時(shí)間：2023-09-01 16:37:32
序論：在您撰寫(xiě)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家宏觀政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)，僅從房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單分析得出的結(jié)論是片面的。國(guó)內(nèi)土地可以分期開(kāi)發(fā)、地價(jià)可以分期支付等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)往往有巨額的表外負(fù)債。國(guó)內(nèi)不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、市場(chǎng)需求特點(diǎn)也有差別，因此，只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全方位的深入了解、綜合分析，才能充分掌握企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和贏利能力。不同的房地產(chǎn)企業(yè)既可能有戰(zhàn)略的不同，也可能有區(qū)域的差別，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析還需要與業(yè)界同行進(jìn)行橫向比較，這樣才能對(duì)其財(cái)務(wù)狀況有更全面的認(rèn)識(shí)。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)管理
一、房地產(chǎn)公司的盈利能力分析
盈利能力指的是公司獲取利潤(rùn)的能力，其中盈利能力指標(biāo)主要用于反映公司一定時(shí)期內(nèi)收益水平高低，即公司盈利能力越高，則表明公司一定時(shí)期內(nèi)收益水平越高；反之亦然。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，其盈利能力涉及到多項(xiàng)指標(biāo)，如營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率指標(biāo)、總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)、資本收益率指標(biāo)、成本費(fèi)用利潤(rùn)率指標(biāo)、凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)及盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)指標(biāo)等，上述指標(biāo)均在不同程度上影響著房地產(chǎn)公司盈利能力大小。另外，非經(jīng)常性損失是指與房地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)直接聯(lián)系的收入，這部分凈資產(chǎn)對(duì)真實(shí)、公允地反映房地產(chǎn)公司持續(xù)、穩(wěn)定地盈利能力產(chǎn)生不利影響。未解決這一問(wèn)題，需要房地產(chǎn)公司在計(jì)算凈利潤(rùn)時(shí)剔除企業(yè)管理層利用技術(shù)手段調(diào)控利潤(rùn)與非經(jīng)常性損益的影響，從而確保能夠更為客觀真實(shí)的反映出房地產(chǎn)公司的盈利能力。
除此之外，現(xiàn)金流也是房地產(chǎn)公司盈利能力的重要影響因素，所以要求房地產(chǎn)公司做好對(duì)資金現(xiàn)金率、銷(xiāo)售現(xiàn)金率的分析工作，確保二者能夠準(zhǔn)確揭示出房地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力，即資金現(xiàn)金率、銷(xiāo)售現(xiàn)金率越高，則表明房地產(chǎn)公司獲取現(xiàn)金的能力越強(qiáng)；反之資金現(xiàn)金率、銷(xiāo)售現(xiàn)金率越低，則表明房地產(chǎn)公司獲取現(xiàn)金的能力越弱。
二、房地產(chǎn)公司償債能力與資產(chǎn)變現(xiàn)能力的分析
償債能力是指公司應(yīng)用資產(chǎn)償還短期債務(wù)與長(zhǎng)期債務(wù)的能力，而資產(chǎn)變現(xiàn)能力是指公司將資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或負(fù)債的能力，其中償債能力與資產(chǎn)變現(xiàn)能力是公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)能力的重要衡量指標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，其償債能力涉及到多項(xiàng)指標(biāo)，如流動(dòng)比率指標(biāo)、速動(dòng)比率指標(biāo)、現(xiàn)金比率指標(biāo)、資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、清算價(jià)值比率指標(biāo)及利息支付倍數(shù)指標(biāo)等。
房地產(chǎn)公司在計(jì)算流動(dòng)比率與速動(dòng)比率時(shí)需注意下述三方面問(wèn)題：（1）存貨界定問(wèn)題。一般而言，房地產(chǎn)公司將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與開(kāi)發(fā)成本確認(rèn)為存貨列入流動(dòng)資產(chǎn)中，但是能夠在短期內(nèi)變現(xiàn)的僅有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與已具備預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)成本，所以，房地產(chǎn)公司計(jì)算流動(dòng)比率時(shí)應(yīng)將不具備預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)成本從存貨中剔除出來(lái)；（2）待攤費(fèi)用與預(yù)付賬款等無(wú)法轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還負(fù)債流動(dòng)資產(chǎn)的剔除問(wèn)題。對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，其通常都是以高價(jià)獲取到土地儲(chǔ)備，所以只有對(duì)其做好減值準(zhǔn)確才能夠真實(shí)、公允、客觀反映出存貨的變現(xiàn)價(jià)值及償債能力；（3）預(yù)收賬款從分母流動(dòng)負(fù)債中扣除問(wèn)題。房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款實(shí)為未實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入，當(dāng)工程項(xiàng)目竣工后便可正式作為銷(xiāo)售收入予以結(jié)算，所以切勿將預(yù)收賬款確定為一般流動(dòng)負(fù)債，應(yīng)將預(yù)收賬款從分母流動(dòng)負(fù)債中予以扣除。
結(jié)合我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景來(lái)看，只要房地產(chǎn)公司將資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%之內(nèi)，便不會(huì)對(duì)公司各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)造成太大的影響。實(shí)際上，受多方面原因的影響，致使國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)公司普遍處于高負(fù)債運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，與此同時(shí)房地產(chǎn)公司更注重償還短期債務(wù)能力問(wèn)題，而房地產(chǎn)公司的償還短期債務(wù)能力主要受到期債務(wù)償付比率、利息現(xiàn)金保障倍數(shù)及短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸等指標(biāo)的影響，其中到期債務(wù)償付比率指的是一定時(shí)期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與到期債務(wù)本息之間的比率，其主要用于反映房地產(chǎn)公司運(yùn)用經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)斶€到期債務(wù)本息的能力，當(dāng)?shù)狡趥鶆?wù)償付比率超過(guò)1時(shí)，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較強(qiáng)，即經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量足以?xún)斶€到期債務(wù)本息；當(dāng)?shù)狡趥鶆?wù)償付比率小于1，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較弱，即經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量不足以?xún)斶€到期債務(wù)本息。利息現(xiàn)金保障倍數(shù)指的是一定時(shí)期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與債務(wù)利息之間的比率，其主要用于反映房地產(chǎn)公司運(yùn)用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力，其中利息現(xiàn)金保險(xiǎn)倍數(shù)越低，則表明公司運(yùn)用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力越弱，從而公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大；反之利息現(xiàn)金保險(xiǎn)倍數(shù)越高，則表明公司運(yùn)用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力越強(qiáng)，從而公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。公司經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量加上貨幣資金后減去到期流動(dòng)負(fù)債便得到短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸，其主要用于反映房地產(chǎn)公司償還短期債務(wù)的能力，其中當(dāng)短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸為負(fù)數(shù)時(shí)，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較弱，即經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量不足以?xún)斶€到期債務(wù)本息；當(dāng)短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸為正數(shù)時(shí)，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較強(qiáng)，即經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量足以?xún)斶€到期債務(wù)本息。
資產(chǎn)的變現(xiàn)能力取決于資產(chǎn)的流動(dòng)比率，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，其資產(chǎn)流動(dòng)比率受應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度等因素的影響。一定范圍內(nèi)，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流動(dòng)比率越高，資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，表明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益越好。如果房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流動(dòng)比率過(guò)高，將導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本大幅度增加，致使房地產(chǎn)公司資金利用率低下，從而引發(fā)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流失、浪費(fèi)等現(xiàn)象的發(fā)生。實(shí)踐研究顯示，流動(dòng)比率以2：1為最佳。另外，速動(dòng)比率能夠準(zhǔn)確反映出房地產(chǎn)公司應(yīng)用流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力，實(shí)踐研究顯示，速動(dòng)比率以1:1為最佳。
三、房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)能力的分析
營(yíng)運(yùn)能力是指公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的能力，其主要用于反映公司利用各項(xiàng)資產(chǎn)獲取利益的能力。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，營(yíng)運(yùn)能力涉及到的指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)等，以存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)最為突出，即公司存貨周轉(zhuǎn)率越高，則表明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期越短，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本越少，致使項(xiàng)目效益越好；另外，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是影響公司營(yíng)運(yùn)能力的又一重要指標(biāo)，其中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，則表明公司一定時(shí)期內(nèi)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，即公司貸款回收期限越短，越有助于加速公司資產(chǎn)流動(dòng)，從而推進(jìn)房地產(chǎn)公司快速發(fā)展。
四、房地產(chǎn)公司成長(zhǎng)能力的分析
成長(zhǎng)能力是指公司擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)規(guī)模的能力，其主要用于反映公司未來(lái)發(fā)展速度及趨勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，成本能力涉及到的指標(biāo)有主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量成長(zhǎng)比率指標(biāo)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率指標(biāo)及凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)等，其中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率越高，則表明公司產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量越大，業(yè)務(wù)擴(kuò)展能力越強(qiáng)；主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)率與凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率越高，則表明公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)胶?，市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量成長(zhǎng)比率越高，則表明公司成長(zhǎng)越快。除此之外，利潤(rùn)保留率指標(biāo)、股本比重指標(biāo)及固定資產(chǎn)比重指標(biāo)等也在不同程度上影響著房地產(chǎn)公司成長(zhǎng)。
五、結(jié)論
總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行客觀的財(cái)務(wù)分析，反映企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況及贏利能力，為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。全文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際，在贏利能力、償債能力、運(yùn)營(yíng)能力以及成長(zhǎng)能力四個(gè)方面分析了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，以期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 償債能力 盈利能力 營(yíng)運(yùn)能力 發(fā)展能力
中圖分類(lèi)號(hào)：F234 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004-4914（2011）12-195-02
一、目前我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)狀
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。《2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)觀察研究預(yù)測(cè)報(bào)告》中數(shù)據(jù)表明：2010年1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5％，漲幅比2009年12月份擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.3％，漲幅比2009年12月份降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲11.3％，漲幅比2009年12月份擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.7％，漲幅比2009年12月份降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，也應(yīng)清醒地看到，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展中存在著這樣那樣的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的財(cái)務(wù)困境主要存在流動(dòng)性不足、權(quán)益不足、債務(wù)拖欠及資金不足四種形式，具體表現(xiàn)為產(chǎn)品變現(xiàn)能力差、負(fù)債依賴(lài)程度過(guò)高、工程款欠款嚴(yán)重、開(kāi)發(fā)資金嚴(yán)重不足、預(yù)期償債壓力過(guò)大。
二、財(cái)務(wù)分析的方法
1.財(cái)務(wù)分析的意義。財(cái)務(wù)分析是根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表等信息資料，采用專(zhuān)門(mén)方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的過(guò)程。財(cái)務(wù)分析對(duì)不同的信息使用者具有不同的意義，具體來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)分析的意義主要有以下幾個(gè)方面：一是可以判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力。通過(guò)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表有關(guān)資料進(jìn)行分析，計(jì)算相關(guān)指標(biāo)，可以了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債水平是否合理，從而判斷企業(yè)的償債能力、營(yíng)運(yùn)能力及獲利能力等財(cái)務(wù)實(shí)力。二是可以評(píng)價(jià)和考核企業(yè)的盈利能力和資金周轉(zhuǎn)狀況，揭示財(cái)務(wù)活動(dòng)存在的問(wèn)題，找出差距，得出分析結(jié)論。三是可以挖掘企業(yè)潛力，尋求提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益的途徑。四是可以評(píng)價(jià)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)測(cè)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的前景及償債能力。
2.財(cái)務(wù)指標(biāo)分析概述。（1）償債能力分析。一是短期償債能力分析：
二是長(zhǎng)期償債能力分析：
（2）營(yíng)運(yùn)能力分析。
（3）盈利能力分析。
（4）發(fā)展能力分析。
三、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)分析案例研究
某房地產(chǎn)上市公司，按總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的規(guī)模在中國(guó)房地產(chǎn)上市公司排名中都是高居榜首，根據(jù)該公司2009年至2010年的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表可以計(jì)算出以下財(cái)務(wù)指標(biāo)：
1.償債能力分析指標(biāo)。
流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債
＝20552073.22÷12965079.15＝1.59
速動(dòng)比率＝速動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債
＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56
資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額
＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％
產(chǎn)權(quán)比率＝負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額
＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％
2.營(yíng)運(yùn)能力分析的指標(biāo)。
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）＝營(yíng)業(yè)收入÷應(yīng)收賬款平均余額
＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次
存貨周轉(zhuǎn)率＝營(yíng)業(yè)成本÷存貨平均余額
＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次
流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝營(yíng)業(yè)收入÷流動(dòng)資產(chǎn)平均余額
＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝營(yíng)業(yè)收入÷總資產(chǎn)平均余額
＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次
3.盈利能力分析的指標(biāo)如下：
營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率＝營(yíng)業(yè)利潤(rùn)÷?tīng)I(yíng)業(yè)收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％
凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤(rùn)÷平均凈資產(chǎn)（指所有者權(quán)益）＝14.16％
4.發(fā)展能力分析的指標(biāo)如下：
營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率＝本年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)額÷上年?duì)I業(yè)收入總額
＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％
資本積累率＝本年所有者權(quán)益增長(zhǎng)額÷年初所有者權(quán)益
＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％
資本保值增值率＝年末所有者權(quán)益÷年初所有者權(quán)益
＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％
通過(guò)以上財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出該上市公司2010年的財(cái)務(wù)指標(biāo)有以下特點(diǎn)：一是償債能力分析。一般認(rèn)為，生產(chǎn)企業(yè)合理的最低流動(dòng)比率是2，速動(dòng)比率為1較合適，該企業(yè)流動(dòng)比率是1.59，速動(dòng)比率是0.56，表明該企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)較少，速動(dòng)比率過(guò)低，企業(yè)會(huì)面臨償債風(fēng)險(xiǎn)。
資產(chǎn)負(fù)債率越低（50％以下），產(chǎn)權(quán)比率越低（100％以下），說(shuō)明企業(yè)長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。該企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率是74.69％，產(chǎn)權(quán)比率是295.04％，表明企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度較低，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力較低。二是營(yíng)運(yùn)能力分析。該企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是43.96次，周轉(zhuǎn)速度較快，表明企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款管理的效率較高。，信用銷(xiāo)售管理嚴(yán)格；存貨周轉(zhuǎn)率是0.27次，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.77次，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.29次。這三個(gè)指標(biāo)較低，表明企業(yè)存貨占用水平較高，流動(dòng)性較低，流動(dòng)資產(chǎn)利用效果較差，企業(yè)全部資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率較低，長(zhǎng)此以往會(huì)降低企業(yè)的短期償債能力及獲利能力。三是盈利能力分析。該企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是23.06％，表明企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿^大，獲利能力較強(qiáng)。凈資產(chǎn)收益率是14.16％，說(shuō)明公司自有資本獲取收益的能力較強(qiáng)，營(yíng)運(yùn)效益較好，對(duì)公司投資人、債權(quán)人的利益有一定保證程度。四是發(fā)展能力分析。資本積累率反映了公司當(dāng)年所有者權(quán)益總額的增長(zhǎng)率，體現(xiàn)了公司資本的積累情況，是公司發(fā)展強(qiáng)盛的標(biāo)志，也是公司擴(kuò)大再生產(chǎn)的源泉，展示了公司的發(fā)展?jié)摿?。該企業(yè)資本積累率是20.21％，表明公司的資本積累較多，公司資本保全性較強(qiáng)，抵御風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)發(fā)展的能力較強(qiáng)。資本保值增值率是根據(jù)“資本保全”原則涉及的指標(biāo)，更加謹(jǐn)慎、穩(wěn)健地反映了公司資本的保全和增值情況，也充分體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)者的主管努力程度和利潤(rùn)分配中積累狀況，一般該指標(biāo)應(yīng)大于100%。該企業(yè)資本保值增值率是120.21％，表明公司的資本保全狀況很好，所有者權(quán)益增長(zhǎng)很快。
四、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的思考
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，可以發(fā)現(xiàn)雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，盈利能力較強(qiáng)，對(duì)投資人和債權(quán)人的利益有一定保障，但是其財(cái)務(wù)狀況仍不容樂(lè)觀，企業(yè)管理者仍應(yīng)繼續(xù)提高其償債能力和營(yíng)運(yùn)能力，努力降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)全部資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)效率，這樣才能使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 激烈
一、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型和特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的籌資風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，自有資本比例很低，主要依靠負(fù)債進(jìn)行開(kāi)發(fā)
當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很少，資金來(lái)源主要依靠銀行貸款。期初時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)較多的享受到借款資金所帶來(lái)的益處，然而隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和貸款的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)了很多前期貸款的本金和利息無(wú)錢(qián)支付的現(xiàn)象。從某種程度上可以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實(shí)背負(fù)著巨額債務(wù)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難
由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金大部分來(lái)自于銀行貸款，負(fù)債經(jīng)營(yíng)比重較大。造成房地產(chǎn)企業(yè)利息負(fù)擔(dān)沉重。房地產(chǎn)企業(yè)一旦再次獲得資金的能力降低，將會(huì)直接面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，將是致命的。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)前期所需資金數(shù)額多、投入較大，這種行業(yè)特點(diǎn)使得投資活動(dòng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)核心。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指在房產(chǎn)項(xiàng)目投資中由于不可知因素的影響，使得房產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法達(dá)到預(yù)期收益或目的，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)需要面臨不確定性風(fēng)險(xiǎn)。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指兩部分，一種是材料采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)；另一種是存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
1、材料采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)
是指房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的物價(jià)不斷上漲的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價(jià)格日益增長(zhǎng)。隨著原材料的價(jià)格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)成本被增加。使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
2、存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)中還會(huì)受到利率波動(dòng)的影響。貸款利率的增長(zhǎng)會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，從而使其預(yù)期收益被減少。從2007年開(kāi)始，我國(guó)政府為了抑制通貨膨脹，一共進(jìn)行了六次加息。再加之當(dāng)前金融市場(chǎng)不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本被持續(xù)增加，間接導(dǎo)致按揭貸款購(gòu)房者的購(gòu)房成本迅速上升，直接造成市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求降低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（一）通過(guò)償債能力分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1、從分析短期償債能力入手
房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率。流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值；速動(dòng)比率是速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值。速動(dòng)資產(chǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)中變現(xiàn)速度較快或者償債能力較強(qiáng)的資產(chǎn)?，F(xiàn)金比率是立即可動(dòng)用的資金與流動(dòng)負(fù)債的比值。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率越高，企業(yè)擁有的可用于抵償短期債務(wù)的流動(dòng)資金就越多，短期償債能力也越強(qiáng)。但是，在實(shí)際的財(cái)務(wù)分析時(shí)，尤其是在通過(guò)分析財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)判企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)和行業(yè)情況，比如，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財(cái)務(wù)分析時(shí)就不能將其與一般的流通企業(yè)相提并論。比如，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，有時(shí)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率雖然較高，但并不能簡(jiǎn)單評(píng)判其短期債務(wù)就一定能如期償還。因?yàn)?，倘若?yīng)收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個(gè)比率可能就會(huì)因?yàn)閼?yīng)收賬款的弱變現(xiàn)能力而失去其應(yīng)有的特性。同理，現(xiàn)金比率也并非越高越好。若其過(guò)高，可能代表房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)能對(duì)資金進(jìn)行合理的調(diào)度，從而造成資金浪費(fèi)或閑置現(xiàn)象。
2、從分析長(zhǎng)期償債能力入手
長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)主要有凈資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率等。其中，資產(chǎn)負(fù)債率表明在房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)中通過(guò)借款方式籌集的資金占有的比例。該指標(biāo)能夠直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負(fù)債的償還度就越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越小。凈資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額與企業(yè)所有者權(quán)益的比值。該比值通常用于表明房地產(chǎn)企業(yè)的基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定情況。比值越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較高風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；反之，倘若比值較低，則表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較低風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的權(quán)益就越有保障，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。
（二）通過(guò)支付能力分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，支付能力的情況直接與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緊密相連。從某種意義上可以說(shuō)，支付能力的好壞，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要標(biāo)志。關(guān)于支付能力，可以設(shè)置現(xiàn)實(shí)支付能力與潛在支付能力兩種指標(biāo)。
1、從分析現(xiàn)實(shí)支付能力入手
現(xiàn)實(shí)支付能力是用房地產(chǎn)企業(yè)本期會(huì)計(jì)期末的貨幣資金的全部結(jié)存額與全部費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較，計(jì)算出期末全部貨幣資金數(shù)額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。一般而言，現(xiàn)實(shí)支付能力指標(biāo)越大，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)支付能力就越強(qiáng)。反之，則相反。但是，并非該指標(biāo)值越大越好。如果該指標(biāo)值過(guò)大，則表明企業(yè)在一定程度上資金浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。通常，計(jì)算得出的周轉(zhuǎn)月數(shù)在3上下較為合適。
2、從分析潛在支付能力入手
潛在支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)外投資之前，會(huì)計(jì)期末的全部貨幣資金和有價(jià)證券（拋去借入款）的合計(jì)數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較而得出的可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力與計(jì)算所得的可供周轉(zhuǎn)月數(shù)成正比?？晒┲苻D(zhuǎn)月數(shù)越多，則房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力就越強(qiáng)。反之則相反。然而，有價(jià)證券、銀行存款，以及借入款的期限都長(zhǎng)短不一，變現(xiàn)能力和風(fēng)險(xiǎn)程度也各不相同，因此，在財(cái)務(wù)分析時(shí)需作具體分析。尤其是需要注意在財(cái)務(wù)分析的過(guò)程中，運(yùn)用該指標(biāo)數(shù)據(jù)時(shí)，所涉及的貨幣資金、借出款、有價(jià)證券、借入款燈，是否均來(lái)自同一會(huì)計(jì)期某時(shí)點(diǎn)的靜態(tài)數(shù)據(jù)指標(biāo)。同時(shí)，還需要預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)近期的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量；企業(yè)的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實(shí)際支付能力的預(yù)測(cè)才能更接近實(shí)際。
（三）開(kāi)展成本控制分析
無(wú)論何種企業(yè)，成本控制都是其改善經(jīng)營(yíng)管理和提高時(shí)常競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析中，還應(yīng)重視與開(kāi)展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)的執(zhí)行效果進(jìn)行正確評(píng)價(jià)。同時(shí)，面對(duì)成本升高與降低時(shí)，要及時(shí)分析其產(chǎn)生原因和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范方面所帶來(lái)的深層次影響。其次，還要明確房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)。針對(duì)每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點(diǎn)，制定對(duì)應(yīng)的操作規(guī)范和有效的防范方法，以尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目成本的未來(lái)途徑和方法，以提高防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)此，可以適當(dāng)借助《管理會(huì)計(jì)》中的“本、量、利”關(guān)系分析模式和邊際貢獻(xiàn)法、盈虧平衡分析法、變動(dòng)成本計(jì)算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開(kāi)展定量分析以及合理利用各種技術(shù)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出進(jìn)行嚴(yán)格控制和科學(xué)規(guī)劃，調(diào)動(dòng)企業(yè)上下全員降低成本消耗的積極性。
三、結(jié)語(yǔ)
總而言之，具有一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿透叱砷L(zhǎng)性。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性也較高。房地產(chǎn)企業(yè)若要在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力入手，分析企業(yè)的現(xiàn)實(shí)支付能力與潛在支付能力，并且對(duì)成本控制進(jìn)行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規(guī)避、控制和管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。繼而才能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，獲得更高的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益，也為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和下一步發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。
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摘要：經(jīng)過(guò)2014年的市場(chǎng){整，2015―2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，主要城市的交易金額普遍回升，個(gè)別城市的房?jī)r(jià)快速上漲，但更多城市依然處在去庫(kù)存的過(guò)程中。進(jìn)行M地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析旨在通過(guò)分析該公司的價(jià)值創(chuàng)造能力和現(xiàn)金余缺狀況，為其制定未來(lái)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略指明方向。
關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣 財(cái)務(wù)分析 房地產(chǎn)
一、公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略現(xiàn)狀及影響因素
M地產(chǎn)股份有限公司是國(guó)資委直屬央企，主營(yíng)業(yè)務(wù)是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，形成包含購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、精品公寓、高尚住宅等多業(yè)態(tài)的綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，具有一定的品牌影響力。伴隨著公司綜合實(shí)力的日益壯大，開(kāi)發(fā)面積、銷(xiāo)售收入、土地儲(chǔ)備量穩(wěn)步增長(zhǎng)，公司在西南、長(zhǎng)三角、珠三角、閩三角等區(qū)域的重點(diǎn)城市進(jìn)行布局，形成了多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略布局。
M地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定的影響因素主要是國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)、市場(chǎng)需求以及公司當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)情況。
2015年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“促消費(fèi)、去庫(kù)存”的總基調(diào)中逐步回暖，供需兩端寬松的政策促使市場(chǎng)低開(kāi)高走，量?jī)r(jià)回升，市場(chǎng)庫(kù)存壓力得到結(jié)構(gòu)性緩解。從需求端來(lái)看，中央多輪降準(zhǔn)降息，并通過(guò)降低首套及二套房首付比例、減免稅費(fèi)、放開(kāi)準(zhǔn)入等措施，構(gòu)建寬松的市場(chǎng)環(huán)境。地方政策靈活調(diào)整，采取稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼、取消限購(gòu)限外等多項(xiàng)措施刺激消費(fèi)。從供應(yīng)端來(lái)看，土地供應(yīng)控制規(guī)模、調(diào)整結(jié)構(gòu)，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場(chǎng)環(huán)境。多輪政策組合推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。同時(shí)，包括戶(hù)籍改革、公積金改革、保障房貨幣化等在內(nèi)的長(zhǎng)效機(jī)制正在積極推進(jìn)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
雖然市場(chǎng)環(huán)境日趨寬松，但城市分化不可避免。從各級(jí)城市來(lái)看，一線(xiàn)城市因人口、資源及財(cái)富持續(xù)集聚，各類(lèi)需求旺盛，房?jī)r(jià)始終表現(xiàn)堅(jiān)挺，在寬松政策的助力下，改善性需求明顯釋放。二三線(xiàn)城市雖在政策刺激下需求量穩(wěn)步釋放，但高庫(kù)存下房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。總體來(lái)看，自2014年11月21日央行降息以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)處于降息周期、銷(xiāo)售恢復(fù)期，寬松政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)回暖。一線(xiàn)及部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市住房需求明顯釋放，價(jià)升量漲；但多數(shù)城市受庫(kù)存偏高及經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，雖然市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但是價(jià)格回升依然面臨較大壓力。
在房地產(chǎn)行業(yè)大背景下，M地產(chǎn)股份有限公司通過(guò)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)現(xiàn)快速去化；通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新與模式創(chuàng)新，提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力；重視客戶(hù)體驗(yàn)、提升產(chǎn)品品質(zhì)，把握持續(xù)低利率環(huán)境帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。在報(bào)表分析的基礎(chǔ)上，制定有利于公司持續(xù)健康發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，可以使公司在寬松的國(guó)家政策以及激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地。
二、基于財(cái)務(wù)報(bào)表的公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣分析
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣是評(píng)價(jià)和制定戰(zhàn)略的工具，其聯(lián)系著價(jià)值創(chuàng)造和現(xiàn)金余缺。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣分為四個(gè)象限，分別是增值型現(xiàn)金短缺、增值型現(xiàn)金剩余、減損型現(xiàn)金剩余、減損型現(xiàn)金短缺。價(jià)值創(chuàng)造分為增值型和減損型；現(xiàn)金余缺是指現(xiàn)金剩余和現(xiàn)金短缺。投資資本回報(bào)率大于資本成本，則創(chuàng)造價(jià)值；反之減損價(jià)值。銷(xiāo)售增長(zhǎng)率大于可持續(xù)增長(zhǎng)率，則現(xiàn)金短缺；反之則現(xiàn)金剩余。
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣以財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以銷(xiāo)售增長(zhǎng)率、可持續(xù)增長(zhǎng)率、投資資本回報(bào)率、資本成本四個(gè)指標(biāo)之間的關(guān)系為依據(jù)劃分公司類(lèi)型，從而為公司未來(lái)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
（一）銷(xiāo)售增長(zhǎng)率
銷(xiāo)售增長(zhǎng)率是銷(xiāo)售額增加值與基期銷(xiāo)售額之間的百分比，是用于評(píng)價(jià)企業(yè)成長(zhǎng)狀況和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。銷(xiāo)售增長(zhǎng)率是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)占有能力、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)拓展趨勢(shì)的重要指標(biāo)，也是企業(yè)擴(kuò)張?jiān)隽抠Y本和存量資本的重要前提。該指標(biāo)越大，表明其增長(zhǎng)速度越快，企業(yè)市場(chǎng)前景越好。
（二）可持續(xù)增長(zhǎng)率
可持續(xù)增長(zhǎng)率是指不增發(fā)新股并保持目前的經(jīng)營(yíng)效率和財(cái)務(wù)政策條件下企業(yè)銷(xiāo)售可以實(shí)現(xiàn)的最高增長(zhǎng)率。此處的經(jīng)營(yíng)效率指的是銷(xiāo)售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。財(cái)務(wù)政策指的是股利支付率和資本結(jié)構(gòu)。
如表1所示，M地產(chǎn)股份有限公司2015年銷(xiāo)售增長(zhǎng)率-可持續(xù)增長(zhǎng)率=-11.20%-10.34%
（三）加權(quán)平均資本成本
加權(quán)平均資本成本是由企業(yè)債務(wù)資本成本、權(quán)益資本成本以及債務(wù)權(quán)益在總資本中所占的比重決定的。根據(jù)《中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核暫行辦法》規(guī)定，中央企業(yè)的資本成本率為5.5%，因而，本文參照《辦法》將M地產(chǎn)股份有限公司的加權(quán)資本成本定為5.5%。
（四）投資資本回報(bào)率
投資資本回報(bào)率是衡量企業(yè)投入資金使用效率的比例，表現(xiàn)為投入資金與產(chǎn)生的報(bào)酬之間的關(guān)系。投資資本回報(bào)率等于稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與投資資本之比。
投資資本回報(bào)率=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/投資資本 公式（1）
稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=凈利潤(rùn)+利息支出×（1-25%）
公式（2）
調(diào)整后資本=平均所有者權(quán)益+平均負(fù)債合計(jì)-平均無(wú)息流動(dòng)負(fù)債-平均在建工程 公式（3）
無(wú)息流動(dòng)負(fù)債=應(yīng)付票據(jù)+應(yīng)付賬款+預(yù)收賬款+應(yīng)交稅費(fèi)+應(yīng)付利息+其他應(yīng)付款+其他流動(dòng)負(fù)債 公式（4）
如表2所示，M地產(chǎn)股份有限公司2015年投資資本回報(bào)率-資本成本率=5.35%-5.5%
三、公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定
根據(jù)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣分析，銷(xiāo)售增長(zhǎng)率-可持續(xù)增長(zhǎng)率
提高稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率，包括擴(kuò)大規(guī)模、提高價(jià)格、控制成本等。首先，M地產(chǎn)股份有限公司要繼續(xù)挖掘經(jīng)營(yíng)效益，強(qiáng)化費(fèi)用控制。其次，M地產(chǎn)股份有限公司要實(shí)現(xiàn)從住宅開(kāi)發(fā)商向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。面對(duì)更多的不確定性，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，拓寬經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，提供生活增值服務(wù)，如食堂、健身、托兒、洗衣等社區(qū)配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的新興技能共享、社區(qū)金融等本地生活增值服務(wù)。堅(jiān)持和城市同步發(fā)展的策略，深耕現(xiàn)有城市，積極發(fā)掘產(chǎn)業(yè)升級(jí)、軌道交通延伸等城市再發(fā)展以及城市更新改造所帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)，與此同時(shí)，公司應(yīng)圍繞客戶(hù)的生命周期、不斷豐富和拓展產(chǎn)品服務(wù)，積極嘗試投資新的物業(yè)領(lǐng)域。通過(guò)“房地產(chǎn)+服務(wù)”帶來(lái)品牌溢價(jià)，從而提高稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率。
提高經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低應(yīng)收賬款、存貨等的資金占用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐漸平穩(wěn)回暖，但城市分化嚴(yán)重，大多數(shù)城市的市場(chǎng)需求仍表現(xiàn)乏力，整體市場(chǎng)仍面臨高庫(kù)存壓力，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)、投資活動(dòng)依然低迷。2015年以來(lái)，政府在“分類(lèi)指導(dǎo)、因地施策”的原則下，陸續(xù)推出支持居民合理自住和改善型需求的系列舉措，包括將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征稅時(shí)限由5年下調(diào)為2年，降低非限購(gòu)城市的居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房以及購(gòu)買(mǎi)二套房的商業(yè)貸款最低首付比例，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策等，以降低居民購(gòu)房門(mén)檻，減少購(gòu)房成本，促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放。與此同時(shí)，央行多次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率及存款準(zhǔn)備金率，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率降至歷史低位，相對(duì)寬松的信貸環(huán)境，也為居民購(gòu)房提供了有利條件。M地產(chǎn)股份有限公司應(yīng)該抓住契機(jī)，堅(jiān)持精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)組織效能，提升經(jīng)營(yíng)效率。通過(guò)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與營(yíng)銷(xiāo)策略的調(diào)整加快庫(kù)存去化速度，提高經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，減少存貨的資金占用，加快銷(xiāo)售回款，強(qiáng)化庫(kù)存管理。
通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新與模式創(chuàng)新提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力，在所處的城市與細(xì)分市場(chǎng)中保持領(lǐng)先。M地產(chǎn)股份有限公司未來(lái)應(yīng)更加注重提升項(xiàng)目質(zhì)量、控制投資風(fēng)險(xiǎn)，高度重視現(xiàn)金流管理，強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售及時(shí)回款。通過(guò)積極銷(xiāo)售，合理投資，在確保資金安全的前提下，加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理，通過(guò)投融資結(jié)合，提升資金利用效率。為進(jìn)一步增強(qiáng)資金實(shí)力，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，堅(jiān)持積極銷(xiāo)售，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。堅(jiān)持城市配套服務(wù)商的定位，以客戶(hù)為中心，不斷推動(dòng)產(chǎn)品、服務(wù)升級(jí)，拓展事業(yè)版圖。M地產(chǎn)股份有限公司未來(lái)應(yīng)以?xún)r(jià)值創(chuàng)造、能力提升為核心，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)成長(zhǎng)。S
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題；對(duì)策
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷改革發(fā)展和變化，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅面臨著一些來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的壓力，而且也面臨著來(lái)自于一些客戶(hù)、競(jìng)爭(zhēng)者和法律法規(guī)方面的壓力，尤其是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面更為嚴(yán)重。因此，在當(dāng)前這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我們有必要對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理體系做出優(yōu)化，以便于其適應(yīng)當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大了，另一方面是房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理難度增加了。
1.房地產(chǎn)公司所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。近些年來(lái)，我國(guó)的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)在不斷地發(fā)展著，這也使得我國(guó)的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財(cái)務(wù)管理的周期延長(zhǎng)。在這樣相對(duì)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期當(dāng)中，會(huì)使房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理面對(duì)著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和投資項(xiàng)目都面臨著多重的結(jié)果，也使得房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)加劇。
2.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的難度加大。在當(dāng)前環(huán)境下，關(guān)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要涉及到了來(lái)自很多方面的問(wèn)題，所以這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系也面臨著一些復(fù)雜性和多樣性的選擇。通常債權(quán)人、債務(wù)人、投資人、公司內(nèi)部職員、被投資的單位和開(kāi)發(fā)公司之間的關(guān)系都屬于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系范疇之內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的各個(gè)單位之間或者和上級(jí)單位以及各個(gè)管理部門(mén)之間的關(guān)系也屬于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系，具體來(lái)說(shuō)表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設(shè)計(jì)等，這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關(guān)系。由此看來(lái)，在當(dāng)前這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理難度是有所增加的。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的基本現(xiàn)狀分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類(lèi)公司，對(duì)資金的流動(dòng)性要求比較高。但是在實(shí)際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實(shí)力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實(shí)際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時(shí)財(cái)務(wù)管理部門(mén)受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨(dú)立性；公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財(cái)務(wù)處理方面有時(shí)過(guò)于看重短期利益而忽視對(duì)長(zhǎng)期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。
2.成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識(shí)淡薄。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前要對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)利性做一定的評(píng)估調(diào)查，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實(shí)中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實(shí)力較弱，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期做得財(cái)務(wù)預(yù)算工作不到位，沒(méi)有深人詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報(bào)告，缺乏一線(xiàn)的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。
3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，在遇到資金困難的情況時(shí)，必須要通過(guò)融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實(shí)際融資中，很多公司的融資渠道相對(duì)來(lái)說(shuō)比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢(shì)下，公司的融資會(huì)面臨困難，因?yàn)殡S著國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺(tái)，銀行融資監(jiān)管進(jìn)一步趨緊，尤其是對(duì)于中小企業(yè)而言，國(guó)家政策根本無(wú)法滿(mǎn)足于企業(yè)融資需求。
4.財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員的專(zhuān)業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財(cái)務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗(yàn)不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營(yíng)者如出納、家族式管理、會(huì)計(jì)等都是用自己的親戚來(lái)做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會(huì)出現(xiàn)管理的漏洞。財(cái)務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時(shí)會(huì)根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。
三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化措施
1.健全財(cái)務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實(shí)際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個(gè)方面融入到財(cái)務(wù)制度中，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度：如建立相應(yīng)的報(bào)銷(xiāo)制度、采購(gòu)制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財(cái)務(wù)行為和工作程序,提高會(huì)計(jì)質(zhì)量。
2.提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持樹(shù)立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤(rùn)轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來(lái)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過(guò)參加管理培訓(xùn)班來(lái)提高經(jīng)營(yíng)理念和管理水平，也可以通過(guò)和同行業(yè)人士的交流來(lái)學(xué)習(xí)和提高管理水平。
3.擴(kuò)大房地產(chǎn)公司則務(wù)管理的資金籌集。如果想要在當(dāng)前環(huán)境下促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)做出分析，經(jīng)過(guò)分析之后，我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來(lái)作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本保證。因此，對(duì)資金的籌備工作是應(yīng)該擺在第一位需要解決的問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，需要從四個(gè)方面進(jìn)行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎(chǔ)上拓展其他形式的金融業(yè)務(wù)，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場(chǎng)的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進(jìn)行融資；第三，房地產(chǎn)公司需要對(duì)外籌集資金，以此方式來(lái)加大本企業(yè)的市場(chǎng)占有份額，擴(kuò)大企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；第四，對(duì)融資左式進(jìn)行創(chuàng)新，可采取多種方法進(jìn)行。
4.提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會(huì)財(cái)會(huì)知識(shí)的人員，又對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員。同時(shí)還要考核員工的職業(yè)道德和專(zhuān)業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
5.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制主要從以下方面入手：一是要了解當(dāng)下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，科學(xué)進(jìn)行利潤(rùn)分配，強(qiáng)化企業(yè)理財(cái)職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要以我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，深入公司體制改革，適應(yīng)我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，一切從實(shí)際出發(fā)，及時(shí)調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)方式，以此來(lái)提高自己的市場(chǎng)應(yīng)變能力。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題對(duì)策
中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-0-01
自從我國(guó)的住房體制改革以來(lái)，迅速隆起了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且它目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中占有十分重要的地位，成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個(gè)地區(qū)，從單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到多產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)公司[1]。然而，一個(gè)公司管理的好與壞，直接可以從財(cái)務(wù)管理方面反映出來(lái)。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀
(1)管理制度不夠健全?，F(xiàn)如今，首先，有很多的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理缺乏嚴(yán)重的科學(xué)性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒(méi)有具體的實(shí)施。其次，制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來(lái)也不夠主動(dòng)，總體的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不清晰，公司缺乏長(zhǎng)期性的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而導(dǎo)致員工缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展；管理制度缺乏可操作性，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作的盲目，使財(cái)務(wù)分析不能夠得到有效的應(yīng)用；缺乏明確的對(duì)資本回報(bào)率的考慮，在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇的時(shí)候只是一味的追求多元化經(jīng)營(yíng)和效益；理論要求和具體的實(shí)際工作脫節(jié)，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施之前缺乏可行性的分析。
(2)財(cái)務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大。在房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，因?yàn)樗婕暗降拿姹容^多，如：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地拆遷費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等等。因此，所反映出來(lái)的財(cái)務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權(quán)人以及集團(tuán)內(nèi)部管理部門(mén)和集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)單位之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中和設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、居民、中介、承建商、銀行、購(gòu)房者、政府部門(mén)等一些頻繁和大量的有資金往來(lái)的結(jié)算關(guān)系，這無(wú)疑給如此繁雜的財(cái)務(wù)管理關(guān)系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財(cái)務(wù)人員必須要加強(qiáng)債務(wù)債權(quán)的管理，協(xié)調(diào)好各個(gè)方面的關(guān)系。
(3)成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識(shí)有待加強(qiáng)。在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資前沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行可行性研究，以及對(duì)可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒(méi)有做細(xì)致全面的分析，導(dǎo)致項(xiàng)目的投資成本加大，從而影響項(xiàng)目預(yù)期的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。忽視企業(yè)內(nèi)部各個(gè)職能部門(mén)執(zhí)行全面成本核算的重要作用，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員沒(méi)有辦法及時(shí)的收集第一線(xiàn)的資料，使實(shí)際生產(chǎn)的費(fèi)用和預(yù)算的偏差較大；房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)全面預(yù)算管理執(zhí)行得不夠到位，沒(méi)有積極地調(diào)動(dòng)公司職員和各個(gè)本門(mén)的管理人員來(lái)參加成本的管理，使預(yù)算管理只是一種形式；沒(méi)有及時(shí)地分析各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本情況，導(dǎo)致成本的不利和滯后。
(4)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財(cái)務(wù)管理水平較低。目前，我國(guó)一部分房地產(chǎn)企業(yè)中的職員和財(cái)務(wù)管理人員，他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此，對(duì)待經(jīng)營(yíng)管理都沒(méi)有很好的認(rèn)識(shí)，且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)公司尤為顯著。有相當(dāng)多的一部分房地產(chǎn)公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來(lái)的所以說(shuō)他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營(yíng)理念，在具體的管理中只是憑著感覺(jué)來(lái)進(jìn)行管理，認(rèn)為財(cái)務(wù)只是簡(jiǎn)單的算賬、記賬以及對(duì)賬等等。諸多的管理經(jīng)營(yíng)者如：出納、家族式管理、會(huì)計(jì)等都是用自己的親戚來(lái)?yè)?dān)當(dāng)，尤其是在財(cái)務(wù)的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領(lǐng)導(dǎo)者，由于親戚不是財(cái)務(wù)方面的專(zhuān)業(yè)人員，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的會(huì)計(jì)素養(yǎng)，更沒(méi)有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財(cái)務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很高，所以這樣不專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍肯定會(huì)對(duì)公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導(dǎo)致公司資金的運(yùn)轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的對(duì)策
(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展內(nèi)部和外部環(huán)境上。眾所周知，一個(gè)企業(yè)的企業(yè)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)管理以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展是密切相關(guān)的。因此，不斷的優(yōu)化財(cái)務(wù)管理的環(huán)境時(shí)房地產(chǎn)公司企業(yè)財(cái)務(wù)管理的客觀條件。針對(duì)這些問(wèn)題，一些相關(guān)的會(huì)計(jì)管理部門(mén)要注重各個(gè)環(huán)節(jié)的完善和改良，進(jìn)而來(lái)促進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)機(jī)制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。
(2)提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。俗話(huà)說(shuō)得好：“火車(chē)跑得快，全靠車(chē)頭帶”，在房地產(chǎn)公司也是一樣，決策者的財(cái)務(wù)意識(shí)直接決定一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。因此，房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持樹(shù)立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤(rùn)轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來(lái)。認(rèn)清楚實(shí)施財(cái)務(wù)管理的必要性以及重要性，把財(cái)務(wù)管理樹(shù)立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以通過(guò)參加管理培訓(xùn)班來(lái)提高經(jīng)營(yíng)理念和管理水平，也可以通過(guò)和同行業(yè)人士的交流來(lái)學(xué)習(xí)和提高管理水平。
(3)提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會(huì)財(cái)會(huì)知識(shí)的人員，又對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對(duì)在職的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行定期或者不定期的會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，及時(shí)更新專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)人員的知識(shí)，提高專(zhuān)業(yè)水平。
(4)加大評(píng)審力度。公司的審計(jì)部門(mén)除了每天要完成全面的審計(jì)工作，還要在具體項(xiàng)目的建設(shè)中實(shí)施不定期的專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)，對(duì)在進(jìn)行審計(jì)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的任何問(wèn)題都要及時(shí)的向相關(guān)部門(mén)反應(yīng)和及時(shí)的整改，并對(duì)整改后的情況進(jìn)行切實(shí)的落實(shí)[4]。對(duì)房地產(chǎn)公司建立完工項(xiàng)目的評(píng)價(jià)制度，組織各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目完成以后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合的分析和評(píng)價(jià)，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供可行性的建議。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù)，處理好財(cái)務(wù)方面的相關(guān)問(wèn)題，科學(xué)合理的管理方式、減少債務(wù)支出、降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在和以后要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。
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1．1方案比選內(nèi)容及要求
在項(xiàng)目的技術(shù)比選中，互斥型方案是較常見(jiàn)的．如果一組互斥方案在技術(shù)上可行、投資在限額范圍內(nèi)，則滿(mǎn)足方案比選的要求．通?；コ夥桨高M(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)要進(jìn)行2方面檢驗(yàn):(1)絕對(duì)檢驗(yàn)．主要是考察備選方案自身的經(jīng)濟(jì)效果是否合理;(2)相對(duì)檢驗(yàn)．主要是考察備選方案之間相對(duì)最優(yōu)者．2種檢驗(yàn)?zāi)康暮妥饔貌煌?，兩者缺一不可．因此要求備選方案滿(mǎn)足下列條件:(1)備選方案在技術(shù)上可行;(2)備選方案自身的經(jīng)濟(jì)性應(yīng)能被接受;(3)備選方案比選包含的范圍和時(shí)間、效益和費(fèi)用的計(jì)算口徑應(yīng)保持一致．
1．2經(jīng)濟(jì)比選指標(biāo)的選擇
方案經(jīng)濟(jì)比選指標(biāo)的選擇，主要是根據(jù)評(píng)價(jià)的主要目標(biāo)及投資者最關(guān)注的問(wèn)題來(lái)確定．互斥型方案比選一般分為計(jì)算期相同和計(jì)算期不同2種情況，計(jì)算期不同涉及指標(biāo)及含義也不同，因此在方案比選過(guò)程中應(yīng)選擇對(duì)應(yīng)合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)．
1．2．1互斥方案—計(jì)算期相同
對(duì)于計(jì)算期相同的互斥方案，由于評(píng)價(jià)計(jì)算期相同，方案在利用資金等值原理經(jīng)濟(jì)效果換算時(shí)，在時(shí)間上才具有可比性．因此該類(lèi)型方案比選如果采用價(jià)值性指標(biāo)(如凈現(xiàn)值)，則選用價(jià)值性指標(biāo)較大者為相對(duì)最優(yōu)方案，如果采用比率性指標(biāo)(如內(nèi)部收益率)，則需要考慮備選方案之間差額投資的經(jīng)濟(jì)效益．在計(jì)算期相同情況下，項(xiàng)目評(píng)價(jià)一般采用凈現(xiàn)值、費(fèi)用現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率作為經(jīng)濟(jì)比選主要指標(biāo)［5］．
2礦山互斥型方案經(jīng)濟(jì)比選的應(yīng)用
2．1項(xiàng)目概述
項(xiàng)目位于自治區(qū)，礦區(qū)海拔5400m，屬極高山區(qū)．礦山水電及輔材等建設(shè)條件基本滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)要求．礦體上下部分品位相差較大，上部礦石品位較高，根據(jù)礦體賦存條件及特征項(xiàng)目組提出2種開(kāi)采方案:方案一、露天+地下聯(lián)合開(kāi)采;方案二、全地下開(kāi)采．2．2評(píng)價(jià)方法及指標(biāo)選擇經(jīng)對(duì)比分析方案一和方案二的特點(diǎn)，2組為典型的互斥型方案．根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，選用凈年值法進(jìn)行方案比選［8，9］．方案對(duì)比主要數(shù)據(jù)計(jì)算如下:2．2．1項(xiàng)目可比投資方案比選投資一般可選取可比選部分計(jì)算．方案一前期可比投資包括征地費(fèi)、露天運(yùn)輸?shù)缆?、露采設(shè)備及基建剝離成本，按擴(kuò)大指標(biāo)估算法計(jì)算可比投資為106261．9萬(wàn)元．后期轉(zhuǎn)地下追加投入15060．0萬(wàn)元．方案二可比投資包括征地費(fèi)、充填站、破碎站、地采設(shè)備、空壓機(jī)房、六大系統(tǒng)等，按擴(kuò)大指標(biāo)估算法計(jì)算可比投資為92434．5萬(wàn)元，后期地采需追加開(kāi)拓工程8320．0萬(wàn)元．
2．2．2總成本費(fèi)用方案一前7a為露天開(kāi)采，總成本費(fèi)用=露采成本+選礦成本+期間費(fèi)用［10］．后期轉(zhuǎn)地采后，總成本費(fèi)用=地采成本+選礦成本+期間費(fèi)用［3，5］．經(jīng)估算，項(xiàng)目前期露天開(kāi)采總成本453．13元/t，其中:露采103．58元/t，選礦185．42元/t，期間費(fèi)用164．13元/t．后期轉(zhuǎn)地采總成本費(fèi)用390．76元/t，其中:地采145．39元/t，選礦185．42元/t，期間費(fèi)用59．95元/t．方案二均為地下開(kāi)采，總成本費(fèi)用=地采成本+選礦成本+期間費(fèi)用．經(jīng)估算，總成本費(fèi)用為414．56元/t，其中:地采147．15元/t，選礦191．76元/t，期間費(fèi)用75．65元/t．
2．2．3營(yíng)業(yè)收入由于備選2組不同開(kāi)采方案中采礦方法有所不同，礦石的回收率也不同，使得最終營(yíng)業(yè)收入有所差異，一般來(lái)說(shuō)，露天開(kāi)采礦石回收率要大于地下開(kāi)采．經(jīng)估算，方案一總營(yíng)業(yè)收入為836539．16萬(wàn)元，方案二總營(yíng)業(yè)收入為797806．74萬(wàn)元．
2．2．4基準(zhǔn)收益率i本次方案比較基準(zhǔn)收益率取行業(yè)基準(zhǔn)收益率i=13%［8，9］．
2．3指標(biāo)計(jì)算求一個(gè)項(xiàng)目的凈年值，可以先求項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，然后乘以資金回收系數(shù)進(jìn)行等值變換求解．本次方案比選分2步進(jìn)行:第一步，首先進(jìn)行項(xiàng)目投資現(xiàn)金流分析，計(jì)算出項(xiàng)目可比凈現(xiàn)值;第二步，通過(guò)等值換算求出可比凈年值．方案一:凈現(xiàn)值=－21252．38+－85009．52×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+23111．67×(P/F，13%，17)=138867．06萬(wàn)元．根據(jù)資金等值換算，可以得出方案一的凈年值為21028．12萬(wàn)元．方案二:凈現(xiàn)值=－46217．25+－46217．25×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+5897．32×(P/F，13%，15)=114601．63萬(wàn)元．根據(jù)資金等值換算，可以得出方案一的凈年值為17733．66萬(wàn)元．
2．4綜合評(píng)價(jià)1)從經(jīng)濟(jì)角度分析，方案一的凈年值比方案二高．采用露天+地下聯(lián)合開(kāi)拓方案，雖然前期投資相對(duì)較多，但從投資者角度來(lái)分析前期采用露天開(kāi)采可以較快的完成上部高品位資源的回收，盡早的收回投資．從方案凈年值來(lái)看方案一大于方案二，因此從經(jīng)濟(jì)角度分析方案一相對(duì)較優(yōu)．2)技術(shù)角度分析，方案一和方案二均可行．但由于方案一前期為露天開(kāi)采，雖然建設(shè)投資有所增加，但金屬回收率比方案二高，在服務(wù)年限內(nèi)可采出的金屬量多．3)從社會(huì)角度分析，2個(gè)備選方案的實(shí)施均能為當(dāng)?shù)貛?lái)較大的社會(huì)效益(如提供就業(yè)崗位、增加稅收等)．但從稅收的角度分析，由于方案一利潤(rùn)總額要高于方案二，因此方案一上繳政府的所得稅要高于方案二4)從環(huán)保角度分析，礦上開(kāi)采方案一和方案二均產(chǎn)生一定量的廢石和粉塵，但由于礦區(qū)海拔較高周邊無(wú)居民，對(duì)周邊環(huán)境影響較小．綜合分析，作為單獨(dú)開(kāi)采方案，方案一和方案二均能滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)要求．但從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會(huì)、環(huán)保等多角度綜合對(duì)比分析，方案一露天+地下聯(lián)合開(kāi)采方式相對(duì)起來(lái)更加合理．
3存在的問(wèn)題及展望
3．1存在的問(wèn)題1)首先是備選方案選擇．備選方案單獨(dú)對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)一定要是可行的，并且方案間不能明顯判斷出經(jīng)濟(jì)上優(yōu)劣，即要具備可比性．目前許多設(shè)計(jì)人員對(duì)方案研究不夠透徹，為了滿(mǎn)足規(guī)范編制要求，羅列的備選項(xiàng)目很多情況下是不具備可比性的，或者很容易就能被排除的，這樣得出的方案結(jié)論往往過(guò)于片面，失去了方案比選的意義．2)其次是忽略方案經(jīng)濟(jì)合理性．許多礦山企業(yè)注重的是“企業(yè)做大、做強(qiáng)”、“標(biāo)桿型企業(yè)”“世界一流”等戰(zhàn)略目標(biāo)，因此在項(xiàng)目建設(shè)中過(guò)于注重規(guī)?；?、先進(jìn)化，很多情況下忽略了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性．
