時間：2023-07-02 09:22:22
序論：在您撰寫房地產(chǎn)風險防范時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，在整個國民經(jīng)濟體系中具有十分重要的地位和作用。
1、房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎性產(chǎn)業(yè)。一方面房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的住宅，是人們滿足居住需要的最基本的生活資料；另一方面房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的廠房、商鋪、辦公用房等，又是滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要的重要生產(chǎn)資料，屬于社會生產(chǎn)基礎性的物質要素。
2、房地產(chǎn)業(yè)是先導性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)，以及文化、教育、科學、衛(wèi)生等各種社會經(jīng)濟活動的物質載體和空間條件，房地產(chǎn)經(jīng)濟運行與國民經(jīng)濟中的所有產(chǎn)業(yè)和部門都密切相關。在各行各業(yè)的經(jīng)濟活動中，都必須率先從房地產(chǎn)開發(fā)開始，以此為先導。
3、房地產(chǎn)業(yè)具有支柱產(chǎn)業(yè)的特征。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大，它的發(fā)展可以帶動一系列相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在目前的中國又是主要經(jīng)濟增長點，對于促進國民經(jīng)濟增長發(fā)揮著舉足輕重的作用。
房地產(chǎn)業(yè)的上述地位，決定了它在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著重大的積極作用。主要體現(xiàn)在推動城市建設、促進經(jīng)濟增長和提高居住生活水平等方面。
1、推動城市開發(fā)，促進現(xiàn)代化建設?，F(xiàn)代城市是一國的經(jīng)濟、政治、文化中心，加強城市建設始終是現(xiàn)代化建設中的關鍵。而房地產(chǎn)綜合開發(fā)既是城市開發(fā)的先導，又改變著城市面貌，完善城市功能。
2、帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進經(jīng)濟增長。如前所述，房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大的特點，通過其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)效應帶動和促進相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個國民經(jīng)濟的增長。在國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)體系中，直接和間接與房地產(chǎn)相關的達50多個行業(yè)。據(jù)初步測算，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加一個百分點，就能使相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5～2個百分點。
3、增加財政收入，為現(xiàn)代化建設積累資金。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一個重要作用是，為國家和地區(qū)的財政收入開辟重要來源。房地產(chǎn)綜合開發(fā)，一方面可以提供大量稅金、土地使用權出讓費和利潤等，直接增加財政收入，為城市現(xiàn)代化建設積累資金；另一方面房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又進一步帶動其他關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接地創(chuàng)造稅收和利潤，房地產(chǎn)業(yè)通過各種渠道提供的稅費，已成為國家和地區(qū)財政收入的重要組成部分。
二、房地產(chǎn)營銷風險類型分析
雖然房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中占有極其重要的作用，但房地產(chǎn)投資及營銷過程中存在著復雜的不確定性因素。由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大、投資回收周期較長、變現(xiàn)能力差，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的風險種類繁多。有些風險對地產(chǎn)市場的所有項目都會產(chǎn)生影響，如國家政治經(jīng)濟政策的變化、銀行利率的調整等；有些風險則只對某個或某幾個項目產(chǎn)生影響，如企業(yè)經(jīng)營管理狀況、房地產(chǎn)商品持有期的長短等；有些風險是房地產(chǎn)投資者可以控制的，而有些風險則是無法回避和消除的。
根據(jù)風險來源，將房地產(chǎn)營銷風險劃分為內(nèi)部操控風險及外部環(huán)境風險兩大類。
內(nèi)部操控風險主要包括以下幾個方面：從產(chǎn)品來上自身產(chǎn)品設計、質量是否能夠達到和滿足業(yè)主需求；品牌的認知程度及對客戶的吸引；售后服務鏈的完善。從企業(yè)來說包括內(nèi)控的制度的健全及完善；企業(yè)的控制力強弱；預見性及決策性是否正確。
由于內(nèi)部風險主要是由于企業(yè)自身的建設及發(fā)展尚不完善，管理水平不到位引起的，因此只要做好內(nèi)控建設，提高全員素質，利用管理手段可以得到穩(wěn)步提升。因此，不再詳加論述，下面主要探討對影響房地產(chǎn)企業(yè)最大的外部環(huán)境風險。
外部環(huán)境風險較多主要包括市場風險、政策風險、資金風險三大主要類型，結合筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)對這三種風險做簡要概述。
1、市場風險。市場風險是指市場中各類不確定因素所產(chǎn)生的風險，如建筑材料漲價、土地價格漲跌，例如我公司在東麗區(qū)華明鎮(zhèn)2007年購買兩塊地皮，其中一塊地建設時時逢奧運會年，國家特別強調節(jié)能減排、治理污染及交通，造成建筑材料及人工費大幅漲價，開發(fā)成本大幅增加，而原房屋定價已經(jīng)虧損，如果仍按原定價格銷售，則將造成較大虧損，而土地出讓協(xié)議又規(guī)定房屋價格，造成銷售困難。另一塊地皮，購買時樓面地價5，500元/平方米，算上開發(fā)成本，銷售價格應在1萬元/平方米左右，但附近北京首創(chuàng)所開發(fā)的別墅項目，開盤價僅為9，600元/平方米，可想如果我公司繼續(xù)建設成為成片高層銷售將非常困難。
2、政策風險。房地產(chǎn)商品更多地受到國家或地方政府政策和法令的限制。房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場，并非完全市場化。不同的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的發(fā)展存在程度不同的干涉和限制。2011年來，央行連續(xù)六次提升存款準備金率，并且緊縮銀根，嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)貸款，以到達調解房價的目的，對房地產(chǎn)企業(yè)造成了嚴重的影響。我公司從下半年開始，貸款進展極其緩慢，原定貸款計劃僅僅完成1/2，造成工程款都停止支付。
3、競爭對手風險。我公司在天津地區(qū)屬于較大企業(yè)，但是與萬科、恒大、富力，這些地產(chǎn)大鱷以及華潤、招商、遠洋這些企業(yè)地產(chǎn)相比，無論在企業(yè)能力還是品牌戰(zhàn)略上均有較大的差距。
例如，公司在南開區(qū)宜賓道開發(fā)一片商品房，不遠處萬科開發(fā)假日風情項目，雖萬科樓盤價格高于我公司開發(fā)樓盤，但萬科憑借其品牌優(yōu)勢及口碑，銷售情況非常好，而我公司樓盤銷售情況較差。
三、風險防范措施
1、提高自身抗風險能力。中國有句古話，“修身養(yǎng)性平天下”，意思是一個人先把自己的身心鍛煉好，再談治理天下，首先經(jīng)營好自己的企業(yè)是提高自身抗風險能力的重中之重，加強自身建設，完善各項制度，推行標準化、制度化、信息化，使得企業(yè)每一個決策，每一步前行，并不是憑空想象，而是經(jīng)過一系列的調查、研究、分析后的結果。
2、調整產(chǎn)品結構，合理價格定位。面對日益嚴峻的融資形式及市場風險，我公司的做法是調整產(chǎn)品結構，轉移開發(fā)重點，合理定價，多種渠道保證現(xiàn)金流。
華明項目2塊地，第一塊地如果我公司直接開盤銷售，銷售情況將不容樂觀，我公司西側相同樓盤，早于我公司半年開始銷售，至今售房率不到50%。為此，我公司前期階段積極與各區(qū)房管局及企事業(yè)聯(lián)系，希望能夠整體買賣，結果27棟樓有8棟樓作為回遷房賣給河東建委，由于華明鎮(zhèn)毗鄰空港，因此公司聯(lián)系空港幾家單位，對剩余樓盤進行了整體銷售，雖然銷售價格較低，但由于整體銷售，資金回籠較快，節(jié)省了大量銀行貸款利息，解決了困擾公司2年的負擔；另一塊地由高層調整規(guī)劃設計，變更為別墅項目，使得銷售價格能夠得到一定的提升。
雖然目前國家調控房屋價格，但國家鼓勵限價房及保障房建設，因此我公司將開發(fā)重點向“兩限”房轉移，以規(guī)避政策風險，特別是今年下半年，在西青區(qū)開盤的限價房項目一開盤即售罄，緩解了我公司的整體資金壓力。
關鍵詞：房地產(chǎn)投資；風險；防范；管理
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02
房地產(chǎn)業(yè)作為一個有高額附加值的行業(yè)，對實現(xiàn)社會生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、調節(jié)社會消費結構、發(fā)展城市建設、為國家財政提供穩(wěn)定的收入、解決就業(yè)、引進外資等方面都起到了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的高投入、高風險行業(yè)。在房地產(chǎn)投資中對風險的估計、分析正確否將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過程中面臨的各種風險因素，并在此基礎上進行有效的風險防范和管理，對保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風險損失具有重要的作用。
一、房地產(chǎn)投資風險及其特征
房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理中，以獲取產(chǎn)業(yè)利潤的一種經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，任何一項房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)投資項目帶來多種多樣的風險。
房地產(chǎn)投資風險的特征主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
第一，風險的不可預知性。房地產(chǎn)投資風險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。如：國家政策的變化；戰(zhàn)爭的爆發(fā)；自然環(huán)境的變化等等。在投資項目初期，很難將這些風險估計進去。
第二，房地產(chǎn)的不可移動性。房地產(chǎn)的不可移動性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 因此，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險。
第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目的高投入性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的基礎設施建設投入、房屋建筑安裝費用、征地拆遷安置費等投資額巨大，一個房地產(chǎn)項目少則數(shù)百萬元，多則上億元。這樣大的投資規(guī)模使投資者面臨融資風險、利率風險和通貨膨脹風險。
第四，房地產(chǎn)投資周期的長久性。房地產(chǎn)項目的開發(fā)及交易具有較長的時間過程。房地產(chǎn)商品的耐久性使房地產(chǎn)的自然壽命和經(jīng)濟壽命很長。因此，在房地產(chǎn)項目投資過程中，時間因素是一個永恒的不確定因素，也是最主要的風險源之一。
第五，房地產(chǎn)項目投資的專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指項目投資離不開專業(yè)化的投資管理活動，可分為內(nèi)部和外部兩部分。內(nèi)部專業(yè)管理依賴性是指在投資過程中，需要投資者本身在獲取土地使用權、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面所具有的管理經(jīng)驗和能力。外部專業(yè)管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計劃、土地、規(guī)劃、城建、市政、道路、環(huán)保、消防等部門的專業(yè)管理；另一方面可能會利用外部咨詢、中介等機構的專業(yè)指導。若投資者不具有以上專業(yè)能力或不遵守國家有關部門的專業(yè)管理，則面臨項目前期已投入?yún)s得不到審批或違反有關部門的規(guī)定而被處罰等一系列的風險。
第六，房地產(chǎn)投資活動的相關性。房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動作出反應并進行調整卻相當遲鈍，這同樣是房地產(chǎn)投資風險之所在。
二、房地產(chǎn)投資風險的主要類型
傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資風險主要分為投資系統(tǒng)性風險和非投資系統(tǒng)性風險。前者會影響整個房地產(chǎn)市場變化，后者只影響單項房地產(chǎn)價格變化。
1.投資系統(tǒng)性風險
第一，政策風險。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國市場經(jīng)濟尚未完善的情況下，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴格的控制，如第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設等等相關宏觀調控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風險。
第二，利率風險。當前房地產(chǎn)投資的資金 60% 主要來自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風險。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。
第三，通貨膨脹風險。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從 2007 年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項目建設完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風險。
第四，供求變化的風險。當房地產(chǎn)供不應求時，房地產(chǎn)價格急速上升，產(chǎn)生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的局面。
第五，自然風險。自然風險是指由于自然因素(如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等)的不確定性和不可抗拒性對房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生的風險。
2.非投資系統(tǒng)風險
第一，經(jīng)營風險。當前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入水平與實際結構相背離的風險。經(jīng)營競爭風險的出現(xiàn)主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。
【關鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款 貸款額度 風險評估體系 風險防范
房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風險
房地產(chǎn)抵押權人在房地產(chǎn)抵押中的風險。房地產(chǎn)抵押權人就是債權人，債權人為了使自己財產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務的債務人為該債務提供擔保的房地產(chǎn)折價或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。
日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權人只是保留債務人或擔保人的房屋所有權證，不做抵押登記，這給一些債務人制造了重復抵押的機會?！稉７ā泛汀冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應該重視這一現(xiàn)象。防范這一風險發(fā)生主要在于抵押權人應依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動。①
抵押權人操作風險是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發(fā)，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經(jīng)營風險?，F(xiàn)今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據(jù)抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權人專業(yè)知識不夠，對于房地產(chǎn)市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實上，抵押物的擔保能力應體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業(yè)務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產(chǎn)保全費、產(chǎn)權過戶費、處置費等實現(xiàn)抵押權所需發(fā)生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。
抵押物在市場價值減值方面的風險。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差很大；外部環(huán)境的變化會導致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現(xiàn)。
抵押物也有可能面臨短期強制處分的風險?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價格未經(jīng)過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時間內(nèi)完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉。②
房屋、土地管理部門的分別設置，導致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權的權利主體不一致的矛盾。債務到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。
除了上述情況外，抵押權人在設定抵押權時也需要了解和掌握抵押人（債務人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進行抵押的時候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應及時停止等。③抵押權人在抵押運作過程中必須對抵押情況進行全面細致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風險降到最低，最大程度地保證自己的權益不受損害。
房地產(chǎn)抵押評估過程中的風險。抵押房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產(chǎn)的市場價格進行客觀合理的評估。評估過程存在許多風險。第一是權屬風險，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風險：貸款到期日的實際房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風險，如獲得未結算完土地出讓金情形下的土地使用權證、工程還沒有竣工時的房屋所有權證，房屋抵押時房屋所有權人與土地使用權人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構不能在租期內(nèi)實現(xiàn)抵押權，導致金融機構資金回籠方面存在風險。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費的一部分。
房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場勘察貸款額度審批存在的風險。從目前我國的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對房屋權屬登記和抵押登記進行真實性審查?，F(xiàn)在許多抵押權人存在依賴思想，放松了作為抵押權人應該注意和把關的地方，只靠登記機關把關，給登記機關增加了許多壓力，同時也增加了登記機關出現(xiàn)風險的機會。查驗當事人是否具備抵押登記條件是登記機關對抵押當事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應該嚴格審查。
金融機構要高度重視現(xiàn)場勘察工作，確認房地產(chǎn)檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環(huán)境、建筑結構、裝修和設備狀況等是現(xiàn)場勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評估人員對評估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場資料給評估機構，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實房產(chǎn)證、土地證是否屬實。債權人通過相關部門進行貸后檢查，降低貸款風險，比如查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更等。
房地產(chǎn)抵押貸款的風險防范
完善房地產(chǎn)抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構要明確責任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標準規(guī)范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機構的金融風險。
對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調整計算抵押率的方式，對于容易確認變現(xiàn)價值的抵押物來說，將變現(xiàn)價值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認變現(xiàn)價值的抵押物，將雙方認可的評估價值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應根據(jù)市場行情分別設定不同的抵押率。
完善風險防范制度。在金融機構中樹立正確的風險理念，完善貸款業(yè)務的相關操作程序，加強和規(guī)范抵押貸款風險監(jiān)控和預警體系的建設。抵押貸款風險存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴格化。實行跟蹤服務，落實調查責任，增加貸后檢查強度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機構內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報機制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風險發(fā)生。
總 結
在我國，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務之一。如何防控該業(yè)務所產(chǎn)生的風險，不僅關系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩(wěn)定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風險評估體系和保險機制，完善金融機構風險防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風險的重要措施。同時，相關部門要設立特殊的房地產(chǎn)擔保規(guī)則，引入住房質量強制保險制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺，進一步完善房地產(chǎn)貸款風險控制機制。只有在房地產(chǎn)抵押登記管理部門和金融機構密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風險。（作者單位：西南石油大學文法學院）
注釋
①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。
②關永宏：“論住房公積金貸款存在的風險及其防范”，《山西大學學報》，2009年6月。
③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風險防范”，《商情》，2008年6月。
關鍵詞：房地產(chǎn)；抵押貸款擔保；信用；風險防范
在我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)的抵押貸款擔保是一項比較主要的保障，其主要分為政府擔保體系和社會擔保體系兩類。本文簡要闡述了房地產(chǎn)抵押貸款擔保的運營與組織模式，并主要對加強房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險防范的措施進行了分析，提出了相應的參考意見。
一、房地產(chǎn)抵押貸款擔保機構的運營與組織模式
1.政府抵押貸款擔?；?/p>
在我國，房地產(chǎn)領域是和其它產(chǎn)業(yè)領域聯(lián)系最緊密的，同時它和政府管理也存在著密切關聯(lián)，房地產(chǎn)交易往往涉及到很大的資金流，并且承擔著較高的風險，因此需要政府建立房地產(chǎn)抵押貸款擔保機構。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)權擔保機構
當前我國的房地產(chǎn)交易通過登記來完成，比較容易出現(xiàn)房地產(chǎn)的抵押貸款與產(chǎn)權登記兩個環(huán)節(jié)相脫軌的情況，要想避免因房地產(chǎn)產(chǎn)權的有效性，造成一定程度的抵押貸款擔保風險，需要成立房地產(chǎn)產(chǎn)權的擔保機構。該機構可以設立專用賬戶來監(jiān)控貸款人的行為，還可以實現(xiàn)現(xiàn)金的三方存管模式，不僅操作流程相對便捷，還避免了金融風險及房地產(chǎn)出售方的商業(yè)信用風險。
3.社會私營擔保公司
雖然政府提供一定的房地產(chǎn)抵押貸款擔保服務，但能夠享受的人還很少，迫切需要一些非政府擔保模式的貸款，還需要建立社會抵押貸款擔保機構來作為補充，其結構的設置可以運用合伙投資模式?？梢赃\行的業(yè)務如房地產(chǎn)的融資業(yè)務、置業(yè)擔保業(yè)務等。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔保公司
當以上三種抵押貸款擔保機構發(fā)展不健全的時候，房地產(chǎn)的開發(fā)商經(jīng)常運用變相的抵押擔保，當開發(fā)商為房地產(chǎn)購置者提供擔保的同時，也肩負著一定程度的金融風險。并且這種擔保模式也違背了我國擔保法的有關明文規(guī)定，并沒從本質上減輕房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)承擔的金融風險。由此，急需建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔保公司，該類公司與開發(fā)商完全分離開來，避免了同一抵押物被抵押兩次的現(xiàn)象出現(xiàn)。
2000年建設部與人民銀行聯(lián)合了《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》，對全國各地建立房屋置業(yè)擔保公司的要求做出了具體的規(guī)定，在一定程度上有效地促進了房屋置業(yè)擔保工作的有序發(fā)展和管理。
二、加強房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險防范的措施
1.科學評估擔保物價值
如果抵押貸款沒有依照規(guī)定期限進行償還，房地產(chǎn)抵押貸款的擔保物，要符合其債務的價值，并滿足房地產(chǎn)所有人的權益。如果抵押物價值沒有達到貸款負債額的價值時，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)的抵押貸款擔保風險，房地產(chǎn)的負債額就變成了用來做抵押物品的實際價值。如果抵押物品的實際價值超出房地產(chǎn)負債面額時，其超出的價值就是所有人的權益，此時的債務額和賬面額相等。以上所述，抵押物品的實際價值成為相關擔保機構的首要風險根源。而被抵押物品的實際價值往往是由其市場價值所決定的，當市場信息有效并且沒有其他不正常因素干擾時，抵押物所形成的最終估價，即為購買方與出售方彼此達成意愿的價格。
2.建立長期風險防范戰(zhàn)略
房地產(chǎn)抵押貸款需要很長的完成周期以及大量的投資金額，因此，房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險，相對于其余的擔保類型來說也具有很長的期限。在漫長的擔保期限中，當出現(xiàn)收入水平的變化、就業(yè)形式的變化以及房地產(chǎn)價格的變化時，房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險也會相應的增加，很容易出現(xiàn)貸款違約等情況。在面臨這種危機情況時，如果只是臨時將擔保費率提升是沒有太大作用的，所以一定要建立長期的貸款擔保戰(zhàn)略。我們可以采用擔保多樣化的手段，可以實行跨地域的抵押貸款擔保模式，將地域間的分布趨于合理化，并且讓房地產(chǎn)價值比率和多種貸款共同混合經(jīng)營，將擔保價值的高比率和低比率相搭配，維持一定的組合模式。
3.建立有效反擔保抵押機制
擔保行為通常是擔保人所擔負的義務行為，但很可能因為債務人的因素，當擔保人履行其義務行為之后，一定要將擔保人在履行其義務時造成的財產(chǎn)損失完成追索。因此可以進行反擔保抵押，規(guī)定房地產(chǎn)抵押借款人將抵押物品以外的資產(chǎn)，實現(xiàn)對擔保人的反擔保。通過施行這種方式，能夠將房地產(chǎn)抵押貸款擔保物整體價值提高，還增進了貸款擔保的信用度，使房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險得到明顯降低。
4.建立再保險與資本金制度
要將房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險得以有效控制，政府相關的監(jiān)察部門需要對擔保機構做出資本金充足率的嚴格規(guī)定。經(jīng)實踐表明，在確保抵押擔保行業(yè)正常運營中，有可能出現(xiàn)再保險的情況，如某擔保公司貸款業(yè)務中的部分金額由其他行業(yè)公司所提供。
5.完善法律擔保制度
當前我國的房地產(chǎn)抵押貸款擔保的法律制度不夠完善，要想切實的規(guī)避貸款擔保風險，僅僅依靠各種方式和策略是不夠的，還需要有相關的法律制度作為保障。要加強房地產(chǎn)抵押貸款擔保的立法，形成健全的法律體系，并完善抵押物的處理制度。當出現(xiàn)危機情況時，可以讓銀行進行自行處置，讓資產(chǎn)評估所對相關的房地產(chǎn)抵押物做價值評估，讓銀行有充足的權利來處置違約人的抵押物品，無需經(jīng)過違約人同意。還要積極探索合理科學的抵押物處理方式，除了拍賣、折價等形式，還可以通過債權人和抵押人相互協(xié)商，采取置換等方式，目前我國已經(jīng)成立了許多置換公司，并進行此類糾紛的快速處理。
三、結論
當前形勢下，我國的房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風險中，對擔保風險的防范還有待提高，我國房地產(chǎn)抵押貸款的擔保機制還不完善，還需要健全相應的法律保障制度。盡管當前國內(nèi)很多城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)抵押貸款擔保機構，但房地產(chǎn)擔保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然不成熟，還存在著一定的風險問題。因此，需要不斷加強我國房地產(chǎn)擔保體系的構建，讓房地產(chǎn)業(yè)的運作風險不斷降低。
參考文獻：
[1]吳志宇.個人住房抵押貸款擔保的功能與負面效應分析[J].淮北煤炭師范學院學報（哲學社會科學版）.2010（04）
[2]李偉，?？?關于加強個人住房不良貸款管理的思考[J].統(tǒng)計與管理.2011（04）
【關鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款貸款額度風險評估體系風險防范
房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風險
房地產(chǎn)抵押權人在房地產(chǎn)抵押中的風險。房地產(chǎn)抵押權人就是債權人，債權人為了使自己財產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務的債務人為該債務提供擔保的房地產(chǎn)折價或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。
日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權人只是保留債務人或擔保人的房屋所有權證，不做抵押登記，這給一些債務人制造了重復抵押的機會。《擔保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應該重視這一現(xiàn)象。防范這一風險發(fā)生主要在于抵押權人應依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動。①
抵押權人操作風險是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發(fā)，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經(jīng)營風險?，F(xiàn)今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據(jù)抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權人專業(yè)知識不夠，對于房地產(chǎn)市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實上，抵押物的擔保能力應體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業(yè)務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產(chǎn)保全費、產(chǎn)權過戶費、處置費等實現(xiàn)抵押權所需發(fā)生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。
抵押物在市場價值減值方面的風險。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差很大；外部環(huán)境的變化會導致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現(xiàn)。
抵押物也有可能面臨短期強制處分的風險。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價格未經(jīng)過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時間內(nèi)完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉。②
房屋、土地管理部門的分別設置，導致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權的權利主體不一致的矛盾。債務到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。
除了上述情況外，抵押權人在設定抵押權時也需要了解和掌握抵押人（債務人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進行抵押的時候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應及時停止等。③抵押權人在抵押運作過程中必須對抵押情況進行全面細致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風險降到最低，最大程度地保證自己的權益不受損害。
房地產(chǎn)抵押評估過程中的風險。抵押房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產(chǎn)的市場價格進行客觀合理的評估。評估過程存在許多風險。第一是權屬風險，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風險：貸款到期日的實際房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風險，如獲得未結算完土地出讓金情形下的土地使用權證、工程還沒有竣工時的房屋所有權證，房屋抵押時房屋所有權人與土地使用權人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構不能在租期內(nèi)實現(xiàn)抵押權，導致金融機構資金回籠方面存在風險。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費的一部分。
房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場勘察貸款額度審批存在的風險。從目前我國的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對房屋權屬登記和抵押登記進行真實性審查?，F(xiàn)在許多抵押權人存在依賴思想，放松了作為抵押權人應該注意和把關的地方，只靠登記機關把關，給登記機關增加了許多壓力，同時也增加了登記機關出現(xiàn)風險的機會。查驗當事人是否具備抵押登記條件是登記機關對抵押當事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應該嚴格審查。
金融機構要高度重視現(xiàn)場勘察工作，確認房地產(chǎn)檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環(huán)境、建筑結構、裝修和設備狀況等是現(xiàn)場勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評估人員對評估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場資料給評估機構，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實房產(chǎn)證、土地證是否屬實。債權人通過相關部門進行貸后檢查，降低貸款風險，比如查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更等。
房地產(chǎn)抵押貸款的風險防范
完善房地產(chǎn)抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構要明確責任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標準規(guī)范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機構的金融風險。
對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調整計算抵押率的方式，對于容易確認變現(xiàn)價值的抵押物來說，將變現(xiàn)價值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認變現(xiàn)價值的抵押物，將雙方認可的評估價值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應根據(jù)市場行情分別設定不同的抵押率。
完善風險防范制度。在金融機構中樹立正確的風險理念，完善貸款業(yè)務的相關操作程序，加強和規(guī)范抵押貸款風險監(jiān)控和預警體系的建設。抵押貸款風險存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴格化。實行跟蹤服務，落實調查責任，增加貸后檢查強度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機構內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報機制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風險發(fā)生。
［關鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);財務風險;內(nèi)控體制
1房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點
金融風險的特征在房地產(chǎn)機構的發(fā)展中尤為明顯，尤其是在以下幾點:第一，不確定性。房地產(chǎn)公司有廣泛的金融活動，在此期間它們在不斷變化，影響因素多種多樣，包括自然風險或國家政策的調整。即使知道財務風險會發(fā)生并提前也做了預防，它們也不可避免地會偏離預期目標，因此財產(chǎn)的財務風險是不確定的;第二，客觀性。財務風險在房地產(chǎn)項目是存在的，并沒有完全消失，客觀性也大并存在于所有環(huán)節(jié);第三，很難避免出現(xiàn)財務風險?？梢允褂眠m當?shù)氖侄魏头椒A測和評估房地產(chǎn)中介的金融風險。然而，由于房地產(chǎn)研究與開發(fā)涉及與外部環(huán)境的許多聯(lián)系和變化，因此金融風險被量化，使得識別金融風險變得更加困難。
2導致房地產(chǎn)管理風險發(fā)生的因素
2.1成本控制的能力不夠
在項目開發(fā)過程中，由于勞動量隨著手續(xù)煩瑣而增大，成本控制不足以造成財務管理風險。目前，在我國房地產(chǎn)開發(fā)中，成本控制能力很差，例如，房地產(chǎn)審計過程不夠全面，成本控制管理體系能力不夠強大，這將對房地產(chǎn)成本的控制產(chǎn)生重大影響，在實際操作過程中，如果成本超出預算太多，將會嚴重影響企業(yè)后期的正常發(fā)展，同時還會影響企業(yè)在市場上的競爭力。
2.2財務管理環(huán)境過于復雜
在國內(nèi)所有房地產(chǎn)公司的財務管理中，財務管理的財務風險極其復雜，財務關系不足可能導致財務關系內(nèi)部混亂。這要求決策者比較和分析養(yǎng)老金風險和支付計劃?，F(xiàn)有公司的財務風險的出現(xiàn)通常是財務人員誤判財務管理環(huán)境的結果。
2.3管理人員的風險意識不強
財務管理在房地產(chǎn)開發(fā)和管理中發(fā)揮著重要作用，因此，要不斷提高管理的整體質量和提高管理技能。隨著中國目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展，財務經(jīng)理對風險的認識不足。同時，由于科學技術的不斷創(chuàng)新，缺乏技術和管理知識，有關部門對行政過程沒有給予足夠的重視，管理過程的質量要求嚴格制約了房地產(chǎn)企業(yè)不能滿足進一步發(fā)展，企業(yè)需要制定科學合理的規(guī)章制度。
3有效防控房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的舉措
3.1構建完善的風險管理防范體系
提高風險防范和責任意識是房地產(chǎn)機構的必要條件:首先，必須分析目標風險因素同時要得到機構負責人的認可和支持，并持續(xù)預防和控制責任團隊的風險意識。在組織運營期間根據(jù)過去的風險事件和相關數(shù)據(jù)，并由專業(yè)分析系統(tǒng)和技術檢查識別來創(chuàng)建的不同類型的財務信息數(shù)據(jù)。公司以當前數(shù)據(jù)作為參考建立風險預警系統(tǒng)，即利用公司的日常業(yè)務活動，不斷豐富和完善系統(tǒng)指標編制，一旦檢測到指標偏離正常范圍值，又可以在第一時間檢測到隱藏的風險，及時將這些潛在的風險向主要部門負責人發(fā)出預警，及時切換有效的方案解決風險。此外，有必要從機構的不同部門廣泛提出建議，制定基準并改進崗位中的風險預警系統(tǒng)，并允許機構的所有員工認識到風險防控不只是財務管理的主要工作，也可以延伸到其他部門，充分實現(xiàn)所有人員的積極配合，增強控制財務風險的獨立性和積極性，加強部門間的溝通與合作，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險控制水平。
3.2增強財務管理人員的文化素養(yǎng)
財務人員的文化素養(yǎng)在目前房地產(chǎn)行業(yè)還遠遠不夠，嚴重影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響金融工作的進步。因此，要全面提高財務人員的文化素質。首先，財務管理人員都能夠有強力的預防風險意識，同時要為金融專業(yè)人士提供良好的教育;其次，要加大對財務相關人員的培訓，使財務人員具有先進的管理知識;再次，要注重發(fā)展財務技能，積極掌握財務發(fā)展，不斷提高員工財務管理素質;最后，房地產(chǎn)公司要有風險防控意識，正確地研究金融知識，確保把房地產(chǎn)機構的財務風險降到最低，以房地產(chǎn)機構的發(fā)展作為基礎，為房地產(chǎn)機構有更好的發(fā)展過程，必須做出正確的發(fā)展決策。
3.3強化資金管理，整合企業(yè)資源
在開展金融活動時，房地產(chǎn)企業(yè)應調整資金管理完善支持體系，是有效保證企業(yè)資金有效運轉的一項重要措施。整合公司資源，綜合規(guī)劃和提供內(nèi)部數(shù)據(jù)。根據(jù)評估結果尋求商業(yè)銀行的信貸支持，評估企業(yè)的償付能力，為發(fā)展公司的金融活動提供充足的財務保障。在目前的實踐中，規(guī)范其日常工作的財務行為，主要依賴于金融體系來實現(xiàn)不同類型金融行為。作為財務人員，應及時建立更完整的金融標準體系，同時還能夠充分闡明房地產(chǎn)行業(yè)的整體特征。根據(jù)這一前提，財務管理系統(tǒng)必須能夠涵蓋原材料的購買、土地使用權和轉讓、商品房銷售等關鍵環(huán)節(jié)，以確保從源頭上控制公司的資金。此外，房地產(chǎn)公司還必須努力學習經(jīng)驗，并全面介紹該地區(qū)以外現(xiàn)有機構的先進經(jīng)驗，根據(jù)上述的現(xiàn)實變化，房地產(chǎn)機構才能擁有開發(fā)和銷售更好房地產(chǎn)的好處。
3.4項目實施環(huán)節(jié)中的風險評估與預測
房地產(chǎn)公司全面的風險評估和分析必須在項目啟動前進行，這樣可以有效降低項目開發(fā)過程中的財務風險，而且是每個環(huán)節(jié)都可以得到控制。在實施步驟方面，首先考察項目實施的外部環(huán)境，如區(qū)域經(jīng)濟結構中的宏觀經(jīng)濟波動和行業(yè)市場前景，將歷史數(shù)據(jù)與風險預測的數(shù)據(jù)相結合，將實施計劃和相應的投資包含在性質報告中。其次，在施工過程中，以相關專業(yè)知識為參考，合理的控制是將項目實施過程中可能出現(xiàn)的風險因素排除掉。最后，銷售額，投資回報都是以房地產(chǎn)市場的需求有所估值。總之，如果金融風險能被房地產(chǎn)公司完全控制，有能力從各方面評估潛在的風險因素，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益最大化。
3.5優(yōu)化企業(yè)資本結構，降低負債率
以現(xiàn)在為界限，房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此較高比例的公司債務將都由房地產(chǎn)公司來承擔?？梢钥闯?，預防和控制金融風險的重點必須是改善當前的資本結構，降低負債率，面對現(xiàn)有復雜的市場環(huán)境，房地產(chǎn)機構必須積極了解資金的來源，債務的壓力與收益回報之間的利害關系，并根據(jù)市場規(guī)則確定資產(chǎn)和合理負債的比例，定義組織的發(fā)展目標應闡明組織的戰(zhàn)略方向和外部環(huán)境的變化，避免無利可圖的投資并評估組織的風險承受能力，并明確地識別資產(chǎn)和負債的比例，這樣才能使企業(yè)有好的效益利潤。
關鍵詞 房地產(chǎn) 財務管理 風險防范與控制 研究
一、前言
房地產(chǎn)公司想要平穩(wěn)地前進和發(fā)展，財務管理方面的風險防范與控制是當今迫切需要解決的首要問題。我國多數(shù)房地產(chǎn)公司都規(guī)模小、起步晚、規(guī)范化經(jīng)營程度低、受國家政策以及國際經(jīng)濟狀況影響大等特征，房地產(chǎn)公司在公司經(jīng)營和財務管理方面一直都承擔著十分巨大的風險，也缺乏行之有效的風險防范與控制措施和手段，公司的生存和發(fā)展都受到很多現(xiàn)實因素的制約和局限。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，健全公司財務管理體制，提高公司財務風險的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎和前提。
二、提高房地產(chǎn)公司財務管理風險防范與控制的重要性認識
我國的房地產(chǎn)公司起步較晚，公司經(jīng)營體制還沒有完全成熟，在實際房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運維過程中，常常發(fā)生許多問題。我國社會經(jīng)濟發(fā)展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結構和總體金融環(huán)境都對房地產(chǎn)公司的財務管理造成一定風險。因此，需要房地產(chǎn)公司在進行項目開發(fā)和經(jīng)營時，科學預估財務風險，合理規(guī)劃財務管理，優(yōu)化財務管理制度，降低財務風險的形成幾率和影響范圍。[1]
（一）財務風險概述
財務管理風險主要指公司內(nèi)部財務管理結構不科學、融資不合理致使公司面臨喪失債務償還能力的危機，造成房地產(chǎn)投資預期經(jīng)濟收益下滑的風險。財務風險又可以分為廣義上的財務風險和狹義上的財務風險。
（1）狹義財務風險。狹義上的財務管理風險，多指由于不當使用公司財務杠桿，為房地產(chǎn)公司的正常項目開發(fā)和經(jīng)營帶來經(jīng)濟收益發(fā)生大幅度波動的風險，甚至為整個房地產(chǎn)公司帶來破產(chǎn)的風險。
（2）廣義財務風險。廣義上的財務管理風險，多指房地產(chǎn)公司在其進行資金的籌劃、融合、投放、運營以及相關盈利的分配等財務管理活動時，因具體操作細節(jié)及各種實際因素導致公司的運營、利潤以及發(fā)展等受到重大影響。
（二）提高財務管理的地位
明確財務管理工作在房地產(chǎn)公司運行和管理當中的核心地位。公司的運營管理人員應當對公司的財務情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運作能力，建立健全的財務預算系統(tǒng)，確保財務預算管理工作的決策、管理和執(zhí)行活動由專人負責，并確定相關人員的具體職責。讓財務管理在有序的、可控的環(huán)境中平穩(wěn)開展。[2]
（三）建立合理的財務管理理念
房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項、審核、施工、交付等多個階段。資金的流轉周期很長，周轉率也偏低，建筑項目的資金回收效率差。所以，加強房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金鏈管理，建立合理的財務管理理念和制度，避免發(fā)生因經(jīng)濟收益良好而盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模給房地產(chǎn)公司帶來經(jīng)營風險的現(xiàn)象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續(xù)性發(fā)展。
三、當今我國房地產(chǎn)公司財務管理當中存在的風險
（一）財務管理不當，造成公司負債現(xiàn)象
當今我國的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在貸款開發(fā)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司開發(fā)某項建筑項目，資金來源主要是借貸，房地產(chǎn)開發(fā)借貸的資金量較大。當公司所開發(fā)的項目相對大型，其負債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項目上項時，因工程質量風險制約，使項目發(fā)展成長期性問題，對房地產(chǎn)公司的資金回收以及債務償還造成很大困擾。[3]
（二）房地產(chǎn)公司缺乏合理的借貸計劃
我國現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)公司常急于將項目上項，但是在資金方面缺乏科學合理的規(guī)劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業(yè)單位當中借貸資金的方式，維持公司的正常生產(chǎn)和施工，這種運維模式會對房地產(chǎn)公司的投資帶來很大風險。與此同時，公司取得項目的最初階段，沒有針對項目的需求和實際情況進行科學合理的調研和分析，沒有制定合理的資金借貸計劃，就盲目上項，資金款項的發(fā)放和使用缺乏總體把控，增加了房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的財務風險。
（三）公司資產(chǎn)結構不完善
我國很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結構還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導致公司最終收益受到一定影響。從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎，用以作為公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、“拿地”、開發(fā)和建設等活動的保證。房地產(chǎn)公司是否能夠在激烈的市場競爭當中生存和發(fā)展，是否能夠高效優(yōu)質地完成建筑項目的開發(fā)活動，與公司是否能夠適時的籌募到需要的資金有直接關系，是對房地產(chǎn)公司開發(fā)能力的直接體現(xiàn)，也是影響公司發(fā)展的重要因素。[4]我國的房地產(chǎn)公司多數(shù)使用自身儲備資金進行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進行房地產(chǎn)項目施工，在這個借貸環(huán)節(jié)中，常發(fā)生借貸資金不能有效對接的現(xiàn)象，導致公司資金結構不完善。
四、房地產(chǎn)公司財務管理風險防范與控制的措施探討
（一）完善房地產(chǎn)公司的財務資金管理
我國房地產(chǎn)工程項目受經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、施工環(huán)境和管理環(huán)境等條件的共同制約，開發(fā)時間長、資金投入量大等特點造成了房地產(chǎn)公司的高風險經(jīng)營性質。做好財務風險的防范與控制目標，需首先改善公司財務資金的管理制度，合理地調整和控制公司的負債情況。在完善財務資金管理過程中，需注意兩個方面：
（1）加強資金的預算。房地產(chǎn)公司可以將資金的預算與項目總體預算進行相互結合，并將之運用到公司的年度管理預算當中，為公司總體資金的籌集、協(xié)調、運作以及分配制定詳盡合理的年度規(guī)劃。
（2）加速資金的運轉。房地產(chǎn)公司還應當加速資金運轉速度，縮短資金運轉周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個地產(chǎn)項目的順暢間隔進行，將資金進行高效的周轉循環(huán)，緩解當今銀行借貸縮緊政策給予房地產(chǎn)公司的壓力，平衡公司負債與收益的配比，良好防范和控制財務管理風險的產(chǎn)生。
（二）房地產(chǎn)公司應具備一定的風險防范和處理能力
我國常對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀經(jīng)濟調控，易造成房地產(chǎn)公司財務管理發(fā)生強烈性、突發(fā)性風險，在公司面臨突如其來的政策風險或其他因素風險時，財務管理應當具備相當程度的風險防范應變能力和風險處理能力。
（1）提高財務管理人員風險意識。強化房地產(chǎn)公司財務管理人員風險預防意識，并調整財務人員的財務知識結構，使其具備及時發(fā)現(xiàn)財務風險、并正確防范風險的能力。
（2）健全和完善公司內(nèi)部控制機制。建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制機制。內(nèi)部控制的關鍵環(huán)節(jié)是合理運用籌資策略。房地產(chǎn)公司的籌資渠道多種多樣，應根據(jù)內(nèi)外部條件的變化以及需求，堅持投資回報穩(wěn)定原則，建立正規(guī)籌資委員會，明確財務管理權限，深入分析各類型籌資方案對公司財務管理的影響，運用適合的財務杠桿，避免盲目借貸對公司財務造成過大壓力，采取群體決策避免個體決策的局限導致決策失誤。充分使用金融工具引進新型融資。加強內(nèi)部控制、提高管理效率、保障財務安全，是實現(xiàn)公司經(jīng)營方目標的直接途徑，也是抵抗經(jīng)濟風險的實用手段。
（3）實現(xiàn)財務管理預算化。房地產(chǎn)公司財務管理部門應當以開發(fā)項目預算和資金預算為基準，綜合分析土地成本、資金運轉、經(jīng)濟收益等方面，進行科學合理的財務預算，對項目資金的投入和運作應從全局著想，作全盤性計劃，將資金使用根據(jù)實際情況做細致劃分和排序，制定可行性項目總體計劃和資金籌募計劃，對計劃內(nèi)容進行認真預算，并嚴格依據(jù)財務預算結果執(zhí)行計劃，提高項目投資決策準確性和高效性，加強財務管理，堅持財務考核對項目所有經(jīng)濟行為進行合理有效約束，發(fā)揮預算的財務預警功效，控制房地產(chǎn)公司財務風險。
（三）進行充分市場調研控制財務風險
在我國的市場經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營和發(fā)展一直伴隨著各種各樣的風險。各種來源于市場的風險對房地產(chǎn)公司的財務管理產(chǎn)生了嚴重的影響，公司應當充分進行市場調查和研究，科學分析市場風險程度。設立專業(yè)市場考察調研部門，設置專業(yè)市場調研人員對市場情況進行調查研究，積極搜集和整理房地產(chǎn)市場的最新動態(tài)資訊以及市場容量狀態(tài)，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項目開發(fā)活動。與此同時，房地產(chǎn)公司的市場調研部門還應當具備發(fā)掘潛在市場容量的能力和處理市場風險的應變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實時資訊有效傳遞給公司，以此控制財務風險的發(fā)生概率。
（四）建立具有實用性的財務風險預警方案
預警方案是公司避免或降低財務風險的有效手段和措施。財務風險預警方案在公司的財務管理當中都有著重要作用。因此，房地產(chǎn)公司也應該建立實用有效的財務預警察方案，確定公司財務警戒標準線，實時監(jiān)督經(jīng)營性質負債與資產(chǎn)比例、償還期債務與公司現(xiàn)金數(shù)量的適配，將相關財務預警信息及時予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預警系統(tǒng)的功能有很多種，包括預測財務風險征兆，提醒公司財務管理進行的預防和控制；分析財務危機的成因，控制財務風險擴大；總結風險因素彌補公司管理經(jīng)營缺陷，避免財務風險再次發(fā)生等。因此，在房地產(chǎn)公司的財務管理當中建立實用性和有效性兼具的財務風險預警方案，是十分重要的。
五、總結
房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運營和發(fā)展是建立在財務管理風險的有效防范和控制基礎上的。房地產(chǎn)公司應致力健全和完善自身的財務管理風險防范體制，制定科學有效的風險防范管理流程和制度，將風險的預防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機制之下具有更為頑強的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
（作者單位為中垠地產(chǎn)有限公司）
[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學，中級會計師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。]
參考文獻
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[2] 馮戈利，秦現(xiàn)生.航空制造公司中合同管理風險分析及控制應用[J].生產(chǎn)力研究，2015，05（8）：133-136.
