量方法,就無法獲取公允的計量結果。FASB在2006年的財務會計準則報告第57號中設立了公允價值計量的三個層次,這三個層次分別體現(xiàn)出資產評估方法的不同應用。第一層次是根據活躍市場中報價信息確定公允價值,這種方法實際就是市場法中的直接比較法;第二層次是根據活躍市場中同類資產或負債報價確定公允價值,這種方法即市場法中的類比調整法;第三層次是前兩個層次的市場條件不具備時,可以采用估值技術,即資產評估中常用到的收益法和成本法。
因此,公允價值三個層次的計量都離不開評估方法的技術支撐,需要會計人員對不同的市場環(huán)境和估值對象進行專業(yè)判斷,選擇并運用合適的評估方法,及時準確地計量出可靠的公允價值。
(二)資產評估方法已具備為公允價值計量提供技術支持的條件
資產評估行業(yè)經過一百多年的發(fā)展,已經成為現(xiàn)代市場經濟中發(fā)揮資產基礎作用的專業(yè)服務行業(yè)之一。資產評估方法逐漸形成體系,市場法、成本法和收益法包括若干個具體的估值方法,并且每種方法都要求不同的技術參數(shù)。資產評估以判斷被估對象的公允價值為目標,考慮評估的目的、特定市場條件以及能獲取的技術資料等因素,整個評估過程更科學,技術方法的應用更加專業(yè)和成熟。資產評估行業(yè)經過多年的發(fā)展,許多評估方法和參數(shù)已經有了可以借鑒的數(shù)據,具備了為公允價值計量提供技術支撐的條件。隨著公允價值正式成為企業(yè)會計準則中的計量屬性,資產評估方法應用的空間也越來越大,會計人員應掌握資產評估的方法與技術,以更好地確定資產的公允價值。
三、資產評估方法在公允價值計量中應用的難點
(一)資產評估方法本身的局限性
從理論上講,在評估時點和評估目的相同的前提下,對同一資產使用不同的評估方法所得到的評估結果應該趨同。但在實際操作中,由于這三種評估方法的出發(fā)點、評估思路、前提條件和數(shù)據來源不同,所得到的評估結果會存在差異,因此,資產評估的三種基本方法本身都有一定的局限性,每種方法的使用都必須具備一定的前提條件和技術參數(shù),使得評估結果依賴于評估方法選擇的科學性。運用市場法的關鍵是要存在活躍公開的市場,并且市場上存在合適的參照物。成本法的計算過程相對比較復雜,除了要確定被估對象的重置成本外,還要分析被估對象的各種貶值因素。收益法的使用必須要具備對資產未來收益的合理預測,并要求計算合理的折現(xiàn)率,兩者缺一不可,而兩個必備參數(shù)的估測都具有較大的主觀性。
(二)會計人員尚未掌握具體的資產評估方法
傳統(tǒng)的會計以歷史成本為主要計量屬性,資產或負債的確認以實際發(fā)生的交易為基礎,會計人員的主要任務是根據已有交易的原始憑據,按照事實據以入賬。公允價值計量屬性的引入,對會計人員提出了更高的要求。要確定公允價值,會計人員不僅要熟悉公正的市場條件是否具備,還要選擇合理的參照物,并通過對調整因素的技術處理才能得到公允價值。資產評估方法為公允價值的確定提供了很好的借鑒,但是會計人員沒有受過專業(yè)的培訓,對具體的資產評估方法難以掌握,這也是公允價值無法廣泛應用的阻礙之一。
(三)會計準則沒有規(guī)定具體的公允價值計量方法
我國《企業(yè)會計準則》在投資性房地產、生物資產、非貨幣性資產交換、金融工具等具體準則中,都對采用公允價值模式計量做了條件限定,即當具備活躍的交易市場和同類或類似資產的市場價格及相應信息的,才能運用公允價值進行計量。在非貨幣性資產交換中還指出當換入資產或換出資產不存在同類或類似資產的可比市場交易時,應當采用估值技術確定其公允價值。會計準則中對于活躍市場的規(guī)定,限定了只能使用市場法計量公允價值,而市場法下公允價值的獲得過度依賴于市場環(huán)境,當市場不充分、市場信息不對稱的情況下,市場上的資產交易價格就很難反映資產的內在價值,就無法使用公允價值計量。盡管有的準則中規(guī)定當活躍的市場不存在時,可采用估值技術確定公允價值,但是具體的估值技術沒有規(guī)定。正是由于我國公允價值在理論上和準則中都缺乏計量方法的操作說明,或者說明了卻缺乏具體計算過程的指導,才導致企業(yè)在實際操作中利用公允價值大肆造假。
(四)資產評估方法缺乏在公允價值計量中應用的條件和地位
根據《企業(yè)會計準則》的規(guī)定,公允價值的計量前提主要包括兩個要素:相同或類似資產的活躍市場、市場上存在類似交易,這使得公允價值計量只能采用市場法,而收益法和成本法缺乏計量公允價值的條件和法定地位,使得這兩種方法在估值過程中的應用大打折扣。收益法和成本法的各項計算參數(shù)也是源于市場的,在評估條件和數(shù)據具備的前提下,評估結果同樣能夠代表資產的公允價值。
四、資產評估方法在公允價值計量中應用的對策
(一)進一步完善資產評估方法
資產評估方法本身的完善,是促進其推行的根本。市場法、收益法和成本法已經形成較為成熟的方法體系,但是三種方法在使用過程中仍然存在大量的評估參數(shù)需要評估主體的人為判斷。例如市場法中以公平市場上的現(xiàn)實交易價格為參照物,然后將參照物與被估對象進行比較,確定調整因素,逐一調整最終確定被估對象的公允價值。而不同的評估主體,所選擇的調整因素和修正系數(shù)不同,評估結果也不同。因此,資產評估方法要在公允價值計量中加以推廣,需要進一步完善自身的方法體系以及使用條件,使評估參數(shù)的選擇有嚴格的標準,以剔除人為因素的操縱。例如,可根據上百年的評估經驗,將評估對象進行分門別類,建立起全國聯(lián)網的資產報價系統(tǒng),構建不同資產的價格體系查詢平臺,營造一個動態(tài)實時的市場估價環(huán)境,使市場法評估的應用更加有據可循。同時,將常用資產的資產收益率進行網上通報,建立資產預測收益與實際收益的后期跟蹤系統(tǒng),以發(fā)現(xiàn)收益預測的偏差,提高資產收益預測的精度,使收益法評估的應用更具有說服力。
(二)加快會計人員對資產評估方法的掌握
公允價值計量的引入要求會計人員除了具有豐富的會計理論外,還要了解評估、金融、資本市場等相關知識,提高業(yè)務能力、職業(yè)判斷能力,并掌握估值技術。因此,應在加強公允價值計量宣傳的同時,大力開展資產評估方法的培訓,使會計人員盡快掌握資產評估方法的使用前提、技術參數(shù)以及具體的計算過程,及時掌握資產市場價值變化的動態(tài),以更好地計量資產的公允價值。
(三)將資產評估方法納入公允價值計量方法體系
資產評估方法為公允價值計量提供了技術支撐,因此,應將資產評估方法引入公允價值計量過程,除了市場法的應用外,明確成本法和收益法使用的前提條件,確立成本法和收益法在計量公允價值中的地位,使公允價值計量在現(xiàn)有的方法基礎上,成為完整的方法體系。如在進行專用機器設備的減值測試中,不存在活躍的交易市場,就可以采用成本法進行設備公允價值的估值。再如投資性房地產如果不存在活躍市場,而投資性房地產的投資目的是為了獲得出租收益的,就可以使用收益法進行估值。
(四)細化公允價值計量方法的操作說明
《企業(yè)會計準則》中已經明確規(guī)定公允價值的使用,隨著公允價值計量技術的成熟,應進一步擴大公允價值計量的資產范圍,并且列示公允價值計量的操作說明和具體估值方法,使公允價值計量方法規(guī)范化、程序化,增強公允價值計量的可操作性。例如,在投資性房地產具體準則中可增加說明,當活躍的市場存在時,建議用市場法確定公允價值,并指出運用市場法進行估值時,選擇的參照物應該具備哪些數(shù)量和質量的要求;對參照物的交易價格進行調整時,應考慮哪些重點調整因素。除了要細化公允價值計量方法的操作說明外,還應該對公允價值的整個計量過程進行表外披露,將數(shù)據的獲取過程和計算過程以底稿的方式留存?zhèn)洳椤?/p>
(五)推進資產評估業(yè)與會計業(yè)的深度合作
基于成本效益原則,日常對于資產公允價值的計量由會計人員完成,但是會計人員畢竟不是資產評估的專業(yè)技術人員,因此,還應該引入獨立的第三方,即資產評估機構,由專業(yè)的資產評估人員對期末財務報告中以公允價值計量的數(shù)據進行權威性認定,對公允價值估值的方法和過程進行技術性鑒定,并出具專業(yè)的公允價值鑒定報告,以更好地保證公允價值的可靠性、可信性和可驗證性。
結束語
資產評估的實質就是確定資產在某特定條件下的公允價值,資產評估方法為公允價值的計量提供了很好的借鑒經驗。目前,會計界和資產評估界的合作成為一種國際趨勢,隨著資產評估方法在公允價值計量中的推廣,會引起更多會計人員對資產評估基本方法的關注,使公允價值計量屬性得到真正的應用,同時也會使更多的企業(yè)意識到資產評估的重要性,促成企業(yè)主體與資產評估機構的良性互動與深度合作。
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關鍵詞：公司并購；價值評估；資產基礎法；收益法；市場法隨著中國經濟市場化改革的發(fā)展和深入，國內上市公司并購重組活動愈發(fā)頻繁，市場急需解決的問題便是如何對公司資產合理估值定價。為使在價值評估中更加合理的評價公司價值，選擇何種評估方法便成為關注的焦點。本文通過分析我國上市公司并購重組中企業(yè)價值評估方法的選擇情況，比較不同方法在公司并購中的應用，并在此基礎上對未來公司并購中企業(yè)價值評估方法的應用趨勢進行了展望。
一、選擇企業(yè)價值評估方法的原則
（一）成本效率原則。評估機構介入公司并購，并作為獨立于并購雙方的經濟主體，是以盈利為目的進行的市場化運作。因此在評估方法選擇時，評估機構需要考慮各種評估方法在時間，物質以及人力成本等方面的耗費，在合理的法規(guī)框架內對評估方法做出選擇，使其符合并購雙方的要求，保證所用方法低成本高效率。
（二）風險規(guī)避原則。公司并購中價值評估的風險是指由于評估機構在評估時對目標企業(yè)的價值作了不當或錯誤的判斷而產生的風險，這種風險可能是由于數(shù)據處理不當?shù)膬炔匡L險，也有可能是由于外部因素的干擾。因此選擇評估方法時要有較強的風險防范意識，分析可能產生的評估風險。
（三）客觀公正原則?？陀^公正原則是指在選擇企業(yè)價值評估方法時應本著客觀公正的角度，根據目前市場上采取的數(shù)據對目標企業(yè)進行客觀分析，避免從個人的角度主觀臆斷，排除市場利益對機構的干擾，貫徹平等公正的原則，實事求是的對目標企業(yè)進行價值評估。
二、上市公司并購重組評估方法選用情況分析
近年來，上市公司重大資產重組中價值評估方法逐漸由單一方法向同多種方法轉變，價值評估中同時使用兩種方法的比例已逐漸從2009年的65%上升到2013年的85%。在我國的上市公司并購重組中，以資產基礎法和收益法作為評估方法的情況占了絕大多數(shù)，而市場法的應用比較少，但其比例在逐漸提升。目前對我過上市公司并購重組中評估方法選用情況的基本分析如下：
（一）運用資產基礎法的比例較高，并且在未來一段時間任將持續(xù)。通過對我國價值評估方法的比較分析，發(fā)現(xiàn)資產基礎法已經成為價值評估中使用最廣泛并且最重要的方法，究其原因，歸于以下幾點：
（1）相比于收益法和市場法，使用資產基礎法時評估參數(shù)更易選取，并且方法簡便，在論證檢驗時更適合操作，因此評估機構在資產基礎法和其他方法并無的多大差別的情況下，更傾向于選用資產基礎法。同時，使用資產基礎法進行評估還會過濾掉未來收益的不確定性對評估過程的干擾。
（2）我國特殊的政策層面原因。我國的資產評估體系的發(fā)展最早源于國有資產管理，我國目前的很多重大的公司并購中都能看到國有企業(yè)的身影，在對國有資產的評估中評估方法以及評估結果的可驗證性和可復核性一直都是國有資產管理非常強調的問題，使用資產基礎法便能使得這一問題得到較好的解決。
（3）使用資產基礎法的寬松性。由于使用資產基礎法的條件比較寬松，不像收益法和市場法所要求的那么嚴格，所以較多的公司在并購中只能考慮使用資產基礎法。
（二）收益法正在越來越多的使用于各種公司并購的價值評估中。在2012年的公司并購案例中有半數(shù)以上的公司采用了收益法評估公司并購中的企業(yè)價值。究其原因，是由于目前隨著中國資本市場由后股權分置時代向全流通時代的邁進，我國上市公司不再單單關注公司的既有資產，而是對于并購時能否吸收優(yōu)質資產，這些優(yōu)質資產未來的盈利能力如何。運用收益法進行評估便能很好的從并購企業(yè)未來的盈利能力著手揭示企業(yè)的增長潛力，符合投資者和公司管理者的期望。
（三）市場法在我國的市場上還有待發(fā)展。市場法是一種最簡單、有效的評估方法，因為在評估過程中的數(shù)據資料均直接來源于市場本身，但是市場法需要一個充分發(fā)育、活躍的資本市場，并且市場法的應用與市場經濟的建立和發(fā)展、資本市場化程度密切相關。所以目前雖然市場法在我國企業(yè)評估中并沒有作為一種主要的方法使用，但是我相信隨著我國市場經濟的不斷完善，市場法將會日益成為一種重要的資產評估方法。
三、我國公司并購中價值評估方法選擇時出現(xiàn)的問題
縱觀我國近年的公司并購案例，公司并購時選取的價值評估方法都能符合自身的條件，并比較準確的評估公司的價值，但是有部分公司在選擇方法時卻出現(xiàn)了一些問題：
1、評估方法選擇不當。不同行業(yè)的企業(yè)資產性質、主營特點以及核心業(yè)務不同，所以在對其進行資產評估時側重點便不同，因此需要恰當?shù)倪x擇評估方法。傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)、房地產企業(yè)可在評估中通過資產基礎法反映企業(yè)資產的當前構建成本，并通過收益法驗證企業(yè)的未來盈利能力，保證并購時資產評估的合理性。如果對房地產企業(yè)采用市場法評估，便會得到偏離目標公司公允價值的結果。
2、有多種評估方法可行時只是用單一的方法?！渡鲜泄局卮筚Y產重組管理辦法》規(guī)定：重大資產重組中相關資產以資產評估結果作為定價依據的，資產評估機構原則上應當采取兩種以上評估方法進行評估。但是在實際操作中，有些機構在滿足市場法或收益法應用的條件下卻只采用資產基礎法一種方法，不符合法規(guī)規(guī)定。
四、公司并購中價值評估方法選擇的展望
（一）評估方法選擇的市場化
目前中國正處于經濟體制改革的轉型階段，越來越多的經濟法規(guī)逐步出臺，市場經濟逐步完善，資本市場中公司并購選取的評估方法越來越多樣化，不管是關注未來盈利能力的收益法，還是參照類似評估對象而確定價格的市場法或者單項資產加和的資產基礎法，只要所選用的評估方法能正確反映企業(yè)價值，滿足資產管理的真實需求，便可以采納。
關鍵詞：投資性房地產；公允價值；評估
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關鍵就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發(fā)展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。
一、完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規(guī)定了資產評估機構審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規(guī)章、辦法，健全配套的相應制度、準則等。
二、建立資產評估的信息服務系統(tǒng)，服務于相應的財務報告
目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統(tǒng)是必要的。建議有關部門建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據網絡和市場信息數(shù)據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業(yè)可以充分利用數(shù)據網絡獲取地區(qū)權威數(shù)據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機構對評估機構的評估實行監(jiān)督的機制。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業(yè)機構的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業(yè)素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
四、明確投資性房地產采用公允價值計量的前提，評估對象
明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產評估業(yè)務，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優(yōu)先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區(qū)間等價值分析結論。對于市場法的應用，應著重關注參考交易案例的經營業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對于收益法的應用，應著重需注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現(xiàn)率口徑的匹配；需關注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。
五、資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產市場環(huán)境，構建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構建透明的、監(jiān)督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規(guī)，為房地產市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數(shù)均采用了中介機構提供的房地產評估價格。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產的評估與企財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。
參考文獻：
[1]王文芳.淺析新形勢下企業(yè)投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫，2009（3）.
