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關鍵詞：社會保障風險；規(guī)避；控制；應對
風險規(guī)避是風險控制性應對的一種方法，是指通過變更計劃或采取必要措施來消除風險或改變風險發(fā)生的條件，以保護目標免受風險的影響。風險規(guī)避可以分為完全規(guī)避風險與不完全規(guī)避風險兩種，前者是回避風險源，以達到完全消除風險的目的；后者指不能完全消除風險，但可以通過控制風險損失的方式，降低損失程度或降低損失發(fā)生的機率，或者通過轉移風險的方式等來規(guī)避部分風險使風險最小化。
然而，社會保障體系本身作為一種規(guī)避風險的制度，其運行具有其特殊性。本文從完全規(guī)避風險與不完全規(guī)避風險兩個角度探討社會保障風險的控制方法及應對風險的對策措施。
一.完全規(guī)避的視角
完全規(guī)避風險，即通過放棄或拒絕合作或停止業(yè)務活動來消極應對風險已達到回避風險源消除一切風險的目的。雖然潛在的或不確定的損失能就此避免，但獲得得利益的機會也會因此喪失。
社會保障風險是不能夠被完全規(guī)避的，其具體原因如下：
（一）社會保障制度本身就是一種規(guī)避風險的手段，但作為制度本身就因其不確定性和社會環(huán)境的復雜性等，以及對未來支付的不確定性等原因而面臨風險的。社會保障制度作為風險轉移的載體，其本質是通過分配和再分配，維護社會公平進而促進社會穩(wěn)定發(fā)展。但信息不對稱和人們認知的有限性，沒有一種技術能夠完全規(guī)避社會保障制度本身的風險，所以社會保障風險是不可完全規(guī)避的，它是客觀存在的。例如社會保障制度風險，道德風險等，這些風險是客觀存在的，任何反風險的措施是不能將風險完全規(guī)避和消除的，只能將其負效應最小化。
（二）社會保障制度是現(xiàn)代文明的必然產(chǎn)物，盡管在社會保障制度運行過程中存在很大風險，但是國家是不可能通過終止社會保障機制的運行來規(guī)避其風險的，其帶來的利是遠遠大于可能存在的損失。
1.勞動者收入存在差別性，通過社會保險的形式組織和重新分配一部分國民收入，以保障低收入者的生活，保障社會穩(wěn)定。
2.解決勞動過程中生活來源問題，保障基本生活條件，維持社會秩序。
3.人口年齡結構的變化和退休人員在職人員比例變化的客觀要求，解決社會老年階層出現(xiàn)帶來的實際問題。所以社會保障制度不僅是穩(wěn)定社會秩序，改善了就業(yè)結構，擴充了勞動隊伍，而且通過社會財富再分配，促進了經(jīng)濟的發(fā)展，繁榮了經(jīng)濟穩(wěn)定了社會。
總之，社會保障制度的特殊性決定了該制度不可能采用完全規(guī)避的方式，而可以通過損失控制的不完全規(guī)避方式來實現(xiàn)。
二.不完全規(guī)避的視角
不完全規(guī)避風險是指明確風險可能帶來損失的前提下，通過有效的方法使損失最小化。依目的不同可以分為損失預防和損失抑制兩類。損失預防以降低損失概率為目的，指采取各種預防措施以杜絕損失發(fā)生的可能，包括有形措施（如將風險因素同人，財物在時間和空間上隔離等）和無形措施（法律和規(guī)則等）。損失抑制以縮小損失程度為目的，指在風險已經(jīng)不可避免地發(fā)生的情況下，通過種種措施以抑制損失繼續(xù)惡化或局限期擴展范圍是其不再蔓延或者擴展。下文主要探討社會保障領域中道德風險損失的預防以及制度風險損失抑制。
（一）社會保障道德風險損失預防
社會保障道德風險是人們在從事社會保障活動中為了增進自身的利益而有意識地而損害他人利益的行為。
1.無論是社會保障制度健全的福利國家還是經(jīng)濟發(fā)達國家，社會保障的道德風險都是存在的。究竟為何普遍存在？
第一，社會保障的支付與收益是龜裂的。由于社會保障利益主體是由社會保障出資方，受益方和管理者三部分組成，利益主體的不一致，使得社會保障的支付和受益在一定程度上是割裂的，支付者會更多看到社會保障利益上“異己”的一面，從而缺乏多投入少獲取的動機，而引致道德風險，達到避免支出而多獲取的目的。
第二，社會保障產(chǎn)權界定困難。社會保障作為一種介于公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品之間的準公共物品，一方面其具有公共物品的性質，另一方面卻通過社會統(tǒng)籌和個人賬戶來界定產(chǎn)權，所以尋租，搭便車等經(jīng)濟人理性會使產(chǎn)權界定困難。社會保障的產(chǎn)權不清，產(chǎn)權結構沒有效率，只會導致更多的資源浪費和道德風險的泛濫。
第三，信息不對稱。社會保障的各個領域，存在不同程度的信息不對稱和不確定性。信息不對稱在社會保障領域無處不在，由于專業(yè)化程度不同，事件發(fā)生的不確定性，委托關系不清等致使不同道德風險就產(chǎn)生了。
2.社會保障道德風險是不能完全規(guī)避的，應根據(jù)其其產(chǎn)生的原因來進行預防控制，降低損失發(fā)生的概率，下面針對社會保障中出現(xiàn)的道德風險的幾點損失預防措施。
第一，強化社會保障的激勵與約束機制，權衡個人利益與社會利益。
社會保障的公共性使其單方面依靠社會保障參與方的“道德覺悟”或自律是不能夠有效的規(guī)避社會道德風險的，而是要通過激勵和約束機制的設計，將“經(jīng)濟人”動機置于有效的激勵和約束之下。
（1）針對社會保障收益者----參保方，杜絕因參保人利用信息不對稱而逃避繳費，逃避社會保障責任和獲取不正當利益的行為。
（2）針對社會保障支付者----企業(yè)。設計約束機制，監(jiān)督企業(yè)的繳納行為，避免出現(xiàn)將企業(yè)職工社會保險成本“外部化”與“職工化”，而直接將社會保險費轉嫁給政府或者企業(yè)員工。
（3）針對社會保障的管理----政府。社會保障以社會統(tǒng)籌和個人賬戶相結合，并逐步將社會保障基金投入市場，若不對政府行為進行有效的監(jiān)督和控制，就會滋生尋租，腐敗，而導致資源流失。因此，要進一步加強對政府部門監(jiān)管，加強輿論的監(jiān)督，完善聽證機制，完善信息透明機制將政府對社會保障基金的管理行為陽光化。
第二，降低社會保障領域的信息不對稱程度
（1）建立高效的信息管理系統(tǒng)和信息披露系統(tǒng)。遵循信息的統(tǒng)一性，信息全面性，真實性和實效性原則。
（2）針對信息不對稱的重點領域，采取重點措施各個擊破。信息不對稱的重點主要是指那些由于專業(yè)性很強，需求彈性小和互動關系復雜的區(qū)域，在社會保障中主要以醫(yī)療保障領域為顯著，一般都是社會保障的管理者和服務提供者利用信息優(yōu)勢和特殊的地位優(yōu)勢，產(chǎn)生如欺詐患者，謀取高額不當利益的行為。只有通過對這些領域采用有效的法律規(guī)制，將其信息不對稱程度降低，才能減少道德風險的發(fā)生。
第三，界定社會保障產(chǎn)權，減少行為短期化的機會主義傾向。
完善社會保障相關法律，有效界定社會保障產(chǎn)權。社會保障產(chǎn)權從根本上說是指人力資本產(chǎn)權和勞動產(chǎn)權，社會保障制度是通過對社會資源的整合和產(chǎn)權分配來減小風險，通過共擔機制如社會統(tǒng)籌來實現(xiàn)社會資源的均衡配置。社會保障產(chǎn)權明晰化不僅可以降低交易成本，提供服務合作平臺，而且能成為一種約束激勵機制來有效的防范道德風險的發(fā)生。如果產(chǎn)權界定清晰，勞動者和其他社會成員的社會保障產(chǎn)權得以確立，他們就不發(fā)生因局部或當前利益來損害長遠利益的行為，而且會有監(jiān)督防范他人道德風險的發(fā)生。通過法律來加強社會保障產(chǎn)權的構建是一種趨勢。
（二）社會保障制度風險損失抑制
社會保障制度風險是指由于制度環(huán)境的變化、制度設計缺陷或制度運行實施時缺少效率等原因所對社會保障制度產(chǎn)生的一些客觀存在也不可完全規(guī)避的風險影響，其主要表現(xiàn)為預期效果與實際效果的負差距。
1.社會保障制度風險的特點有如下幾點：
第一，客觀性，是不以人的意志為轉移的，是客觀存在不可完全規(guī)避的。
第二，損失性；社會保障制度風險既定義為風險，則必然會給社會保障參與主體的利益帶來不確定性的和不同程度的損失。
第三，關聯(lián)傳導性，社會保障制度風是相互關聯(lián)可傳導的。
第四，可控制性；社會保障制度風險可以通過損失抑制的方法加以控制，即將不可規(guī)避的風險造成的損失幅度最小。
2.造成這種特殊性的源頭也就是社會保障制度產(chǎn)生的原因：
第一，制度環(huán)境的不確定性。
社會保障制度運行的態(tài)勢是與國際經(jīng)形勢，國內經(jīng)濟情況的繁榮與蕭條具有相同的規(guī)律的。社會保障制度風險同時與國家的政治環(huán)境，國家的社會政策緊密相關。這些制度環(huán)境的不確定性從而導致了社會保障制度風險的必然性與客觀性。
第二，制度安排的不合理性。
制度設計的選擇對誤，制度安排的合理性與否，可能會與預期效果有所差異，有時可能會因為制度安排的不合理或選擇性的錯誤，給整個社會保障系統(tǒng)帶來危機。比如應對人口老齡化社?；鹉Ｊ降倪x擇，社會保障支出占國家財政支出的高低，勞動者退休年齡的確定，以及養(yǎng)老保險金保值率確定等等。
第三，制度實施過程中的非理性。
制度實施過程中不確定因素，包括道德風險的發(fā)生都會使制度實施結果達不到預期的效果。制度實施風險主要表現(xiàn)在籌資，管理和給付等環(huán)節(jié)上。在籌資上，隨著社會保障覆蓋面的擴大，如果不調整遵繳率，覆蓋率越高，基金缺口就越大，導致社會保障危機的發(fā)生。
3.只有針對社會保障制度的特征和產(chǎn)生的原因，才能更有效的抑制風險損失。
第一，建立社會保障制度預警機制
所謂社會保障制度預警機制是指通過構建科學的，靈敏的風險預警系統(tǒng)，通過量化的分析方法，發(fā)現(xiàn)并預測社會保障的潛在危機，使國家采取相應有效的預防措施來規(guī)避或防范社會保障風險的發(fā)生。通過構建社會保障預警機制，我們能夠準確預測我國社會保障的發(fā)展趨勢以及可能產(chǎn)生的危機，也能夠評價當前社會保障體系的運行狀態(tài)以及反饋政策調控產(chǎn)生的效果等，實現(xiàn)制度的預見性和前瞻性調控，并對制度中不良狀態(tài)進行預警，促使當局采取有效措施防范。社會保障預警機制是一項關乎我國社會經(jīng)濟發(fā)展的全局性戰(zhàn)略性的工作，對我國社會保障事業(yè)穩(wěn)健發(fā)展有積極的作用。
第二，密切聯(lián)系環(huán)境，嚴密制度設計，嚴格制度實施
嚴密制度設計是指積極聯(lián)系制度環(huán)境，高度重視支持系統(tǒng)，嚴格堅持制度設計的科學性，嚴密性及前瞻性要求。制度設計的支持系統(tǒng)指管理系統(tǒng)，法制系統(tǒng)以及監(jiān)督系統(tǒng)，其共同支持社會保障運行機制正常運行和健康發(fā)展。嚴密的制度設計是以管理組織的嚴密化、法制建設的體系化、監(jiān)督機構的權威化為基礎的，都是保障社會保障制度正常運行和良好發(fā)展的重要條件。嚴密的制度設計必須付諸嚴格的制度實施，必須對制度實施中的風險實施嚴格的監(jiān)控。制度實施風險在某種情況下卻對社會保障制度的正常運行會產(chǎn)生致命影響。所以，必須對制度實施風險的危害性要有謹慎的態(tài)度和充分的認識，要采取嚴密的防范措施根除制度實施過程中因道德風險而產(chǎn)生的危機。
參考文獻：
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一、企業(yè)法律風險
1、概念
企業(yè)法律風險是指企業(yè)預期與未來實際結果發(fā)生差異而導致企業(yè)必須承擔法律責任，并因此給企業(yè)造成損害的可能性。當企業(yè)違反了法律，或者行為不符合法律規(guī)范，或者缺乏預防與應對意識，都會產(chǎn)生法律風險。
2、分類
企業(yè)法律風險存在于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)和各項業(yè)務活動中，存在于企業(yè)發(fā)展的全過程。根據(jù)引發(fā)法律風險的因素來源，可以分為外部環(huán)境法律風險和企業(yè)內部法律風險。
企業(yè)外部環(huán)境法律風險，是指由于企業(yè)以外的社會環(huán)境、法律環(huán)境、政策環(huán)境等因素引發(fā)的法律風險。包括立法不完備，執(zhí)法不公正，合同相對人失信、違約、欺詐等。由于引發(fā)因素不是企業(yè)所能夠掌控的，因而企業(yè)尚不能從根本上杜絕外部環(huán)境法律風險的發(fā)生。
企業(yè)內部法律風險，是指企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、內部管控、經(jīng)營行為、經(jīng)營決策等因素引發(fā)的法律風險。表現(xiàn)為企業(yè)自身法律意識淡薄，未設置較為完備的法律風險預防與應對機制；對法律環(huán)境認知不足，經(jīng)營決策考慮法律因素欠周全，甚至違法經(jīng)營等。
目前，企業(yè)法律風險預防與應對中問題存在的根源在企業(yè)全面風險管理與法律環(huán)境變化之間存在著差距，由于引發(fā)因素是企業(yè)能夠掌控的，所以企業(yè)內部法律風險是預防與應對的重點。
3、表現(xiàn)
一是合同法律風險 指在合同訂立、生效、履行、變更和轉讓、終止及違約責任的確定過程中，合同當事人一方或雙方利益損害或損失的可能性。合同法律風險是企業(yè)法律風險的重點。因為市場經(jīng)濟也是契約經(jīng)濟，合作雙方中的任意一方無論主觀或客觀因素最終導致合同發(fā)生變化，且這種變化使一方當事人利益受到威脅時，風險已經(jīng)降臨。
二是企業(yè)并購法律風險 并購是兼并與收購的總稱。從法律風險角度看，企業(yè)收購并沒有改變原企業(yè)資產(chǎn)狀態(tài)，對被收購方而言法律風險并沒有變化。因此，企業(yè)并購法律風險主要表現(xiàn)在企業(yè)兼并中。企業(yè)兼并涉及企業(yè)法、競爭法、稅收法、知識產(chǎn)權法等法律法規(guī)，且操作復雜，對社會影響較大，隱蔽性法律風險較高。
三是知識產(chǎn)權法律風險 知識產(chǎn)權是蘊涵創(chuàng)造力和智慧結晶成果，其客體是一種非物質形態(tài)特殊財產(chǎn)，要求相關法律給予特別規(guī)定。多數(shù)企業(yè)沒有意識到或沒有關注知識產(chǎn)權深入保護，從法律風險解決成本看，避免他人制造侵權產(chǎn)品比亡羊補牢的事后索賠更為經(jīng)濟。
四是人力資源管理法律風險 在企業(yè)人力資源管理過程中，從招聘開始，面試、錄用、使用、簽訂勞動合同、員工待遇問題直至員工離職等一系列流程，都有相關勞動法律法規(guī)約束，企業(yè)任何不遵守法律行為都有可能給帶來勞資糾紛，造成不良影響，且處置不慎將會引發(fā)社會矛盾，并將隨著社會問題不斷疊加更加尖銳和復雜。
五是企業(yè)稅收法律風險 指企業(yè)涉稅行為因為沒能正確有效遵守稅收法規(guī)而導致企業(yè)未來利益可能損失或不利法律后果，具體表現(xiàn)為企業(yè)涉稅行為影響納稅準確性的不確定因素，結果就是企業(yè)多交稅或少交稅，或者因為涉稅行為而承擔相應的法律責任。
如果企業(yè)對法律風險估計不足或處理不當，法律后果將是相當嚴重，有時甚至是顛覆性的災難。
4、企業(yè)法律風險成因
根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)決策、計劃、組織、指揮、協(xié)調、控制六大職能，在實際運行當中法律風險成因主要有四種。
一是決策違規(guī) 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營決策和重要經(jīng)濟活動違反決策程序，不經(jīng)過法律論證，被迫承擔法律后果。例如有的企業(yè)違規(guī)出借資金、對外擔保，形成法律風險。
二是經(jīng)營違法 企業(yè)從事經(jīng)營活動，有的違反強制性規(guī)定。例如違規(guī)建設項目，未經(jīng)環(huán)保、城市規(guī)劃等部門批準，招致執(zhí)法部門查處和法律制裁。
三是民事違約 企業(yè)訂立與履行合同不規(guī)范，違反約定導致經(jīng)濟糾紛，被對方承擔違約責任。有的因未能償還到期債務，被銀行，造成企業(yè)資產(chǎn)被法院強制執(zhí)行。
四是遭受不法侵害 企業(yè)維權意識不強，經(jīng)營行為存在漏洞，預防與應對機制不健全，遭受商標侵權、或假冒等不法侵害、惡意訴訟或突發(fā)危機時，被動應付。
二、企業(yè)法律風險的預防與應對方法
為了能夠有效預防與應對企業(yè)法律風險，企業(yè)需要建立切實可行的企業(yè)法律風險預防與應對體系。
1、企業(yè)法律風險預防與應對體系
是指企業(yè)根據(jù)法律風險特性，建立由企業(yè)決策層、各職能管理部門和全體員工共同參與，在企業(yè)生產(chǎn)運營管理各環(huán)節(jié)中，通過識別、評估法律風險，確定法律風險應對策略，對法律風險進行預防與應對、控制和化解的一整套制度和流程。
2、如何建立企業(yè)法律風險預防與應對體系
企業(yè)應當樹立以事先預防與應對和過程控制為主，以事后救濟為輔的法律風險預防與應對理念。
一是事先預防與應對是基礎 事先預防與應對與事后救濟相比，事后救濟成本高、效果差。一個企業(yè)在事先預防與應對的投入與事后救濟的投入是成反比的。事先預防與應對投入成本大，事后救濟投入的成本就??；事先投入成本小，事后救濟投入的成本就大，并且，取得的效果還比較差。事后控制不如事中控制，事中控制不如事先預防與應對。事先預防與應對就是企業(yè)自身免疫系統(tǒng)，能夠使企業(yè)法律風險預防與應對于未然。
二是過程控制是關鍵 過程控制關系到法律風險在企業(yè)運作中是否得到有效控制，過程控制貫徹并滲透于企業(yè)運作每個過程，關系到企業(yè)每個部門，甚至每一個崗位。因此，法律風險過程控制是風險預防與應對的關鍵因素，過程控制做好了，企業(yè)法律風險預防與應對體系就做好了，事后糾紛也就少了。
三是事后救濟很重要 盡管企業(yè)法律風險預防與應對的目標是將企業(yè)的法律風險防患于未然，但實際情況并不能完全杜絕法律糾紛的產(chǎn)生。而糾紛一旦產(chǎn)生，事后救濟一定要跟上，因為這是解決企業(yè)法律風險的最后一道防線。事后救濟要及時、有效。企業(yè)一旦出現(xiàn)法律風險，內部的法律人員應積極并及時應對，立即采取可行措施，并分析提出最終解決方案。如果企業(yè)認為需要聘請外部律師協(xié)助處理時，應及時聘外部請律師協(xié)助公司處理。
3、企業(yè)法律風險預防與應對體系特點
一是相融性 企業(yè)法律風險預防與應對體系與企業(yè)管理體系相融合，并且滲透于企業(yè)管理各環(huán)節(jié)，成為企業(yè)管理重要組成部分，它與商業(yè)管理體系一樣，以促進企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化為最終目標。企業(yè)法律風險預防與應對體系構建要根據(jù)成本與效益相一致原則，在預防與應對企業(yè)法律風險同時，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
二是系統(tǒng)性 企業(yè)法律風險預防與應對體系涉及企業(yè)各項管理制度、工作流程，注重各環(huán)節(jié)、各項內容及企業(yè)職能部門統(tǒng)一協(xié)調，只有建立系統(tǒng)的企業(yè)法律預防與應對體系，才能有效實現(xiàn)事先預防與應對和過程控制目標。
三是操作性 企業(yè)法律風險預防與應對體系要注重與企業(yè)發(fā)展目標、管理模式及人員素質相結合，以確保其具有可操作性。同時，要注意根據(jù)企業(yè)內外部法律環(huán)境變化，企業(yè)經(jīng)營范圍變化，法律風險預防與應對體系也要相應調整。
4、企業(yè)法律風險預防與應對體系構建程序
一是健全機構、安排專職人員 具備條件的企業(yè)可在具有相應職業(yè)資格人員基礎上設立專職部門，負責企業(yè)法律風險預防與應對一應事務。一般企業(yè)可由法人掛帥，法律顧問制定具體方案，相關人員具體實施辦理，企業(yè)各職能部門配合。
二是盡職調查 企業(yè)法律風險預防與應對體系一般包括：企業(yè)治理結構；企業(yè)合同風險預防與應對體系；企業(yè)知識產(chǎn)權保護體系；企業(yè)人力資源法律保障體系；企業(yè)重大并購、重組風險預防與應對體系；企業(yè)法律風險預警機制；企業(yè)法律風險救濟機制；企業(yè)法律培訓；企業(yè)法律風險年度評估報告。
為確保企業(yè)法律風險預防與應對體系的子項目與企業(yè)管理體系相融合，各子項目構建具有可操作性，充分的盡職調查是必要的。
三是構建體系 構建企業(yè)法律風險預防與應對體系各子項目。包括構建各子項目模板，各子項目操作指引及風險提示，流程管理等。
四是體系培訓 企業(yè)法律風險預防與應對體系各子項目，必須滲透于企業(yè)管理體系、企業(yè)管理層，甚至每名員工都必須在企業(yè)運作中貫徹執(zhí)行該體系內容。
五是體系實施 在企業(yè)法律風險預防與應對體系構建及培訓完成后，進入實施階段。要使企業(yè)每名員工都在企業(yè)運作過程中，自然地貫徹執(zhí)行體系內容。
六是體系維護 企業(yè)法律風險預防與應對體系實施過程中，必然會遇到問題，企業(yè)需要專門內部法務人員或外聘律師對該體系進行維護。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；貸款；金融風險
中圖分類號：DF4 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）05－0112－02
近一段時間以來，為遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，國家從宏觀調控角度相繼出臺了許多政策措施，如二套房利率、房產(chǎn)交易契稅等，各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款亦持審慎態(tài)度。其實，排除經(jīng)濟危機影響，單就房地產(chǎn)開發(fā)貸款自身而言就存在較高風險，對銀行而言，房地開發(fā)貸款的風險不容忽視。
一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險成因
房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在許多風險，剔除單純的市場風險外，資本金、融資中的擔保設定以及其現(xiàn)實操作中存在的問題，都在一定程度上影響銀行貸款安全。
（一）資本金問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在初期運作的時候，資本金是否充足至關重要，因為它決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場空間。從房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實情況分析，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關招投標手續(xù)取得土地使用權之后，能夠推進開發(fā)的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發(fā)商利用其與政府職能部門的關系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發(fā)資格，再將土地使用權抵押和在建工程抵押以及將已開發(fā)的部分房產(chǎn)抵押，從銀行取得貸款，然后推進其余房地產(chǎn)開發(fā)項目。換句話說，開發(fā)商有100萬的資本金就敢接1個億的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實質是將其開發(fā)的風險間接轉移到銀行身上。
（二）融資中的重復抵押風險
房地產(chǎn)開發(fā)商在采取單獨將土地使用權抵押和在建工程抵押時，都存在重復抵押問題。因為單獨將土地使用權抵押時，評估價格應是土地的自身價值，并不包括房產(chǎn)，而在建工程抵押系土地連同其上房產(chǎn)的價值。也就是說，開發(fā)商在通過土地使用權和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時，融資額度與對應資產(chǎn)的價值是不匹配的。房地產(chǎn)進入市場時的價值系包括土地價值的，如果開發(fā)商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權時只能單純依靠拍賣房產(chǎn)受償，而此時土地使用權重復抵押所對應的貸款很難收回。如，開發(fā)商單獨將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產(chǎn)的市場價值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無法通過行使優(yōu)先權得到受償?？梢娫谕恋厥褂脵嘀貜偷盅旱那闆r下，銀行貸款全部收回只能寄托房產(chǎn)價格的持續(xù)走高，而不是土地資產(chǎn)單獨變現(xiàn)的價值。另外，因土地使用權抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實務中沒有關注開發(fā)商是否將土地使用權單獨抵押的事實，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場行情出現(xiàn)變化，相關風險便會顯現(xiàn)。
（三）售房與收貸的兩難境地
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實務中，許多開發(fā)商在房地產(chǎn)價格上漲時，為了追求利潤盲目擴張開發(fā)項目，將售房所得價款不及時還貸，而是投入到后續(xù)更大的建設項目，導致銀行貸款出現(xiàn)風險。如何控制開發(fā)商將銷售回款及時歸還貸款，對于銀行而言至關重要，但從目前體制分析，還沒有在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)建立起真正有效的保障和監(jiān)管機制，現(xiàn)實中銀行對于開發(fā)商大肆出售房產(chǎn)的行為無法遏制，這樣就形成了一個怪圈，銀行不讓開發(fā)商銷售房產(chǎn)就不能收回貸款，允許開發(fā)商售房又擔心開發(fā)商擴大開發(fā)項目不歸還貸款，導致貸款風險加劇。
二、訴訟及執(zhí)行過程中的風險
房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)風險后，大多數(shù)銀行都會選擇依法訴訟的方式加快清收不良貸款。但在實務中，由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的特殊性，決定了此類案件在訴訟和執(zhí)行中仍然存在諸多風險。
（一）抵押房產(chǎn)被出售的風險
在房地產(chǎn)開發(fā)貸款訴訟實務中，一般來說，銀行占有絕對優(yōu)勢，這種優(yōu)勢來自開發(fā)商為融資需求將房產(chǎn)抵押給銀行或將在建工程為銀行設定抵押擔保。但即便這樣，也不能確保不出現(xiàn)其他風險。
（二）工程款優(yōu)先受償?shù)娘L險
2002年6月20日，最高人民法院針對上海市高級人民法院提出的《關于合同法第286條理解和適用問題的請示》，做出了《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號），依法認定了承包人的工程款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押物和其他債權。應當說，最高人民法院做出上述規(guī)定，從根本上說是為了防止開發(fā)商拖欠農(nóng)民工工資，充分保障其合法權益，因為生存權是高于一切權利的社會正義。但是，如果這種公平和正義被開發(fā)商拿來作為逃避銀行追索債權的手段的話，對于銀行貸款來講，其風險將進一步加大。2009年4月，工商銀行哈爾濱河圖支行依法對B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請強制執(zhí)行，但在執(zhí)行中案外人C集團股份有限公司卻提出執(zhí)行異議，認為被執(zhí)行人B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拖欠其工程款，盡管黑龍江省高級人民法院最終駁回了案外人提出的執(zhí)行異議，但是開發(fā)商與承包方惡意串通，拖延執(zhí)行，損害銀行利益的行為，仍不容忽視。
（三）評估環(huán)節(jié)中的風險
除上述實體階段出現(xiàn)法律風險外，實務中不少開發(fā)商利用評估環(huán)節(jié)惡意阻撓法院強制執(zhí)行。2006年工商銀行哈爾濱哈鐵支行依法對D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請強制執(zhí)行，但在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以抵押房產(chǎn)中存在無產(chǎn)權證明但有使用價值的房產(chǎn)未作評估為由，認為房產(chǎn)價值評估過低，要求重新評估。執(zhí)行法院認為被執(zhí)行人提出異議成立，要求評估公司重新評估，但新《評估報告》卻將房產(chǎn)價格的基準時間進行了調整，致使房產(chǎn)的每平方米單價增加了1萬多元，增加了拍賣變現(xiàn)的難度，也直接影響了債權的現(xiàn)金受償。另外，執(zhí)行實務中還存在開發(fā)商利用《評估報告》的時限做文章，公然逃廢銀行債務。2010年8月30日，前述提及的B房地產(chǎn)貸款案在第二次拍賣時又被執(zhí)行法院叫停，理由是被執(zhí)行人提出《評估報告》超期的異議。從法理分析，如果法院對執(zhí)行資產(chǎn)進行評估后，而申請人卻遲遲不申請法院拍賣該資產(chǎn)，那么該資產(chǎn)的價格因申請人怠于行使權利的原因而失效，這無可厚非，也與立法的本意相符。工行哈爾濱河圖支行在對B公司抵押房產(chǎn)評估后的第一時間內已申請拍賣，故不存在人為原因導致評估報告失效的后果。但就是這樣一個簡單的執(zhí)行實務問題，執(zhí)行法院并沒有駁回而是立案審理，導致執(zhí)行拍賣資產(chǎn)的時間人為延期，增加了風險。
三、應對措施
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在上述風險，銀行在訴訟和執(zhí)行階段如何應對此類問題，就顯得至關重要。有效地克服各種干擾，加大執(zhí)行力度，盡量回避執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的社會矛盾，是應對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的重中之重。具體措施如下。
（一）提級指定執(zhí)行的靈活運用
最高人民法院《關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第132條明確規(guī)定“對下級法院長期未能執(zhí)結的案件，確有必要的，上級法院可以決定由本院執(zhí)行或下級法院共同執(zhí)行，也可以指定本轄區(qū)其他法院執(zhí)行?！鄙鲜鲆?guī)定針對的是下級法院怠于行使執(zhí)行權的一種監(jiān)督程序和具體規(guī)定，即提級和指定執(zhí)行。實務中，為了克服地方保護主義以及開發(fā)商惡意干擾執(zhí)行工作，銀行通常采取上述兩種方式，按照最高人民法院的相關規(guī)定，將執(zhí)行時間達到或超過6個月的案件申請?zhí)峒壔蛱峒壓笾付▓?zhí)行，在一定程度上克服了地方保護主義對案件的干擾，有效地提高了勝訴案件執(zhí)行率。
（二）撤銷權的快速行使
從傳統(tǒng)的民法意義上講，撤銷權屬于形成權，即依照權利人單方的意思表示就能夠使既存的法律關系發(fā)生變化的權利。形成權的特征就在于依單方意思表示，就足以使既存法律關系生效、變更或終止，從而突破了雙方法律關系?；谛纬蓹嗟姆商刭|，在開發(fā)商惡意轉讓抵押房產(chǎn)時，致使據(jù)以用作貸款擔保的有效資產(chǎn)被惡意懸空的情況下，撤銷權的及時行使對于銀行而言至關重要。但是應當看到，當善意取得制度被《物權法》引用且明確規(guī)定了房產(chǎn)等大宗不動產(chǎn)也適用善意取得制度的情況下，針對開發(fā)商將銀行抵押房產(chǎn)惡意轉讓的行為，銀行在行使撤銷權的時候要特別注意兩點：一是善意取得人是否為善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的對價。如果有直接或間接的證據(jù)證明”善意取得人“取得抵押房產(chǎn)并非出自善意，或者其未支付合理的對價（房款），銀行就可以通過行使撤銷權，否定開發(fā)商與買受人之間的轉讓行為，保護擔保債權不受侵害。
（三）對“抵押可售”的法律思考
前文提及的銷售房產(chǎn)和銀行收貸收息的“兩難”問題，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度分析，這實際上是一個融通資金的風險安排，即在保證資金周轉的前提下，對正常進入市場的房產(chǎn)和需要設定抵押的房產(chǎn)做出估算，如果房地產(chǎn)開發(fā)商盲目擴大建設規(guī)模，將開發(fā)房產(chǎn)以在建工程的方式全部抵押給銀行，必然將導致其資金周轉出現(xiàn)問題，實務中為了敦促開發(fā)商及時還款，不少銀行在不得已的情況下向房產(chǎn)管理部門出具了《抵押房產(chǎn)可售的說明》，于是關于“抵押可售”是否解讀為銀行放棄抵押權就成了問題的焦點。從法理上分析，“抵押可售”并不能作為銀行放棄抵押權的法律事實和法律行為。
首先，從書面意思解讀“抵押可售”，其實就是在抵押的情況下允許開發(fā)商銷售房產(chǎn)。房產(chǎn)雖然抵押，但其作為商品的所有權仍然歸開發(fā)商，故從這一角度出發(fā)，是否“抵押”并不能作為能否“銷售”的必要條件，只不過從房產(chǎn)管理的角度出發(fā)，需要向房產(chǎn)管理部門提供抵押權人同意的證明。
其次，“抵押可售”不能推定銀行放棄抵押權。房產(chǎn)抵押在《物權法》及《擔保法》中均明確規(guī)定了抵押成立及生效的條件，“抵押可售”的實質意義在于允許將抵押房產(chǎn)銷售后歸還貸款，在抵押債權實現(xiàn)后才消滅抵押，而不能解讀為解除抵押房產(chǎn)之后才能銷售，這是一個問題的兩個方面，其核心是以抵押為保障銷售房產(chǎn)，歸還貸款。《擔保法司法解釋》第67條規(guī)定“抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替抵押人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償”。從《擔保法司法解釋》的上述規(guī)定也可以看出，抵押人轉讓抵押物僅需通知抵押權人既可，并非抵押人必需同意，同時法律更賦予了抵押權在抵押物轉讓情況下，對抵押物予以追及的權利。
第三，轉讓已登記抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押權設定后，抵押人的所有權并未喪失，只要不影響抵押權人的優(yōu)先受償權，抵押人可以對抵押物進行法律上的或事實上的處分，并不因此構成對抵押權的侵害。抵押人所有權行使的限制，只是受抵押權追及效力的限制，而不是債權人意志的限制。在“抵押可售”不能作為抵押權人單方解除抵押的事實之后，作為抵押權人的銀行當然可以行使相關權利，主要包括：
一是撤銷權的行使。依《擔保法司法解釋》第67條之規(guī)定，抵押人轉讓已登記的抵押房產(chǎn)應具備三個條件：通知作為抵押權人的銀行；告知買受人房產(chǎn)已抵押情況；轉讓價款明確低于其價值的，抵押人需提供相應擔保。在抵押人缺乏上述三個條件時，作為抵押權人的銀行當然可以提起撤銷之訴，主張轉讓行為無效。
二是物上代位權。作為抵押權人的銀行行使物上代位權的方式主要是要求抵押人轉讓抵押物所得價款，應當向銀行提前清償所擔保的債權或者是向第三人提存，債務履行期屆滿，根據(jù)履行債務情況，決定是否由提存價款清償所擔保的債權。但現(xiàn)實的問題在于，作為抵押人的開發(fā)商不會將銷售款清償貸款或提存，而是挪作他用，故物上代位權行使受到限制。
三是對轉讓后的抵押物進行追及。既然相關法律已經(jīng)明確了抵押權人對于抵押物轉讓后可以追及，對實務中開發(fā)商惡意銷售抵押物的行為，銀行當然可以對抵押物予以追及并行使抵押權，買受人為了取得無負擔的所有權，可以行使代替清償?shù)臏斐龣啵盅喝寺男袀鶆栈蛘咔鍍攤鶛嘞麥绲盅簷?。如果取得抵押物所有權的第三人不代為清償，則作為抵押權人的銀行可以就該抵押物行使抵押權。
[關鍵詞] 兒科重癥監(jiān)護病房；護士；護理風險；對策
[中圖分類號] R197.323 [文獻標識碼] C [文章編號] 1673-7210（2012）05（c）-0172-02
兒科重癥監(jiān)護病房是搶救治療小兒重癥疾病的場所，也是護理風險及糾紛發(fā)生較多的區(qū)域，小兒疾病病情變化快，病情急、容易反復、死亡率高，在住院治療過程中患兒家長極易產(chǎn)生焦慮、恐懼心理，護士在護理工作中稍有不慎，就會導致家長不滿情緒，如果應變能力差，溝通不及時，對護理風險的預見性差，極易發(fā)生沖突和誤解而引起護理糾紛。筆者針對近5年兒科重癥監(jiān)護病房護士在工作中存在的護理風險、出現(xiàn)的護理糾紛及隱患進行分析，并逐步采取了相應的防范措施，現(xiàn)總結報道如下：
1 原因分析
1.1 缺乏與患兒及家長的有效溝通
兒科患者年齡小，語言表達能力差，加之對醫(yī)院的環(huán)境陌生，對醫(yī)護人員存在恐懼、戒備的心理，常?？摁[，不配合，兒科護士和小患兒溝通是一件非常困難的事情，特別是重癥監(jiān)護病房，患兒病情重，哭鬧，煩躁，溝通更加困難，另外在我國特定的國情下，獨生子女占多數(shù)，孩子是家長的寵愛，一旦孩子在治療過程中病情加重、治療不順利，患兒家長極易產(chǎn)生焦慮、恐懼心理，遷怒于護士，甚至有些家長會出言不遜，指責辱罵護士，而重癥監(jiān)護病房護士80后、90后的獨生子女占很大比例，又以自我為中心傾向，控制情緒的能力弱，很容易與患者家長產(chǎn)生矛盾[1]，加大了工作中的護理風險。
1.2 護士責任心不強，出現(xiàn)差錯事故而引起糾紛
重癥監(jiān)護病房患者病情重，病情變化快，護士因責任心不強，不能及時巡視病房，沒有在第一時間發(fā)現(xiàn)病情變化而使得疾病無法得到及時治療和護理，引起患兒家屬的不滿，導致糾紛。另外重癥病房護理工作量大，醫(yī)囑修改次數(shù)多，護士處置時沒有認真作好“三查七對”，特別是在搶救工作繁忙、交接班前后、節(jié)假日、中午班及夜班是護理風險的高發(fā)階段[2]極易出現(xiàn)差錯事故。差錯出現(xiàn)后，如果缺乏解決經(jīng)驗和溝通能力，就會引起護理糾紛的發(fā)生。
1.3 年輕護士對護理風險缺乏預見性
兒科重癥病房護士年齡偏小，大部分是未婚，沒有做母親的體驗，對于孩子病情加重時家長的焦慮、恐懼心情不能完全理解。另外，由于患者多，護理工作繁忙，長期的超負荷工作，使護士身心疲憊，出現(xiàn)護理工作不到位，不能及時地做好宣教和解釋工作，增加了患兒家長的不滿情緒，年輕護士對于護理風險又沒有經(jīng)驗和預見性，稍有疏忽，就會導致護理差錯和事故的發(fā)生。
1.4 護理操作技能不熟練
在臨床工作中操作技能不嫻熟，大部分家長對靜脈輸液“一針見血”的期望值較高，在未能如愿時對護士有意見，如果護士若未能調整自己的情緒，耐心給家長作好解釋和安撫工作，很容易激發(fā)矛盾[3]，引起患兒家長的不滿。
2 應對的方法及對策
2.1 強化風險意識，加強風險監(jiān)控
重癥監(jiān)護病房的護士首先應高度認識護理風險的重要性和必要性，從觀念上加以轉變，提高從業(yè)者的風險意識，科室應定期舉行相關的護理風險和法律學習，一旦護理風險發(fā)生時，可以將法律法規(guī)作為保護自己的武器。加強護理風險的監(jiān)控和管理，充分重視護理工作中的各個關鍵環(huán)節(jié)，對容易造成護理風險的工作環(huán)節(jié)提高警惕，對有糾紛傾向的患兒或家屬，要及時向護士長、科主任匯報，并班班交接，謹慎對待，防止事態(tài)惡化。另外，還應該收集臨床上具有典型護理風險的案例進行學習、分析、討論，從中吸取教訓，引以為戒，降低護理風險。
2.2 加強與患兒及家長的溝通
隨著醫(yī)療體制的改革，人們運用法律的意識不斷增強，對護理服務的要求進一步提高，使護士承受越來越大的工作壓力[4]，兒科重癥監(jiān)護病房護士就要掌握一定的語言溝通技巧和方法，主動和患兒及家長溝通，并在與患兒家長的溝通中學會傾聽、接受；在與患兒溝通時做到平等，鼓勵和安慰患兒，取得患兒的信任，家長的理解和支持，降低了護理風險，減少糾紛的發(fā)生。
2.3 提高自身修養(yǎng)，加強服務質量
作為兒科護士，特別是重癥監(jiān)護病房的護士，必須要具備樂觀、開朗、穩(wěn)定的情緒，提高自身素質及責任心，愛護患兒，以理解、友善、平等的心態(tài)，為患兒及其家庭提供優(yōu)質的服務[5]，與患兒家長建立良好的人際關系，不斷求取知識，豐富和完善自己，更好地為患者服務。
2.4 加強專業(yè)知識及技能的培訓
護理工作是一項技術性強的服務工作，重癥加護病房的護士除具備基本護理知識、基本操作技能外，還需要進行專業(yè)培訓。因此，護理人員必須提高業(yè)務素質，不斷學習護理新知識、新技術，掌握重癥護理的相關知識及常用藥的規(guī)格、劑量、性質和應用，掌握相關疾病的專業(yè)知識，熟悉并能操作許多精密監(jiān)護儀器，更好地為患者服務。
頭皮針靜脈輸液是兒科護士最常見的處置之一，也是減少和避免糾紛的重要因素，因此重癥病房護士要不斷加強技術訓練，盡量確保一針穿刺成功，提高靜脈穿刺“一針見血”成功率，減少患兒痛苦。
2.5 加強健康教育宣傳
分析醫(yī)療糾紛所涉及到的護理問題發(fā)現(xiàn)，很多時候是因為患者缺乏疾病知識、不了解治療和護理方法、對病情變化不理解而造成糾紛的發(fā)生[6]，兒科的健康教育應采用家長教育為主，患兒教育為輔的方法，對于重癥病房護士，就要不斷地學習，用自己掌握的疾病知識和語言溝通技巧及方法，在治療護理中對患兒家長提出的疑問，以通俗易懂、符合個性化的語言，結合患兒的實際情況向其家長說明用藥目的、方法、注意事項及不良反應等，使患兒及家長對疾病、治療和護理有一個明確的了解。這樣不僅會得到患兒及家長的配合、理解、支持，而且能使其產(chǎn)生信任感，從而降低了護理風險，減少護理糾紛的發(fā)生。
2.6 重視安全教育，強化法律知識
長期以來，護理人員一直處于醫(yī)療服務的主要地位，在實踐中，護士更多考慮如何盡快解決影響患者健康的根本問題，而忽視潛在的法律問題，特別是面對患者的法律意識日益增強的情況下，一些護士感悟不深，極易引起法律糾紛。因此，對于兒科重癥監(jiān)護病房護士， 要有意識的學習法律知識，能運用法律手段維護護患雙方行為的準則，提高遵照法律程序處理護患矛盾的能力，做到知法、懂法、用法律來約束自己的行為，時刻牢記法律就在我們身邊，小心謹慎、盡職盡責地為患者服務。
總之，兒科重癥監(jiān)護病房護士在工作中，在與患兒及家長的交往中，要有較強的風險意識及法律意識，要表現(xiàn)出良好的職業(yè)素質，和藹誠懇的態(tài)度，精煉的語言，精湛的護理技術，沉著穩(wěn)重的舉止，使患兒及家長產(chǎn)生充分的信賴，增強患者的滿意度，加深對護理工作的理解，提高護理質量，減少護理差錯事故及糾紛的發(fā)生。
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按照國際慣例，出口商提交的單據(jù)只要滿足“三個一致”的要求，開證行必須承擔第一性付款責任。然而，隨著信用證業(yè)務的發(fā)展，信用證“軟條款”的出現(xiàn)扭曲了信用證第一性付款責任的功能。換言之，出口商面臨信用證下根本無法做到相符交單，或者即使相符交單也得不到開證行付款的風險。在信用證“軟條款”中，“商檢軟條款”是最常見的，而且“商檢軟條款”已逐漸演變成進口商控制交單、交貨和付款的工具，成為不法商人行使商業(yè)詐騙的手段。因此，研究信用證“商檢軟條款”的表現(xiàn)形式、潛在風險以及出口商的應對策略具有非常重要的意義。
一、信用證“商檢軟條款”的常見表現(xiàn)形式
（一）檢驗證書由受益人出具，申請人或代表會簽，且簽字必須與開證行的簽字式樣相符
在這種信用證“商檢軟條款”下，出口商提交的檢驗證書要滿足以下幾個條件：受益人（出口商）出具；開證申請人（進口商）或指定人會簽；簽字必須得到開證行的證實。在服裝、零配件等行業(yè)，這種“商檢軟條款”比較普遍，進口商主要出于考慮控制貨物質量。一般而言，出口貨物裝運之前，進口商會親自或指派代表到出口商倉庫，或貨物儲存地與出口商共同進行現(xiàn)場驗貨，驗貨完畢，會簽檢驗證書。這樣的安排既有利于有效控制貨物的質量，對于不符要求或存在瑕疵的貨物可以及時要求更換或返工。同時，出口商可以及時得到與信用證一致的檢驗證書，還可防止進口商因產(chǎn)品質量問題而拒收貨物。但是，“簽字必須與開證行的簽字式樣相符”就像隱形炸彈，時刻威脅著出口商，必須謹慎對待。
案例1：湖北某服裝公司向立陶宛客商出口一批服裝，即期付款信用證支付。我方公司收到的SWIFT信用證46A域（DOCUMENTS REQUIRED）規(guī)定：INSPECTION CERTIFICATE BE ISSUED BY THE BENEFICIARY AND COUNTERSIGNED BY BUYER’S REPRESENTATIVE Mr. JOHN WHOSE SIGNATURE MUST BE IN ACCORDANCE WITH RECORD (S) HELD IN ISSUING BANK。按照該條款，服裝生產(chǎn)完畢，Mr. John在約定的期限內來我方公司現(xiàn)場驗貨。驗貨完畢，我方公司業(yè)務員按照信用證的要求打印出檢驗證書，進口商的代表Mr. John會簽檢驗證書。因此，我方公司順利交貨和順利交單結匯。
（二）檢驗證書由檢驗機構出具，申請人或指定人簽字，且簽字必須得到銀行的證實
在這種信用證“商檢軟條款”下，受益人提交的檢驗證書要滿足以下幾個條件：由檢驗機構出具；開證申請人或指定人簽字；簽字必須與申請人留在開證行的簽字式樣相符。外貿(mào)實踐中，這種信用證“商檢軟條款”也比較多見。進口商為了確保貨物的質量，往往選擇第三方檢驗機構檢驗貨物并出具檢驗證書。檢驗機構作為第三方出具商品檢驗證書，以公證人的身份，不偏不倚，檢驗結果公平、公正，在進出口業(yè)務中應用廣泛，符合國際貿(mào)易習慣做法和法律規(guī)則。
案例2：深圳某科技有限公司向孟加拉客商出口一批和足療機，其中LDM -0001A型號的500個，LDM-0002A型號的100個，100%貨款即期付款信用證方式支付。該公司收到的SWIFT信用證46A域（DOCUMENTS REQUIRED）要求：INSPECTION CERTIFICATE BE OPENED BY SOME INTERNATIONAL INSPECTION ORGANAZITION AND SIGNED BY APPLICAN WHOSE SIGNATURE MUST BE VERIFIED BY ISSUING BANK。按照該條款，貨物生產(chǎn)完畢前3天，該公司業(yè)務員便聯(lián)系該國際檢驗機構在中國上海的分支機構，從預約貨物檢驗、確定檢驗時間、現(xiàn)場驗貨直到最終取得與信用證一致的檢驗證書，大概用了2周時間。按照信用證要求，我方公司將正本檢驗證書寄送給進口商簽字。只有等收到進口商簽字的正本檢驗證書，我方公司方能向銀行交單議付。同時，“檢驗證書上的簽字要得到銀行的證實”，我方公司才能得到付款。
（三）貨物合格證書由申請人或指定的人出具，并作為議付單據(jù)之一
在這種信用證“商檢軟條款”下，出口商提交的檢驗證書要滿足的條件是進口商或其指定人出具。外貿(mào)實踐中，這種信用證“商檢軟條款”比較少見，進口商控制了商品檢驗權，從而控制整筆貿(mào)易的主動權，對出口商極為不利，必須謹慎對待。
案例3:2005年，天津A公司與美國B公司簽訂了貿(mào)易合同，100%信用證支付貨款。隨后，A公司收到了即期議付信用證，其中要求A公司在裝船前一周通知B公司前往天津港或A工廠進行驗貨，并簽發(fā)正本的貨物合格證書作為議付單據(jù)。A公司認為出于對貨物質量的考慮，B公司的要求很合理，所以沒有提出異議。A公司按照合同和信用證的要求生產(chǎn)零件。按照信用證的要求，只有B公司現(xiàn)場驗貨，驗貨完畢并且貨物合格A公司才能發(fā)運貨物。同時，只有B公司出具貨物合格證，A公司才能向銀行交單議付。因此，進口商通過控制貨物檢驗權，最終直接控制出口商的交貨、交單和回收貨款。
（四）開證行根據(jù)貨物在目的地的檢驗結果決定是否付款
在這種信用證“商檢軟條款”下，出口商交單議付時常常并不需要提交檢驗證書或類似單據(jù)，出口商獲得貨款的前提條件是：貨物在目的地檢測結果符合合同的要求。這是相符交單以外的非單據(jù)付款條件，與信用證的性質和UCP的規(guī)定是相違背的。在這種信用證“商檢軟條款”下，進口商通過控制貨物的復驗權，從而直接控制“付款”的主動權，對出口商非常不利，必須謹慎對待。
案例4：2010年中國青島某公司向英國客商出口一批花生，100%即期信用證支付。該公司收到的SWIFT信用證47A域（ADDITIONAL CONDITION）規(guī)定: “DOCUMENTS PRESENTED HEREUNDER SHALL BE RELEASED TO THE APPLICANTS FREE OF PAYMENT IN ORDER TO FACILITATE AFLATOXIN INSPECTION AND THE ISSUING BANK CAN NOT AFFECT THE PAYMENT UNTIL THE AFLATOXIN RESULTS IS IN COMPLIANCE WITH THAT OF EU REGULATION.”按照信用證的要求， SWIFT信用證46A域（DOCUMENTS REQUIRED）沒有要求提交檢驗證書或類似單據(jù)，而是規(guī)定進口商先無需付款，開證行先交單給進口商便于進行黃曲霉素復驗，等到黃曲霉素目的地復驗結果滿足歐盟要求，開證行再付款。
二、信用證業(yè)務中“商檢軟條款”對出口商的潛在風險
（一）檢驗證書的簽字與開證行留存的簽字式樣不一致
信用證中要求“檢驗證書的簽字必須與開證行留存的簽字式樣一致”是信用證“商檢軟條款”的顯著特征之一。簽字式樣是進口商留存在開證行的，檢驗證書必須由進口商或指定人簽字，因此，出口商無法判斷檢驗證書的簽字是否與開證行留存式樣一致。在這種“商檢軟條款”下，出口商處于非常被動的局面，即簽字與簽字樣本完全一致，開證行付款，反之，開證行就可以“正當”拒付。例如，1999年1月15日，中國農(nóng)業(yè)銀行湖南省分行開出了一份不可撤銷信用證，申請人為華隆公司，受益人為潮連物資（香港）有限公司。該信用證單據(jù)條款第2條約定“由申請人發(fā)出的貨物收據(jù)上申請人的簽字必須與開證銀行持有的簽字式樣相符”。華隆公司預留在該銀行的簽字樣本為：在同一張樣本上蓋有兩個華隆公司公章，其中一個章附有“武斌”的簽名，另一個章附有“易峰”的簽字。同年1月31日，華隆公司出具貨物收據(jù)，加蓋華隆公司公章，并由“易峰”簽字。隨后，潮連物資（香港）有限公司向該銀行交單請求付款。結果，該銀行以“貨物收據(jù)上之簽署有異于開證銀行所持之簽署式樣”予以拒付。
（二）進口商或指定人拒絕出具檢驗證書
外貿(mào)實踐中，進口商在貨物裝船之前到現(xiàn)場驗貨已經(jīng)成為一些行業(yè)（比如服裝、零配件等）的習慣做法。糟糕的是，合同中很少規(guī)定驗貨人員何時到達工廠驗貨、驗貨人員按照什么標準驗貨，也很少規(guī)定進口商不來或拖延現(xiàn)場驗貨時間或拒絕出具檢驗證書應該承擔什么責任。這樣的習慣做法對出口商極為不利，這種信用證“商檢軟條款”賦予進口商更大的主動權。比如案例3中，貨物裝船一周前，A公司通知B公司前往工廠驗貨， B公司不僅推托沒來驗貨，而且要求A公司先發(fā)貨，然后補發(fā)商檢合格證。接著，B公司不僅沒有出具貨物合格證書，而且說服A公司提交議付單據(jù)，并承諾接受此不符點（缺少檢驗證書）。單據(jù)轉交開證行后，B公司憑提單提走了貨物，隨即開證行提出單證不符，B公司拒絕付款。最終，這筆業(yè)務給A公司造成了巨大的損失。
（三）國外檢驗機構檢驗程序復雜導致逾期交單
外貿(mào)實踐中，進口商指定國外檢驗機構檢驗商品并出具檢驗證書，對出口商也是不利的。國外檢驗機構在國內的分支機構少，不方便辦理檢驗事宜。同時，國外檢驗機構檢驗程序非常復雜，不便于確定取得檢驗證書的時間，很容易造成逾期交單，從而開證行“正當”拒付。如案例2中，該國際檢驗機構僅在中國上海有一家分支機構，對于出口商辦理商品檢驗極為不利。據(jù)了解，該檢驗機構的業(yè)務程序非常復雜，從申請商品檢驗、預約商品檢驗時間、實施現(xiàn)場驗貨，再到取得檢驗證書，每個環(huán)節(jié)缺一不可，每個環(huán)節(jié)都有嚴格的規(guī)定。比如，該分支機構前往我方公司現(xiàn)場驗貨時因空箱晚到1個小時，檢驗人員就離開了現(xiàn)場，我方公司不得不重新申請檢驗，耽誤了大量的時間。另外，該分支機構現(xiàn)場并不出具檢驗證書，需要周轉多次才能拿到檢驗證書。
（四）單據(jù)名稱與信用證規(guī)定的名稱不一致
關于審核跟單信用證項下單據(jù)的國際標準銀行實務（以下簡稱ISBP681）第41條規(guī)定：“單據(jù)可以使用信用證要求的名稱或相似名稱。單據(jù)內容必須看似符合所要求單據(jù)的功能?！币虼?，當出口商提交的單據(jù)名稱與信用證規(guī)定的名稱不一致時，是否構成不符點的主動權在開證行手中。在外貿(mào)實踐中，單據(jù)名稱與信用證規(guī)定的名稱不一致遭銀行拒付的案例并不少見。因此，進口商常常通過控制檢驗權，從而指使檢驗機構（或串謀）出具與信用證不一致的檢驗證書，人為造成單證不一致，開證行“正當”拒付。例如，2011年浙江某出口商向孟加拉客商出口面料，采用信用證方式進行結算。信用證要求出口商議付時提交檢驗證書（INSPECTION CERTIFICATE），同時進口商指定的第三方檢驗機構出具的是檢驗報告（INSPECTION REPORT），從而出口商提交的單據(jù)名稱與信用證規(guī)定的單據(jù)名稱不一致，銀行拒絕付款。
（五）目的地復驗結果不一致
復驗權是進口商的一項重要權力。但是，復驗結果作為開證行付款的依據(jù)是有悖國際慣例的，對出口商也是不利的。復驗結果受檢驗機構、檢驗標準、檢驗方法、檢驗地的氣候等多種因素的影響，其中，復驗機構、復驗標準對復驗結果的影響最大。比如案例4中，黃曲霉素復驗標準是歐盟的檢驗標準。據(jù)了解，現(xiàn)行各國對黃曲霉素在食品中的參量限制的規(guī)定主要針對的是黃曲霉素B1、B2、G1、G2以及由B1、B2在體內進過羥化而衍生成的代謝產(chǎn)物M1、M2的含量。中國2005年10月1日開始實施的《Maximum levels of mycotoxins in foods》（食品中真菌毒素含量）GB2761-2005中規(guī)定，直接供人類食用的花生B1最高限量為20ug/kg，食用前經(jīng)過物理處理的花生B1最高限量為20ug/kg；而歐盟在委員會條例（EC）No629/2008規(guī)定，直接供人類食用的花生B1最高限量為2ug/kg，食用前經(jīng)過物理處理的花生B1最高限量為8ug/kg。由此可見，目的地黃曲霉素BI的含量超過歐盟的標準幾乎是不可避免的。追索其根本原因，進口商在信用證中設置“商檢軟條款”是為了轉嫁“黃曲霉素超標，禁止進口清關”的國家風險。
（六）喪失貨物所有權的潛在風險
在信用證“商檢軟條款”下，出口商容易喪失貨物所有權主要有兩種情況：一種是信用證規(guī)定：“檢驗證書的簽字必須與開證行留存的簽字式樣一致”，進口商要求出口商先行發(fā)運貨物，要求1/3正本提單裝船后由出口商直接寄給進口商，或與船方串謀無單放貨，進口商提走貨物，然后開證行以“檢驗證書的簽字必須與開證行留存的簽字式樣不一致”而拒絕付款，最終造成出口商“錢財兩空”；另一種是信用證規(guī)定：“目的地復驗結果滿足要求，開證行付款”，并規(guī)定進口商無單（海運提單）開箱檢驗，或者開證行先交單，檢驗結果滿足要求開證行再付款。在這種信用證“商檢軟條款”下，出口商不僅面臨喪失貨物所有權，或退運或轉賣的風險，而且收回貨款的主動權也掌握在開證行手中。
三、信用證業(yè)務中出口商應對“商檢軟條款”的策略
第一，規(guī)范《國際貨物買賣合同》，保證商檢條款與合同其他條款的一致性?！秶H貨物買賣合同》是開立和審核信用證的依據(jù)，也是處理貿(mào)易糾紛的重要依據(jù)。合同條款的一致性是順利履行合同的前提和基礎。在信用證業(yè)務中，簽訂商品檢驗條款要注意以下幾個方面：商品檢驗（復驗）時間、地點、檢驗（復驗）權等幾個方面的約定必須與貿(mào)易術語保持高度的一致性；明確檢驗（復驗）機構、檢驗標準，若是進口商或指定人檢驗，必須明確規(guī)定現(xiàn)場驗貨的時間，同時約定拒絕現(xiàn)場驗貨或延遲現(xiàn)場驗貨應該承擔的責任；必須明確拒絕簽發(fā)檢驗證書或簽發(fā)與信用證規(guī)定不一致的檢驗證書應該承擔的責任；商檢條款要與合同中的品質異議條款、索賠與理賠條款等保持高度一致性。同時，合同中最好規(guī)定“保留貨物所有權”條款，以防喪失貨物所有權。
第二，核對《跟單信用證開證申請書》，預防“商檢軟條款”信用證的開立。在外貿(mào)業(yè)務中，預防進口商在信用證條款中設置“商檢軟條款”是減少“商檢軟條款”信用證風險的有效途徑。眾所周知，《跟單信用證開證申請書》是進口商向開證行申請開立信用證時必須提交的書面申請文件，是開證行受理申請并開具信用證的依據(jù)，信用證中除了一些格式性條款以外，其余條款都是參照《跟單信用證開證申請書》的內容而規(guī)定的。簡言之，正常情況下，信用證條款與《跟單信用證開證申請書》的內容是一致的。然而，《跟單信用證開證申請書》是進口商依據(jù)合同條款和自己的意愿而填寫的。因此，信用證條款與合同條款是否一致，關鍵在于核對《跟單信用證開證申請書》中是否添加、刪減或修改合同條款內容。在外貿(mào)實踐中，出口商最好與進口商保持良好的關系，爭取參與核對《跟單信用證開證申請書》的內容，對于不能接受或者無法辦到的商品檢驗條款，盡快與進口商協(xié)商，添加、刪減或修改相關內容，避免開立“商檢軟條款”信用證。這樣做的好處是，不要向開證行提出申請，而且避免繁瑣的修改信用證程序，也不必支付額外的信用證修改費用，甚至不符點費用，又有利于買賣雙方貿(mào)易關系的持續(xù)。
第三，審核“商檢軟條款”信用證，力爭“商檢軟條款”信用證的修改。如果說核對《跟單信用證開證申請書》是減少信用證風險的第一道防線，那么審核“商檢軟條款”信用證則是減少信用證風險的第二道防線。出口商收到“商檢軟條款”信用證，一旦審核出不能接受或者無法辦到的商品檢驗條款，應盡快與進口商協(xié)商并向進口商發(fā)出“信用證修改函”，具體列明修改點以及詳細的修改建議，并催促進口商向開證行申請，辦理信用證修改程序。值得提醒的是，出口商一定要收到開證行的“信用證修改書”并審核無誤之后，才能安排備貨或者運輸。
第四，力爭取得合格“商品檢驗證書”，促成“商檢軟條款”信用證的付款。如果由于貿(mào)易的需要，出口商接受了“商檢軟條款”信用證，那么，取得合格的商品檢驗證書，應該是促成“商檢軟條款”信用證付款的最后一道關。經(jīng)過“預防”和“修改”兩道關，存留下來的“商檢軟條款”是進口商出于控制出口商交貨時間、貨物品質、數(shù)量、包裝以及特殊條件而設置的。一旦出口商接受這樣的信用證，必須做到以下幾個方面：首先，出口方要嚴格按照合同條款的要求準備貨物，不給外商遺留任何提出品質異議的機會和借口，數(shù)量盡量有多余的，方便更換和補充；其次，提前熟悉指定檢驗機構的檢驗程序，估計取得商品檢驗證書所需要的最長時間，隨時與檢驗機構保持聯(lián)系，盡早安排檢驗時間，留足簽發(fā)商品檢驗證書的時間；最后，出口商交單結匯時最好選擇自己的往來銀行，便于預審“商檢軟條款”信用證項下的單據(jù)。必要時，還可以委托交單行向開證行“電提”單據(jù)，得到開證行的確認后再行交單結匯。
參考文獻：
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【關鍵詞】金融風險 規(guī)范 協(xié)調
隨著我國社會主義經(jīng)濟的不斷發(fā)展，金融活動已日益廣泛地滲透到社會經(jīng)濟生活的各個方面，為調節(jié)經(jīng)濟活動，促進經(jīng)濟發(fā)展起了重要作用。因此，保證金融高效、安全、穩(wěn)健地運行，對國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，對國家的經(jīng)濟安全和社會穩(wěn)定都是非常重要的。
一、完善金融立法，規(guī)范金融活動
金融法治化的首要任務是加快、加強金融立法，健全、完善法律體系。首先應加緊制定商業(yè)銀行法、人民銀行法等金融法律的實施細則，盡快出臺信托法、證券法、融資租賃法、期貨交易法，并針對金融體制改革中的新問題，制定和完善一系列金融監(jiān)管的重要規(guī)章，使金融活動有法可依。其次是在完善立法的過程中，要注意行政規(guī)章、地方法規(guī)與金融法律、法規(guī)的一致和協(xié)調，充分重視法律、法規(guī)的可操作性。再次，最高人民法院對金融糾紛案件審理中出現(xiàn)的新情況、新問題，要及時做出司法解釋，指導和規(guī)范金融審判活動，彌補金融立法滯后之不足。通過立法保護金融創(chuàng)新者的利益，降低金融創(chuàng)新本身活動的風險，對金融創(chuàng)新產(chǎn)品，要有一定時間的收益保護期或應用專利保護期，另外，規(guī)范創(chuàng)新規(guī)則，金融創(chuàng)新不是無序創(chuàng)新，而應在一定的規(guī)則內運行，在法律和規(guī)章許可的范圍內，通過各種要素和條件的分解與組合，創(chuàng)造出新穎的、更富有效率的金融工具、交易種類、服務項目和金融管理方式，不能把違法違規(guī)行為與金融創(chuàng)新混為一談，要通過立法或管理條例等形式，使創(chuàng)新有規(guī)可循，這是金融創(chuàng)新業(yè)務順利運作的外部法制框架，從而降低和減少金融創(chuàng)新產(chǎn)品本身隱含的風險。
二、加強金融監(jiān)管，促進金融監(jiān)管的協(xié)調
銀行監(jiān)管者負有保證整個銀行體系健全的責任，為了使監(jiān)管切實有效，監(jiān)管當局必須擁有充分的獨立性、權威性和能力。當然，監(jiān)管的獨立性需要和法律責任相結合，不受政治影響，并有足夠的財力來實現(xiàn)其監(jiān)管的目標。獨立性問題通常與執(zhí)行監(jiān)管職能的部門有關。在許多國家，監(jiān)管職能由中央銀行來執(zhí)行，有時候由中央銀行里單獨的一個委員會來執(zhí)行。對于是否應由中央銀行來執(zhí)行監(jiān)管職能存在爭論。在許多新興市場國家，由中央銀行來執(zhí)行監(jiān)管職能是最合適的，因為這可以使監(jiān)管職能與其它職能相聯(lián)系，比如與最后貸款者的職能、支付系統(tǒng)監(jiān)督者的職能以及宏觀金融資料收集者的職能相聯(lián)系。而且，監(jiān)管者能夠由此獲得權威、金融獨立和經(jīng)驗。金融體系的不同部分容易在一些方面與銀行體系相互作用，任一個部門的動蕩都容易影響到銀行。在許多國家，銀行和金融體系的其他部分通常由不同的機構來監(jiān)管，這就要求監(jiān)管措施相互協(xié)調，盡量降低相互抵消的程序和規(guī)則套利的發(fā)生。對金融百貨公司進行聯(lián)合監(jiān)管的需要使得一些國家指定一定監(jiān)管機構作為主要的機構來協(xié)調所有監(jiān)管機構的工作。監(jiān)管規(guī)則和監(jiān)管措施還應該進行國際協(xié)調，這樣不僅方便了聯(lián)合監(jiān)管以及各國監(jiān)管者之間的信息共享，而且提高了監(jiān)管效率，并可能給國內的監(jiān)管規(guī)則和監(jiān)管措施帶來不斷改進的壓力，在銀行業(yè)日益國際化的今天，這種國際化容易在許多方面破壞各國謹慎監(jiān)管的有效性，包括使用復雜的公司結構和離岸衍生工具來逃避國內的金融限制，這就使金融監(jiān)管的國際協(xié)調變得越來越重要。
三、規(guī)范政府行為，減少地方政府對金融機構經(jīng)營自的干預
四大國有商業(yè)銀行要逐步建立完善的現(xiàn)代商業(yè)銀行制度，逐步實行以經(jīng)濟區(qū)劃設置分支機構，徹底打破按行政區(qū)劃的做法，建立以大城市、大經(jīng)濟中心為依托的區(qū)域性分行模式，從而避免地方政府干預銀行業(yè)務，并利于節(jié)約成本，形成統(tǒng)一的市場競爭機制。此外，還應大力發(fā)展多種經(jīng)濟成分的全國性、區(qū)域性股份制商業(yè)銀行和地方城市合作銀行，將競爭機制真正引入金融領域，使各種金融機構，特別是國有四大商業(yè)銀行能真正按效率、安全、盈利的原則運行。
四、實行高效的存款保險制度
存款保險用于當個別銀行倒閉時對某些類型的存款人進行補償。絕大多數(shù)有效的保險都僅限于保護小存款人，而不對大存款和其他債權人，包括其它銀行提供保險，以便使市場約束對銀行施加壓力，保險的涵蓋范圍取決于各個國家的具體情況，但都必須要有利于抑制風險。存款保險系統(tǒng)應該有充足的資金，以便及時對存款人進行賠償，并能使喪失清償力的銀行得以迅速關閉，雖然按照保險基金承擔的可能風險來確定保費是理想的做法，但實際上由于很難對風險進行客觀的測量，因此，通常還是不得不收取統(tǒng)一的保費。
五、金融監(jiān)管要有效的加強，實現(xiàn)局部金融安全
國際大環(huán)境下，我國要注重構建金融風險防火墻，結合實際情況，進一步加強監(jiān)管。首先，考慮到我國的經(jīng)濟整體實力還不是很強，要積極需求金融市場的供求平衡，才能實現(xiàn)金融機構的利益最大化。其次，提高局部或區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，使得此區(qū)域的經(jīng)濟運行層次和質量得到提升和改善，同時也就提高了此區(qū)域對金融風險的抗御力，使得該區(qū)域處于比較安全的狀態(tài)。再次，通過政府力量，積極倡導金融消費者或者社會各個層次的力量，構建金融風險防火墻，實現(xiàn)相對安全的狀態(tài)。加強進行宣傳工作，動員更多的社會力量，協(xié)作配合，共同實施，必然會完成這一復雜系統(tǒng)工程的建設。
【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；風險；應對策略
房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資過程是一種預測未知將來需求而進行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，這些特點決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的風險行業(yè)，不確定性伴隨其始終；再加上房地產(chǎn)投資數(shù)額大、周轉慢、變現(xiàn)能力較差，有其自身的不利困素，存在著一定的風險。
1、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風險
1.1 經(jīng)濟風險
是指由于經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風險。采用預售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。
1.2 政治風險
是指一個國家所處的國際國內政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關于房地產(chǎn)方面的業(yè)務也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。
1.3 自然風險
是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。
1.4 技術風險
是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
1.5 經(jīng)營風險
是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導致預期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
2、應對風險的策略
2.1 風險回避
風險回避是根據(jù)風險預測評價，經(jīng)過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
2.2 風險控制
風險控制是指在風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風險損失發(fā)生概率，縮小風險損失程度的措施。根據(jù)風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風險，應優(yōu)先采用風險控制措施。
2.3 風險轉移
風險轉移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風險可能所致?lián)p失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節(jié)風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況，采取適當?shù)暮贤问?，合理轉移風險。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當?shù)娘L險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
2.4 風險自留
風險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔風險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經(jīng)保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風險管理成本的決定。
2.5 風險利用
風險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經(jīng)驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權，為獲得二級開發(fā)權打基礎。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。
2.6 減輕風險的損失
經(jīng)營風險一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。在減輕經(jīng)營風險時，通常主要采取以下一些方法：精確預測經(jīng)營項目的費用與收益比率，減少經(jīng)營過程中的不必要的支出；縮短經(jīng)營周期或縮小經(jīng)營規(guī)模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發(fā)建設費用、建設周期和房屋預租預售等固定下來，從而達到減少或縮小風險的目的。
3、結語
房地產(chǎn)開發(fā)項目是高投入高風險高回報的項目。在這個高風險的投資環(huán)境中想要得到預期目標就必須對整個項目進行開發(fā)投資風險分析，并采取適當?shù)膶Σ?、方法，以期達到項目風險防范的目的，提高收益的可靠性。
參考文獻：
