時(shí)間：2023-06-15 17:18:05
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn),與之相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對(duì)象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計(jì)的難度。筆者認(rèn)為,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的不同問(wèn)題,建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。
一、虛增無(wú)形資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)成本
2004年8月31日以前,土地交易未實(shí)際公開(kāi)競(jìng)價(jià),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地,并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評(píng)估,且一般要求高估,形成大額的土地評(píng)估增值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理,虛增了無(wú)形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí),將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本,而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評(píng)估價(jià)值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開(kāi)發(fā)成本。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問(wèn)題,建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對(duì)比,對(duì)高于市價(jià)的部分提請(qǐng)企業(yè)計(jì)提無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對(duì)于轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題,企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則,在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí),先將評(píng)估增值部分沖轉(zhuǎn),按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)后的余額記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入
(一)將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬,延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已竣工驗(yàn)收,與購(gòu)房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬,不確認(rèn)收入。
(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫(kù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除自行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營(yíng)合資開(kāi)發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受?chē)?guó)家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)小金庫(kù)收入的主要來(lái)源。比如,在投資比例分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對(duì)分回的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷(xiāo)售,收回銷(xiāo)售收入賬外存儲(chǔ),形成小金庫(kù);在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來(lái)核算,形成賬內(nèi)小金庫(kù);在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對(duì)收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫(kù)。
(三)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷(xiāo)售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對(duì)外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷(xiāo)售進(jìn)行賬務(wù)處理,按規(guī)定計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理,未作視同銷(xiāo)售的賬務(wù)處理。
(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí),往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷(xiāo)售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出,既虛減經(jīng)營(yíng)收入又造成開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售費(fèi)用不實(shí)。
對(duì)于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的行為,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營(yíng)收入與“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對(duì);將經(jīng)營(yíng)收入各分類(lèi)明細(xì)賬分別與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對(duì);將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對(duì);同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問(wèn)題。
三、人為調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本
(一)隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi),調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí),對(duì)于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤(rùn),往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn),多計(jì)或少計(jì)開(kāi)發(fā)成本。
(二)不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則,隨意分?jǐn)偨杩罾?。根?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則,企業(yè)在確定每期專門(mén)借款利息的資本化金額時(shí),應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí),不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?而是根據(jù)企業(yè)利潤(rùn)情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要,在開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分,調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn);對(duì)于計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的借款費(fèi)用,在各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過(guò)認(rèn)真計(jì)量,而是隨意分?jǐn)?造成各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。(三)不同類(lèi)型商品房的經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同類(lèi)型的商品房,如底商、住宅、寫(xiě)字樓等,在銷(xiāo)售價(jià)格上相差懸殊,其經(jīng)營(yíng)成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本的核算中,一般以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(同一塊土地上同期開(kāi)發(fā)的各類(lèi)商品房)為對(duì)象進(jìn)行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫(xiě)字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤(rùn)率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢,進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí),將先期銷(xiāo)售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本,后銷(xiāo)售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本,形成同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同類(lèi)商品房的單位經(jīng)營(yíng)成本前后不一。
(四)擠占和虛增開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤(rùn)行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開(kāi)發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開(kāi)發(fā)成本中,增大商品房開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本;此外,企業(yè)還通過(guò)虛報(bào)工程結(jié)算,虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式,虛增商品房開(kāi)發(fā)成本和商品房經(jīng)營(yíng)成本,以降低開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),少繳企業(yè)所得稅。
對(duì)于以上問(wèn)題,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T(mén)頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門(mén)的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對(duì);將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對(duì);同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算;運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例,對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算;根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對(duì)借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算;以合理認(rèn)定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請(qǐng)企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。
四、漏繳規(guī)費(fèi)
(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種關(guān)系以危房改造、開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)出售,而是開(kāi)發(fā)成高檔商品住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國(guó)家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn),出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金,造成國(guó)家土地出讓金的流失。
(二)漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用,如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等,由于以上費(fèi)用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費(fèi)。
對(duì)于上述問(wèn)題,建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn),將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國(guó)家及當(dāng)?shù)卣块T(mén)規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對(duì)比,查出漏繳金額,提請(qǐng)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。
五、套取銀行信用,違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長(zhǎng),需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:
(一)將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開(kāi)發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí),其土地使用權(quán)應(yīng)從無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本,此時(shí),該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開(kāi)發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。
(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅種；審計(jì)
中圖分類(lèi)號(hào)：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）02-0-01
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在近幾年來(lái)的努力下迅猛的發(fā)展起來(lái)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)發(fā)揮著重要作用。我國(guó)審計(jì)機(jī)關(guān)，結(jié)合國(guó)家相關(guān)政策將房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的納稅作為稅收管理的重要內(nèi)容。這些調(diào)整在一定程度上維護(hù)了房產(chǎn)業(yè)在稅收管理上的秩序，提高了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的審計(jì)水平，也為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的展帶來(lái)有效作用。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種
我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅的稅收種類(lèi)很多，主要有以下一些類(lèi)別：
1.營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅是按照房產(chǎn)企業(yè)所建建筑及不動(dòng)產(chǎn)的出售來(lái)計(jì)稅的，其中還有相應(yīng)的建設(shè)維護(hù)稅和教育附加稅，一般以5%的稅率進(jìn)行繳納。
2.企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的應(yīng)繳納稅收的所得稅部分。
3.印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售、與買(mǎi)房者簽署購(gòu)房合同時(shí)，按是適用稅率繳納。
4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)租金所得的收入應(yīng)繳納的稅。
5.土地增值稅。在房產(chǎn)企業(yè)中，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的增值收入而繳納的稅。
6.城鎮(zhèn)土地使用稅。開(kāi)發(fā)商在使用國(guó)有土地時(shí)，依據(jù)使用土地的面積而繳納的稅。
7.契稅。房產(chǎn)企業(yè)在承接建筑用地時(shí)，要像土地管理部門(mén)繳納土地契稅以及代收代繳的稅。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種的審計(jì)要點(diǎn)
1.營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計(jì)。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷(xiāo)售樓房和出租樓房取得相應(yīng)的資金收入。雖然在銷(xiāo)售過(guò)程中，每一次開(kāi)盤(pán)所出售的房產(chǎn)數(shù)量是有限的，但每一單位的商品出售所得的利潤(rùn)是非常大的。而在審計(jì)過(guò)程中，對(duì)企業(yè)影響最明顯的是企業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格。通常情況下，企業(yè)將取得的銷(xiāo)售房預(yù)收款長(zhǎng)期掛賬或通過(guò)其它手段轉(zhuǎn)移所得收入。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)自己的員工在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，是可以享受到折扣的。有些企業(yè)也會(huì)通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)員工來(lái)作為隱藏偷稅的手段，員工在推銷(xiāo)企業(yè)產(chǎn)品、建立市場(chǎng)后，企業(yè)會(huì)借此給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，也會(huì)在員工福利上做一些企業(yè)的自身想法。諸如這些情況，在實(shí)際處理中，要分清情況進(jìn)行處理，就具體細(xì)節(jié)針對(duì)稅收相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析。
2.印花稅的審計(jì)。在印花稅的征收上，企業(yè)的問(wèn)題也存在這許多內(nèi)容。審計(jì)調(diào)查中，購(gòu)銷(xiāo)合同的稅基最為嚴(yán)重，許多企業(yè)在這一稅收上都沒(méi)有記錄內(nèi)容，企業(yè)一般按照半年的時(shí)間進(jìn)行繳納。稅法法律中規(guī)定，印花稅要在建立書(shū)面合同或票據(jù)時(shí)，應(yīng)立即購(gòu)買(mǎi)印花稅票進(jìn)行印花稅的繳納?，F(xiàn)行稅法規(guī)定中，單位與企業(yè)之間發(fā)生的有關(guān)會(huì)計(jì)等專業(yè)技能的咨詢合同是不需要企業(yè)繳納印花稅的。
3.房產(chǎn)稅的審計(jì)。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的剩余數(shù)值和以租金收入兩種計(jì)稅方法計(jì)稅的。稅率一般為1.2和12%。現(xiàn)行法律為了稅收征收的公正立法，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售樓房之前，對(duì)這些產(chǎn)品并不進(jìn)行稅款的征收，但在這之前，開(kāi)發(fā)商如果有出租或出借樓房的現(xiàn)象，就被視為買(mǎi)賣(mài)過(guò)程，是要征收一定的稅額的。這就要密切關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售現(xiàn)狀，以防有將房產(chǎn)出租的卻長(zhǎng)年掛存貨品的賬單，形成偷稅漏稅的現(xiàn)象。另一方面，因?yàn)槠髽I(yè)工程的時(shí)間往往很長(zhǎng)，滯后于產(chǎn)品的使用時(shí)間，一些工程企業(yè)的竣工驗(yàn)收時(shí)間更是滯后于使用時(shí)間，這一方面，企業(yè)要適時(shí)的調(diào)整計(jì)入房產(chǎn)稅的稅基。
4.土地增值稅的審計(jì)。土地增值稅的稅率為30%～60%，稅負(fù)一般較重。在這一稅收方面，要做到數(shù)值的正確計(jì)算，就要在審查時(shí)緊密關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否將房產(chǎn)收入長(zhǎng)期掛賬，企業(yè)有可能并未及時(shí)繳納稅款。企業(yè)在獲得實(shí)際收入使也會(huì)有遺漏的現(xiàn)象發(fā)上，在進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)成交價(jià)與實(shí)際價(jià)格相差甚遠(yuǎn)卻沒(méi)有一個(gè)合乎情理的緣由。除此之外，企業(yè)將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)的支付內(nèi)容在開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓和固定不動(dòng)中并未正確的分配。在成本的應(yīng)用上，企業(yè)也會(huì)將不屬于開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中，在與相關(guān)單位進(jìn)行合同轉(zhuǎn)讓和會(huì)計(jì)憑證核對(duì)時(shí)，成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法也會(huì)出現(xiàn)失誤。企業(yè)在借款利息支出中是否按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，超過(guò)上浮幅度的部分有無(wú)被作為扣除企業(yè)項(xiàng)目金額，如超過(guò)貸款期限的利息部分是否也作為扣除項(xiàng)目的金額。總而言之，在對(duì)土地增值稅進(jìn)行有關(guān)稅收審計(jì)時(shí)，要注意核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得收入和已扣除的法定金額，根據(jù)這些內(nèi)容確保正確的稅收稅額和稅率，達(dá)到應(yīng)繳納稅額的正確性。
5.個(gè)人所得稅的審計(jì)。個(gè)人的收入一般由基本工資+本月獎(jiǎng)金+年度獎(jiǎng)金組成的，所以，對(duì)于個(gè)人所得稅的審計(jì)來(lái)說(shuō)，要注重以下一些方面：在個(gè)人的管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用中，如以現(xiàn)金形式發(fā)放的工資是否已經(jīng)被扣去個(gè)人所得稅；諸如個(gè)人在企業(yè)工作中，自己業(yè)績(jī)的超出部分和銷(xiāo)售的提成部分是否能夠有效地被個(gè)人所得稅扣除出去。其次，一些房地產(chǎn)的員工已有負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅或者企業(yè)為員工全部負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅，而在審計(jì)稅收的時(shí)候，要注意是否將支付額轉(zhuǎn)換成已經(jīng)包含稅收收入后的個(gè)人所得稅的計(jì)算結(jié)果。
6.契稅的審計(jì)。契稅的審計(jì)主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要繳納的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的稅額。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前期階段是否繳納稅額，是可以通過(guò)國(guó)土利用部門(mén)的數(shù)據(jù)查證的。在審計(jì)契稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)與購(gòu)買(mǎi)者達(dá)成協(xié)議，未開(kāi)發(fā)票或少開(kāi)發(fā)票，這就虛假的減少了收入額，影響了計(jì)稅依據(jù)，這就注意加強(qiáng)和房產(chǎn)管理部門(mén)的協(xié)調(diào)溝通，以防這類(lèi)事情的不確定性。
三、結(jié)語(yǔ)
總而言之，我國(guó)在稅收管理上，要加大對(duì)稅收征管的力度，對(duì)含有逃稅漏稅的企業(yè)進(jìn)行大的處罰，遏制住企業(yè)在發(fā)展中的偷稅漏稅的現(xiàn)象。但似乎憑借僅有的稅收制度，并不能強(qiáng)有力的完成這一項(xiàng)重大責(zé)任，偷稅漏稅的想象得不到根本的根治，這就需要進(jìn)一步加大稅收的改革，推進(jìn)我國(guó)稅收的強(qiáng)有力的發(fā)展，消除房地產(chǎn)企業(yè)在獲取利潤(rùn)中的偷稅漏稅現(xiàn)象，確保國(guó)家的相關(guān)利益，維護(hù)社會(huì)人民的合法權(quán)益，這就要我們的稅收機(jī)關(guān)要做出不斷地努力。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的最終產(chǎn)品――開(kāi)發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套局部分割銷(xiāo)售，而且可以預(yù)售。從財(cái)務(wù)上講，預(yù)售不等于銷(xiāo)售成立，而要等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工，產(chǎn)權(quán)移交購(gòu)房業(yè)主，同時(shí)隨同房產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移購(gòu)房業(yè)主后才能確定銷(xiāo)售成立。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都要等到后期，待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工決算，可以計(jì)算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購(gòu)房業(yè)主移交房產(chǎn)，可以確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能將銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售成本對(duì)比，計(jì)算確定企業(yè)的盈虧。這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對(duì)象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入作假創(chuàng)造了條件，本文擬就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入審計(jì)做些探討。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入常見(jiàn)的作假方法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入大，銷(xiāo)售時(shí)資金流入大，其對(duì)銷(xiāo)售收入作假通常反映在隱瞞銷(xiāo)售收入上。
1、將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，延遲確認(rèn)收入。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷(xiāo)售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿足四個(gè)條件：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；(2)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)售出商品實(shí)施控制；(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；(4)相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程決算并與購(gòu)房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)后，確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。但現(xiàn)實(shí)中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人為推遲工程決算，從而達(dá)到延遲確認(rèn)銷(xiāo)售收入。
2、利用房地產(chǎn)銷(xiāo)售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售專用發(fā)票是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)品的主要原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。但實(shí)際工作中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按發(fā)票管理辦法嚴(yán)格管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和保管過(guò)程中存在著許多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在開(kāi)“陰陽(yáng)票”，甚至不開(kāi)發(fā)票。這樣便給企業(yè)偷稅、漏稅、私設(shè)“小金庫(kù)”留有了余地。
3、延遲開(kāi)具房地產(chǎn)銷(xiāo)售專用發(fā)票，調(diào)整銷(xiāo)售收入入賬時(shí)間。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格、工程決算后，購(gòu)房業(yè)主交清房款并辦理了移交手續(xù)后，向購(gòu)房業(yè)主開(kāi)具房地產(chǎn)銷(xiāo)售專用發(fā)票。而實(shí)際中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借用種種理由，延遲向購(gòu)房業(yè)主開(kāi)具房地產(chǎn)銷(xiāo)售專用發(fā)票，從而達(dá)到了調(diào)整銷(xiāo)售收入入賬時(shí)間的目的。
4、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及以房換地不作視同銷(xiāo)售收入入賬。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)與他人、償債及以房換地時(shí)以“營(yíng)業(yè)外支出”、“應(yīng)付賬款”、“無(wú)形資產(chǎn)”直接沖減“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”，不按視同銷(xiāo)售計(jì)提相應(yīng)的稅金，這造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減少了當(dāng)期的計(jì)稅基數(shù)，從而少計(jì)了稅金。
5、將出租房、周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉(zhuǎn)房。出租房與周轉(zhuǎn)房對(duì)外銷(xiāo)售前往往要發(fā)生改裝修復(fù)支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，在銷(xiāo)售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí)，故意不作銷(xiāo)售核算，而將出租房與周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售收入沖減相關(guān)的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，從而達(dá)到隱瞞收入的目的。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入作假的審計(jì)策略與方法
針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上述種種的作假手段，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)憑借專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計(jì)策略和方法。
1、從管理當(dāng)局的誠(chéng)信度及能力分析。
管理當(dāng)局肩負(fù)著建立和健全完善的內(nèi)部控制制度并監(jiān)督其得到合理有效執(zhí)行的責(zé)任，故管理當(dāng)局的品行、閱歷、經(jīng)驗(yàn)、能力及其管理的觀念、方式、風(fēng)格和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)與控制方法都會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)行的規(guī)范性。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)首先對(duì)管理當(dāng)局的誠(chéng)信度和能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，并關(guān)注其待遇是否與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)掛鉤、是否遭受異常壓力、財(cái)務(wù)人員是否穩(wěn)定等因素，以便從整體上判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作假的可能性。
2、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，延遲確認(rèn)收入；延遲開(kāi)具房地產(chǎn)銷(xiāo)售專用發(fā)票，調(diào)整銷(xiāo)售收入入賬時(shí)間的審計(jì)策略與方法。
針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)推遲工程決算、延遲開(kāi)具房地產(chǎn)銷(xiāo)售專用發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在外勤審計(jì)中，可以通過(guò)對(duì)長(zhǎng)期掛賬的往來(lái)賬款實(shí)施審計(jì)，核查其相應(yīng)的已在房產(chǎn)管理部門(mén)備案購(gòu)房合同，并親臨房地產(chǎn)座落地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，了解購(gòu)房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了移交手續(xù)、是否已入住。在查實(shí)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已與購(gòu)房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算的基本原則中經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)重于法律形式原則確認(rèn)此項(xiàng)售房銷(xiāo)售收入已實(shí)現(xiàn)：，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將長(zhǎng)期掛賬的往來(lái)款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收．入。
3、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷(xiāo)售專用發(fā)票管理漏；洞隱瞞收、入的審計(jì)策略與方法。
針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入行為手段。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)時(shí)，首先，可以通過(guò)分析性復(fù)核程序測(cè)算其銷(xiāo)售毛利率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、銷(xiāo)售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期及同行類(lèi)似規(guī)模的指旨標(biāo)進(jìn)行比較，若存在較大差異，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)；其次，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以通過(guò)將房地產(chǎn)銷(xiāo)售專用發(fā)票存根聯(lián)與相應(yīng)已備案的購(gòu)房合同進(jìn)行相互核對(duì)，甚至，對(duì)于有較大疑慮的房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票存根聯(lián)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以將發(fā)票存根聯(lián)與業(yè)主取得的相應(yīng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售專用發(fā)票聯(lián)進(jìn)行相互核對(duì)；最后，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以通過(guò)將房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票存根聯(lián)所載的售房?jī)r(jià)與同地段類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，這也可以從中發(fā)現(xiàn)其中所存在的問(wèn)題。經(jīng)審計(jì)，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在上述問(wèn)題，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算原則中重要性原則要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整或在審計(jì)報(bào)告中作為保留意見(jiàn)披露或解除業(yè)務(wù)約定。
4、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及以房換地不作視同銷(xiāo)售收入入賬的審計(jì)策略與方法。
針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及以房換地不作視同銷(xiāo)售收入入賬達(dá)到少計(jì)當(dāng)期的計(jì)稅基數(shù)，從而少計(jì)繳稅金之行為手段。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)時(shí)，首先，可以結(jié)合對(duì)與捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及土地相關(guān)的會(huì)計(jì)科目審計(jì)，如：“營(yíng)業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤(rùn)”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無(wú)形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類(lèi)業(yè)務(wù)；其次，注冊(cè)會(huì)計(jì)師還可以通過(guò)上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)審、計(jì)以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。若審計(jì)中發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題存在，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)調(diào)整，計(jì)提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。
5、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計(jì)策略與方法。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；舞弊
中圖分類(lèi)號(hào)：F239.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2015年5月26日
一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題
我國(guó)的內(nèi)部審計(jì)是在20世紀(jì)80年代以后發(fā)展起來(lái)的。1982年我國(guó)恢復(fù)審計(jì)制度，一系列法律法規(guī)的出臺(tái)表明我國(guó)推進(jìn)內(nèi)審工作的決心?！秲?nèi)部審計(jì)暫行辦法》于1985年出臺(tái)，《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》在1994年出臺(tái)，《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》緊隨其后。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，《內(nèi)部審計(jì)具體準(zhǔn)則》和《內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》相繼出臺(tái)，這無(wú)疑有力地推動(dòng)了我國(guó)內(nèi)審工作的發(fā)展。但改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)才大力發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，并沒(méi)有給企業(yè)內(nèi)審的發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境，尤其是新近發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，還存在諸多不足和問(wèn)題：
（一）不合理的內(nèi)審機(jī)構(gòu)設(shè)置。在大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家，內(nèi)部審計(jì)的產(chǎn)生主要是由于內(nèi)部管理的需要，它是內(nèi)部制衡機(jī)制的重要組成部分。而我們的內(nèi)部審計(jì)是在政府的推動(dòng)下建立和發(fā)展起來(lái)的，其機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備具有強(qiáng)大的行政命令色彩。另外，西方發(fā)達(dá)國(guó)家公司的董事會(huì)下設(shè)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)及其審計(jì)委員會(huì)直接由董事會(huì)負(fù)責(zé)，其他部門(mén)無(wú)權(quán)干涉，獨(dú)立性很強(qiáng)。但我國(guó)大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)由總會(huì)計(jì)師或財(cái)務(wù)副總裁負(fù)責(zé)，一些公司還沒(méi)有專職的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，還屬于公司的會(huì)計(jì)部門(mén)或紀(jì)律委員會(huì)、監(jiān)察廳。這表明我國(guó)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置還不是很合理，這極大地影響了其權(quán)威性和獨(dú)立性。
（二）內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)偏低，缺乏綜合型高級(jí)管理人才。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于固定資產(chǎn)直接投資管理，涉及多學(xué)科、多專業(yè)的管理內(nèi)容，從前期科研、策劃到項(xiàng)目實(shí)施階段的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、成本控制管理，每個(gè)階段都需要多學(xué)科多專業(yè)知識(shí)的相互配合。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員必須是具有從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)多學(xué)科知識(shí)的綜合型人才，而且其知識(shí)構(gòu)成要不斷更新，否則，就會(huì)因其管理行為的局限而使企業(yè)的管理體系產(chǎn)生漏洞。但是，目前很多公司的內(nèi)審人員來(lái)自于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)系統(tǒng)，但由于專業(yè)知識(shí)面狹窄的限制，不具備現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)所要求的知識(shí)結(jié)構(gòu)；還有不少人既沒(méi)有接受過(guò)完整系統(tǒng)的專業(yè)訓(xùn)練，又缺乏必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部審計(jì)就難以發(fā)揮其作用。
（三）缺乏個(gè)人誠(chéng)信機(jī)制。我國(guó)每年的固定資產(chǎn)投資多達(dá)數(shù)萬(wàn)億元，有大量人員在房地產(chǎn)領(lǐng)域從事工程建設(shè)等相關(guān)工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動(dòng)性，專業(yè)人員的不斷流動(dòng)使很多企業(yè)忽視了對(duì)其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評(píng)，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對(duì)崗位權(quán)利濫用不計(jì)后果，問(wèn)題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的一些特殊問(wèn)題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當(dāng)事人的責(zé)任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。
（四）信息溝通不對(duì)等，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理難度加大。房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)模式，近年來(lái)集團(tuán)化、規(guī)模化發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問(wèn)題也愈發(fā)明顯，信息的準(zhǔn)確性、時(shí)效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項(xiàng)目公司成為獨(dú)立王國(guó)，個(gè)人或團(tuán)體舞弊行為時(shí)有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。項(xiàng)目公司發(fā)生的問(wèn)題不能及時(shí)準(zhǔn)確地反饋，增強(qiáng)了問(wèn)題的隱蔽性，助長(zhǎng)了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項(xiàng)目公司在某內(nèi)裝工程施工隊(duì)伍的選擇過(guò)程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，故意隱瞞事實(shí)情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報(bào)資料的審批過(guò)程中無(wú)法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門(mén)在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行例行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但損失已既成事實(shí)。
（五）房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性。各種材料價(jià)格、設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)價(jià)格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點(diǎn)，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價(jià)格存在不公開(kāi)性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，這樣就使得造價(jià)管理相當(dāng)困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)后期對(duì)各種價(jià)格信息進(jìn)行整理，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門(mén)部門(mén)完成此類(lèi)工作，從而也無(wú)法形成一個(gè)良好的價(jià)格控制體系。同時(shí)，基礎(chǔ)價(jià)格（如材料）又具有時(shí)間性、地域性，所以社會(huì)公開(kāi)的相對(duì)信息只可起到參照作用，對(duì)建造價(jià)格的控制作用非常有限。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來(lái)了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機(jī)會(huì)。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)相關(guān)對(duì)策
（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置及內(nèi)部審計(jì)制度
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn)，與之相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對(duì)象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)或偷漏稅金創(chuàng)造了條件，也加大了審計(jì)的難度。筆者認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的不同問(wèn)題，建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。
一、虛增無(wú)形資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)成本
2004年8月31日以前，土地交易未實(shí)際公開(kāi)競(jìng)價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以“危房改造”或“開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地，并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”，然后設(shè)法改變土地用途，聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評(píng)估，且一般要求高估，形成大額的土地評(píng)估增值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理，虛增了無(wú)形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評(píng)估價(jià)值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則，虛增了開(kāi)發(fā)成本。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問(wèn)題，建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對(duì)比，對(duì)高于市價(jià)的部分提請(qǐng)企業(yè)計(jì)提無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對(duì)于轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題，企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則，在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)，先將評(píng)估增值部分沖轉(zhuǎn)，按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)后的余額記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入
（一）將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款，在商品房已竣工驗(yàn)收，與購(gòu)房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，不確認(rèn)收入。
（二）隱瞞收入，私設(shè)小金庫(kù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除自行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，還經(jīng)營(yíng)合資開(kāi)發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受?chē)?guó)家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)小金庫(kù)收入的主要來(lái)源。比如，在投資比例分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的合資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對(duì)分回的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不入賬，而將其賬外銷(xiāo)售，收回銷(xiāo)售收入賬外存儲(chǔ)，形成小金庫(kù)；在委托代建業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來(lái)核算，形成賬內(nèi)小金庫(kù)；在待售商品房出租業(yè)務(wù)中，對(duì)收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫(kù)。
（三）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷(xiāo)售的賬務(wù)處理。按規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對(duì)外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的，應(yīng)視同銷(xiāo)售進(jìn)行賬務(wù)處理，按規(guī)定計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理，未作視同銷(xiāo)售的賬務(wù)處理。
（四）將出租房、周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí)，往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷(xiāo)售核算，而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，既虛減經(jīng)營(yíng)收入又造成開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售費(fèi)用不實(shí)。
對(duì)于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的行為，建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)審查《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料，查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營(yíng)收入與“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對(duì)；將經(jīng)營(yíng)收入各分類(lèi)明細(xì)賬分別與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對(duì)；將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對(duì)；同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法，查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問(wèn)題。
三、人為調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本
（一）隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi)，調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí)，對(duì)于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本中，預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤(rùn)，往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，多計(jì)或少計(jì)開(kāi)發(fā)成本。
（二）不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則，隨意分?jǐn)偨杩罾?。根?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則，企業(yè)在確定每期專門(mén)借款利息的資本化金額時(shí)，應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤，根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí)，不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?，而是根?jù)企業(yè)利潤(rùn)情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要，在開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分，調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)；對(duì)于計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的借款費(fèi)用，在各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過(guò)認(rèn)真計(jì)量，而是隨意分?jǐn)?，造成各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。
（三）不同類(lèi)型商品房的經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同類(lèi)型的商品房，如底商、住宅、寫(xiě)字樓等，在銷(xiāo)售價(jià)格上相差懸殊，其經(jīng)營(yíng)成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本的核算中，一般以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（同一塊土地上同期開(kāi)發(fā)的各類(lèi)商品房）為對(duì)象進(jìn)行成本歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，造成住宅、寫(xiě)字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤(rùn)率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢，進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，將先期銷(xiāo)售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，后銷(xiāo)售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，形成同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同類(lèi)商品房的單位經(jīng)營(yíng)成本前后不一。
（四）擠占和虛增開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤(rùn)行業(yè)，為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開(kāi)發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本 擠入商品房開(kāi)發(fā)成本中，增大商品房開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本；此外，企業(yè)還通過(guò)虛報(bào)工程結(jié)算，虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式，虛增商品房開(kāi)發(fā)成本和商品房經(jīng)營(yíng)成本，以降低開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增值率，少繳土地增值稅；虛減經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，少繳企業(yè)所得稅。
對(duì)于以上問(wèn)題，建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T(mén)頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門(mén)的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等，還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對(duì)；將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對(duì)；同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算；運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法，根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算；根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對(duì)借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算；以合理認(rèn)定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本，審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額，并提請(qǐng)企業(yè)調(diào)整賬務(wù)，按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。
四、漏繳規(guī)費(fèi)
（一）漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種關(guān)系以危房改造、開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)出售，而是開(kāi)發(fā)成高檔商品住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國(guó)家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金，造成國(guó)家土地出讓金的流失。
（二）漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用，如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等，由于以上費(fèi)用名目繁多，繳納程序不透明，存在關(guān)系操作空間和政策利用空間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費(fèi)。
對(duì)于上述問(wèn)題，建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程，掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn)，將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國(guó)家及當(dāng)?shù)卣块T(mén)規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對(duì)比，查出漏繳金額，提請(qǐng)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。
五、套取銀行信用，違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：
（一）將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行，套取銀行信用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在未曾開(kāi)發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，可用于抵押貸款；在對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，其土地使用權(quán)應(yīng)從無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本，此時(shí)，該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本，實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開(kāi)發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行，辦理抵押貸款。
（二）簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為解決資金困難，往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，由企業(yè)墊付首付款，到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款。
（一）缺乏個(gè)人誠(chéng)信機(jī)制
我國(guó)每年的固定資產(chǎn)投資多達(dá)數(shù)萬(wàn)億元，有大量人員在房地產(chǎn)領(lǐng)域從事工程建設(shè)等相關(guān)工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動(dòng)性，專業(yè)人員的不斷流動(dòng)使很多企業(yè)忽視了對(duì)其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評(píng)，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對(duì)崗位權(quán)利濫用不計(jì)后果，問(wèn)題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的一些特殊問(wèn)題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當(dāng)事人的責(zé)任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。
（二）信息溝通不對(duì)等，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理難度加大
房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)模式，近年來(lái)集團(tuán)化、規(guī)?；l(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問(wèn)題也愈發(fā)明顯，信息的準(zhǔn)確性、時(shí)效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項(xiàng)目公司成為獨(dú)立王國(guó)，個(gè)人或團(tuán)體舞弊行為時(shí)有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。項(xiàng)目公司發(fā)生的問(wèn)題不能及時(shí)準(zhǔn)確地反饋，增強(qiáng)了問(wèn)題的隱蔽性，助長(zhǎng)了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項(xiàng)目公司在某內(nèi)裝工程施工隊(duì)伍的選擇過(guò)程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，故意隱瞞事實(shí)情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報(bào)資料的審批過(guò)程中無(wú)法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門(mén)在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行例行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但損失已既成事實(shí)。
（三）房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性
各種材料價(jià)格、設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)價(jià)格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點(diǎn)，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價(jià)格存在不公開(kāi)性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，這樣就使得造價(jià)管理相當(dāng)困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)后期對(duì)各種價(jià)格信息進(jìn)行整理，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門(mén)部門(mén)完成此類(lèi)工作，從而也無(wú)法形成一個(gè)良好的價(jià)格控制體系。同時(shí)，基礎(chǔ)價(jià)格（如材料）又具有時(shí)間性、地域性，所以社會(huì)公開(kāi)的相對(duì)信息只可起到參照作用，對(duì)建造價(jià)格的控制作用非常有限。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來(lái)了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機(jī)會(huì)。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)相關(guān)對(duì)策
（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置及內(nèi)部審計(jì)制度
1、建立符合企業(yè)特點(diǎn)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關(guān)系具體可分為：（1）屬于職能部門(mén)的組織模式；（2）董事會(huì)或董事會(huì)下設(shè)的審計(jì)委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（3）監(jiān)事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（4）總裁/總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的組織模式。這四種內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置均具有一定程度的缺陷，不能同時(shí)協(xié)調(diào)內(nèi)部審計(jì)職能與獨(dú)立性兩方面關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需根據(jù)自身特點(diǎn)及組織規(guī)模，遵循獨(dú)立性原則、權(quán)威性原則、效率優(yōu)化原則，因地制宜地來(lái)設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，所以產(chǎn)生了第五種機(jī)構(gòu)設(shè)置形式：雙重領(lǐng)導(dǎo)的組織模式，即在業(yè)務(wù)上向?qū)徲?jì)委員會(huì)報(bào)告業(yè)績(jī)，在行政上向經(jīng)理層負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
2、完善內(nèi)部審計(jì)制度。建立了理想的內(nèi)部審計(jì)模式還需要各個(gè)部門(mén)明確職責(zé)，并建立健全一套科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部審計(jì)制度，來(lái)監(jiān)督和保障內(nèi)部審計(jì)工作的有效執(zhí)行，不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制，保障經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和會(huì)計(jì)信息的真實(shí)合法，有效提高企業(yè)資產(chǎn)收益率和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，參照《內(nèi)部審計(jì)具體準(zhǔn)則》、《內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》以及其他規(guī)定，建立適合企業(yè)自身的內(nèi)部審計(jì)工作制度，規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)程序，并寫(xiě)入公司章程，并請(qǐng)股東會(huì)或董事會(huì)予以批準(zhǔn)，以便以保證內(nèi)部審計(jì)工作的順利開(kāi)展。
3、加強(qiáng)法制建設(shè)，完善相關(guān)法律法規(guī)。要想內(nèi)部審計(jì)職能按照制度設(shè)置的方向運(yùn)行，相關(guān)部門(mén)就必須制定一系列相應(yīng)的法律法規(guī)，國(guó)家有義務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作提供一個(gè)良好的法律環(huán)境。相關(guān)部門(mén)需進(jìn)一步完善《內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則》和《審計(jì)署關(guān)內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》，對(duì)之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)規(guī)章制度，最終使我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)達(dá)到規(guī)范化。這樣審計(jì)人員才能做到有法可依，并在相應(yīng)的法律框架中執(zhí)行審計(jì)工作，以有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能，來(lái)制約企業(yè)中和違法行為的發(fā)生，減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)
1、找準(zhǔn)職能定位。內(nèi)部審計(jì)的兩大基本職能是服務(wù)和監(jiān)督，我國(guó)內(nèi)部審計(jì)必須做到不放松任何其一。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)由“監(jiān)督主導(dǎo)”型向“服務(wù)主導(dǎo)”型轉(zhuǎn)變離不開(kāi)管理層觀念的轉(zhuǎn)變。為了順利轉(zhuǎn)型，需做到：在意識(shí)上要重視內(nèi)部審計(jì)工作，開(kāi)展富有建設(shè)性的參與式審計(jì)，審計(jì)理念要從根本上轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新審計(jì)方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內(nèi)部審計(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中原有的監(jiān)督性實(shí)務(wù)同新興的服務(wù)性實(shí)務(wù)之間的關(guān)系，充分發(fā)揮內(nèi)審協(xié)會(huì)的作用，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)順利轉(zhuǎn)型。
2、樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善內(nèi)部控制制度。風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)內(nèi)部具有感染性、傳遞性、不對(duì)稱性等特征，即一個(gè)部門(mén)造成的風(fēng)險(xiǎn)或疏于風(fēng)險(xiǎn)管理所帶來(lái)的后果往往不是由其直接承擔(dān)，而是會(huì)傳遞到其他部門(mén)，最終可能使整個(gè)企業(yè)陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)常性檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)存在或潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并給予相關(guān)改進(jìn)措施，以降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，內(nèi)部控制并不只是生硬的規(guī)章制度，而應(yīng)該深入每個(gè)職員平日的工作中，讓內(nèi)部控制的意義和目標(biāo)深入人心，員工能夠各司其職，自覺(jué)履行其職責(zé)，并建立一整套獎(jiǎng)懲制度、業(yè)績(jī)考核制度。人力資源政策要有激勵(lì)性，將高素質(zhì)的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少的發(fā)生，形成健康的企業(yè)文化氛圍。
3、建立內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)。內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)必須要形式和實(shí)質(zhì)上保持獨(dú)立。其中，形式上獨(dú)立是指監(jiān)督人員應(yīng)獨(dú)立于本單位的業(yè)務(wù)和管理人員，不能自己監(jiān)督自己；實(shí)質(zhì)上監(jiān)督則是指在掌握相當(dāng)數(shù)量的政策法規(guī)和內(nèi)部規(guī)章制度基礎(chǔ)上實(shí)施稽核?；斯ぷ饕贫茖W(xué)、合理、統(tǒng)一的監(jiān)督審計(jì)程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業(yè)務(wù)和重要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部控制的重要組成部分，如果有一個(gè)良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必然對(duì)內(nèi)部審計(jì)的有效開(kāi)展提供良好環(huán)境基礎(chǔ)，才能有助于內(nèi)部審計(jì)工作的開(kāi)展，有助于提高審計(jì)效率，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提高審計(jì)質(zhì)量，加速現(xiàn)代審計(jì)方法的變革。
（三）有效提高企業(yè)內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行力
1、拓寬內(nèi)部審計(jì)工作領(lǐng)域。在國(guó)際上，內(nèi)部審計(jì)師已經(jīng)從事包括財(cái)務(wù)檢查與審計(jì)、經(jīng)營(yíng)審計(jì)、管理審計(jì)以及遵紀(jì)守法審計(jì)在內(nèi)的綜合審計(jì)工作。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)停留在財(cái)務(wù)收支審計(jì)，將內(nèi)部審計(jì)的范圍縮小了。我們應(yīng)以財(cái)務(wù)審計(jì)為基礎(chǔ)，以管理審計(jì)為重點(diǎn)；圍繞規(guī)范化建設(shè)，加強(qiáng)內(nèi)部控制審計(jì)；突出戰(zhàn)略審計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)管理審計(jì)，投資決策審計(jì)、固定資產(chǎn)投資審計(jì)、施工項(xiàng)目審計(jì)、采購(gòu)合同審計(jì)、戰(zhàn)略審計(jì)、成本費(fèi)用效益審計(jì)等。由于單純的事后審計(jì)已不能滿足對(duì)企業(yè)做出科學(xué)合理全面準(zhǔn)確評(píng)價(jià)的要求，因此內(nèi)部審計(jì)應(yīng)由事后審計(jì)向事中、事前審計(jì)發(fā)展。要求內(nèi)部審計(jì)把關(guān)口逐步前移，由從前的事后審計(jì)為主向事中、事前審計(jì)逐漸發(fā)展，參與經(jīng)營(yíng)決策、產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等決策研究，利用審計(jì)掌握的企業(yè)內(nèi)部信息，提出意見(jiàn)和建議，發(fā)揮預(yù)測(cè)預(yù)警作用，為領(lǐng)導(dǎo)決策服務(wù)。使管理者了解內(nèi)部審計(jì)的本質(zhì)和作用，將內(nèi)部審計(jì)滲透到企業(yè)的每個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中去。
2、提高內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)。內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)是決定內(nèi)部審計(jì)工作質(zhì)量，保證內(nèi)部審計(jì)作用充分發(fā)揮的關(guān)鍵。首先要在任用、培訓(xùn)、定崗、升遷等方面做出適當(dāng)?shù)囊?guī)定，不能簡(jiǎn)單隨意地將財(cái)務(wù)崗位上的人員安排到內(nèi)部審計(jì)崗位上，而應(yīng)該吸納那些高素質(zhì)，品質(zhì)優(yōu)秀的綜合性人才到內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍當(dāng)中?？梢詤⒄諊?guó)際內(nèi)部審計(jì)協(xié)會(huì)的做法，建立注冊(cè)內(nèi)部審計(jì)師資格考試制度，提高內(nèi)部審計(jì)人員的就業(yè)門(mén)檻，優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍的整體素質(zhì)；其次要做好人員的培訓(xùn)工作。每年定期安排相應(yīng)的綜合知識(shí)學(xué)習(xí)，要不斷更新房地產(chǎn)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、法律、金融和審計(jì)等各方面的知識(shí)，不斷提高發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題、協(xié)調(diào)工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計(jì)隊(duì)伍的整體素質(zhì)，適應(yīng)更高層次內(nèi)部審計(jì)工作所提出的要求。
3、及時(shí)改進(jìn)審計(jì)手段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)必須更新審計(jì)方法，引進(jìn)和應(yīng)用先進(jìn)的審計(jì)理論和方法努力改進(jìn)工作方式和提高審計(jì)效率。積極將現(xiàn)代科技手段運(yùn)用于內(nèi)部審計(jì)工作中的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)審計(jì)手段創(chuàng)新。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)管理上都采用了先進(jìn)的ERP、MIS等系統(tǒng)進(jìn)行人力、物力、財(cái)力的配置與調(diào)度，不僅形成書(shū)面載體，也形成了較多的信息流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。但內(nèi)部審計(jì)往往停留在利用手工或簡(jiǎn)單的EXCEL處理上，很少利用先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型內(nèi)部審計(jì)技術(shù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可參照國(guó)外大型企業(yè)，引入計(jì)算機(jī)審計(jì)技術(shù)，建立財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，與ERP數(shù)據(jù)相連接，必要情況下可以開(kāi)發(fā)適應(yīng)自身的審計(jì)軟件。這樣就可以實(shí)時(shí)地調(diào)用掌握企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)情況，減少人為的主觀判斷，提高審計(jì)的客觀性，同時(shí)也有利于提高審計(jì)效率，順應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)要求。
（四）結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)展開(kāi)審計(jì)工作
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)序幕已經(jīng)全面拉開(kāi)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴(yán)峻。建筑產(chǎn)品在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，有各自個(gè)性的一面，這樣就使得造價(jià)管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因?yàn)榻ㄔO(shè)過(guò)程歷時(shí)周期長(zhǎng)，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內(nèi)部審計(jì)加強(qiáng)全過(guò)程監(jiān)督，因?yàn)槲璞仔袨榭赡墚a(chǎn)生在招投標(biāo)中，產(chǎn)生在結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂過(guò)程中。所以，對(duì)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能的關(guān)鍵。對(duì)于特殊的項(xiàng)目，還可以考慮引入專門(mén)的中介機(jī)構(gòu)如造價(jià)師、評(píng)估師等進(jìn)行鑒定。
三、小結(jié)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；企業(yè)審計(jì)；問(wèn)題；建議
引言：在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，開(kāi)發(fā)企業(yè)如果不能對(duì)企業(yè)中存在的問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)，不能對(duì)審計(jì)制度進(jìn)行加強(qiáng)，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計(jì)的根本原因，改善企業(yè)的審計(jì)環(huán)境。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)當(dāng)中存在的問(wèn)題
1.虛增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
開(kāi)發(fā)成本增加的原因主要是由于開(kāi)發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的名義來(lái)低價(jià)購(gòu)入房屋的土地使用權(quán)并將其計(jì)入到無(wú)形資產(chǎn)當(dāng)中。然后通過(guò)房屋價(jià)值進(jìn)行高于實(shí)際價(jià)值的評(píng)估來(lái)進(jìn)行賬務(wù)處理，致使企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的虛增。并且將虛增部分的無(wú)形資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)入到開(kāi)發(fā)成本，提高了土地的實(shí)際價(jià)值，違反了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的原則。造成這一問(wèn)題的原因還是由于我國(guó)的土地交易未能實(shí)現(xiàn)公開(kāi)競(jìng)價(jià)，致使許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來(lái)進(jìn)行處理。
2.企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入存在著人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，通過(guò)人為調(diào)節(jié)來(lái)故意拖延商品房的竣工決算，通過(guò)將售房款進(jìn)行長(zhǎng)期掛賬來(lái)謀求利益。本來(lái)就已竣工并且與購(gòu)房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產(chǎn)管理難度。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞經(jīng)營(yíng)的實(shí)際收入現(xiàn)象嚴(yán)重，由于國(guó)家規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的經(jīng)營(yíng)合資開(kāi)發(fā)以及商品房出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不予制約，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)不受?chē)?guó)家制約的業(yè)務(wù)利用來(lái)私設(shè)小金庫(kù)。房地產(chǎn)企業(yè)將合資開(kāi)發(fā)獲得的利潤(rùn)不計(jì)入到經(jīng)營(yíng)收入當(dāng)中而是將其進(jìn)行帳外處理。對(duì)于商品房出租所獲得的租金也未計(jì)入到賬目?jī)?nèi)，將租金賬外另存，這些都形成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入賬目不實(shí)，私設(shè)小金庫(kù)現(xiàn)象嚴(yán)重。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產(chǎn)品沒(méi)有視為銷(xiāo)售的賬務(wù)來(lái)進(jìn)行處理。根據(jù)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)用于對(duì)外投資或者是抵償債務(wù)等活動(dòng)的產(chǎn)品需要按規(guī)定繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過(guò)成本價(jià)來(lái)進(jìn)行繳稅處理，沒(méi)有視為銷(xiāo)售賬目來(lái)進(jìn)行處理。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉(zhuǎn)房的銷(xiāo)售收入來(lái)抵扣出租房和周轉(zhuǎn)房裝修改建所花費(fèi)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來(lái)對(duì)出租房和周轉(zhuǎn)房的銷(xiāo)售進(jìn)行核算，而是將其進(jìn)行直接沖減改建裝修的費(fèi)用來(lái)虛減企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，再加上商品房、出租房以及周轉(zhuǎn)房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計(jì)的難度。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本受人為操控
房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本主要表現(xiàn)在對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)的隨意提取、對(duì)借款利息的隨意分?jǐn)?、虛增開(kāi)發(fā)成本以及經(jīng)營(yíng)成本的計(jì)算不合理等。這些問(wèn)題都是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了自身的利益來(lái)人為的對(duì)成本進(jìn)行操控。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房竣工決算的時(shí)候，通過(guò)采取預(yù)提辦法來(lái)將還未完工的公共配套設(shè)施預(yù)估到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成本當(dāng)中，并且這種預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)建筑的面積或者是投資的比例來(lái)自行確定的。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻為了調(diào)節(jié)企業(yè)自身的利益，根據(jù)自身需要來(lái)隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴(yán)重。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于企業(yè)借款利息未能按照借款費(fèi)用的計(jì)量原則來(lái)進(jìn)行分?jǐn)?，借款費(fèi)用的計(jì)量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產(chǎn)支出相結(jié)合來(lái)確定。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的利潤(rùn)情況在開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間劃分來(lái)調(diào)節(jié)企業(yè)的利益，隨意分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中的借款費(fèi)用，并且對(duì)借款費(fèi)用也沒(méi)有進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)量，導(dǎo)致了借款利息分?jǐn)偛缓侠憩F(xiàn)象的發(fā)生。
目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過(guò)虛增開(kāi)發(fā)成本來(lái)減少企業(yè)的收入，達(dá)到少繳稅的目的。很多房地產(chǎn)企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場(chǎng)地計(jì)入到商品房開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中，從而來(lái)增加商品房的開(kāi)發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過(guò)虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)和工程結(jié)算等來(lái)虛增企業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，虛假降低企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)費(fèi)的漏繳現(xiàn)象嚴(yán)重
對(duì)于規(guī)費(fèi)的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國(guó)對(duì)于繳納土地出讓金的數(shù)額差別較大，對(duì)危房改建和經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)要比商品房低很多，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經(jīng)濟(jì)適用房的名義來(lái)繳納土地出讓金，然而卻開(kāi)發(fā)商品房和寫(xiě)字樓等進(jìn)行出售。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此情況房地產(chǎn)改變了土地的用途就應(yīng)該補(bǔ)繳土地出讓金，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補(bǔ)繳，造成了我國(guó)土地出讓金的大量流失。
除了漏繳土地出讓金外，配套費(fèi)、增容費(fèi)以及教育附加費(fèi)等也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)漏繳的重點(diǎn)。由于配套費(fèi)和增容費(fèi)等涉及到的內(nèi)容較多而且繳納費(fèi)用的程序不夠透明，加上關(guān)系操作和政策空間的利用，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象。
二、針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中存在的問(wèn)題對(duì)審計(jì)提出相應(yīng)的建議
1.對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行正確的評(píng)估
在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，對(duì)于土地的使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估要與現(xiàn)階段的土地市價(jià)進(jìn)行合理地對(duì)比，進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用權(quán)價(jià)值的確認(rèn)需要按照實(shí)際取得該土地所支付的費(fèi)用減去無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)后才能計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本中。
2.加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的管理
在進(jìn)行審計(jì)的過(guò)程當(dāng)中，要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬目以及相關(guān)的原始憑證進(jìn)行準(zhǔn)確的審核。對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進(jìn)行審查，將會(huì)議記錄所涉及到的投資、償債等事項(xiàng)與原始憑證向核對(duì)，采取查詢機(jī)分析性復(fù)核等審計(jì)方式來(lái)對(duì)人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的問(wèn)題進(jìn)行查實(shí)。
3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的管理
在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，需加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬目以及短期借款明細(xì)賬目進(jìn)行嚴(yán)格的審查。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用與投資估算報(bào)告以及當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比核對(duì)，防止虛增成本現(xiàn)象發(fā)生。通過(guò)對(duì)單位指標(biāo)估算等一些類(lèi)似的工程經(jīng)驗(yàn)估算法的運(yùn)用來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中所涉及到的各種費(fèi)用進(jìn)行估算。對(duì)人為操控開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行審查，并按規(guī)定來(lái)進(jìn)行補(bǔ)繳稅額。
4.加強(qiáng)對(duì)審計(jì)人員的管理
審計(jì)人員必須要詳細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程，而且還要對(duì)相關(guān)的法律規(guī)定以及各項(xiàng)費(fèi)用繳納的標(biāo)準(zhǔn)有一定的掌握，定期對(duì)企業(yè)所交納的稅款項(xiàng)目以及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)同歸家當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)繳的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)繳。
總結(jié)：
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，由于審計(jì)的不嚴(yán)而造成的問(wèn)題比比皆是，通過(guò)虛增企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本或者是通過(guò)人為因素的操控，來(lái)減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國(guó)稅務(wù)資金的流失，損壞了國(guó)家和人民的利益，并且對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會(huì)造成非常重大的影響。所以加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)工作，來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司）
參考文獻(xiàn)：
