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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 施工 固體廢棄物 分類 管理
我國房地產(chǎn)開發(fā)尚處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)在工程建設(shè)階段大量消耗資源、影響環(huán)境，國家積極倡導(dǎo)實(shí)施綠色施工1。在施工過程中固體廢棄物的有效管理和處置是體現(xiàn)綠色施工的重要方面。
1、施工過程中固體廢棄物的分類
固體廢棄物的合理分類是實(shí)現(xiàn)固體廢棄物有效管理、合理處置的前提，能夠針對不同類別的固體廢棄物提出不同的減量化、資源化措施，采取不同的收集、儲運(yùn)和處置方法。
在施工過程中產(chǎn)生的固體廢棄物主要包括生活垃圾、糞便、危險廢棄物和建筑垃圾，其中建筑垃圾占固體廢棄物數(shù)量的絕大比例。
1.1 生活垃圾
施工過程是大量人員參與的過程，有人參與則必然產(chǎn)生生活垃圾。雖然與建筑垃圾相比占比不大，但是由與現(xiàn)場每日均有數(shù)量可觀的人員生活、工作在施工現(xiàn)場，造成生活垃圾產(chǎn)生的絕對數(shù)量不容忽視。按照人均0.5kg/人.日估計(jì)，對于一個建筑面積在10萬平方米的住宅小區(qū)，日均工人數(shù)約在300人，則日產(chǎn)生生活垃圾約150kg，若按2年建設(shè)周期計(jì)算，則施工期內(nèi)將產(chǎn)生一百余噸的生活垃圾。
在施工過程中的生活垃圾可以按以下方式分類：
（1）廚余垃圾：主要包括于職工生活區(qū)施工人員剩飯、剩菜以及食堂剩余的食材；
（2）植物殘枝：辦公生活區(qū)綠化植物的落葉、殘枝、枯死植物等；
（3）可回收垃圾：主要包括辦公區(qū)產(chǎn)生的廢紙、職工廢舊衣物鞋帽、各類飲料瓶罐等；
（4）其他垃圾：主要是辦公與生活區(qū)衛(wèi)生清潔時產(chǎn)生的渣土。生活辦公區(qū)產(chǎn)生的少量廢舊電池、燈管、廢舊電子類產(chǎn)品等可以不按危險廢物處理2，歸入生活垃圾處理。
1.2 糞便
在建筑施工過程中，職工生活與辦公區(qū)周邊市政設(shè)施不完善，為解決各類人員的“方便”問題而建設(shè)的臨時廁所的排水無法排入市政排水管道，需要單獨(dú)建設(shè)糞便的臨時收集設(shè)施。
1.3 危險廢棄物
在建筑施工過程中產(chǎn)生的危險廢棄物主要包括：
（1）施工機(jī)械設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)過程中產(chǎn)生的廢棄礦物油；
（2）機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試過程中產(chǎn)生的廢棄礦物油；
（3）施工過程中各類廢棄的含石棉的建筑材料
（4）施工過程中各類廢棄的油漆、涂料、有機(jī)溶劑、發(fā)泡膠以及其他有污染、含毒性的化學(xué)材料等。
1.4 建筑垃圾
建筑垃圾3指人們在從事拆遷、建設(shè)、裝修、修繕等建筑業(yè)的生產(chǎn)活動中產(chǎn)生的渣土、廢舊混凝土、廢舊磚石及其他廢棄物的統(tǒng)稱。建筑垃圾是施工過程中主要的固體廢棄物，對于一個10萬平方米建筑面積的新建住宅小區(qū)可產(chǎn)生約4000-5000噸的建筑垃圾，數(shù)量驚人！
在建筑施工的不同階段產(chǎn)生的建筑垃圾主要有：
（1）舊建筑拆除階段：分為磚和石頭、混凝土、木材、塑料、石膏和灰漿、鋼鐵和非鐵金屬等幾類；
（2）土地開挖階段：分為表層上和深層土，前者可用于種植，后者主要用于回填、造景等；
（3）道路開挖：分為混凝土碎塊和瀝青混凝土碎塊；
（4）建筑工地垃圾：分為剩余混凝土（工程中沒有使用掉的混凝土）、建筑碎料（鑿除、抹灰等產(chǎn)生的舊混凝土、砂漿等礦物材料）以及木材、紙、金屬和其他廢料等類型。
從便于管理的角度，建筑垃圾按照資源屬性進(jìn)行分類：
（1）可就地利用的垃圾：土地開挖階段的表層土、土地開挖階段的深層土。
（2）可回收利用的垃圾：廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等。
（3）有資源化可能的垃圾：廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等。
（4）其他垃圾：渣土，未混有生活垃圾及危險廢物的混雜材料等。
2、施工過程中固體廢棄物的管理
2.1 制定固體廢棄物管理規(guī)劃
按照分類收集、分類處理、源頭減量的原則建立固體廢棄物的管理規(guī)劃，設(shè)定固體廢棄物管理目標(biāo)，建立固體廢棄物減量、分類、收集與處理技術(shù)的培訓(xùn)制度，成立專門的固體廢棄物管理的組織機(jī)構(gòu)，明確固體廢棄物管理的具體實(shí)施方案以及考核方法，列出固體廢棄物管理費(fèi)用專項(xiàng)預(yù)算。
2.2 生活垃圾的分類管理
（1）垃圾分類習(xí)慣的養(yǎng)成
應(yīng)通過培訓(xùn)和教育，首先讓每位職工從建立清潔的生活辦公環(huán)境角度不能亂扔垃圾，其次讓每位職工均能夠正確分類和投放各類生活垃圾。
在初期，對亂扔垃圾的以處罰為主，未按垃圾分類要求投放垃圾的職工以批評教育為主；經(jīng)過一段適應(yīng)時間后，對未按垃圾分類要求投放垃圾的職工采取一定的處罰措施。
（2）垃圾減量化措施
建筑施工過程中容易實(shí)現(xiàn)減量化且減量后能大幅降低垃圾最終處置難度的生活垃圾主要是廚余垃圾。食堂應(yīng)根據(jù)就餐人數(shù)采購合理數(shù)量的食材，并對食材妥善保管，防止食材的腐敗變質(zhì)造成浪費(fèi)；其次應(yīng)號召職工開展“光盤行動”，減少剩菜剩飯的產(chǎn)生。
（3）垃圾分類收集設(shè)施的建設(shè)
垃圾分類收集設(shè)施的設(shè)置應(yīng)便于職工分類投放垃圾。根據(jù)服務(wù)人數(shù)，在工地生活辦公區(qū)設(shè)置多組垃圾分類收集箱，每個收集箱應(yīng)有明顯標(biāo)示用以標(biāo)明可以投放的垃圾種類。在職工食堂門口設(shè)置廚余垃圾收集桶，專門用于收集剩菜、剩飯等。應(yīng)安排專人定期對垃圾箱及垃圾箱放置地點(diǎn)進(jìn)行清掃，保證衛(wèi)生環(huán)境條件。
（4）垃圾分類運(yùn)輸與處置
應(yīng)與環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，定期將分好類的生活垃圾及時分類清運(yùn)出工地現(xiàn)場。
2.3 危險廢棄物的分類管理
根據(jù)工程施工實(shí)際需要，建立危險廢棄物的管理制度，列出工程施工過程中可能產(chǎn)生的危險廢物種類，估計(jì)各類危險廢棄物的產(chǎn)生量，設(shè)置合理的危險廢棄物儲存容器和儲存場所。
危險廢棄物應(yīng)本著“誰產(chǎn)生、誰收集、誰負(fù)責(zé)”的原則，由產(chǎn)生危險廢棄物的部門或施工班組按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范完成危險廢棄物的收集，在危險廢棄物儲存容器上貼上標(biāo)簽，而后送入工地現(xiàn)場統(tǒng)一的危險廢棄物臨時儲存場所，并辦理入庫手續(xù)。危險廢棄物儲存場所應(yīng)設(shè)置專人負(fù)責(zé)管理和巡查，建立危險廢棄物的登記臺賬，及時聯(lián)系專業(yè)公司外運(yùn)和處置危險廢棄物。
2.4 糞便
臨時廁所的建設(shè)應(yīng)滿足相關(guān)的環(huán)境衛(wèi)生規(guī)范，定期請環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)糞便。
2.5 建筑垃圾
2.5.1建筑垃圾減量化
（1）提高建筑壽命，充分利用舊建筑
首先應(yīng)保證建筑在設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)能夠充分發(fā)揮使用功能，防止因功能不匹配對建筑大拆大建；其次應(yīng)防止因政府相關(guān)規(guī)劃的變更導(dǎo)致“短命建筑”的出現(xiàn)；最后應(yīng)是盡量通過利用舊建筑改造以適應(yīng)新的建筑功能需求。由此盡量減少舊建筑的拆除，從而減少建筑拆除垃圾。
（2）建筑施工階段，充分利用建筑工業(yè)化生產(chǎn)技術(shù)，減少現(xiàn)場施工作業(yè)
提高建筑部品的工廠化生產(chǎn)水平，增加建筑部件預(yù)制化比例，減少現(xiàn)場施工作業(yè)，以減少施工階段各類建筑垃圾的產(chǎn)生。
通過全面落實(shí)建筑工地使用預(yù)拌砂漿和預(yù)拌混凝土，減少施工現(xiàn)場廢棄水泥、砂等廢棄建筑材料。
通過鋼筋加工的工廠化生產(chǎn)，可以提高鋼筋的利用率，減少廢棄鋼筋的數(shù)量。
使用工具型定型模板，提高模板的周轉(zhuǎn)率，減少廢棄模板的產(chǎn)生。
采取精裝修交房的方式，減少裝修的二次拆改，減少建筑垃圾的產(chǎn)生。
（3）合理設(shè)定各類建筑物料的損耗，實(shí)現(xiàn)建筑物料的定量管理
建筑物料的損耗中有很大一部分通過各種方式變成了建筑垃圾。因此通過管理措施和技術(shù)方法減少物料的損耗對建筑垃圾的減量化具有十分重要的意義。
在建筑施工階段，首先通過新工藝、新材料的應(yīng)用減少損耗；其次設(shè)定合理的損耗率基準(zhǔn)，對低于損耗基準(zhǔn)的給予獎勵，超過合理損耗的給予懲罰。由此通過降低損耗達(dá)到減少建筑垃圾的目的。
大宗物料的合理損耗可以參考以下數(shù)據(jù)4：
現(xiàn)場鋼筋加工損耗率≤4%，預(yù)拌混凝土損耗率≤1.5%。
（4）合理簡化建筑物料的包裝，物料供應(yīng)商回收部分包裝物
建筑部品、建筑物料的包裝物也是建筑垃圾的重要組成部分，因此采取合理簡化建筑部品與物料的包裝（比如通過使用散裝水泥而不是袋裝水泥以減少包裝袋產(chǎn)生量）、供應(yīng)商回收包裝物（比如各類托盤、電纜盤等）等措施可有效減少現(xiàn)場廢棄包裝物
2.5.2建筑垃圾分類收集
（1）設(shè)置建筑垃圾分類收集設(shè)施
在施工現(xiàn)場合理劃定建筑垃圾堆放及回收點(diǎn)，各類材料回收點(diǎn)采用有明顯標(biāo)識（包含顏色、文字、負(fù)責(zé)人）和堆放區(qū)域界限（擋板、圍墻），對于有防水、防雨要求的材料應(yīng)加蓋頂板。
在每個作業(yè)面須配備分類垃圾收集筐，施工人員在施工過程中須將分類垃圾收集至筐中，待當(dāng)日施工完后，由專人拉運(yùn)至垃圾堆放區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一分類堆放，做到現(xiàn)場工完清完，保持現(xiàn)場整潔。
（2）建筑垃圾的分類記錄
根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研，為建筑垃圾收集單位制定填寫表格，由專人負(fù)責(zé)記錄各類垃圾的產(chǎn)生量并保持記錄的連續(xù)性、準(zhǔn)確性。
2.5.3建筑垃圾分類處置
（1）可就地利用的垃圾
開挖階段的表層土可用于現(xiàn)場小區(qū)的園林綠化，開挖的深層土可用于室內(nèi)外回填。
（2）可回收利用的垃圾
廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、各類包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等可定期由資源回收部門收運(yùn)。
（3）有資源化可能的垃圾
對施工現(xiàn)場周邊有廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等建筑廢棄物的資源化企業(yè)的，可由資源化企業(yè)回收利用；周邊無資源化企業(yè)的，可以運(yùn)往政府指定的建筑垃圾消納場所。
（4）其他垃圾
若現(xiàn)場或周邊具備渣土利用條件，渣土可以進(jìn)行室內(nèi)外的回填作業(yè)；不具備利用條件的，渣土可運(yùn)往政府指定的渣土消納場所。
對未混有生活垃圾及危險廢物的混雜材料等可以直接運(yùn)往政府指定的建筑垃圾消納場所。
3、結(jié)論
對房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中固體廢棄物的合理分類是實(shí)現(xiàn)固體廢棄物有效管理的前提。同時針對不同種類的固體廢棄物制定不同的減量化措施，采取不同的收集方式和處置方式，可以有效減少固體廢棄物的產(chǎn)生量，提高固體廢棄物的再利用率，真正實(shí)現(xiàn)“綠色施工”。
參考文獻(xiàn)：
1. 綠色施工導(dǎo)則. 建質(zhì)[2007]223號
2. 國家危險廢物名錄（修訂稿）（征求意見稿）. 環(huán)辦函[2014]1111號
邢志民 西安建筑科技大學(xué)
摘要：近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然不斷向前，但隨著國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施和市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險性也
在不斷地提升，作為銀行收益的主要來源之一，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理應(yīng)更加全面、系統(tǒng)勢在必行。本文以 XX 銀行 XX 分
行房地產(chǎn)開發(fā)貸款作為研究對象，參照國內(nèi)先進(jìn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對其現(xiàn)狀和存在主要問題做出了簡單的評析，并根據(jù)存在問題提出相應(yīng)的解
決措施。
關(guān)鍵詞：銀行；房地產(chǎn)開發(fā)貸款；風(fēng)險防范；有效措施
1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀及水平
在我國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險防范研究主要側(cè)重于信
貸風(fēng)險的分類、識別和產(chǎn)生原因的定性分析層面。其研究的開始
時間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）
從不同的角度闡述了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的策略、 劉曉維 （2007）
分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險等。②
實(shí)證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業(yè)銀行住
房貸款領(lǐng)域、陳崢嶸（2009）認(rèn)為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險主要來自信用
風(fēng)險，他將神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的理論應(yīng)用到房地產(chǎn)信貸個人信用風(fēng)險的評
估中等。
2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險的理論分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)
房地產(chǎn)自身周期長、資金需求大的開發(fā)特性，決定其僅依靠
開發(fā)商難以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)的支持必不可少；而房地產(chǎn)的大批資金
需求亦可以有效的擴(kuò)大金融業(yè)的業(yè)務(wù)量，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)的多元發(fā)
展。按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，金融業(yè)是符號經(jīng)濟(jì)的代表，房地產(chǎn)則是
實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表，兩者之間相互作用、相互依賴共同發(fā)展。
（2）房地產(chǎn)金融的概念和分類
房地產(chǎn)金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產(chǎn)金融是指
所有與房地產(chǎn)活動有關(guān)的金融活動。狹義而言，房地產(chǎn)金融特指
一些特定的具體金融形式。
房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金
融。政策性的是指與國家住房制度改革有關(guān)的一系列房產(chǎn)金融活
動。商業(yè)性房地產(chǎn)金融則能進(jìn)一步的劃分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融
兩類。
3.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)展現(xiàn)狀
（1）XX 銀行 XX 分行總體經(jīng)營情況
XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區(qū)，屬于二級分行，最近
幾年銀行業(yè)務(wù)發(fā)展并不理想，己經(jīng)連續(xù)三年未能完成上級銀行所
下達(dá)的業(yè)務(wù)目標(biāo)。因此為了進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營管理、提升業(yè)務(wù)量和
銀行績效。XX 銀行 XX 分行努力增加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款投
放，并希望由此達(dá)到上級所下達(dá)的年度業(yè)務(wù)考核。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述
2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款額為 11.27
億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額
的 7.3%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年發(fā)放 1.9 億元，占其難年度公共貸
款發(fā)放額的 11.5%。其中住房開發(fā)貸款 10.07 億元，為中長期貸
款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長期貸款。所有貸款中 1.1
億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶情況
至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶共五家，
共計(jì)為客戶提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。
各客戶情況說明如下：
①西安 MP 花園項(xiàng)目，客戶信用評級 AA-，授信金額 1.4 億
元，貸款種類為住房開房貸款，貸款金額 9200 萬元，貸款日期
為 10 年 3 月，擔(dān)保方式為抵押，貸款期限三年。
②A 山莊項(xiàng)目，客戶信用評級 A，授信金額 9.5 億元，貸款
種類為住房開房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1
月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限三年。
③B 舊城改造項(xiàng)目，客戶信用評級 A，授信金額 4.3 億元，
貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬元，貸款日期為
11 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。
④C 大廈項(xiàng)目，客戶信用評級 AA，授信金額 4 億元，貸款
種類為保函，貸款金額 2000 萬元，貸款日期為 12 年 9 月，擔(dān)保
方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項(xiàng)下單筆貸款期限三
年）。
⑤E 城區(qū)改造項(xiàng)目，客戶信用評級 A+，授信金額 2.1 億元，
貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為
12 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(diǎn)
①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產(chǎn)客戶較少，
現(xiàn)擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發(fā)放的貸款主要集中在 A 山
莊項(xiàng)目上，存在經(jīng)營風(fēng)險。②缺少大型的房地產(chǎn)客戶，現(xiàn)有客戶
中無 AAA 評級的客戶，③新增的“三舊”改造項(xiàng)目居多。④貸
款擔(dān)保方式保守謹(jǐn)慎。
4.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險分析
（1）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險計(jì)量
目前為止，XX 分行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款不良率為 0，但
仍存在極大的風(fēng)險。①就風(fēng)險的分類而言，XX 分行的房地產(chǎn)開
發(fā)貸款主要為關(guān)注類類貸款余額，即 A 山莊項(xiàng)目的貸款。若該項(xiàng)
目工程出現(xiàn)問題，則銀行貸款資產(chǎn)的收益與質(zhì)量必將大受影響。
②從計(jì)提減值的準(zhǔn)備來說，XX 分行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量低于全行
公共貸款質(zhì)量，且出現(xiàn)惡化趨勢。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險考察
從市場風(fēng)險、信用風(fēng)險和操作風(fēng)險三點(diǎn)，對 XX 銀行 XX 分
行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險考進(jìn)行察。①目前我國房地產(chǎn)市場為政府
主導(dǎo)，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。
②我國房地產(chǎn)市場仍處于起步階段，相關(guān)政策和制度建設(shè)仍存在
諸多問題，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在信用風(fēng)險。③銀行因自身
制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導(dǎo)致銀行出現(xiàn)重
大損失。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險原因分析
①貸款的評估調(diào)查制度存在缺陷。②銀行員工的風(fēng)險防范意
識薄弱。③貸款期限與相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)周期存在不匹配現(xiàn)象。④
銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理存在缺失。⑤國家現(xiàn)行房地產(chǎn)融
資制度存在問題。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款防范策略
①加強(qiáng)健康信貸文化的宣傳與培養(yǎng)。②注重對市場的調(diào)查研
究，及時調(diào)整發(fā)展策略。③加強(qiáng)銀行內(nèi)部監(jiān)管，避免人為惡性貸
款的出現(xiàn)。④培育專業(yè)的信貸從業(yè)人員。⑤鼓勵創(chuàng)新，實(shí)行銀行
貸款業(yè)務(wù)的多元化。
（5）結(jié)論及展望
銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款必然的存在著種種風(fēng)險，而兩者的緊
密關(guān)系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產(chǎn)信貸行
業(yè)。因此加強(qiáng)對其現(xiàn)狀和未來發(fā)展的研究，提高自身對風(fēng)險的辨
別能力是銀行長遠(yuǎn)發(fā)展的必然要求。我相信，隨著相關(guān)研究的不
斷深入和相關(guān)制度的不斷完善，我國銀行房信貸風(fēng)險管理必將越
來越科學(xué)、高效。
5.方案和準(zhǔn)備采用的措施
（1）現(xiàn)狀及理論綜述研究：深入了解國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及相
關(guān)前沿理論，在歸納和總結(jié)前人研究的基礎(chǔ)上，提出并深化本課
題研究思路。
（2）市場調(diào)研：深入調(diào)研產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)現(xiàn)狀，收集市場
數(shù)據(jù)（主要從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲取）。
（3）理論研究：運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)模型，對產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)金
融風(fēng)險進(jìn)行探尋研究。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃,房地產(chǎn)開發(fā),科學(xué)發(fā)展觀, 可持續(xù)發(fā)展
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言：隨著中國城市化快速來臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點(diǎn)之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，對于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。
1.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用地開發(fā)強(qiáng)度的影響
1.1 城市建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度
受到其使用性質(zhì)和對周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對確定建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開發(fā)強(qiáng)度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對于實(shí)現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機(jī)制
近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃的作用機(jī)制。
1.3．房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響
一般而言，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強(qiáng)或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國民經(jīng)濟(jì)各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場地、空間和建筑物。
從城市規(guī)劃的不同分類對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看。房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。
1.4 城市總體規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)
主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時序和步驟；安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強(qiáng)，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。
2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
1)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)條件下, 房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益, 而忽視全局和社會利益。體現(xiàn)在具體的開發(fā)過程中就是房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。
2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。
影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過影響地價從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。
3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。
由于城市規(guī)劃是一個城市在比較長的一段時間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。
4）從城市規(guī)劃的不同分類
對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。
2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展
2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場經(jīng)濟(jì)為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2. 2 房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。
2. 3 重視市場需求, 促進(jìn)城市運(yùn)作
現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān),對一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展
將項(xiàng)目開發(fā)與城市運(yùn)營結(jié)合起來, 自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開發(fā)。一個項(xiàng)目的定位一定要符合這個城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費(fèi)的需求。
2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性
現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念, 以獨(dú)特的環(huán)境文化,經(jīng)營文化, 經(jīng)營技巧的運(yùn)作手段提升自身的核心優(yōu)勢, 增強(qiáng)自身競爭能力。
結(jié)語：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對城市開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實(shí)現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以完滿實(shí)施取得經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益時，政府獲得最佳政績，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險分析；風(fēng)險控制
Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control
中圖分類號: F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號：2095-2104（2012）
1、引言
隨著近年來我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的積累，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸意識到只有做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險管理，確立有針對性的風(fēng)險管理目標(biāo)，并在項(xiàng)目實(shí)施過程中對各類風(fēng)險進(jìn)行良好的辨識、解析與管理，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目真正地得到系統(tǒng)、全面而有效的風(fēng)險管理，反過來就能促使房地產(chǎn)開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強(qiáng)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金投入量大，項(xiàng)目實(shí)施周期普遍較長，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中可能遇到多種風(fēng)險因素。做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險識別，提前采取風(fēng)險防范措施，對于開發(fā)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險的分類
從房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險表現(xiàn)出具有個別性、復(fù)雜性、全面性、不確定性等特征。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于地域不同、項(xiàng)目類別不同，不同類別的項(xiàng)目具有各自不同的風(fēng)險；即使同類的開發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目的市場定位、決策系統(tǒng)、風(fēng)險偏好、規(guī)劃和施工技術(shù)等各不相同，項(xiàng)目所可能遇到的風(fēng)險也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:
2.1.1純粹風(fēng)險和投機(jī)風(fēng)險
純粹風(fēng)險是當(dāng)風(fēng)險因素發(fā)生后，只會單純給開發(fā)項(xiàng)目帶來損失或損害的風(fēng)險因素；投機(jī)風(fēng)險既可能給項(xiàng)目帶來損失、但處理和應(yīng)對得當(dāng)，也可能給項(xiàng)目投資帶來額外利潤的風(fēng)險因素。
2.1.2自然風(fēng)險和人為風(fēng)險
自然風(fēng)險是由于自然力的作用帶來的項(xiàng)目投資風(fēng)險因素；人為風(fēng)險是由人的活動帶來的風(fēng)險因素。
2.1.3靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險
靜態(tài)風(fēng)險是指在既定的社會政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況下，由于自然力的不規(guī)則變動和人們的錯誤判斷、錯誤行為所導(dǎo)致的風(fēng)險，主要是指自然災(zāi)害和意外事故帶來風(fēng)險。靜態(tài)風(fēng)險可能造成的后果主要是經(jīng)濟(jì)上的損失，而不會因此獲得意外的收益。動態(tài)風(fēng)險是由于項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)或管理技術(shù)變動所導(dǎo)致的風(fēng)險，是指與社會變動有關(guān)的風(fēng)險，主要是社會經(jīng)濟(jì)、政治以及技術(shù)、組織機(jī)構(gòu)發(fā)生變動而產(chǎn)生的風(fēng)險。動態(tài)風(fēng)險可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，也可能帶來額外收益。
2.1.4系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險
系統(tǒng)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場宏觀因素變化而導(dǎo)致全部或同類開發(fā)項(xiàng)目報酬率整體變化，對于單個房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，這類風(fēng)險可能被預(yù)測，但不能被分散或消除；非系統(tǒng)風(fēng)險是某一特定原因?qū)δ骋惶囟ǖ姆康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目報酬率造成影響的可能性，是特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目所可能面臨的風(fēng)險，對于某個或某類開發(fā)項(xiàng)目而言，通過采取積極的應(yīng)對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風(fēng)險。本文認(rèn)為，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險的分類方法能夠綜合整理并細(xì)化各類風(fēng)險因素，并能夠以此為基礎(chǔ)，對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)一步進(jìn)行定性和定量分析。因此，本文后面章節(jié)將主要采取這一類分析方法。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險的特征
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險與項(xiàng)目自身的特點(diǎn)有緊密關(guān)系，這也決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險具有自身的特征。
2.2.1個別性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資具有差異性，每個項(xiàng)目都有不同的區(qū)位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個完全相同的開發(fā)項(xiàng)目，加上項(xiàng)目投資者、開發(fā)建設(shè)時間、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、施工技術(shù)和建筑材料等都不會完全相同，從而使每個項(xiàng)目面臨的風(fēng)險各不相同。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險識別時需要突出這種個別性。
2.2.2復(fù)雜性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否順利實(shí)施要受到土地條件、規(guī)劃條件、資金管理、施工條件、市場條件、宏觀政策等多種因素的綜合影響，開發(fā)項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險具有綜合性和復(fù)雜性。
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回升
2009年,在市場回暖、銷售加快等積極因素帶動下,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)逐月加快的勢頭。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資28439.7元,同比增長17.8%,增速較前三季度加快0.1個百分點(diǎn)。與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速相比,2009年以來二者的差距呈逐漸縮小態(tài)勢。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于同期固定資產(chǎn)投資增速14.3百分點(diǎn),與年初25.5個百分點(diǎn)的差距相比縮小了11.2百分點(diǎn)。
去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米,同比增長17.2%,增幅比1～10月提高0.8個百分點(diǎn);房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個百分點(diǎn);房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長26.1%,增幅比1～10月提高3.4個百分點(diǎn)。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長28.2%,比1～10月提高3.2個百分點(diǎn)。
去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發(fā)面積20338萬平方米,同比下降2.5%。
2、中部地區(qū)投資增速最快
去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資額達(dá)到31270.9元,同比增長17.8%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。
從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看,31個省(區(qū)、市)中有18個省(區(qū)、市)的房地產(chǎn)開發(fā)增長速度超過平均水平,增長居前的地區(qū)是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快,同比增速超過40%。
分用途看,住宅和商業(yè)用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計(jì),住宅完成投資 22369億元,同比增長17.8%,比上年同期下降4.9個百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。其中經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長19.1%,增速比上年同期加快0.9個百分點(diǎn);辦公樓投資額同比增長30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點(diǎn);商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點(diǎn);其他投資同比增長12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。
二、企業(yè)資金壓力有所緩解
從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉(zhuǎn)向,資金缺口由負(fù)轉(zhuǎn)正,流動性呈現(xiàn)加速釋放的態(tài)勢。另外,為應(yīng)對國際金融危機(jī),擴(kuò)大國內(nèi)需求,2009年5月份,國家下調(diào)了商品住房投資項(xiàng)目的資本金比例。其中,普通商品房項(xiàng)目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%,這是13年來的首次下調(diào)。行業(yè)融資門檻的降低,意味著開發(fā)商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國內(nèi)貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長40.2%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 2006和2007年的增長水平。與此同時,由于房屋銷售出現(xiàn)回暖,以定金及預(yù)收款和個人按揭貸款為主的其他資金來源負(fù)增長勢頭得以扭轉(zhuǎn),2009年1～11月同比增長76.6%,占房地產(chǎn)資金來源的比重較上年同期提高8.7個百分點(diǎn)。
銀行貸款和其他資金是我國房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源,二者之和占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重超過 60%。受國內(nèi)貸款和其他資金來源快速增長的帶動,2009年以來,企業(yè)資金來源增速持續(xù)走高,開發(fā)商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48169.7億元,同比增長 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資的恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。
三、商品房銷售明顯好轉(zhuǎn)
從2008年下半年以來,針對房地產(chǎn)市場低迷、宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況,國家連續(xù)出臺了一系列刺激住房消費(fèi)的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺了相應(yīng)的救市政策。利率的下降和交易稅費(fèi)的減免大大降低了消費(fèi)者的購房成本,居民購買力明顯提高,加之房價的大幅度下降開始觸及購房者的心理價位,貨幣流動性過多導(dǎo)致通脹預(yù)期增強(qiáng),在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進(jìn)入2009年,尤其是二季度以來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,市場銷售大幅好轉(zhuǎn),商品房銷售面積直線上升,大大超過市場預(yù)期,銷售額顯著增長,企業(yè)資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53%,該增速已超過2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達(dá)35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。
根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,去年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴(kuò)大1.8個百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.2%,漲幅比上月擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)。
1、新建住房銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴(kuò)大2.2個百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.6個百分點(diǎn)。其中,90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲10.4%,環(huán)比上漲2.1%。分類型看,經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格同比上漲0.6%,環(huán)比與上月持平;普通商品住房銷售價格同比上漲7.8%,環(huán)比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價格同比上漲4.1%,環(huán)比上漲1.3%。分地區(qū)看,新建住房銷售價格同比上漲的城市有67個,主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價格下降的城市有3個,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環(huán)比價格上漲的城市有67個,主要城市包括:?？?.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環(huán)比價格下降的城市只有1個:錦州-0.3%。
2、二手住房銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.9個百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。分地區(qū)看,二手住房銷售價格同比上漲的城市有60個,主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價格下降的城市有10個,主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環(huán)比價格上漲的城市有61個,主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環(huán)比價格下降的城市有6個,主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。
3、新建非住宅銷售價格同比上漲4.0%,環(huán)比上漲0.9%。分類型看,辦公樓銷售價格同比上漲6.6%,環(huán)比上漲0.9%;商業(yè)營業(yè)用房銷售價格同比上漲2.1%,環(huán)比上漲0.6%;其他用房銷售價格同比上漲3.8%,環(huán)比上漲 2.0%。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算步驟
估算我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的基本步驟是：
1 根據(jù)2004－2008年的數(shù)據(jù)，采用趨勢移動平均法估算2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)。
2 利用2004年的數(shù)據(jù)推算2009年各級或各類(房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)按投資來源進(jìn)行分類)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。首先統(tǒng)計(jì)2004年各級房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并計(jì)算各級企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。
3 利用2004年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)值、2004年和2009年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)值。
4 將步驟2推算出的各級或各類企業(yè)數(shù)量與步驟3估算出的各級或各類企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)值。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算
1 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)，利用趨勢移動平均法，令移動長度為2，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的一次移動平均值mt和二次移動平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)A2009的公式，如式(1)所示：
將表1的數(shù)值代入式(1)，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)是96679。
(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量
2004年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表2所示。
假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，如表3所示。
(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)值
首先，計(jì)算2004年各資質(zhì)等級企業(yè)與一級企業(yè)平均資產(chǎn)值的比值Pi，如表4所示。
其次，計(jì)算2004年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》查得2009年房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)值是91.36億元。假設(shè)Q不變，用這個平均資產(chǎn)值與Q相乘，得出2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值是34.72億元。
最后，假設(shè)Pi不變，用2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值與Pi相乘，推算出2009年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表6所示。
(4)計(jì)算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值
將表3的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表6中各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表7所示。
2 我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表8所示。
估算2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表8的數(shù)值，可推算出2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)是65087個。
(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量
2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表9所示。
假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量，如表10所示。
(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值
2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值，如表11所示。
在管房屋建筑面積是衡量物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的主要指標(biāo)。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)年均增速M(fèi)。
由相關(guān)研究報告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設(shè)M不變，用2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值和M(13.8％)進(jìn)行推算，得到2009年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表12所示。
(4)計(jì)算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值
將表10的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表12的各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值，如表13所示。
3 我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表14所示。
估算2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表14的數(shù)值，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)是63640個。
(2)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量
2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表15所示。
假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量，如表16所示。
(3)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值
2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值如表17所示。
銷售建筑面積是衡量房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的重要指標(biāo)。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N。
由《2009中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設(shè)N不變，用2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值和房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N(33.3％)進(jìn)行推算，得到2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表18所示。
(4)計(jì)算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值
將表16中的各投資來源企業(yè)的數(shù)量與表18的各投資來源企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘，得到2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表19所示。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算
一、年上半年中國房地產(chǎn)市場行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié)：
1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況：
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比年5月增加1845億元，增長46.3%。
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長84.0%。
2、商品房銷售情況：
年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況：
年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%；企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。
4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)：
房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。
年月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。
截止到年月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點(diǎn)；環(huán)比價格與上月持平，而年5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。
年月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點(diǎn)。
5、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)：
年6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為105.06，比5月份回落0.01點(diǎn)，比去年同期提高8.51點(diǎn)。
從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比年5月份回落0.02點(diǎn)，比去年同期提高11.94點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為113.63，比月份回落3.06點(diǎn)，比去年同期提高14.90點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點(diǎn)，比去年同期提高0.83點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點(diǎn)，比去年同期提高16.06點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點(diǎn)，比去年同期提高15.50點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特征：
1.住房投資持續(xù)加快，商品房住房比重持續(xù)上升：
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。
中國消費(fèi)者住房消費(fèi)要求的改變以及城市化進(jìn)程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續(xù)增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴(yán)重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場的投資熱度在一定時期內(nèi)不會改變。
2.土地開發(fā)增長較快，企業(yè)購置土地較為大膽：
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長84.0%。
由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于未來房地產(chǎn)市場的看好趨勢，雖然受調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地已經(jīng)比較謹(jǐn)慎，企業(yè)購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲備、企業(yè)未來發(fā)展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現(xiàn)，在這些交易的影響下，促使年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費(fèi)增長明顯。
3.商品房建設(shè)增長平穩(wěn)，竣工面積增速高于往年：
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
年的房地產(chǎn)市場的高漲運(yùn)行，以及房價的持續(xù)高位運(yùn)行，房地產(chǎn)消費(fèi)者購房需求的不斷增加等多重因素，使年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)持續(xù)保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續(xù)到下半年的是房地產(chǎn)市場的存房量持續(xù)增加,市場供應(yīng)量持續(xù)增長，供求關(guān)系出現(xiàn)變化趨勢。
4.商品房銷售開始出現(xiàn)負(fù)增長，銷售壓力逐漸加大：
