時間：2023-08-04 16:49:47
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在*新一輪城市建設的帶動下，全市房地產業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“*市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從*市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產的影響
1、高水平的城市化目標，常平房地產業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業(yè)。
*市政府關于常平（20*~2020）經濟發(fā)展戰(zhàn)略預測：20*年、2*0年和2020年常平鎮(zhèn)國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20*年、2*0年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、*市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20*年、2*0年和2020年的城鎮(zhèn)總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；20*年、2*0年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20*年、2*0年和2020年城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產市場分析
1、常平各個區(qū)域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以*本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對*人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，*人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布*山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長*業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為*人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20*年購房80%為內地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。
4)常平東門區(qū)域，
常平房地產的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：*大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產，如東田麗園，旺角新城，*年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有*，規(guī)劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以*四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區(qū)域內以*人居多?，F今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內*人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。
麗城鹿兒島早期以風景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以*人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、*年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發(fā)展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；
【關鍵詞】房地產市場；城市經濟；協(xié)調發(fā)展
引言
改革開放政策實施以來，我國的經濟取得了較快的發(fā)展與進步，經濟的快速發(fā)展推動了其他領域的發(fā)展，其中房地產業(yè)就是一個方面。然而，我國目前還處于社會主義初級階段，各項事務的實施仍然在試驗階段，這就決定了我國的整體經濟水平的相對落后，而且市場發(fā)育比較遲而且還不夠健全，因此近年來我國房地產市場一直處于“供給過量”與“有效需求不足”之間的矛盾，這個矛盾處于逐漸激化的階段。這就說明了我國的房地產市場在實際發(fā)展過程之中還存在著一系列問題，這些問題亟待解決。因此，房地產市場的發(fā)展一定要與城市經濟的發(fā)展相協(xié)調，這樣才能夠使得二者共同進步，互惠互利，共同為增加國民經濟貢獻出自己的一份力。
1 房地產投資與城市經濟協(xié)調發(fā)展的互動機理
1.1 房地產投資的概念
房地產投資屬于投資的一個方面，它指的就是不同的投資主體，如企業(yè)或個人、政府等為了達到某種指標，對房地產的開發(fā)與管理等方面進行直接地或者間接地投資。由上述的定義可以得知，房地產投資所涉及的領域十分廣泛，主要包括如下幾個方面：房地產開發(fā)、土地開發(fā)、房舍建筑、置業(yè)等方面的內容。對房地產業(yè)進行投資的最終結果就是新的房地產生成以及對原來存在的房地產進行改造與變革等。換而言之，就是上述投資者以房地產投資為主要跳板，來獲取更高的經濟利潤，達到經濟上的增值。由以上所述可知，房地產投資主要具有如下幾個方面的特性：房地產投資對象位置是固定的；房地產投資時間較長；房地產投入資金量大；房地產投資可以增值。
1.2 房地產投資對城市經濟的重要作用
房地產投資是投資者將手頭上的資金融入房地產開發(fā)與管理之中，能夠提高人們的生活水準，是一條必經的途徑與方式。除此之外，它也能夠不斷提升城市的核心競爭力。具體而言，房地產投資對城市經濟的重要能動作用主要體現在如下幾個方面。
1.2.1 房地產投資對城市的供給作用
加大對房地產的投資力度，一方面能夠使得房地產作為產品供給的增加，另一方面又表現在房地產市場的相關性十分強，這就意味著房地產投資一旦增加，就會在帶動其他產業(yè)投資的增加。房地產的這種供給作用不僅能夠對投資規(guī)模以及投資范圍與領域進行放大和拓展，而且還能夠最大程度地延長投資期限，從而最終能夠引起連鎖反應，帶動了與之相關的產業(yè)的快速崛起與發(fā)展，其他產業(yè)的發(fā)展能夠促進城市經濟的增長。
1.2.2 房地產投資對城市的需求效能
房地產投資的需求效能主要表現為房地產首先能夠引起其他與之相關產業(yè)的大力發(fā)展，促進了城市經濟的增長，由此就會帶動城市需求的增加。如某個城市加大力度投資房地產，那么就會使得房地產業(yè)的規(guī)模迅速擴大，那么這就使得這個城市的經濟有很大的增長，然后就會拉動人們的消費，從而滿足了人們的需求。
1.2.3 房地產投資的擠出效應
所謂房地產投資的擠出效應，指的就是由于房地產投資的增加而影響社
會對其他行業(yè)或產業(yè)的投資。眾所周知，房地產市場屬于壟斷競爭型市場，供求雙方在地位上不對等，市場信息的占有與獲取不對稱，價格在很大程度上被壟斷者操控，因而其利潤空間大大高于正常市場水平，投資回報率同樣遠高于一般社會平均投資回報率。因此，為了獲取更高的經濟利益，有很大的企業(yè)融入其中，這就使得很大沒有融入其中的企業(yè)的資產被占用。
2 城市經濟對房地產投資的帶動與制約
由如上所述可知，房地產投資的力度對城市經濟的發(fā)展具有很強的能動作用，相反而言，城市經濟的發(fā)展與進步與否也會在很大程度上影響著房地產的投資力度以及房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)模。由此可以看出，房地產投資與城市經濟的發(fā)展二者之間存在著十分重要的關系，這種關系是處于一種長期的均衡狀態(tài)。城市經濟可以通過此種均衡的狀態(tài)對房地產的投資進行有效地控制與調整。究其原因，可以歸結為：房地產投資力度的擴大不能離開城市經濟的推動，唯有對城市經濟進行積累，方能為房地產投資的持續(xù)、穩(wěn)健增長提供非常大的支持與后盾。
總而言之，城市經濟對房地產投資的重要作用主要表現在如下兩個方面，即制約與帶動。如果一個城市的經濟處于平穩(wěn)的發(fā)展狀態(tài)，也會使得房地產投資同樣出現平穩(wěn)地增長；若一個城市經濟的增長處于停滯狀態(tài)或是發(fā)展非常緩慢，那么就會導致各種投資與消費需求必然會受到城市經濟蕭條狀態(tài)的影響而呈現出不景氣的景象，對于房地產投資而言也不例外，從而使其發(fā)展受到嚴重地制約。
除此以外，城市經濟還通過以下方式影響房地產投資。一定的經濟增長能夠積累房地產投資所需要的大量資金，增加社會投資資金積累的規(guī)模，為房地產投資提供資金來源。同時，一定的經濟增長能夠增加國民收入，人們收入水平增加，消費水平也就同時增加，作為房地產投資標的物的房地產，如果沒有一定規(guī)模的市場需求對其產品進行消費，那么其投資的利潤與規(guī)模必將被限制在狹小的空間，沒有任何利潤可以獲取，房地產投資自然得不到大的發(fā)展。
3 結論
綜上所述可知，當前時期下隨著我國房地產業(yè)地迅速發(fā)展，從而促進了人們對房地產投資力度的增強，房地產投資規(guī)模的擴大，促進了城市經濟的快速發(fā)展，帶動了城市的消費需求；從另一個方面而言，城市經濟的快速發(fā)展也加大了房地產的投資力度。由此可以看出，房地產投資規(guī)模與城市經濟發(fā)展之間是相互依存的，是相輔相成的統(tǒng)一體，在城市的建設與發(fā)展過程中，應該對二者之間的關系加以重視。
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近年來，隨著國民經濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產業(yè)日漸成為地區(qū)經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現的房價“爆漲”現象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀調控措施對房地產市場進行調整，本文就**市房地產市場的發(fā)展狀況及趨勢進行分析預測。
一、房地產市場的發(fā)展現狀
**市位于**中部，地處經濟欠發(fā)達地區(qū)，是**自治區(qū)最大的工業(yè)城市，房地產業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設步伐的加快，房地產業(yè)得以迅速發(fā)展。
（一）房地產開發(fā)企業(yè)情況
目前，**市共有各類房地產開發(fā)企業(yè)231家，其中有資質等級企業(yè)85家，暫定資質企業(yè)146家，有資質等級企業(yè)中二級企業(yè)10家，三級企業(yè)23家，四級企業(yè)52家。開發(fā)企業(yè)以內資和民營為主，國有企業(yè)數量逐年減少。外阜開發(fā)商加快進入**市場步伐，這加劇了市場競爭，同時也抬高了本地企業(yè)參與競爭的準入門檻。開發(fā)企業(yè)注冊資金總額達到22.51億元，從業(yè)人員達到4808人，人均占用資金量達到46.83萬元。
（二）房地產開發(fā)投資情況
房地產開發(fā)投資持續(xù)增長。20xx年，房地產開發(fā)投資首次突破50億元，達到59.29億元，與20xx年全年相比同比增長91.3%，是“十五”期間房地產開發(fā)累計投資的1/3。
在房地產開發(fā)總投資中住宅建設完成的投資為47.8億元，同比增長136.6%。其它用途房屋的投資共11.49億元。房地產開發(fā)項目投資增幅明顯。
（三）20xx年新開工項目情況
在全部施工面積中，20xx年新開工面積為404.4萬平方米，同比增長125%；其中住宅新開工面積約為354.4萬平方米，同比增長151.2%;房屋竣工面積194.8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。
（四）房地產交易市場情況
1、新建商品房交易情況
20xx年，新建商品房成交14413套，同比增長17.97%，成交面積125.91萬平方米，同比增長18.38%，其中住宅9995套，同比增長11.40%，成交面積104.04萬平方米，同比增長17.67%；非住宅4418套，同比增長36.15%，成交面積21.87萬平方米，同比增長21.91%，其中商業(yè)營業(yè)用房成交3748套，成交面積20.11萬平方米。20xx年**市新建商品住宅平均價格為1526.5元/平方米，較20xx年上漲7.5%。
2、新建商品房供求情況
20xx-20xx年，**市房屋竣工面積分別為91.5萬平方米、78.64萬平方米、133.6萬平方米、139.01萬平方米、204.15萬平方米、194.8萬平方米，6年間商品房竣工面積840.7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67.95萬平方米、75.21萬平方米、114.04萬平方米、137.52萬平方米、217.49萬平方米、262.03萬平方米，6年間銷售面積904.27萬平方米。
3、存量房交易情況
20xx年，**市存量房成交套數11692套，成交面積104.37萬平方米，同比增長2.01%、9.08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88.83萬平方米，成交金額7.67億元，平均成交價格863.1元/平方米；商業(yè)營業(yè)用房成交877套，成交面積11.67萬平方米，成交金額1.76億元，平均成交價格1508元/平方米。
二、房地產市場的分析
1、房屋價格上漲及成本分析。
20xx年**市住房價格受土地供應、建筑材料價格、拆遷補償費用等影響，住房價格有所上漲，但低于全國平均水平，除住房供應結構不盡合理導致房價上漲外，其他因素也影響著房價。
首先，旺盛的市場需求是房價上漲的根本原因。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市常住人口增加，考慮房屋拆遷，住房新增需求也在不斷增加；國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展，人民收入水平不斷提高，改善住房需求不斷增加。20xx年，共核準預售住宅項目60個，預售面積178.83萬平方米，可銷售房屋共計18747套，目前已銷售10425套，已銷售了55.6%。
其次，房地產信貸市場活躍，土地交易價格上漲是重要原因。隨著房地產金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下，潛在需求變成現實需求。當大量儲蓄資金及閑散資金找不到更好的投資渠道時，紛紛流入房地產市場。從土地角度來看，實行“經營性土地使用權招牌掛”政策后，土地市場交易活躍，土地購置價格逐年上漲。
第 三，房地產開發(fā)成本增加是房價上漲的直接原因。拆遷成本增加，平均每平方米建筑面積增加成本437元。住宅單體造價上漲，鋼材、水泥、沙石等建筑材料受市場影響價格漲幅較大。行政事業(yè)性收費有所調整（如人防費已由25元/平方米漲至80元/平方米），使得住宅單體建設成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墻節(jié)能保溫材料每平方米建筑面積增加成本40元，住宅小區(qū)配套設施隨著住宅品質的提高，每平方米建筑面積的成本也在提高。
第四，住房供應渠道不完善，住房梯級消費沒有完全形成。房地產二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺，由于中介不成熟、房地產交易稅費過多等原因影響，特別是包鋼等大企業(yè)近6萬戶職工住房在企業(yè)內部流轉，沒有進入市場，**市二手房市場沒有發(fā)展起來；房屋租賃市場還不夠完善，大多數居民還只能通過買房解決居住問題；房地產一級市場中，中低檔住房比重偏低，住房超前消費現象十分突出，這些因素造成了房價的上漲。
2、住房供給結構局部失衡。在市場繁榮、供銷兩旺的形勢下，房地產開發(fā)企業(yè)在利益的驅動下過分集中于中高檔商品房的建造，中低價位商品住房供應呈現明顯不足，**地處中、西部偏遠地區(qū)，中、低收入家庭較多，目前，開發(fā)的高檔住宅基本上供求平衡，但中、低價位的住宅所占比重相對較少，無法滿足中低收入群體改善住房的強烈愿望，現有的經濟適用房根本滿足不了中低收入家庭對住房的需求，導致住宅供給結構局部失衡。
3、房地產貸款增勢不減。在各類消費貸款中，房地產貸款發(fā)展較快，而且已成為發(fā)展房地產業(yè)的主要資金來源。20xx年，**市個人商業(yè)住房貸款余額205933萬元，較年初增加47562萬元，同比多增18710萬元，全年累計發(fā)放80583萬元，收回33021萬元；商用房貸款余額59285萬元，比年初增加9260萬元，全年累計發(fā)放23269萬元，收回14009萬元。
三、房地產市場預測
1、房價近期內將保持小幅震蕩的發(fā)展態(tài)勢。20xx年房地產市場仍是宏觀調控的重點所在，如果房價過高或房地產市場收益過高，必然吸引社會上人力、物力、和財力等各種資源涌入房地產市場，勢必形成房地產開發(fā)投資新的熱潮，引發(fā)房地產泡沫。為此，調控房地產市場，確保房價穩(wěn)定仍是宏觀調控的重點之 重，房地產業(yè)將會保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。
2、成本提升。房地產開發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本和項目經營期間的費用、稅金及附加等內容，再加上開發(fā)利潤就形成了商品房或樓盤的銷售價格，據調查資料顯示，土地成本占房價的30%多，建筑安裝工程成本占28.8%，項目管理費用、稅金及附加占17.3%，開發(fā)利潤占21.9%。隨著土地獲取方式的改變，土地在房價中的比重會有所提高，造成建房成本增加；建安人工費、材料費價格的上漲，也將導致建安工程成本增加。
關鍵詞：城市規(guī)劃；房地產開發(fā)；協(xié)調發(fā)展
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A
我國的房地產業(yè)在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協(xié)調的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產業(yè)的不協(xié)調性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產業(yè)這一地域性很強的產業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產業(yè)這一基礎性、先導性產業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。
1、城市規(guī)劃的概述
城市規(guī)劃是一門自古就有的學問，每個民族都有其獨特的知識組成。而城市規(guī)劃其實是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產環(huán)境，滿足社會經濟發(fā)展需要的技術手段。同時城市規(guī)劃的研究是城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時期內城市發(fā)展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設和管理的依據，也是城市規(guī)劃、城市建設、城市運行三個階段管理的龍頭。
城市規(guī)劃是城市發(fā)展的目標和城市建設的依據，房地產開發(fā)則是城市發(fā)展目標的實施過程。房地產開發(fā)必須服從城市規(guī)劃，服從城市社會經濟發(fā)展的需要，這是從城市建設與發(fā)展的全局利益出發(fā)考慮的，同時也保證了房地產開發(fā)的社會效益、經濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。然而，在當前我國城市化進程快速推進的過程中，城市規(guī)劃與房地產開發(fā)之間并非是理論上的協(xié)調發(fā)展，一方面房地產開發(fā)速度過快，過度開發(fā)、破壞性開發(fā)等現象嚴重；另一方面城市規(guī)劃則滯后于城市房地產的發(fā)展，嚴重影響了政府對城市發(fā)展的宏觀控制力。
2、城市規(guī)劃和房地產開發(fā)的關系
所謂的房地產開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)轉變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創(chuàng)造良好的生活和生產環(huán)境，以滿足人們需要。而城市規(guī)劃是一個城市房地產開發(fā)的"龍頭"，它指導和制約著城市房地產開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍圖要依靠房地產開發(fā)來實現，并針對開發(fā)過程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關系密不可分。同時城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的側重點不同。在戰(zhàn)略上，城市規(guī)劃側重于宏觀地分析城市的發(fā)展條件，確定城市的發(fā)展方向；而房地產開發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展和現實收益。從信息反饋角度來看，城市規(guī)劃側重于聽取市民的反饋意見，滿足大多數市民的需要；而房地產開發(fā)則側重于收集市場信息，適應市場的需要。在空間上，城市規(guī)劃注重整體的空間結構組織和各類用地功能的配置；而房地產開發(fā)多從局部考慮項目的區(qū)位選擇。在時間上，城市規(guī)劃側重于長遠的效果，并兼顧近期的發(fā)展建設；而房地產開發(fā)更側重近期的效果。從效益來看，城市規(guī)劃注重研究經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的相互統(tǒng)一，側重于研究降低社會邊際成本，提高整體綜合效益；而房地產開發(fā)更關心開發(fā)項目、開發(fā)土地和開發(fā)企業(yè)的經濟效益。
因此，城市規(guī)劃是房地產開發(fā)的基礎，沒有城市規(guī)劃，房地產開發(fā)就沒有方向和依據。只有在詳盡的城市規(guī)劃指導下，房地產開發(fā)才具有前瞻性，才能可持續(xù)發(fā)展，在收到經濟效益的同時，還可以帶動相關產業(yè)的發(fā)展,以達到其本來的目的。兩者的關系也可以說是宏觀與微觀、整體與部分、長期與短期的關系，是后者服從前者、前者應兼顧后者的相輔相成的關系。
3、我國城市規(guī)劃與房地產開發(fā)之間存在的問題
3.1、房地產開發(fā)片面追求利潤，忽視了城市空間的綜合利用
房地產開發(fā)商在經濟利益目標的驅動下，忽視了開發(fā)項目的環(huán)境效益，甚至脫離了城市規(guī)劃控制，使得一些地塊過度開發(fā)，建筑密度、容積率和建筑間距能提則提、能壓則壓，與居住舒適度直接相關的綠地率一降再降，開發(fā)行為的隨意性較大，難以使規(guī)劃控制作用真正落到實處。國外高層建筑的發(fā)展為城市騰挪出更多的公共綠地和休閑空間，而我國高層建筑的發(fā)展卻只是單純的提高了土地的容積率和建筑密度。開發(fā)商往往從自身利益出發(fā)，注重企業(yè)的經濟利益和微觀效益，忽視了全局利益和地塊的綜合利用價值，使得城市宜居功能嚴重缺失，城市的綜合競爭力受到很大影響。
3.2、城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產開發(fā)的突發(fā)性 我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后經權力機關批準才具有法律效應，實施若干年后，加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機制的市場體制下.房地產開發(fā)要抓住時機和注重開發(fā)后的收益，往往會出現出乎規(guī)劃管理人員預想的突發(fā)行為。城市房地產開發(fā)的突發(fā)性對現有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項目甚至導致政府決策與規(guī)劃目標相悖，使整個規(guī)劃構思被打破，城市發(fā)展格局嚴重失調，原有規(guī)劃失去意義。
3.3、城市規(guī)劃編制體系不完善、面臨挑戰(zhàn) 其主要表現在以下兩方面：（1）規(guī)劃編制內容綜合性不夠，缺乏經濟分析。由于房地產開發(fā)具有明顯的對經濟利益的投機性，因此，城市規(guī)劃編制的內容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經濟分析和規(guī)劃編制體系不完善等問題，勢必削弱其對房地產開發(fā)的調控能力。（2）城市規(guī)劃編制的動態(tài)性和可操作性差。目前，城市規(guī)劃的編制仍較多的偏重于物質建設規(guī)劃，注重于確定規(guī)劃期的人口和用地規(guī)模；對于房地產開發(fā)所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區(qū)的原則，注重于靜態(tài)的“最終藍圖”；對城市總體規(guī)劃要求面面俱到，編制和審批的時間過長，可操作的時效性差；而控制性詳細規(guī)劃，往往又不能從全局上把握城市土地開發(fā)利用過程中房地產開發(fā)用地的規(guī)模和強度。
協(xié)調城市規(guī)劃與房地產開發(fā)和諧發(fā)展的舉措
4.1完善法制建設,強化城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的約束性、引導性管理
目前，我國城市規(guī)劃大多以終極的理性規(guī)劃方式為主, 難以面對現實中的沖突。規(guī)劃只是政府部門的政績與形式，在具體的實施管理中也缺乏相關的法制依據有效保障規(guī)劃的實施。所以，我國需要以《城市規(guī)劃法》為基本依據，建立健全的規(guī)劃實施辦法和監(jiān)督辦法以及區(qū)域性技術規(guī)范和地方法規(guī)，增強城市規(guī)劃對房地產開發(fā)中的風險和不確定性的適應性，提高城市規(guī)劃的服務意識，調節(jié)房地產開發(fā)與城市規(guī)劃的互動關系，以完整的責權約束機制和廣泛的監(jiān)督機制保障規(guī)劃實施中的強制性，以超前意識指導和引導房地產開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產業(yè)健康發(fā)展，保障規(guī)劃實施中的持續(xù)效應。
4.2、城市空置化現象日益突出
目前，城市空置化現象這一問題日益嚴重，即城市的中心存在一定數量的未完全開發(fā)的土地空間。開發(fā)商開發(fā)規(guī)模過大，也會導致供大于求的局面，房屋滯銷，空置房過多。此外，社會上層富裕人群購置多處房產進行炒作轉售從中賺取利潤，實際使用率卻很低，以及不法房地產商故意捂盤惜售或哄抬房價等。這就要求我們完善城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的引導機制。此問題可以從3個方面著手：首先是增強全民的法制意識。應根據各地的實際情況,以市場為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據，制定《城市規(guī)劃法》實施細則、城市規(guī)劃管理技術規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是增強規(guī)劃的超前戰(zhàn)略性意識。城市規(guī)劃通過戰(zhàn)略研究發(fā)現空間變化的多種可能性，分析哪些是影響空間變化的決定性因素，能使房地產開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質準備，按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產開發(fā)的投資方向、策略，從而促進房地產業(yè)的健康發(fā)展；最后是增強規(guī)劃行政主管部門的職能，提高城市規(guī)劃的服務意識。
4.3、盡快完善房地產市場的預警監(jiān)測體系
建立房地產市場監(jiān)測系統(tǒng)，形成統(tǒng)一的房地產信息庫，可以為城市規(guī)劃提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地產市場信息系統(tǒng)，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監(jiān)測分析。與此同時，要盡快結束當前土地市場的“雙軌制”，實現土地使用權轉讓的市場化，以強化地價對城市用地結構合理化的促進作用。
4.4城市規(guī)劃應加強對房地產開發(fā)的管理
城市規(guī)劃應加強對房地產開發(fā)的管理首先必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據，制定實施細則、規(guī)劃管理技術規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產開發(fā)商有一定的時間準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。第三是做好控制性詳細規(guī)劃。通過各項控制指標來控制過度開發(fā)，它一般規(guī)定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。第四是必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權必須高度集中，不宜下放。通過強有力的執(zhí)行、調控和整合，協(xié)調各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個別利益服從大局利益，眼前利益服從長遠利益。
結束語
城市規(guī)劃和房地產開發(fā)都是為改善城市環(huán)境和提高人們生活的質量服務。由于行為方式、實施主體、實現周期和實現方法等方面的不同，城市規(guī)劃和房地產開發(fā)之間存在一定的矛盾。因此，正確處理這兩者的關系，采取適當措施，使兩者協(xié)調互動，才可以使城市得到更好的和諧發(fā)展，不僅可以為人們的居住提供一個更好的環(huán)境，而且還可以使城市規(guī)劃和房地產開發(fā)協(xié)調互動，從而實現城市開發(fā)建設的良性循環(huán)。
參考文獻：
關鍵詞：城市規(guī)劃 房地產開發(fā) 協(xié)調發(fā)展
我國的房地產業(yè)在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協(xié)調的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產業(yè)的不協(xié)調性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產業(yè)這一地域性很強的產業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產業(yè)這一基礎性、先導性產業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。本文試圖就這一問題，從幾個方面進行分析研究。
一 城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的特點
城市規(guī)劃是一種政府干預行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發(fā)多是企業(yè)或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的不同特點。
1.城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產開發(fā)的個體最優(yōu)
城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。房地產開發(fā)是個體經濟行為,開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。
2.城市規(guī)劃的長遠利益和房地產開發(fā)的短期行為
我國城市規(guī)劃年限比較長，約5―20年，甚至更長，長期發(fā)展利益為其重要依據；而對城市房地產開發(fā)最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發(fā)建設要協(xié)調長遠利益與短期利益的關系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發(fā)的短期活動來實現，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調的發(fā)展。
3.城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產開發(fā)的突發(fā)性
我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產開發(fā)要抓住時機和注重開發(fā)后的收益，往往會出現出乎規(guī)劃管理人員預想的突發(fā)行為。
二 城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系
首先城市規(guī)劃對房地產開發(fā)起到必要的管制作用。我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“城鄉(xiāng)土地利用和各項建設必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！本唧w來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經濟規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預容易產生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進行管制是十分必要的。
其次，城市規(guī)劃指導和促進房地產開發(fā)。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據，房地產開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導。
再次，城市規(guī)劃設計也是房地產成片開發(fā)的必經階段和必要手段。房地產成片開發(fā)必須經過規(guī)劃設計才能進行工程建設，合理的規(guī)劃設計能夠節(jié)省投資、降低成本，在較高層次規(guī)劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生產生活的需要。
總之，地產開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時也能從城市規(guī)劃中得到指導和促進。
三 我國房地產開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調發(fā)展的表現
目前，我國一些城市仍存在著房地產開發(fā)背離城市規(guī)劃的現象。如過度開發(fā)、隨意性開發(fā)等行為，導致開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，壓縮基礎設施、綠化、道路等公用設施的開發(fā)，往往導致居住區(qū)面貌單調，公用設施配套不完善，日照不足，居住環(huán)境質量下降等。
四 我國城市規(guī)劃與房地產開發(fā)協(xié)調發(fā)展采取的措施
城市規(guī)劃對房地產業(yè)發(fā)展調控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產業(yè)發(fā)展的基本依據。而房地產開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經濟規(guī)律的城市規(guī)劃才能有效控制房地產發(fā)展。同時，由于房地產開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點，也給現有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢下作必要的調整。
1.市規(guī)劃應加強對房地產開發(fā)的管理
首先，必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據，制定《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施細則、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)范等地方法規(guī)，使城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律效力對房地產開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應加強對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2.規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強規(guī)劃的彈性和應變能力。
在市場經濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權，而只具有否決權，因此城市規(guī)劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動房地產開發(fā)和城市建設的發(fā)展，促使使規(guī)劃設想付諸實施。另外，我國現有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導地位，難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規(guī)劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發(fā)中出現的新的情況和問題，要對規(guī)劃作出調整和補充，逐步實現“滾動規(guī)劃”。
3、加強城市控制性詳細規(guī)劃覆蓋范圍。對用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
目前，中國的金融市場機制不夠規(guī)范和成熟，體制也不夠完善。房地產金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產公司對法制建設的重視具有更為重要的意義。房地產公司加強金融法律研究應從兩方面入手：一是盡快了解新出臺的相關法律法規(guī)；二是加強對現有的法律、法規(guī)的理解和靈活運用，例如：房地產證券化在國際上是房地產非常重要的融資手段之一，現在中國證券法對于房地產證券化的問題又沒有明確的規(guī)定，這就要求企業(yè)提前介入法規(guī)研究，以備在法規(guī)出臺時及時運用。此外，我國的《證券法》、《擔保法》、《保險法》等都存在不適應房地產金融發(fā)展與創(chuàng)新的條款，企業(yè)要研究這些法規(guī)可能發(fā)生的變化。
關鍵詞：規(guī)劃；房地產
中圖分類號：F29 文獻標識碼：A
房地產業(yè)是一種城市形態(tài)的產業(yè)。房地產業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨立產業(yè)。而房地產業(yè)在社會經濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現出來的。可見，房地產業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國的房地產業(yè)在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協(xié)調的問題。
1.城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的特點：城市規(guī)劃是一種政府干預行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發(fā)多是企業(yè)或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的不同特點。
1.1城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產開發(fā)的個體最優(yōu)
城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產開發(fā)是個體經濟行為，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設施等問題。
1.2城市規(guī)劃的長遠利益和房地產開發(fā)的短期行為
我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達為20年以后的城市物質形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發(fā)建設要協(xié)調長遠利益與短期利益的關系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發(fā)的短期活動來實現，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調的發(fā)展。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發(fā)展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。
1.3城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產開發(fā)的突發(fā)性
我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機制的市場體制下.房地產開發(fā)要抓住時機和注重開發(fā)后的收益，往往會出現出乎規(guī)劃管理人員預想的突發(fā)行為。城市房地產開發(fā)的突發(fā)性對現有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項目甚至導致政府決策與規(guī)劃目標相悖，使整個規(guī)劃構思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。
2.城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系首先城市規(guī)劃對房地產開發(fā)起到必要的管制作用。
首先，我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定"城市規(guī)劃區(qū)內的土地使用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。"具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經濟規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預容易產生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進行管制是十分必要的。
其次，城市規(guī)劃指導和促進房地產開發(fā)。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據，房地產開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導。合理的城市規(guī)劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)"熱點"。
再次，城市規(guī)劃設計也是房地產成片開發(fā)的必經階段和必要手段。房地產成片開發(fā)必須經過總體的規(guī)劃設計才能進行工程建設，合理的規(guī)劃設計能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。
3.我國房地產開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調發(fā)展的表現，我國一些城市仍存在著房地產開發(fā)背離城市規(guī)劃的現象。
3.1過度開發(fā)。在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發(fā)建的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區(qū)面貌單調，日照不足，居住環(huán)境質量下降等。
3.2開發(fā)的隨意性。在城市開發(fā)活動中，不同用途的土地進行開發(fā)時其收益水平也不同，導致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。
3.3對公共開發(fā)的冷落。公共設施是城市發(fā)展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發(fā)部門主動進行投資。
4.我國房地產開發(fā)與城市協(xié)調發(fā)展采取的措施
城市規(guī)劃對房地產業(yè)發(fā)展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產業(yè)發(fā)展的基本依據。而房地產開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經濟規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產發(fā)展。
4.1城市規(guī)劃應加強對房地產開發(fā)的管理。首先，必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)超前不僅能使房地產開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。
4.2規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強規(guī)劃的彈性和應變能力。
在市場經濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權，而只具有否決權，因此城市規(guī)劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規(guī)劃為"龍頭"，帶動房地產開發(fā)和城市建設的發(fā)展，以使規(guī)劃設想付諸實施。
4.3與房地產開發(fā)管理相適應的新的規(guī)劃方法控制性詳細規(guī)劃是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經驗的基礎上，適應城市土地有償使用和房地產開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個新的規(guī)劃層次。
城市規(guī)劃與房地產開發(fā)可以理解為城市建設的不同階段，計劃與實施的關系，兩者共同為建設城市服務，從這一點看，它們的目標是一致的。低一個層次來看，開發(fā)投資者和規(guī)劃管理者追求的目標又是不一致的，導致城市規(guī)劃和房地產開發(fā)之間產生沖突。房地產開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時將開發(fā)過程中遇到的新問題、新情況及時反饋給城市規(guī)劃部門；城市規(guī)劃要加強對房地產開發(fā)的管理，適應房地產開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實施。總之，城市規(guī)劃與房地產開發(fā)要相互了解，協(xié)調互動，以實現城市開發(fā)建設的良性循環(huán)。
參考文獻
[1]《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
關鍵詞：房地產業(yè) 城市經濟 協(xié)調發(fā)展
1、引言
隨著我國經濟建設的高速發(fā)展，房地產業(yè)也進入了井噴時期，并在國民經濟總量中占據了越來越大的比重。只有繼續(xù)保持房地產業(yè)的健康有序發(fā)展，才能充分發(fā)揮其對國民經濟的正面作用。然而不容忽視的現實是：由于我國的房地產業(yè)與西方歐美發(fā)達國家相比，起步較晚，發(fā)展不成熟，因此全國各地漸漸出現了地價和房價飛漲的現象，而且尤其值得警惕的是，房地產業(yè)已經在不少地區(qū)的固定資產投資中占據了過大的份額，泡沫現象已經開始顯現。如何實現房地產業(yè)與城市經濟的協(xié)調發(fā)展，是一個亟待解決的問題。本文在這樣的背景下，對房地產業(yè)發(fā)展進行深入的反思，包括土地出讓制度、商品房預售制度、國民居住問題、以及歷次調控效果等，在此基礎上從地區(qū)特點、價格機制、土地投資以及地方財政等方面提出了房地產業(yè)與經濟協(xié)調發(fā)展的策略。本文的成果對于當前的房地產發(fā)展和管理具有比較好的理論價值與實踐意義。
2、房地產業(yè)與城市經濟的現狀反思
2.1 關于土地出讓體制
“招拍掛”是當前我國普遍接受和認可實施的土地出讓模式。已經有不少研究得出：這種制度直接導致了地價與房價的飆升。雖然招拍掛能夠減少腐敗機會，引入公平競爭，然而由于其“價高者先得”的規(guī)定，使得土地成本急劇攀升，導致各地房價居高不下。
2.2 關于商品房預售體制
商品房預售能夠使開發(fā)商提前得到部分款項，降低房地產商的運營風險。但作為一柄雙刃劍，這種體制也將更大的風險置于購房者身上。雖然各地均對預售制度進行了調節(jié)，然而消費者的權益依舊未能得到妥善的保護，交易雙方的風險和利益處于不平衡的狀態(tài)，也不利于促進房產質量的保障。
2.3關于地方政府的責任
買房難已經成為影響國民生活質量的頭號問題，在這樣的大背景下，政府部門的職責如何發(fā)揮，怎樣才能在土地財政和民生福祉之間找到平衡點，考驗著政府部門的智慧。地方政府一方面應考慮地方經濟發(fā)展，還應從社會政策的角度關注住房權的問題，并通過合理解決安居樂業(yè)的問題來體現社會和諧。
2.4 關于房地產宏觀調控
由于我國的房價以出乎預料的速度全線飆升，因此我國已經在不斷進行房價的宏觀調控。然而隨著調控大錘的下落，濺起的水花卻寥寥無幾，呈現出“越調越漲”的怪像。我國的房價調控主要的出發(fā)點是信貸政策，而金融機構的避重就輕導致調控的效果差強人意，再加上地方政府的敷衍塞責，最終造成了房價難以低頭。
3、房地產業(yè)與城市經濟的協(xié)調發(fā)展策略
3.1 密切聯(lián)系實際，制定針對性的戰(zhàn)略
一個地區(qū)或城市的房地產業(yè)發(fā)展，一方面應該充分考慮城市經濟現狀，另一方面則應充分結合國民經濟發(fā)展的整體狀況。因此，地方政府應改變“土地財政”的依賴。從經濟規(guī)律來講，一個城市只有擁有了充分成熟的工業(yè)化發(fā)展階段，積累了足夠多的經濟總量，才能把房地產業(yè)真正包含進產業(yè)結構里。而眾所周知，我國大部分地區(qū)的城市經濟發(fā)展還處于不夠發(fā)達的階段，因此不應該將目光局限于房地產業(yè)，而是應該通過政府之手，構建成熟的商業(yè)發(fā)展大環(huán)境，同時積極發(fā)展廉租房制度，實現低收入群體的民生福祉。
3.2 結合城市的經濟發(fā)展現狀來規(guī)劃房地產業(yè)
土地價格是房地產商品價格的重要組成部分，地價的上漲帶動了房價的高企。房地產商愿意通過高價拍得地塊的原因，就是對房價的持續(xù)上升有自己的預期，并且在銷售階段能夠將高價的風險完全轉移至商品房的購買者。因此地方政府應該結合經濟發(fā)展和居民收入現狀，對這一現象進行調節(jié)，比如，可以制定政策，通過競爭手段確定地價，而對最終的房價給予土地稅費和出讓金等合理的限制和約束，從而使開發(fā)商通過挖掘內部潛力實現成本壓縮，最終降低房價，實現與城市區(qū)域經濟的可持續(xù)協(xié)調發(fā)展。
3.3 通過宏觀調控來控制房地產投資
不容置疑的是，房地產的投資能夠極大地拉動城市區(qū)域經濟增長。但近年來出現的房地產投資過快的現象，應通過宏觀調控進行規(guī)范。地方政府在享受房地產投資提升地域經濟的時候，還應該充分認識到房地產對于金融業(yè)等行業(yè)帶來的風險。當前我國各個地區(qū)的房價均不斷攀升，首先是成本的原因，但是與市場供求關系也密不可分。所以，地方政府應以“組合拳”的方式進行多方面調控，例如，逐漸增大對于經濟適用房和廉租房的鼓勵政策，并為二手房的交易提供政策支持等。
3.4金融政策的制定應符合地方實際
房地產業(yè)的發(fā)展對于銀行系統(tǒng)的依賴是眾所周知的，房地產商的貸款額度中，有六成來自銀行機構。所以應注重對金融領域政策的制定，加強監(jiān)管。首先應通過總量的控制來抑制非理性和不合理的房地產投資，通過信貸管理的規(guī)范化來實現金融政策的合理性和嚴格性。其次，對于金融業(yè)由于與房地產的“捆綁式”發(fā)展而導致的潛在風險，應將融資渠道進一步拓展，使房地產業(yè)的投資者承擔融資風險。
3.5減少土地財政的比重
當前，我國不少地區(qū)的地方財政越來越依賴賣地的收入，形成了土地財政的怪象。這種現象很容易導致政府由于嘗到了甜頭而不會在“控制房價”上動真格。為了杜絕這種現象，應對土地財政進行徹底的改革，從而使區(qū)域的財政駛回理性的軌道。建議我國的中央財政不再對地方進行配套投資。此外還應通過一些具有立竿見影效果的舉措，例如開征房產稅等，對房地產商品的實體住房持有環(huán)節(jié)進行操作，最終使房地產業(yè)和地方經濟回歸各自的本位，實現協(xié)調發(fā)展。
4、結束語
一個地區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展現狀，與該地區(qū)經濟的發(fā)展有著密切的關系，而房地產的發(fā)展水平也極大地受到區(qū)域經濟的制約與影響。只有二者互相協(xié)調，相得益彰，才能實現區(qū)域經濟的可持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻：
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