時(shí)間：2023-07-17 16:22:56
序論：在您撰寫房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
1加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，地價(jià)將趨于合理水平
房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及了金融和土地兩大產(chǎn)業(yè)，并且將這兩大產(chǎn)業(yè)緊緊連在一起。土地本身就是不可再生資源，現(xiàn)今可供使用的土地資源又十分的缺乏，而金融資源在一定層面上講，是可以無(wú)限使用的。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)突然中斷，將會(huì)帶來(lái)不可預(yù)計(jì)的損失。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控是十分必要的，政府應(yīng)該運(yùn)用各種科學(xué)手段，根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)各地區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)，使房?jī)r(jià)更為合理。
2房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立的必要性
2.1有效降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、擁有大量資金、受環(huán)境等因素影響大等特點(diǎn)。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的特征，項(xiàng)目投資決策是否有效將會(huì)是保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定及健康發(fā)展的首要問題。建立經(jīng)濟(jì)管理體系及有效地實(shí)施，提前做好投資評(píng)估測(cè)試，對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的控制，可以盡最大可能減少房地產(chǎn)企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)企業(yè)因此而陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)中。
2.2實(shí)現(xiàn)以成本管理和成本控制為中心的項(xiàng)目運(yùn)作管理
想要使企業(yè)發(fā)展并且生存下去，就必須要遵循現(xiàn)代企業(yè)管理技術(shù)理論進(jìn)行有效的成本管控。房地產(chǎn)企業(yè)想要發(fā)展并且生存下去，也要遵循以上理論。因此，從建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系方面出發(fā)，將成本的管理和控制手段作為核心，將合同性的成本管理定為主線，建立一個(gè)完整的成本管理和成本控制體系，成本管理和成本控制體系中包括項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的施工等，十分全面并且系統(tǒng)地顯現(xiàn)出在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建設(shè)過程中核算對(duì)象的成本構(gòu)成情況以及預(yù)警經(jīng)濟(jì)管理信息系統(tǒng)，最終完成預(yù)期中房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和成本控制的目標(biāo)，達(dá)到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理目的。建筑經(jīng)濟(jì)管理體系的建立，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的管理層在控制成本變動(dòng)以及掌控投資進(jìn)度時(shí)有依據(jù)可依，保證了房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程的成本管理和成本控制。
2.3實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值最大化，大大增加企業(yè)的效益
建立房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系，不僅可以實(shí)現(xiàn)以成本管理和成本控制為中心的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，還可以實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值最大化，大大增加企業(yè)的效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的構(gòu)建可以通過客戶關(guān)系管理體系，十分高效并且全面的對(duì)客戶以及潛在客戶資料的管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的構(gòu)建可以更好地做到以客戶為上帝的宗旨，進(jìn)一步使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的效率得到提高，使房地產(chǎn)也銷售人員對(duì)銷售業(yè)務(wù)流程的掌握更加熟練，在很大程度上增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入水平，并且使企業(yè)的品牌效益得到提升。
3房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立的思路
3.1房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的宣傳動(dòng)員及物資保障
3.1.1確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的宣傳動(dòng)員力度
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立需要有先進(jìn)管理知識(shí)的配合，將各個(gè)零散的小型系統(tǒng)整合為一個(gè)連貫且全面的管理體系。企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立是對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理體系直接進(jìn)行調(diào)整，會(huì)引起企業(yè)內(nèi)部大量變動(dòng)，需要企業(yè)管理層的領(lǐng)導(dǎo)以及員工的高度配合才可以實(shí)施，需要企業(yè)全體人員參加，嚴(yán)重的說，缺少任意人員都有可能會(huì)影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的成功實(shí)施。因此，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施前，有必要加大企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的宣傳，使企業(yè)中的每一個(gè)都可以順利的投入到企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施中，從而使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系順利實(shí)施。
3.1.2確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的人員、物資條件
充足的物質(zhì)資源是經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的首要條件，在經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施前，人員和資金提前的合理調(diào)動(dòng)是至關(guān)重要的。在企業(yè)管理層的許諾下，確保企業(yè)充足自己的運(yùn)行，并且建立起一個(gè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施小組，經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施小組組要由熟練運(yùn)用軟件和精通管理學(xué)知識(shí)的員工組成，該小組可以在經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施過程中，協(xié)調(diào)企業(yè)各個(gè)部門之間的矛盾，督促各部門完成經(jīng)濟(jì)管理體系的相關(guān)任務(wù)，協(xié)助經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施。除此之外，該小組還應(yīng)該及時(shí)做好經(jīng)濟(jì)管理體系維護(hù)人員的培訓(xùn)工作，為經(jīng)濟(jì)管理體系提供充足的人員。
3.2加強(qiáng)系統(tǒng)日常維護(hù)，保證系統(tǒng)安全平穩(wěn)地正常運(yùn)行
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，在建立企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的過程中，需要不斷地對(duì)以建立的企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系進(jìn)行分析，并且不斷更正、完善。因此，企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的日常維護(hù)工作看起來(lái)雖小，但也是不容忽視的。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立過程中，通過日常對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的維護(hù)工作，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系不斷完善，從而形成符合企業(yè)特色的經(jīng)濟(jì)管理體系。
3.3通過培訓(xùn)和制定制度，提高員工素質(zhì)
想要使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系有效的實(shí)施并且不斷地完善，根據(jù)企業(yè)的情況制定相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的相關(guān)制度是必不可少的。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施且正式進(jìn)入管理的過程中，為了使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的更有效果，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，為企業(yè)員工制定相應(yīng)的企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系規(guī)范制度，將企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施過程分解成每一個(gè)細(xì)小的任務(wù)，具體分配到每一個(gè)員工的身上，是每一個(gè)都是任務(wù)去實(shí)施企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系，這樣可以調(diào)動(dòng)員工的積極性，從而使員工盡最大可能性實(shí)施企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系，最終使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施更加順利，更加完善。除此之外，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的過程中，還應(yīng)該組織員工進(jìn)行企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的相關(guān)培訓(xùn)，只有通過一定程度的培訓(xùn)后，員工才可以對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系更加了解，便于企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施，在培訓(xùn)的過程中，員工還可以掌握計(jì)算機(jī)技術(shù)以及管理方面的相關(guān)知識(shí)，使計(jì)算機(jī)技術(shù)在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系中更好地得到應(yīng)用，彌補(bǔ)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的一些漏洞，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系更有利的實(shí)施。
4總結(jié)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；挑戰(zhàn)；金融危機(jī)；貨幣政策；人民幣增值
一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)
(一)金融危機(jī)的影響
源于美國(guó)的金融危機(jī)愈演愈烈，已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機(jī)。對(duì)于資本市場(chǎng)比較開放的一些國(guó)家，嚴(yán)重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心，甚至使一個(gè)國(guó)家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講，這次金融危機(jī)源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂，導(dǎo)致“次貸危機(jī)”爆發(fā)，進(jìn)而影響到投資人的信心，并反過來(lái)進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)，最終導(dǎo)致的金融危機(jī)不斷深化。所以可以說房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機(jī)的“導(dǎo)火索和推手”。
房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè)，和金融行業(yè)關(guān)系密切。從過去幾年的“流動(dòng)性過?！笨梢钥闯?，信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機(jī)的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。
金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在：
1、投資者喪失信心，消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)。金融危機(jī)使得大多投資者對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生了懷疑，資本市場(chǎng)的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問題，股市一落千丈，房地產(chǎn)股價(jià)也一路殺跌，房?jī)r(jià)不斷回落，消費(fèi)者一直處于觀望狀態(tài)。房?jī)r(jià)的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值，好多消費(fèi)者買房之后，發(fā)現(xiàn)不長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)同一樓盤價(jià)格縮水，去向開發(fā)商索要價(jià)差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。
2、銀根緊縮，房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負(fù)債率很高的企業(yè)，一般通過銀行借債進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，并且借貸金額都是巨大的。金融危機(jī)使得金融系統(tǒng)也提高了警惕，為了保證金融行業(yè)自身的安全運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開始?jí)嚎s。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說，無(wú)疑是雪上加霜。金融危機(jī)的影響不是短暫的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說需要幾年的緩和期。
(二)人民幣增值的影響
從整體上和短期來(lái)看，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的，但也得看到長(zhǎng)期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國(guó)的出口額，如果出口下降，再加上內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響，出口量減少，利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，效益不好了，也就會(huì)影響這些企業(yè)租用寫字樓，減少辦公場(chǎng)所的投資建設(shè)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求過度，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進(jìn)而影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。從上個(gè)世紀(jì)韓國(guó)和日本的發(fā)展歷史來(lái)看，房?jī)r(jià)與幣值升值有一定正向關(guān)系，最初的貨幣升值使得外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求增加，投資過熱進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，形成經(jīng)濟(jì)泡沫，而在升值后期外資撤退，房?jī)r(jià)下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。
(三)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響
房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是鏈條長(zhǎng)，“裙帶關(guān)系”多，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響較大，所以易受國(guó)家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國(guó)際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，2005年開始房地產(chǎn)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的全盛時(shí)期，2007年達(dá)到歷史高峰。面對(duì)這種形勢(shì)，國(guó)家開始相繼出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策：緊縮信貸。嚴(yán)格限制土地供應(yīng)等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
2006年以來(lái)，尤其是去年的二三季度，由萬(wàn)科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量?jī)?chǔ)備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價(jià)所獲得的地塊，現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長(zhǎng)沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價(jià)為3090.58元/平萬(wàn)米，按照此樓面價(jià)，成本至少6000元/平萬(wàn)米以上，那么如果銷售價(jià)格達(dá)不到7000元/平萬(wàn)米以上，北辰這個(gè)項(xiàng)目必將虧損。而目前在售周邊的項(xiàng)目，均價(jià)僅僅略高于5000元，平萬(wàn)米。
不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強(qiáng)勁，平均負(fù)債率超過70％的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融杠桿調(diào)控前實(shí)在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當(dāng)其沖受到影響的就是對(duì)金融資本高度依賴的房地產(chǎn)行業(yè)，而最先被調(diào)整的，當(dāng)然就是去年、前年極度囤積土地準(zhǔn)備擴(kuò)張的那些地產(chǎn)企業(yè)。二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略
目前。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，基本上來(lái)自于大環(huán)境的變化，不管是金融危機(jī)還是緊縮的貨幣政策，都是房地產(chǎn)行業(yè)所無(wú)法控制的，需要國(guó)家的相關(guān)調(diào)整來(lái)解決。投資者和市場(chǎng)對(duì)2008年的資金緊縮最為關(guān)注，不過資金緊縮不會(huì)是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對(duì)公開增發(fā)的募集資金投向進(jìn)行控制，要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等，而對(duì)于解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、提高上市公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和成長(zhǎng)性的股權(quán)融資不會(huì)停止。
2008年的宏觀調(diào)控政策來(lái)看，降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)房屋流通成為國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一個(gè)手段。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減征10％的個(gè)人所得稅，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實(shí)行這些優(yōu)惠政策，目的就是刺激內(nèi)需。
從2008年5月以來(lái)，各地相繼出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購(gòu)房支出在居民實(shí)際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟(jì)減速、實(shí)際收入下降延長(zhǎng)了房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)間；按揭利率降低可以減少實(shí)際房?jī)r(jià)，不過應(yīng)用具有剛性；目前市場(chǎng)成交量來(lái)自于剛性的自住需求，只有房?jī)r(jià)的調(diào)整才能帶來(lái)成交量的上升，目前調(diào)整仍會(huì)繼續(xù)，房?jī)r(jià)仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴(yán)格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財(cái)力，因此，力度和優(yōu)惠程度均有限，沒有改變市場(chǎng)成交下滑的趨勢(shì)。其實(shí)宏觀政策的目標(biāo)是保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，而不是救房?jī)r(jià)和救開發(fā)商。
房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個(gè)方面采取策略：
1、價(jià)格策略
最近幾年城市化的不斷推進(jìn)，使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴(kuò)張，同時(shí)帶來(lái)城市人口的增長(zhǎng)和對(duì)住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點(diǎn)數(shù)來(lái)測(cè)算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn)，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬(wàn)平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場(chǎng)滿足。所以說房?jī)r(jià)具有一定的剛性，如果在目前大多消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)之際，再適當(dāng)?shù)膶?duì)消費(fèi)者進(jìn)一步讓利，不但可以增強(qiáng)消費(fèi)者欲望，也可以及時(shí)回籠資金，以增強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。在價(jià)格政策上，房地產(chǎn)商還需注意的一點(diǎn)是：同一樓盤或同一地段的房產(chǎn)價(jià)格不能在短時(shí)間內(nèi)大幅跳水，這樣只會(huì)加重消費(fèi)者的觀望情緒，誰(shuí)也不愿去買不斷貶值的房產(chǎn)。
2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應(yīng)該變換營(yíng)銷策略，比如，加大廣告力度，根據(jù)一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長(zhǎng)沙有商家出奇招，只要通過該公司購(gòu)買洗面奶、白酒等消費(fèi)品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子；還可以通過提高服務(wù)質(zhì)量來(lái)增加銷售量。
3、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類型的房產(chǎn)，比如，增加國(guó)家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，同時(shí)增加雙限房和廉租房?jī)蓚€(gè)種類，在目前經(jīng)濟(jì)疲軟的現(xiàn)狀下，應(yīng)該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國(guó)家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來(lái)，通過由政府利用財(cái)政保障土地供應(yīng)、開發(fā)資金、銷售對(duì)象等開發(fā)條件的供給，而占人口大多數(shù)的中高收入階層對(duì)商品房的居住、消費(fèi)和投資功能則通過依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的市場(chǎng)化住宅體系來(lái)滿足。當(dāng)然，面向中低收入者的住房開發(fā)利潤(rùn)空間不是很大，但國(guó)家也給了房產(chǎn)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。
4、管理策略。一要加強(qiáng)與客戶關(guān)系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因?yàn)槠鋬r(jià)值高并且不可移動(dòng)，每位房主都是公司的客戶，做好售后服務(wù)，適當(dāng)做些售后調(diào)查，既可以為公司帶來(lái)更多的客戶，又可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的潛在問題，為鞏固公司的長(zhǎng)期業(yè)務(wù)打下基礎(chǔ)；二要加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，各部門之間加強(qiáng)合作，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理，所以要分項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任管理，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)自己項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段、建筑施工階段、經(jīng)營(yíng)階段的各項(xiàng)工作。
“不斷高企的房?jī)r(jià)、關(guān)于泡沫的爭(zhēng)論、利潤(rùn)水平的謎團(tuán)、宏觀調(diào)控的影響”，使得房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯(lián)最引人注目的行業(yè)之一。關(guān)于這個(gè)行業(yè)特質(zhì)的描述也逐漸歸集到幾個(gè)詞語(yǔ)：暴利、違規(guī)操作、社會(huì)責(zé)任、泡沫等等。如果說對(duì)于其它方面還有或多或少的爭(zhēng)議，那么對(duì)于“高利潤(rùn)”，似乎大家都認(rèn)為是理所當(dāng)然了。但高收益的背后卻往往是高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理層來(lái)說，真的是冷暖自知。
二、房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)
房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應(yīng)該從金融資本的角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的核心是投資運(yùn)營(yíng)。當(dāng)我們認(rèn)識(shí)到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當(dāng)我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)，那么我們的地產(chǎn)商們就應(yīng)該及時(shí)調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)模式，以爭(zhēng)得未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)先機(jī)。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風(fēng)險(xiǎn)和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在要求，因此，科學(xué)和高效的管理，成為了這個(gè)行業(yè)追求的共同目標(biāo)。在這過程中當(dāng)然不會(huì)遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來(lái)說，就是知識(shí)管理中個(gè)人隱性知識(shí)到組織顯性知識(shí)的轉(zhuǎn)化過程。對(duì)于規(guī)范企業(yè)運(yùn)作、提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率、促進(jìn)集團(tuán)知識(shí)沉淀與應(yīng)用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來(lái)自于業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)，在客戶訴求的受理、派工、進(jìn)程匯報(bào)和跟蹤、客戶的回訪與返工等日?；顒?dòng)中，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過客戶投訴系統(tǒng)進(jìn)行管理；有了真實(shí)全面的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，可以對(duì)任務(wù)處理關(guān)閉率、服務(wù)滿意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行測(cè)量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過對(duì)各地區(qū)公司在流程績(jī)效指標(biāo)上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標(biāo)桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經(jīng)驗(yàn)，形成相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)推廣和應(yīng)用。
三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能
激烈競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場(chǎng)反應(yīng)能力、快速?zèng)Q策能力和強(qiáng)有力的實(shí)施能力。而業(yè)要滿足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，管理者隨時(shí)掌握項(xiàng)目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動(dòng)態(tài)平衡是至關(guān)重要的。同時(shí)，采購(gòu)管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產(chǎn)流程管理的需要。
四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)和機(jī)制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)?；图瘓F(tuán)化發(fā)展趨勢(shì)。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加快擴(kuò)張，從一級(jí)城市向二級(jí)城市、三級(jí)城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級(jí)為集團(tuán)，要擴(kuò)張自己的版圖。同時(shí)，開發(fā)商瘋狂搶地，土地儲(chǔ)備競(jìng)賽不斷加劇，“標(biāo)王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個(gè)角度凝練擴(kuò)張力？從本質(zhì)上看，擴(kuò)張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標(biāo)在于創(chuàng)造價(jià)值和利潤(rùn)。也就是說，企業(yè)如何通過資源的整合和最大化利用，來(lái)體現(xiàn)規(guī)?；图瘓F(tuán)化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)卻又是標(biāo)準(zhǔn)化。GE的工廠布局，細(xì)微到洗手間的布置，在每個(gè)國(guó)家都是相同的，這就是GE的標(biāo)準(zhǔn)化；我們?cè)诮蚪驑返利湲?dāng)勞和肯德基的快速擴(kuò)張時(shí)，也應(yīng)該同樣注意到每個(gè)門店的裝修、每個(gè)員工的穿著以及每個(gè)客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標(biāo)準(zhǔn)化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標(biāo)準(zhǔn)化的核心競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，甚至通過把自己的標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標(biāo)準(zhǔn)，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開這條規(guī)律。所以企業(yè)要實(shí)施精確的流程管理，實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的要素就是控制的明晰，支撐精細(xì)化管理；實(shí)現(xiàn)流程管理任務(wù)結(jié)構(gòu)的快速分解和計(jì)劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)流程管理模式的對(duì)外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。
五、對(duì)房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析
拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成，增幅較大，投資購(gòu)房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購(gòu)房比例保持穩(wěn)定，城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購(gòu)房需求增速平穩(wěn)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析
幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析，結(jié)合政府、開發(fā)商和購(gòu)房者在周期轉(zhuǎn)換過程中做出的決策，我們可以預(yù)測(cè)到未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析
1）現(xiàn)房銷售增幅高于期房銷售
2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè);特點(diǎn)分析;問題研究;有效對(duì)策
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)之一。但由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度之快，在帶來(lái)嶄新機(jī)會(huì)的同時(shí)也帶來(lái)不少挑戰(zhàn)，據(jù)此為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展，我們必須采取行之有效的措施。本文將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)特點(diǎn)及存在的問題進(jìn)行分析研究，并根據(jù)問題來(lái)制定有效對(duì)策，為房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展奠定條件。據(jù)此筆者將從：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)特點(diǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)存在的問題、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)發(fā)展的有效對(duì)策，三部分進(jìn)行闡述。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)特點(diǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)曲折的歷程，隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸向品牌化、規(guī)模化發(fā)展。據(jù)研究調(diào)查，目前房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的區(qū)域性、并受到土地資金的嚴(yán)重制約，其波動(dòng)性相對(duì)較大，從行業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、發(fā)展不平穩(wěn)、資金難度大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，且大部分房地產(chǎn)企業(yè)是以項(xiàng)目型為主，涉及范圍廣、涉及內(nèi)容多，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效難以把控。綜上，是筆者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)特點(diǎn)的分析與探討，從中我們不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還存在一些問題，主要包括：管理目標(biāo)模糊、監(jiān)督制度不完善、法律法規(guī)的不健全、經(jīng)濟(jì)管理政策未能得到有效落實(shí)等等，諸如此類。這些問題嚴(yán)重制約了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展，據(jù)此我們必須采取有效對(duì)策予以解決。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)存在的問題
據(jù)研究調(diào)查，現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)存在的一系列問題包括：管理目標(biāo)不明確、監(jiān)督制度不完善、法律法規(guī)不健全等，這些問題都會(huì)在一定程度上制約房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展。筆者將從以下三個(gè)方面進(jìn)行闡述。1.房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)不明確。據(jù)研究，目前我國(guó)部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)依然存在管理目標(biāo)不明確現(xiàn)象，目標(biāo)的模糊性為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)重阻礙作用。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)管理目標(biāo)不明確的局面，歸根結(jié)底還是由于政府連續(xù)性政策的缺乏以及政府對(duì)房地產(chǎn)關(guān)注力度的不夠，最終導(dǎo)致部分房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理效果不佳，而一些投機(jī)取巧的行為屢見不鮮。這些亂象都在一定程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須明確自身企業(yè)的管理目標(biāo)，為其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行有效規(guī)劃。2.房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督制度不完善。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)管理，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供保障是經(jīng)濟(jì)管理政策的目的。首先，房地產(chǎn)受土地價(jià)格上漲以及材料供小于需等因素影響，很多地方房?jī)r(jià)持續(xù)上升，導(dǎo)致很多人沒有能力購(gòu)買住房。隨著房?jī)r(jià)的升高，不少房產(chǎn)投資者加大投資力度，同時(shí)，在利益驅(qū)使下，出現(xiàn)一些購(gòu)房投機(jī)者，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步提高，房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)高于居民的承受范圍。眾所周知，隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸走上正軌，為政府部門帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)收益，但由于房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督制度缺乏完善，無(wú)法對(duì)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)隨時(shí)掌控，從而為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生創(chuàng)造了可乘之機(jī)。所以，政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的監(jiān)督力度，使經(jīng)濟(jì)管理政策能夠有效落實(shí)，最終實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的目標(biāo)。3.財(cái)務(wù)管理體制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的缺乏。在我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，除了經(jīng)營(yíng)者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)不足之外，對(duì)財(cái)務(wù)的管理方式也相對(duì)傳統(tǒng)單一。在傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理過程中，財(cái)務(wù)管理人員僅僅只是對(duì)項(xiàng)目成本以及資金開銷給予嚴(yán)格控制，而對(duì)資金的預(yù)算、財(cái)務(wù)分析以及資產(chǎn)管理等方面都未能給予重視，再加上企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理缺乏健全、規(guī)范的監(jiān)督制度，這就導(dǎo)致了我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理面臨著混亂的現(xiàn)象。目前，我國(guó)住房的商品化形勢(shì)越來(lái)越凸顯，大部分的房產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)過程中想要實(shí)現(xiàn)資金快速增長(zhǎng)目的，往往只是對(duì)經(jīng)營(yíng)過程中項(xiàng)目施工以及房產(chǎn)銷售兩方面加強(qiáng)管理，然而財(cái)務(wù)管理并未得重視，再加上財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)較低，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足，極容易使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的管理工作效率降低，財(cái)務(wù)工作缺乏一定的專業(yè)性，因此，從一定程度上增加了企業(yè)資金的風(fēng)險(xiǎn)。
三、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)發(fā)展的有效對(duì)策
要促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的有效發(fā)展，我們應(yīng)從以下方面來(lái)實(shí)施，一是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)進(jìn)行明確、二是建立健全的財(cái)務(wù)管理體系、三是充分應(yīng)用企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。筆者將會(huì)從以下三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行闡述，為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展指明道路。1.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)充分明確。現(xiàn)階段，由于我國(guó)正處于并將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段，所以需要加大產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，并大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起重要作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，可以改善人民的居住環(huán)境，提高人民的生活質(zhì)量。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整首先需要分析它的區(qū)域位置，其次，要進(jìn)行實(shí)地考察，并調(diào)查它的資源狀況，最后，結(jié)合歷史實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整。所以，政府應(yīng)制定出具有連續(xù)性的政策，使管理目標(biāo)明確。2.建立健全的財(cái)務(wù)管理體系。對(duì)企業(yè)資金實(shí)施有效管理促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，是財(cái)務(wù)管理的工作的基礎(chǔ)，也是其本質(zhì)。在這個(gè)過程當(dāng)中，需要房地產(chǎn)各部門在每個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)當(dāng)中密切地進(jìn)行配合，并且充分結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的特點(diǎn)，建立一個(gè)健全的財(cái)務(wù)管理體體系。主要包括了：第一，對(duì)投資、融資的決策體系，在這個(gè)體系當(dāng)中，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要嚴(yán)格按照企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)策略以及財(cái)務(wù)的管理目標(biāo)，制定出一個(gè)較為規(guī)?；⒖茖W(xué)化的資本、債務(wù)等評(píng)價(jià)體系。第二，資金的預(yù)算管理體系，這一體系在整個(gè)財(cái)務(wù)管理過程中占據(jù)重要位置，主要對(duì)企業(yè)整個(gè)投資過程所需的資金、房產(chǎn)的銷售情況等，預(yù)算出企業(yè)所需投資的總金額，并設(shè)定出目標(biāo)值。第三，財(cái)務(wù)管理績(jī)效評(píng)價(jià)體系，建設(shè)這個(gè)體系的最終目的是為了維持企業(yè)資金預(yù)算以及投資決策之間的保障關(guān)系。第四，健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制，使財(cái)務(wù)工作能夠規(guī)范進(jìn)行，使財(cái)務(wù)人員都能嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)管理規(guī)范進(jìn)行日常工作。3.充分應(yīng)用企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)管理是促進(jìn)其發(fā)展的關(guān)鍵要素。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定有序發(fā)展，我們必須將企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制充分應(yīng)用其中，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立一個(gè)信息管理平臺(tái)，信息管理平臺(tái)是一種具有審核、監(jiān)督、管理的經(jīng)濟(jì)管理體系，它對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)具有一定防御作用。房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建該系統(tǒng)時(shí)應(yīng)從企業(yè)特點(diǎn)出發(fā)，充分降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)號(hào)召企業(yè)員工一起加入到信息管理平臺(tái)的構(gòu)建當(dāng)中，使其內(nèi)容更全面，范圍更廣泛，在后續(xù)的實(shí)施過程中也能起到有效的管理作用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的有效管理。
四、結(jié)語(yǔ)
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的飛速發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的有效開展與人們的日常生活息息相關(guān)，據(jù)此，為了確保人們生活質(zhì)量，我們必須要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，一方面建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，另一方面向外國(guó)學(xué)習(xí)先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗(yàn)，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
作者:侯佳楠 單位:秦皇島興龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
參考文獻(xiàn)：
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一、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，土地用地的限制、政策辦理的嚴(yán)格規(guī)范以及新的設(shè)計(jì)理念的不斷產(chǎn)生，房地產(chǎn)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力日益加大。要想在房地產(chǎn)行業(yè)中有所收益，讓經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)發(fā)展，土地規(guī)劃的合理配置就作為一個(gè)彈性的元素就成為了房地產(chǎn)行業(yè)是否產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)是否得以長(zhǎng)存發(fā)展的關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)行業(yè)是一種涉及到系統(tǒng)管理、控制、信息以及工程等多種行業(yè)因素、諸多環(huán)節(jié)的復(fù)雜實(shí)體產(chǎn)業(yè)，這當(dāng)中需要大量的人力資源、物資條件以及各種政策措施的扶持，環(huán)節(jié)上所要求考慮的因素比較多，而這些因素與國(guó)家對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)的更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都與國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策有著很大的關(guān)系。
二、市場(chǎng)因素對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
在瞬息萬(wàn)變的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不穩(wěn)定，使得企業(yè)各種風(fēng)險(xiǎn)并存，公司盈余能力的穩(wěn)定性也受到了很大的挑戰(zhàn)。面臨著材料價(jià)格、房屋價(jià)格等不斷上漲的風(fēng)潮，房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，公司資產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”現(xiàn)象。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本需要考慮到的各種因素，既要考慮到人工的有效配置，又要注意到勞動(dòng)的有效性以及材料的合理利用，在當(dāng)前社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平下，在考慮組織因素對(duì)生產(chǎn)消耗影響的前提下，完成的建筑項(xiàng)目工程如何實(shí)現(xiàn)各種資源的有效配置，實(shí)現(xiàn)人工和材料經(jīng)濟(jì)的最大有效化是當(dāng)前房地產(chǎn)成本核算重點(diǎn)關(guān)注的問題之一。
1.人們的購(gòu)買力對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的資金很大，一般來(lái)說，很多家庭對(duì)于房地產(chǎn)住宅的購(gòu)買力不是可以進(jìn)行隨意揮灑的，對(duì)于商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)更不能夠任意而為。而一旦在某一個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到飽和或者價(jià)格高于當(dāng)?shù)厝说膶?shí)際水平，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)受到?jīng)_擊而影響了銷售，進(jìn)而對(duì)于投資了巨額資金的房地產(chǎn)商來(lái)說，就會(huì)帶來(lái)重大虧損，對(duì)于土地資源也是一種浪費(fèi)。
2.土地價(jià)格的變化對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
房地產(chǎn)是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是屬于國(guó)家的。政府對(duì)于土地出讓金的多少取決于市場(chǎng)土地價(jià)格的變化。而如果政府土地出讓金比較大，那么房地產(chǎn)行業(yè)的成本就會(huì)加大，從而影響房地產(chǎn)的利潤(rùn)。
3.行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的影響
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的不斷提升，人們對(duì)住房建筑條件的要求越來(lái)越高，受到當(dāng)前各種政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)?；诓粩鄩汛蟮耐瑫r(shí)，同行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越大。行業(yè)之間為了能夠在市場(chǎng)中勝出，必然通過成本控制策略來(lái)降低成本，同時(shí)也通過營(yíng)銷策略來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的營(yíng)銷。而從這里來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響也涉及到了盈利背后的各種運(yùn)營(yíng)措施之間的競(jìng)爭(zhēng)。
三、防止市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
1.政府對(duì)于房地產(chǎn)所依托的土地價(jià)格的調(diào)控
如果沒有政府從中進(jìn)行的統(tǒng)一規(guī)劃，不統(tǒng)一各個(gè)區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，就會(huì)帶來(lái)沒有規(guī)劃的建設(shè)，不僅不能讓土地開發(fā)產(chǎn)生有效的經(jīng)濟(jì)利益，而且可能因?yàn)闊o(wú)規(guī)劃的建筑而造成了彼此的阻礙與牽制，因此造成了土地浪費(fèi)。另外，很多房地產(chǎn)商看到的是眼前的經(jīng)濟(jì)收益，而沒有從社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)考慮問題。土地不經(jīng)過政府的規(guī)劃然后再按照計(jì)劃地進(jìn)行，就會(huì)產(chǎn)生大量開發(fā)土地、無(wú)計(jì)劃開發(fā)土地的盲目。一旦出現(xiàn)過剩的情況，房地產(chǎn)商本身實(shí)力不足難以承擔(dān)所有的應(yīng)有成本支出，于是就出現(xiàn)了土地被擱置的現(xiàn)象。而有些房地產(chǎn)商，為了自己的經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)于自己征收來(lái)的土地進(jìn)行二次出讓開發(fā)，這當(dāng)中，土地被轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范管理，市場(chǎng)混亂，造成了土地資源以及人力資源的極大浪費(fèi)，同時(shí)也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)很大的沖擊。
2.政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)提供防范措施
關(guān)鍵詞：包容性增長(zhǎng) 轉(zhuǎn)型升級(jí) 創(chuàng)新系統(tǒng)
一、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的動(dòng)因
一是房?jī)r(jià)上漲相對(duì)較快。以江蘇為例，2009年、2010年江蘇省轄市市區(qū)商品住宅成交均價(jià)分別同比上漲了18.27%、23.09%，少數(shù)重點(diǎn)城市市區(qū)商品住宅成交均價(jià)同比上漲幅度更大，上漲了四成多。盡管國(guó)家在本年度內(nèi)展開了多輪次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，市場(chǎng)投機(jī)投資性需求有所遏制，但房?jī)r(jià)上漲較快、市場(chǎng)階段性過熱的特征較為明顯，矛盾較為突出，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展不利。
二是住房供應(yīng)體系和供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。住房供應(yīng)仍然是以商品住宅供應(yīng)為主體，保障性住房和政策性住房供應(yīng)占比依然相對(duì)較小，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)相對(duì)不足，沒有達(dá)到保障性住房供應(yīng)總量與商品房供應(yīng)總量合理匹配、兩個(gè)供應(yīng)體系相協(xié)調(diào)的較為理想的住房供應(yīng)均衡狀態(tài)，要實(shí)現(xiàn)未來(lái)5年20%住房保障覆蓋面的目標(biāo)還有比較大的困難。
三是房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系有待完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理涉及多個(gè)環(huán)節(jié)、多個(gè)部門，需要部門間加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，從土地出讓、規(guī)劃審批、開發(fā)建設(shè)、上市銷售、價(jià)格控制、稅收征管等多個(gè)環(huán)節(jié)的聯(lián)合監(jiān)管體系還有待完善，開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的預(yù)售制度、質(zhì)量保證制度、物業(yè)管理制度以及房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域的監(jiān)管制度等還有進(jìn)一步的改善和提升的空間。
四是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理及品牌創(chuàng)新能力的培養(yǎng)滯后。以江蘇省為例，雖然近年來(lái)房地產(chǎn)投資規(guī)模、銷售總量都位居全國(guó)第一，但全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)少，且排名靠后。在2011年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，江蘇僅有6個(gè)，排在第一的常州新城控股集團(tuán)僅列第20位，其他5個(gè)均在75位以后。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)是房地產(chǎn)行業(yè)的重組洗牌期，應(yīng)抓住這個(gè)機(jī)遇，積極推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)、誠(chéng)信、品牌企業(yè)做大做強(qiáng)。
五是住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有待加快。盡管近年來(lái)的住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)工作有了較大發(fā)展，但傳統(tǒng)的粗放式住宅生產(chǎn)方式仍未實(shí)現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，勞動(dòng)生產(chǎn)率低、技術(shù)創(chuàng)新和集成能力弱、資源和能源消耗大、環(huán)境污染嚴(yán)重、可再生能源利用率低、住宅使用壽命短等問題仍較突出，制約了住宅產(chǎn)業(yè)總體水平的提升。成品住宅、節(jié)能省地環(huán)保型住宅、綠色住宅等產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)工作依舊任重而道遠(yuǎn)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的目標(biāo)——實(shí)現(xiàn)包容性增長(zhǎng)
房地產(chǎn)業(yè)包容性增長(zhǎng)，尋求的應(yīng)是在房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中保持協(xié)調(diào)、平衡發(fā)展，與單純追求房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)相對(duì)立。
首先，房地產(chǎn)業(yè)包容性增長(zhǎng)包括三大支柱：一是確保房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的同時(shí)最大限度地創(chuàng)造就業(yè)與發(fā)展機(jī)會(huì)；二是確保個(gè)人和企業(yè)能夠平等地獲得機(jī)會(huì)，提倡公平參與；三是確保人們能得到最低限度的住房權(quán)益。
其次，在三大支柱下房地產(chǎn)業(yè)包容性增長(zhǎng)又包括以下五個(gè)要素：一是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)投資和建設(shè)的多元化；二是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展；三是保持房地產(chǎn)發(fā)展過程中的社會(huì)的穩(wěn)定；
四是保持房地產(chǎn)行業(yè)的合理競(jìng)爭(zhēng)，保護(hù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展；五是讓支付能力不足的群體的住房權(quán)益得到保護(hù)，實(shí)現(xiàn)“住有所居”。
房地產(chǎn)業(yè)包容性增長(zhǎng)主要目的是讓住房分配更加合理，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展更加協(xié)調(diào)，社會(huì)更加和諧穩(wěn)定，社會(huì)成員在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中擁有公平的發(fā)展機(jī)會(huì)，所有居民能夠共享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成果。
三、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的路徑
（一）企業(yè)管理層面的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)
市場(chǎng)的主體是企業(yè)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、轉(zhuǎn)型升級(jí)首先是事關(guān)企業(yè)生存與發(fā)展的大事。企業(yè)要增加研發(fā)投入、增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力、增加核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品，成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)企業(yè)管理層面的創(chuàng)新要實(shí)現(xiàn)“精益化、標(biāo)準(zhǔn)化、聯(lián)盟化、品牌化”的管理目標(biāo)。
精益化是指在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)過程中進(jìn)行精益化建設(shè)，降低產(chǎn)品成本，優(yōu)化建設(shè)進(jìn)度，向管理要效益，提升開發(fā)項(xiàng)目的工程管理水平；標(biāo)準(zhǔn)化是指開發(fā)企業(yè)在圍繞產(chǎn)品的客戶服務(wù)上向標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要標(biāo)志，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品不僅在質(zhì)量、交付標(biāo)準(zhǔn)上要符合高標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)上應(yīng)同樣如此，通過高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)來(lái)提升全行業(yè)的服務(wù)水平；聯(lián)盟化是指開發(fā)企業(yè)與材料供應(yīng)商、部品集成商、市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)、服務(wù)外包企業(yè)等組成企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同實(shí)現(xiàn)企業(yè)決策機(jī)制和產(chǎn)品開發(fā)的創(chuàng)新，提升企業(yè)尤其是中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研合作載體建設(shè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)與高校和科研院所共同形成技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟；品牌化是指企業(yè)應(yīng)著力建設(shè)企業(yè)和產(chǎn)品品牌，通過品牌資產(chǎn)建設(shè)、信息化建設(shè)、渠道建設(shè)、客戶拓展、媒介管理、品牌搜索力管理、市場(chǎng)活動(dòng)管理、口碑管理、品牌虛擬體驗(yàn)管理提高客戶美譽(yù)度，增強(qiáng)企業(yè)的吸引力與輻射力，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展和服務(wù)升級(jí)。
（二）產(chǎn)業(yè)層面的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)
1、大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化
大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑領(lǐng)域節(jié)能減排的重要途徑，是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的緊迫要求。要以國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地為龍頭，整合資源優(yōu)勢(shì)，完善產(chǎn)業(yè)鏈，打造大規(guī)模產(chǎn)業(yè)集群，培育一批主業(yè)突出、核心能力強(qiáng)的大公司和企業(yè)集團(tuán)，成為產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)的“火車頭”。通過發(fā)展全裝修成品住房、綠色住宅、節(jié)能省地環(huán)保型住宅等，保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
2、變革人才培養(yǎng)機(jī)制
采用市場(chǎng)化運(yùn)作模式，深入開展職業(yè)經(jīng)理人任職資格培訓(xùn)與認(rèn)證工作，加快培養(yǎng)造就一批具有創(chuàng)新意識(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人。推進(jìn)“企業(yè)家素質(zhì)提升計(jì)劃”，在國(guó)內(nèi)外知名高校建立培訓(xùn)基地，開展思維創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等培訓(xùn)，培養(yǎng)一批具有全球戰(zhàn)略眼光、市場(chǎng)開拓精神和持續(xù)創(chuàng)新能力的領(lǐng)軍型戰(zhàn)略企業(yè)家。全面推行產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合培養(yǎng)的人才培養(yǎng)模式；依托開發(fā)企業(yè)建設(shè)研究生工作站、產(chǎn)學(xué)研中心等創(chuàng)新平臺(tái)，吸引更多的高端產(chǎn)業(yè)人才到企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。
（三）空間層面的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)
在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域應(yīng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)投資和建設(shè)的多元化，努力拓展新的服務(wù)空間，從原有的商品房尤其是商品住宅開發(fā)領(lǐng)域向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等復(fù)合地產(chǎn)的領(lǐng)域發(fā)展；從以銷售型的盈利模式向持有經(jīng)營(yíng)型盈利模式轉(zhuǎn)變；從東部地區(qū)一二線熱點(diǎn)城市向三四線城市和中西部城市化水平較低的區(qū)域拓展。
通過不斷拓展房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)空間，逐步形成符合時(shí)展需要的新的產(chǎn)業(yè)定位，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)與帶動(dòng)作用，從而推動(dòng)建筑業(yè)、制造業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
（四）制度層面的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)
技術(shù)和制度的關(guān)系在不同的時(shí)空?qǐng)鼍爸邪l(fā)揮的作用是不同的，從長(zhǎng)期和宏觀的視角上看，技術(shù)創(chuàng)新可能決定了制度創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（例如馬克思的生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關(guān)系論）；從短期和微觀的視角上看，制度創(chuàng)新可能決定了技術(shù)創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（例如企業(yè)激勵(lì)機(jī)制變革帶來(lái)的技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)發(fā)展）。
因此，在房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)中，地方政府應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的支持力度，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在管理層面實(shí)現(xiàn)“精益化、標(biāo)準(zhǔn)化、聯(lián)盟化、品牌化”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，引導(dǎo)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)層面實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)；采取制度保障、財(cái)政激勵(lì)、稅收優(yōu)惠、信貸傾斜等措施，積極引導(dǎo)土地、資金、人才等創(chuàng)新要素向企業(yè)集聚；在保障房建設(shè)的過程中，創(chuàng)新項(xiàng)目融資模式，引入民間資本參與建設(shè)和經(jīng)營(yíng)、管理，強(qiáng)調(diào)保障房投資和建設(shè)主體的多元化；健全創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，幫助企業(yè)拓寬在創(chuàng)新過程中的融資渠道，并建立起科學(xué)的轉(zhuǎn)型升級(jí)企業(yè)評(píng)價(jià)體系，發(fā)揮在制度層面的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力，從而構(gòu)建起完整的“以創(chuàng)新、促轉(zhuǎn)型”的系統(tǒng)。
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關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)因子分析法配對(duì)樣本T檢驗(yàn)
一、引言
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的改革，市場(chǎng)得到了有效發(fā)展，逐漸成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其利潤(rùn)也一直高于其他產(chǎn)業(yè)。金融危機(jī)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊，因此對(duì)其經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析就變得極為重要。經(jīng)營(yíng)績(jī)效也稱為經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)效果，即企業(yè)某一經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的業(yè)績(jī)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)即是通過特定的評(píng)價(jià)體系，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，采用一定的方法對(duì)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀合理的分析評(píng)價(jià)。國(guó)外對(duì)于經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)的研究大約始于泰勒的科學(xué)管理理論，在現(xiàn)代公司制度誕生之后，為加強(qiáng)資本所有權(quán)控制和公司內(nèi)部控制，對(duì)于績(jī)效評(píng)價(jià)的研究也逐漸深入。國(guó)外研究的績(jī)效評(píng)價(jià)方法主要有三種模式:財(cái)務(wù)模式，即選擇能代表公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并按照加權(quán)的方式計(jì)算綜合得分，沃爾評(píng)分法就是其中的一個(gè)典型例子；由于資本市場(chǎng)和股東認(rèn)為財(cái)務(wù)指標(biāo)法無(wú)法真實(shí)衡量企業(yè)未來(lái)能創(chuàng)造的價(jià)值，管理者也認(rèn)為其無(wú)法全面評(píng)價(jià)企業(yè)業(yè)績(jī)，因此西方學(xué)者提出價(jià)值模式，即以股東最大化為導(dǎo)向，考慮未來(lái)企業(yè)能為股東創(chuàng)造的價(jià)值，該模式中最成熟的當(dāng)屬經(jīng)濟(jì)增加值法；考慮到企業(yè)的其他非財(cái)務(wù)指標(biāo)也會(huì)影響到企業(yè)業(yè)績(jī)，又有學(xué)者提出了績(jī)效評(píng)價(jià)的平衡模式，涵蓋了那些影響企業(yè)績(jī)效的非財(cái)務(wù)指標(biāo)，最典型的就是平衡計(jì)分卡。本文采取實(shí)證的方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行探討將有助于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整自身財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，以期為國(guó)家相關(guān)部門提供參考。
二、研究設(shè)計(jì)
（一）研究假設(shè) 盈利能力主要評(píng)價(jià)企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，當(dāng)企業(yè)的盈利能力較高時(shí)，說明企業(yè)善于利用資源創(chuàng)造價(jià)值，因此可以提出以下假設(shè)：
假設(shè)1：企業(yè)盈利能力越強(qiáng)，收益質(zhì)量越高
收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)收益是某一會(huì)計(jì)期間賬面收入和費(fèi)用配比的結(jié)果，但并不表示有實(shí)際現(xiàn)金的凈流入，只有當(dāng)會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流入時(shí)才表明實(shí)際財(cái)富的增加。當(dāng)企業(yè)收現(xiàn)能力較高時(shí)，說明企業(yè)能夠及時(shí)回收現(xiàn)金，將會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)為真實(shí)收入，避免壞賬的產(chǎn)生及資金缺口的出現(xiàn)，因此可以提出以下假設(shè)：
假設(shè)2：收現(xiàn)能力的提高有利于企業(yè)收益質(zhì)量的提高
營(yíng)運(yùn)能力反映了企業(yè)利用現(xiàn)有的資源創(chuàng)造價(jià)值的能力，該比率較高時(shí)說明企業(yè)對(duì)資源的利用效率高，其中一個(gè)重要的方面是對(duì)于賬款的回收速度較快。在分析該指標(biāo)時(shí)也應(yīng)當(dāng)考慮到可能對(duì)于企業(yè)未來(lái)的銷量帶來(lái)的影響。因此本文提出以下假設(shè)：
假設(shè)3：營(yíng)運(yùn)能力的提高有利于公司短期收益質(zhì)量的提高
成長(zhǎng)能力就是指企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度和成長(zhǎng)趨勢(shì)，高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的企業(yè)不僅要有較高的會(huì)計(jì)盈余，還應(yīng)該有穩(wěn)定的增長(zhǎng)，只有基于主營(yíng)業(yè)務(wù)才能維持其增長(zhǎng)，如果收益的增長(zhǎng)主要依靠那些非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，這樣的增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，成長(zhǎng)性較差。因此本文提出以下假設(shè)：
假設(shè)4：企業(yè)成長(zhǎng)能力越高，收益質(zhì)量越高
（二）變量定義 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，本文將從經(jīng)營(yíng)績(jī)效的四個(gè)方面分別選取重點(diǎn)指標(biāo)，構(gòu)建財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)體系，較全面地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效可以從四個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)：盈利能力、收現(xiàn)能力、營(yíng)運(yùn)能力和成長(zhǎng)能力。盈利能力主要評(píng)價(jià)企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，如果企業(yè)善于利用資源，則表明經(jīng)營(yíng)績(jī)效好，反之則說明經(jīng)營(yíng)績(jī)效較差。收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)收益是某一會(huì)計(jì)期間賬面收入和費(fèi)用配比的結(jié)果，但并不表示有實(shí)際現(xiàn)金的凈流入，只有當(dāng)會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流入時(shí)才表明實(shí)際財(cái)富的增加。營(yíng)運(yùn)能力是評(píng)價(jià)企業(yè)資源利用效率的指標(biāo)，如果周轉(zhuǎn)速度較快，則說明企業(yè)能充分利用現(xiàn)有資源為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。成長(zhǎng)能力就是指企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度和成長(zhǎng)趨勢(shì)，高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的企業(yè)不僅要有較高的會(huì)計(jì)盈余，還應(yīng)該有穩(wěn)定的增長(zhǎng)，只有基于主營(yíng)業(yè)務(wù)才能維持其增長(zhǎng)，如果收益的增長(zhǎng)主要依靠那些非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，這樣的增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，成長(zhǎng)性較差。本文根據(jù)這4大特征設(shè)定8個(gè)反映經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)見表（1）。
（三）樣本選取 本文的樣本取自于滬深兩市A股的房地產(chǎn)上市公司2009年的98個(gè)樣本，剔除個(gè)別極端樣本以避免對(duì)結(jié)果的干擾。對(duì)于這98個(gè)樣本分別選取其上述8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)分析這些公司2009年的經(jīng)營(yíng)績(jī)效情況。本文的數(shù)據(jù)均來(lái)自于國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)處理采用SPSS和EXCEL軟件。
三、實(shí)證檢驗(yàn)分析
（一）描述性統(tǒng)計(jì)從表（2）可以看出不少指標(biāo)的最小值和最大值都相差比較大，說明公司間各指標(biāo)的狀況存在不同程度的差異。從盈利能力指標(biāo)來(lái)看，公司之間的差異比較大，說明公司間盈利水平變化幅度較大，但其總體均值水平并不是很高，可見并不是所有的房地產(chǎn)公司都有較高的收益，這也可能是因?yàn)樵诮?jīng)歷了2008年的金融危機(jī)后，不少公司還沒完全緩解過來(lái)，從而導(dǎo)致了總體收益水平的偏低。從收現(xiàn)能力指標(biāo)來(lái)看，公司間的收現(xiàn)水平有較大差距，且總體均值為負(fù)數(shù)，說明房地產(chǎn)公司的收現(xiàn)情況并不樂觀，營(yíng)業(yè)收入不能及時(shí)收回現(xiàn)金。從營(yíng)運(yùn)能力看，公司間的差異更是明顯，尤其是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，最高的光華控股甚至達(dá)到了884.43，經(jīng)分析，如此高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是因?yàn)樵摴驹诒ＷC了較高營(yíng)業(yè)收入的情況下很好的控制了應(yīng)收賬款，反映了其資金利用效率，但是在進(jìn)行控制時(shí)也應(yīng)該考慮該政策對(duì)公司營(yíng)業(yè)收入的影響，要對(duì)減少的營(yíng)業(yè)收入的成本與減少的應(yīng)收賬款的收益之間進(jìn)行權(quán)衡，找到一個(gè)最佳水平。從公司的成長(zhǎng)性來(lái)看，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率在公司間差異巨大，其行業(yè)均值也為負(fù)，說明有不少公司未能走出低迷狀態(tài)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比重總體來(lái)看，房地產(chǎn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)所占比重較高，可見公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)比較突出，源于主營(yíng)業(yè)務(wù)能為公司帶來(lái)高利潤(rùn)。根據(jù)上述描述，從總體上對(duì)2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析，可知營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)（應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率）和成長(zhǎng)能力指標(biāo)（凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率）是影響公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的主要指標(biāo)。
（二）因子分析由于評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)存在不同程度的相關(guān)性，本文采用因子分析法來(lái)評(píng)價(jià)2009年房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。因子分析的基本目的是用少數(shù)幾個(gè)因子去描述多個(gè)變量之間的關(guān)系，其基本思想是把聯(lián)系比較緊密的變量歸為同一個(gè)類別，而不同類別的變量之間的相關(guān)性較低，通過降維將相關(guān)性高的變量聚在一起，基本原理是以相關(guān)性為基礎(chǔ)，從協(xié)方差矩陣或相關(guān)矩陣入手把大部分變異歸結(jié)為少數(shù)幾個(gè)公共因子所為，把剩余的變異成為特殊因子。運(yùn)用SPSS軟件對(duì)2009年滬深兩市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行處理，如表（3）所示。該表主要驗(yàn)證原有變量是否適合進(jìn)行因子分析。KMO檢驗(yàn)用于研究變量之間的偏相關(guān)性，計(jì)算偏相關(guān)時(shí)由于控制了其他因素的影響，所以會(huì)比簡(jiǎn)單的相關(guān)系數(shù)小。一般KMO值小于0.5則不適宜作因子分析，大于0.7則比較適合作引子分析，本文中KMO值為0.707，適合進(jìn)行引子分析。Bartlett球形檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量Sig
四、結(jié)論
對(duì)于經(jīng)營(yíng)績(jī)效來(lái)說，最重要的指標(biāo)是盈利能力指標(biāo)，這也是股東最為關(guān)注的指標(biāo)，縱觀2009年房地產(chǎn)公司的盈利情況可以發(fā)現(xiàn)不少公司每股收益和股東權(quán)益凈利率偏低，對(duì)于這些公司來(lái)說首要任務(wù)就是增加營(yíng)業(yè)收入控制成本，提高公司利潤(rùn)水平。只有在做大利潤(rùn)的基礎(chǔ)上才能進(jìn)一步擴(kuò)大公司規(guī)模，增強(qiáng)公司實(shí)力?，F(xiàn)金流是公司維持經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，因此對(duì)于每家公司而言都是至關(guān)重要的。2009年不少房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比率較低，甚至為負(fù)值，據(jù)此認(rèn)為這些公司在現(xiàn)金流回收的控制上存在問題，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能獲得及時(shí)的現(xiàn)金流入，嚴(yán)重是將會(huì)影響到公司的正常運(yùn)營(yíng)。在具體實(shí)務(wù)中，公司應(yīng)盡量推遲現(xiàn)金流出，對(duì)于現(xiàn)金流入則要設(shè)計(jì)合理的現(xiàn)金折扣制度和商業(yè)促銷手段加速資金的回籠。經(jīng)過對(duì)上述公司的分析，發(fā)現(xiàn)這些公司在運(yùn)營(yíng)能力上存在很大區(qū)別，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率甚至從0跨度到接近900?？刂坪脩?yīng)收賬款對(duì)于房地產(chǎn)公司很重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司需要不斷大量的現(xiàn)金流入。但是，周轉(zhuǎn)過快也會(huì)存在一些隱患，嚴(yán)格的應(yīng)收賬款回收制度可能會(huì)減小公司的銷售規(guī)模，影響到營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該制定合理的應(yīng)收賬款回收制度，在能夠擴(kuò)大銷售規(guī)模的情況下注重對(duì)應(yīng)收賬款的控制。房地產(chǎn)企業(yè)不能過多的依賴外部環(huán)境諸如政府背景、稅收優(yōu)惠、行業(yè)壟斷、財(cái)政扶持等一些有利因素，而應(yīng)該做好主營(yíng)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力，不斷強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力，注重控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，做好項(xiàng)目前期管理。一些有實(shí)力的企業(yè)可以對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩嘣?jīng)營(yíng)，增加企業(yè)的收益和現(xiàn)金流量。
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