歡迎來到優(yōu)發(fā)表網(wǎng)

購物車(0)

期刊大全 雜志訂閱 SCI期刊 期刊投稿 出版社 公文范文 精品范文

房地產(chǎn)開發(fā)概念范文

時間:2023-06-01 15:44:47

序論:在您撰寫房地產(chǎn)開發(fā)概念時,參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野,小編為您整理的7篇范文,希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情,引導您走向新的創(chuàng)作高度。

房地產(chǎn)開發(fā)概念

第1篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)拿地前;規(guī)劃概念方案;設計

Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中圖分類號:S611文獻標識碼:A 文章編號:

1. 前言

房地產(chǎn)開發(fā)前期拿地階段,規(guī)劃設計人員根據(jù)當?shù)匾?guī)劃局出具的規(guī)劃條件,初排設計方案,同時給予專業(yè)的意見和建議,讓開發(fā)商拿來作為參考,甚至可以結(jié)合成本專業(yè)給方案做個經(jīng)濟測算,讓開發(fā)商對項目有個預先較為準確的判斷,這在現(xiàn)如今房地產(chǎn)形勢越來越嚴峻的非常時期,顯得尤為重要。

2.項目分析—洛陽某項目

2.1項目簡述

項目位于洛陽市,地塊東側(cè)道路紅線寬30米,南側(cè)道路紅線寬95米,西側(cè)道路紅線寬30米,北側(cè)道路紅線寬65米,中間有一條洛宜路穿過。地塊共分為三個小地塊,各項指標如圖所示,其中1地塊和2地塊指標可以平衡。

2.2項目現(xiàn)場考察

項目地塊南側(cè)是城市主干道;西側(cè)是在建樓盤,為80-100米高層住宅,從規(guī)劃圖紙上看,該樓盤東側(cè)沿街設了商鋪;地塊東側(cè)為某科研樓,據(jù)當?shù)厝朔答仯矫苄砸筝^高;地塊北側(cè)是洛陽的母親河洛河,將來會改造成濕地公園。

2.3項目制約因素

規(guī)劃條件制約

1地塊和2地塊:用地面積(1地塊66274m2,2地塊40335m2),用地性質(zhì)R2/C2(二類居住用地兼容商業(yè)服務業(yè)用地),容積率3.0~3.5,建筑密度15%~25%,綠地率不小于35%,建筑限高100米,日照要求滿足大寒日3小時;

3地塊:用地面積33252m2,用地性質(zhì):C6(科研用地),容積率3.5~4.0,建筑密度25%~35%,綠地率不小于35%,不限高。

3.規(guī)劃概念方案設計

3.1 總平面設計

規(guī)劃布局注重中軸對稱和空間圍合,體現(xiàn)較強的儀式感和層次感。

地塊容積率較高,考慮純高層系列,間距需滿足當?shù)爻鞘幸?guī)劃技術(shù)管理規(guī)定以及日照要求。洛宜路將地塊分割成南北兩個組團,為提高項目品質(zhì),兩個組團分別考慮較大的中心景觀區(qū)域,可結(jié)合會所、泳池等設計。

交通組織上考慮完全的人車分流,車行從小區(qū)直接進入地下車庫,不進入地面園區(qū),人行主入口考慮在洛宜路中間位置設置,南北兩個地塊形成呼應與貫通,同時結(jié)合小區(qū)入口設置大堂,讓業(yè)主步行通過大堂進入園區(qū),提升園區(qū)整體品質(zhì),創(chuàng)造一種歸屬感和尊貴感。

根據(jù)前期市場調(diào)研,該片區(qū)的商業(yè)比重偏低,因此該地塊應適當多的布置商鋪,一方面可以提升片區(qū)配套,另一方面從房地產(chǎn)銷售角度考慮,商鋪去化率會相對較高。沿街商鋪考慮在地塊西側(cè)、北側(cè)以及洛宜路兩側(cè)布置,西側(cè)商業(yè)可以跟現(xiàn)已在建的其他樓盤形成商業(yè)氛圍,北側(cè)商業(yè)可以吸引洛河濕地公園的人流,中間道路兩側(cè)營造內(nèi)街氛圍,東側(cè)由于相鄰的科研樓私密性要求較高,不適宜布置商業(yè)。

3.2空間設計

建筑點板結(jié)合,組團考慮較大的中心景觀區(qū)域;整個地塊沿中間道路兩側(cè)建筑較低,營造較為舒適的內(nèi)街氛圍,然后往南往北分別逐步遞升,整體空間高低錯落,通過起伏變化,達到較好的天際線效果。

整個園區(qū)建筑底層架空,可將景觀延伸進來,避免高層建筑給人帶來的壓迫感,同步提升項目品質(zhì)。

4.設計難點及建議

4.1 難點

項目規(guī)劃條件中對容積率的要求較高,特別是1地塊和2地塊要求3.0~3.5,經(jīng)過初步測算,在保證較好項目品質(zhì)的前提下,要做到容積率下限3.0有一定難度;日照要求滿足大寒日滿床日照3小時以上,對南北間距要求較高,從側(cè)面限制了容積率;項目地處相對較為偏僻,設計時要考慮與周邊道路的關(guān)系,創(chuàng)造宜人的街景效果。

4.2 建議

針對1地塊和2地塊容積率做不足的情況,建議房地產(chǎn)開發(fā)前期人員與當?shù)匾?guī)劃局進行溝通與協(xié)商,是否可變更規(guī)劃條件,不然建議開發(fā)商慎重拍地;建議開發(fā)商成本專業(yè)人員對該項目進行經(jīng)濟測算,為公司提供較為全面的參考,拍地時有個心里有底;建議營銷公司等介入,做充足的市場調(diào)研,以明確定位,如:住宅地塊戶型配比、客戶群體、科研地塊定位等,對項目有個更為完整的預判;建議配合園區(qū)服務體系,做適當面積的配套設施,以提升園區(qū)整體價值。

5.小結(jié)

第2篇

(一)國有土地使用權(quán)劃撥

國有土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,經(jīng)縣級以上人民政府依法批準,以下建設用地可以以劃撥方式取得:(1)國家機關(guān)用地和軍事用地; (2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地; (3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地; (4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

在當前,我國的土地使用權(quán)劃撥有兩種方式:一是土地使用權(quán)附條件劃撥,土地使用者必須在繳納規(guī)定的補償費、安置費用后方可獲得該幅土地的使用權(quán);二是土地使用者不需要繳納任何費用即取得土地使用權(quán)。

(二)國有土地使用權(quán)出讓

國有土地使用權(quán)出讓是指縣級以上人民政府和土地行政主管部門依法把符合規(guī)劃要求的國有土地有期限有償?shù)剞D(zhuǎn)移給土地使用者,土地使用者享有實際占有土地權(quán)、土地使用權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、出租權(quán)等活動。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,國有土地使用權(quán)出讓過程中,出讓方與受讓方必須要簽署土地使用權(quán)出讓合同,出讓方是代表國家行使權(quán)利的縣級以上人民政府的土地行政主管部門,受讓方可以是中國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其它經(jīng)濟組織和公民自然人。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定,我國當前的國有土地使用權(quán)出讓方式有四種:協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓和掛牌出讓。

協(xié)議出讓是指縣級人民政府及其土地行政主管部門代表國家與土地的申請使用者就土地使用權(quán)的價格、使用年限、用地條件等問題相互協(xié)商成一致意見而進行的國有土地使用權(quán)出讓。由于協(xié)議出讓不對外公開化,容易滋生暗箱操作、產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象,因此,政府對此有嚴格的報批程序。國土資源部于2002年5月9日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中明確規(guī)定:自2002年7月1日起,全國各地區(qū)的商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經(jīng)營性用地都必須以招標拍賣掛牌出讓。這就大大縮小了可以協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍。自2003年8月1日起開始施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》更是對協(xié)議出讓的審批、程序過程作出了詳細而又嚴格的規(guī)范。

招標出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結(jié)構(gòu)就國有土地的使用權(quán)招標公告,邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標,根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結(jié)構(gòu)就國有土地的使用權(quán)拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結(jié)構(gòu)就國有土地的使用權(quán)掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

第3篇

縱觀近幾年來的樓盤銷售,“郊居化概念”“中心區(qū)概念”“海濱概念”“地鐵概念”等概念以及各種展覽會、研討會、看樓一日游等促銷活動層出不窮??梢婇_發(fā)商為了銷售樓盤煞費苦心。

然而,樓盤仍在大量開工,庫存仍在持續(xù)上升。但豪都、中海、萬科等公司開發(fā)的樓盤,卻個個熱銷。究其原因,在于這些開發(fā)商堅持了“以人為本”而不是“以錢為本”的經(jīng)營理念。大凡堅持“以人為本”經(jīng)營理念的開發(fā)商,在選址、目標客戶定位、營造環(huán)境、戶型設計、價格定位時都能從分析消費者的行為特征入手,講質(zhì)量、重信譽,注重樹立良好的品牌形象,他們在項目確立的時候就已經(jīng)考慮到了銷售問題。而“以錢為本”的開發(fā)商,造房時急功近利,只重經(jīng)濟效益,忽視樓房質(zhì)量和環(huán)境的營造,賣房時為銷售而銷售,為了早日脫手,連蒙帶騙,以至消費者怨聲載道。開發(fā)商損壞了企業(yè)形象,樓盤自然也就賣不出去了。實踐證明,兩種不同的經(jīng)營理念,所產(chǎn)生的銷售結(jié)果也是大相徑庭的。最新動態(tài)

爭購“熱盤”的啟示

中國首座“農(nóng)民城”引資建新城

中國建材結(jié)構(gòu)將進行重大調(diào)整

房價,北京略降上海略漲專家看市

堅定不移地發(fā)展經(jīng)濟適用住房

王石眼里的新萬科

房地產(chǎn)企劃隨想

推動中國住宅的產(chǎn)業(yè)化進程

房地產(chǎn)業(yè)的興盛期來了營銷觀點

如何將你的房子全部售出

房地產(chǎn)營銷的生命線

房地產(chǎn)營銷中的4C策略

房地產(chǎn),走進全方位營銷時代

房地產(chǎn)價格的心理策略

度身定做不是樓盤包裝唯一手段

商品房的定價策略

樓盤服務營銷將是大勢所趨品牌建設

房地產(chǎn)業(yè)如何創(chuàng)品牌?

淺談房地產(chǎn)銷售中的品牌意識

品牌經(jīng)營 回頭無岸

住宅開發(fā)步入品牌時代形象創(chuàng)意

深圳地產(chǎn)廣告新創(chuàng)意

樓盤形象包裝技巧(上篇)

樓盤形象 包裝技巧(下篇)

房產(chǎn)銷售呼喚企業(yè)形象廣告

房地產(chǎn)營銷中的DM廣告成功案例

富力新居的營銷奧秘

奧林匹克花園成功定位

創(chuàng)新令深圳地產(chǎn)仍處“第一組團”

福臨居,為“想家”人圓夢熱點透視

中國城市十大敗筆

人流量不等于銷售效果

賣掉萬科:地產(chǎn)巨鯨浮出水面

新住宅論壇難成價格聯(lián)盟

解剖房地產(chǎn)概念病

透視房地產(chǎn)定位病

房展會泛濫成荒 鍛造金字招牌可勝出

給深圳地產(chǎn)商提個醒中介機構(gòu)

地產(chǎn)的抉擇

房地產(chǎn)中介何時步入e時代促銷活動

“家住城南”活動正式啟動

地產(chǎn)新時尚:靚樓與名校聯(lián)姻

陽光荔枝會舉辦首屆陽光荔景少兒書畫大獎賽

紫竹花園辦“嘉年華會”

潛龍地產(chǎn)為教師節(jié)獻禮開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖(一)

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖(二)

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖(三)

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖(四)

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖(五)

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖(六)

政策法規(guī)

關(guān)于印發(fā)《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設實施方案》的通知

北京市提高公有住房租金增發(fā)補貼實行租金減免政策問答

國企職工住房如何解決 部委最新通知有答案

第4篇

房地產(chǎn)廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃,不一而足。但將其歸類、整理,大致可分為三種典型模式,這三種房地產(chǎn)策劃模式,基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過去、現(xiàn)在和將來。

1、概念策劃模式

2、賣點群策劃模式

3、等值策劃模式

4、房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵

(1)土地價值研判

(2)概念設計

(3)視覺設計

(4)營銷策劃

(5)市場推廣、媒體組合

(6)工程質(zhì)量、成本、工期控制

(7)物業(yè)管理、售后服務

(8)品牌培植與運用

房地產(chǎn)項目的選擇與論證

──房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法

一、對房地產(chǎn)項目選擇與論證認識的誤區(qū)

誤區(qū)一:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化

誤區(qū)二:房地產(chǎn)后期營銷、廣告萬能化

誤區(qū)三:房地產(chǎn)項目選擇與論證的形式化

以上認識的誤區(qū),導致眾多開發(fā)企業(yè)不重視開發(fā)項目的前期選擇與論證,或?qū)⒃擁椆ぷ骱唵涡惺?,令項目草率上馬,以致項目市場目標不表,定位不明,設計脫離市場或盲目跟風,企業(yè)無一套系統(tǒng)的開發(fā)模式和資金營運計劃,在激烈的市場競爭中,這樣的項目是難以成功的。

二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認識項目選擇與論證的重要性

1、房地產(chǎn)是一項高投資、高風險、高回報的行業(yè)。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)需要籌備大量的資金,投資各方須要了解項目的效益與風險;

(2)由于開發(fā)周期長,開發(fā)者需要預計市場變化,開發(fā)條件變化所產(chǎn)生的風險程度;

(3)開發(fā)商要衡量自身承受風險的能力與限度。

一項成功的地產(chǎn)發(fā)展項目,可以換來高額或穩(wěn)定的回報,但一個疏忽、些徽延誤,會令收益大打折扣,甚至傾家蕩產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)項目開局的好壞是項目成敗的關(guān)鍵所在。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期投資很大,一但項目選擇與論證不當而投入了資金,則投資的失敗是無可挽回的。

(2)項目選址不當,前期市場定位與建筑設計錯誤的項目建成后,如無特別的客觀條件的改變,任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。

3、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性和產(chǎn)品差異性。

(1)一方水土養(yǎng)一方人,任何成功的開發(fā)經(jīng)驗都必須與當?shù)氐拈_發(fā)條件與市場狀況相適應;

(2)同一地塊不同時期,不同的開發(fā)方式會產(chǎn)生不同效果、不同效益,令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對市場挑戰(zhàn)的。

因此,缺乏前期對項目市場與開發(fā)專業(yè)的研究論證工作,任何人都不能輕談對發(fā)展項目有勝的把握。

4、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的系統(tǒng)性和時序性。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面廣、比較復雜的經(jīng)濟活動,從實務上來講具有很強的操作程序。前期不做好全面的開發(fā)計劃工作,見步行步,會造成入手容易,實施難,是很多開發(fā)企業(yè)普遍遇到的問題,更是眾多項目工期一再延誤,成本低開高走,局面難以控制的主要原因。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和步驟

1、概念:項目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進行篩選、談判、論證和選定,是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。

2、項目選擇的步驟:

a、廣泛尋找投資項目

b、精心篩選投資項目

c、對重點項目進行投資機會性研究(初步可行性研究)

d、項目投資談判

e、詳細可行性研究(發(fā)展策劃)

f、公司的決策與實施

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證(可行性研究或發(fā)展策劃)

1、概念:房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證是在項目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的研究和分析,運用已有的經(jīng)驗和專業(yè)的評價方法,尋找到項目較合理的市場目標、市場定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式,得出一系列評價指標值,以最終確定該項目是否可行的綜合研究。其研究成果應對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導作用。

2、項目論證的階段性

(1)項目投資開發(fā)的機會性論證

指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準的前提下,以經(jīng)驗為主,按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標、開發(fā)成果指標和項目的特點,就其開發(fā)的市場機會、開發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場、技術(shù)、經(jīng)濟問題進行研究論證。

(2)項目投資開發(fā)的詳細論證

指在規(guī)劃、開發(fā)的條件基本確定后,對項目所進行的全面、深入、細致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術(shù)經(jīng)濟指標問題,還要確定開發(fā)、營銷的基本方向與模式。因此,從事該項工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。

3、項目論證要解決的問題

(1)立項時的宏觀環(huán)境是怎樣的

主要了解項目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌,當?shù)鼐用裆钐匦浴L俗習慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢、外來人口增長等因素。

(2)立項時的微觀環(huán)境是怎樣的

了解企業(yè)的環(huán)境、開發(fā)經(jīng)營能力,競爭對手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤與典型樓盤的情況,項目的基本條件與建設條件、項目規(guī)劃建設要求,項目參與各方的狀況與優(yōu)勢。

(3)項目的市場定位分析

包括市場細分,選擇目標市場,市場定位三個方面,這是論證的重點,關(guān)鍵是要找到項目的發(fā)展方向,確定項目的在市場上的競爭地位。

(4)初步確定項目開發(fā)、營銷方式,提出建筑設計的要求及概念性的規(guī)劃設計方案

投資建設成本的估算,從管理角度向項目開發(fā)提建議。

(5)項目開發(fā)分期與樓價的初步設定,項目投資與效益測定

(6)項目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性。

五、項目選擇與論證要注意的問題

1、營銷與規(guī)劃設計必須前期介入,強調(diào)市場為先導的同時又應注意兩者相適應。

2、項目定位以市場調(diào)查為依據(jù),但關(guān)鍵在于對市場表象有質(zhì)的提升。

3、項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎。

4、開發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項目后期成敗的關(guān)鍵。

5、既要借鑒成功項目的經(jīng)驗,又要從失敗的項目中尋找到教訓。

六、房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念簡介

房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念

1、服務性質(zhì):輔助決策

2、對客戶的適應性:滿足需求引導需求發(fā)掘需求

3、服務的目標:

(1)建立能夠達致利潤最大化的發(fā)展模式

(2)建立資金運用的最優(yōu)化策劃方案

七、最佳的服務過程:全程參與(前期發(fā)展研究過程參與營銷培訓與監(jiān)測)

八、前期發(fā)展研究的主要服務模塊:

1、項目的區(qū)位價值評估;

2、項目地塊的開發(fā)價值評估;

3、重要宏觀經(jīng)濟指標的監(jiān)控與分析;

4、微觀房地產(chǎn)市場評估(主要細分市場和區(qū)域市場);

5、項目SWOT分析與隱顯因素分析;

6、開發(fā)模式的選取(細分市場的缺口分析,技術(shù)經(jīng)濟指標對比);

7、市場定位(基于消費者搜索之上的營銷策劃方案);

8、物業(yè)管理的要求;

9、規(guī)劃建筑設計方案的要求與評估;

10、成本效益分析;

11、風險分析。

第5篇

從策劃師所擔負的職責角度考慮的話,我們認為至少有六個方面的職能。

1.醫(yī)生的職能

就好像醫(yī)生為了對癥下藥,選擇最佳醫(yī)療方法,必須對患者進行仔細檢查,通過對各種診斷結(jié)果、化驗報告進行綜合分析,最后得出正確的診斷結(jié)論。

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托,對所開發(fā)的項目進行詳細的診斷分析,在了解了項目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習性等信息后,針對“建什么”?“怎么建”?“賣給誰”?等要素,提出項目的概念設計定位,畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關(guān)系,房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度,還要從居住者健康與舒適的角度,恰當?shù)貫轫椖窟M行人性化的定位。

2.法律顧問職能

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場,國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文,還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題,如項目對周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等),土地代征、國際政治風云、國家對外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展、或類似奧運、WTO、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等,必須以法律法規(guī)為準繩或合理避規(guī)、或進行調(diào)解、或遵照執(zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。

3.財務專家職能

房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金,但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金,房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上,為開發(fā)商的項目進行全程策劃,并要保證項目在未來暢銷,其目的是就是要在同樣的資金投入情況下,獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本,而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設計上。

4.導演的職能

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶,其職責就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合,將項目的概念定位演繹成功。

5.船長的職能

認為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多,實際上,當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后,其重要工作就是在現(xiàn)場進行監(jiān)理,如果把設計圖看作海圖的話,就是要嚴格按照海圖航線航行,局部變動必須征的船長同意,只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。

6.環(huán)境問題專家

第6篇

從策劃師所擔負的職責角度考慮的話,我們認為至少有六個方面的職能。

醫(yī)生的職能

就好像醫(yī)生為了對癥下藥,選擇最佳醫(yī)療方法,必須對患者進行仔細檢查,通過對各種診斷結(jié)果、化驗報告進行綜合分析,最后得出正確的診斷結(jié)論。

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托,對所開發(fā)的項目進行詳細的診斷分析,在了解了項目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習性等信息后,針對“建什么”、“怎么建”、“賣給誰”等要素,提出項目的概念設計定位,畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關(guān)系,房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度,還要從居住者健康與舒適的角度,恰當?shù)貫轫椖窟M行人性化的定位。

法律顧問職能

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場,國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文,還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題,如項目對周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等),土地代征、國際政治風云、國家對外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展、或類似奧運、WTO、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制等,必須以法律法規(guī)為準繩或合理避規(guī),或進行調(diào)解,或遵照執(zhí)行,而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。

財務專家職能

房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金,但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效地運用資金,房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上,為開發(fā)商的項目進行全程策劃,并要保證項目在未來暢銷,其目的是就是要在同樣的資金投入情況下,獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本,而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設計上。

導演的職能

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶,其職責就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合,將項目的概念定位演繹成功。

船長的職能

認為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多,實際上,當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后,其重要工作就是在現(xiàn)場進行監(jiān)理,如果把設計圖看作海圖的話,就是要嚴格按照海圖航線航行,局部變動必須征得船長同意,只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。

環(huán)境問題專家

第7篇

摘要:規(guī)模經(jīng)濟是市場經(jīng)濟的一種現(xiàn)象,也是經(jīng)濟學中的一個重要范疇。追求利潤最大化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在市場上謀求占有率的提高和市場份額的擴大,才能使開發(fā)成本降低。但是并非房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大越好,任何不顧市場狀況、企業(yè)狀況的盲目擴張有百害而無一利。如何使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)規(guī)模達到最優(yōu)組合,是本文研究的要點。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);規(guī)模經(jīng)濟;途徑;支撐要素

一、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模(包括各種專業(yè)公司和聯(lián)合公司的規(guī)模)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地資源貯備、開發(fā)建設、資金、人才規(guī)模。它表明開發(fā)建設諸要素以及開發(fā)建設的房屋在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集中程度。根據(jù)這種集中程度,一般可以把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的標準,既可用勞動力、資金來劃分;也可用其完成的開發(fā)量或正在開發(fā)的數(shù)量劃分;也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。

二、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟要求

1.房地產(chǎn)企業(yè)初始規(guī)模的確定。為了確定房地產(chǎn)企業(yè)的適宜規(guī)模,必須首先確定房地產(chǎn)企業(yè)的起始規(guī)模。起始規(guī)模是經(jīng)濟合理條件下的最小開發(fā)建設規(guī)模,是確定房地產(chǎn)企業(yè)最適宜規(guī)模的基礎。起始規(guī)模應保證房地產(chǎn)開發(fā)建設各環(huán)節(jié)中的人才、資金、資源、設備等,并使其能夠得到充分利用。起始規(guī)模的合理確定,是決定投資房地產(chǎn)開發(fā)的重要依據(jù)。當房地產(chǎn)項目的最小規(guī)模低于起始規(guī)模時,不宜投入開發(fā),而開發(fā)規(guī)模大于起始規(guī)模時,則應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身條件以及其他條件,按不同的規(guī)模,組成開發(fā)建設的合理性方案,并選擇最優(yōu)規(guī)模。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強,加上東部與西部差異,城市與縣鎮(zhèn)差異。因此很難準確確定具體的初始規(guī)模。原則上,在大中型城市,以中型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模較為適當;在小型城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模以小型較為適合。

2.企業(yè)最適宜規(guī)模的確定。在某一地建立房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模,并非規(guī)模越大、實力越強就越好。還必須根據(jù)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況而定。為了確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最適應開發(fā)規(guī)模,需要以企業(yè)最適宜規(guī)模為核算評價的標準,企業(yè)最適宜規(guī)模是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)開發(fā)建設過程,管理組織最為合理,各種生產(chǎn)要素能充分利用,技術(shù)經(jīng)濟指標先進,經(jīng)濟效益最好的企業(yè)規(guī)模。如果企業(yè)規(guī)模超過了企業(yè)最適宜規(guī)模的界限,投資和勞動力消耗的增加所獲得的經(jīng)濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,各種社會化分工合作機制的建立,如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監(jiān)理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業(yè)從人員數(shù)量上考慮,大型企業(yè)人才數(shù)量只需要中型企業(yè)人數(shù),中型企業(yè)人數(shù)只需要小型企業(yè)人員,沒有必要搞小而全、大而全。

確定企業(yè)最適宜規(guī)模的方法很多,要根據(jù)具體的技術(shù)經(jīng)濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質(zhì)是通過消耗類指標和效益指標的對比分析,在盈虧平衡的基礎上不同規(guī)模方案進行比較,確定企業(yè)最佳開發(fā)建設規(guī)模。當前企業(yè)最適宜規(guī)模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。

3.企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的選擇。企業(yè)最適宜規(guī)模是計算企業(yè)規(guī)模的依據(jù),但并不是選定的企業(yè)實際規(guī)模。在選擇企業(yè)的實際規(guī)模時,要根據(jù)社會需求量的大小,在企業(yè)起始規(guī)模和最適宜規(guī)模之間,經(jīng)過多方案的對比分析來確定。比較企業(yè)的不同方案,一般是采取計算同一年開發(fā)建設成本與基建投資額之和來進行??傎M用最低的方案為最優(yōu)方案。

三、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟實現(xiàn)途徑

1.房地產(chǎn)企業(yè)購并是資本集中的有效手段。低價收購資產(chǎn),實現(xiàn)低成本擴張。使購并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過購并成本和購并價格,或超過新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實施購并的積極性和主動性。實現(xiàn)優(yōu)勢互補、提高企業(yè)國際競爭力的動機。獲取土地等生產(chǎn)要素的動機。企業(yè)購并可能以直接實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟,這表現(xiàn)在以下幾個方面:(1)企業(yè)自身內(nèi)部擴張,逐步增擴股,增大股本結(jié)構(gòu),實現(xiàn)擴張,并以實現(xiàn)滾動開發(fā)的提高資金的利用率;(2)橫向購并中的規(guī)模經(jīng)濟。橫向購并是同一產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)同類或存在替代關(guān)系的企業(yè)之間購并,具有直接的規(guī)模經(jīng)濟效果;(3)縱向購并中的規(guī)模經(jīng)濟。企業(yè)縱向購并的規(guī)模經(jīng)濟實現(xiàn)也必須首先具備上述企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的支撐條件,否則,會陷入規(guī)模不經(jīng)濟的誤區(qū);(4)混合購并中的規(guī)模經(jīng)濟要獲得混合購并的規(guī)模經(jīng)濟(范圍經(jīng)濟)效果,構(gòu)成企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的各種支撐條件也是必不可缺的。

2.房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟也可以在政府統(tǒng)一運作下完成。各級地方政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局,完成前期土地的規(guī)模開發(fā)。然后通過土地招投標市場,按照規(guī)劃片區(qū)由各開發(fā)企業(yè)在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區(qū)式開發(fā)。較為成功的實例就是南京市開發(fā)建設的“月牙湖小區(qū)”。它由建委、國土、規(guī)劃局等部門按照南京市居民高尚居住區(qū)的規(guī)劃要求,統(tǒng)一進行布局,綜合配套,由十幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行組團式、居住小區(qū)規(guī)模開發(fā),取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

3.企業(yè)戰(zhàn)略同盟。兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了一定的目的、通過一定的方式組成的網(wǎng)絡式的聯(lián)合體稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內(nèi)格爾提出。從20世紀80年代起,戰(zhàn)略聯(lián)盟在西方和日本企業(yè)界得到迅速發(fā)展。戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種關(guān)系松散的企業(yè)組織形式,它不具有傳統(tǒng)企業(yè)那樣明確的層級和邊界,對于聯(lián)盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實踐中,這優(yōu)勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性很強,因此戰(zhàn)略聯(lián)盟中的各方可以通過相互間的網(wǎng)絡進入對方的地區(qū)市場。這在競爭日趨激烈的今天,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。

同時,戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢,在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭,哄抬地價,提高土地投資成本,達到規(guī)模經(jīng)濟,戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。

四、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟的支撐要素

從企業(yè)內(nèi)部來看,構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟的主要支撐條件是:

1.擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產(chǎn)業(yè)的直接開發(fā)和經(jīng)營的對象,同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產(chǎn)的開發(fā)建設離不開土地資源,而土地資源卻可以作為未被開發(fā)的原始形態(tài)而獨立存在,可以說土地是房地產(chǎn)開發(fā)建設的萬源之本,在我國,土地歸國家所有,房地產(chǎn)企業(yè)僅能依據(jù)開發(fā)建設項目用地性質(zhì)的不同,購得40~70年的土地使用權(quán)(依用地性質(zhì)不同而分),而土地使用權(quán)的一次性周期長達40~70年,因此,要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟,必須在其可預見的預見期里,充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規(guī)模經(jīng)濟。

2.資金支撐。資金是房地產(chǎn)血液,房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢在很大程度上依賴于資金,通過資金參與控制更多的具有規(guī)模經(jīng)濟的開發(fā)項目,即房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟離不開龐大的資本投入。企業(yè)自身的資本積累、積聚能力,以及進行間接融資、直接融資的能力,就其成為能否實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的重要支撐條件。

3.企業(yè)家能力的支撐。當房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設規(guī)模以算術(shù)級數(shù)或幾何級數(shù)增長時,特別是當房地產(chǎn)企業(yè)通過橫向、縱向及混合購并若干企業(yè),實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模急劇擴張時期,其管理的復雜程度、組織協(xié)調(diào)工作量會呈幾何級數(shù)增加。對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出更高的要求。

從企業(yè)的外部來看,構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟主要支撐條件是:

1.政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個由政府政策高度壟斷性行業(yè),是一個受政府政策影響,對政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴格控制著房地產(chǎn)一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產(chǎn)市場有著絕對的控制權(quán),它決定了市場供求關(guān)系平衡位置,決定了價格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與整個社會經(jīng)濟制度緊密相關(guān),政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。

2.市場規(guī)模支撐。市場規(guī)模即市場需求量。市場需求量的大小是實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的前提條件。由于規(guī)模經(jīng)濟是房地產(chǎn)開發(fā)的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制,即受開發(fā)建設地區(qū)人口因素影響。因此,并非開發(fā)建設規(guī)模越大越好,隨著規(guī)模的擴大會出現(xiàn)規(guī)模效益遞減情況。筆者根據(jù)多年房地產(chǎn)開發(fā)實踐,提出如下規(guī)模:在中、小型城市(人口規(guī)模:50萬人~100萬人)一般不宜進行大型房地產(chǎn)項目開發(fā)。在大、中型城市(人口規(guī)模:150萬人~300萬人)一般宜進行大型房地產(chǎn)項目開發(fā)。在特大型城市(人口規(guī)模大于500萬人)一般宜進行特大型房地產(chǎn)項目開發(fā),開發(fā)規(guī)格以居住區(qū)為宜(建筑面積為50萬m2~150萬m2),資金籌措按上市公司、大型企業(yè)集團標準。

上述僅是相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言。就各級地方政府而言,本著經(jīng)營城市考慮,其開發(fā)規(guī)模應適當?shù)靥岣咭粋€檔次,以利于城市綜合布局。

3.市場范圍支撐。市場范圍與市場規(guī)模是密切相關(guān)的。市場范圍大,市場規(guī)模也隨之擴大;反之,市場范圍小,市場規(guī)模也會隨之縮小。市場范圍,即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房的銷售范圍,是一個市場空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強,使用權(quán)得其開發(fā)建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此,在某一地的房地產(chǎn)開發(fā)隨該城市地域的擴張,城市化的進程而市場范圍擴大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模無限擴大,也會陷入規(guī)模不經(jīng)濟。

免责声明:以上文章内容均来源于本站老师原创或网友上传,不代表本站观点,与本站立场无关,仅供学习和参考。本站不是任何杂志的官方网站,直投稿件和出版请联系出版社。
服务与支付
学术顾问

发表咨询 加急见刊 文秘咨询 杂志订阅