時間：2023-09-19 16:13:39
序論：在您撰寫商業(yè)地產(chǎn)稅收籌劃時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
不同的籌資方法下企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。
（1）通過金融機(jī)構(gòu)貸款籌資。利用金融機(jī)構(gòu)籌措的流動資金，其利息支出可以計入當(dāng)期損益，實現(xiàn)稅前扣除，但與項目有關(guān)的長期貸款，其資金成本應(yīng)該計入項目開發(fā)成本。
當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可資扣抵時，利息支出應(yīng)盡早資本化；當(dāng)企業(yè)處于盈利年度時，利息支出盡量予以費用化，以期達(dá)到費用極大化目的；應(yīng)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，保證利息支出的合法性，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)對超額利息的剔除。
（2）通過發(fā)行債券籌資。稅法規(guī)定資本紅利不得在費用中列支，而債券利息可以作為費用列支，因此，它可以作為節(jié)稅的方法加以利用。
2．主營業(yè)務(wù)收入的籌劃
由于房地產(chǎn)單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一般都采取分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)不能按售價總額確認(rèn)收入，而應(yīng)按合同規(guī)定的收款時間分次確認(rèn)收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本，起到節(jié)稅作用。
3．成本費用的籌劃
（1）費用的轉(zhuǎn)化。費用或支出的形式不同，適用不同的稅收政策，并會大大影響企業(yè)的稅負(fù)。譬如，公司董事、監(jiān)事的酬勞可以工資形式支付，借以增加費用；對持股員工發(fā)放的紅利可以年終獎金形式發(fā)放，借以增加費用；營銷人員的工資、獎金合理轉(zhuǎn)化為營業(yè)費用，通過包干形式進(jìn)行薪酬激勵，可以合理節(jié)稅。
（2）固定資產(chǎn)折舊。折舊籌劃的重點在于提高折舊額，可以通過資產(chǎn)評估方法確認(rèn)重估價值。重估后資產(chǎn)在使用期間，每年折舊額較高，賬面盈余減少，可減輕稅負(fù)。進(jìn)行資產(chǎn)重估可提高賬面價值，從而在出售資產(chǎn)時，由于售價與調(diào)整后的賬面價值相抵，財務(wù)利益較小，稅負(fù)亦較輕。
（3）業(yè)務(wù)招待費。業(yè)務(wù)招待費必須是與開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)，已取得合法憑證且未超過限額標(biāo)準(zhǔn)的開支。對于業(yè)務(wù)招待費，應(yīng)注意以下方面：增加經(jīng)營收入，以提高限額計算基礎(chǔ)；能在其他費用項目列支的，就不要列入業(yè)務(wù)招待費，以避免超過限額標(biāo)準(zhǔn)；妥善處理企業(yè)籌備期間支付的業(yè)務(wù)招待費，并入開辦費攤銷，此時無限額約束；業(yè)務(wù)招待費若超過列支限額，應(yīng)于申報納稅前先行進(jìn)行納稅調(diào)整，以免稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查補(bǔ)征稅款并罰款。
（4）避免費用和損失被剔除的納稅籌劃。費用和損失作為收入的扣抵項目，一旦有與稅法不符的加大費用、損失的事項被審查出來，必遭剔除，嚴(yán)重的還會受到懲罰。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循以下基本原則：應(yīng)取得稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的統(tǒng)一發(fā)票、收據(jù)等合法憑證；應(yīng)與開發(fā)經(jīng)營活動有關(guān)，且業(yè)已實現(xiàn)；凡是與形成企業(yè)當(dāng)期收入無關(guān)的費用、損失，均不得列入；對稅法規(guī)定了限額標(biāo)準(zhǔn)的各項費用及損失，企業(yè)可以實行內(nèi)部控制制度管理。
4．合作建房經(jīng)營方式的稅收籌劃
（1）合作建房的兩種方式：
其一，合作雙方通過“以物易物”方式進(jìn)行交易，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅。
其二，合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
（2）合作建房的稅收政策及籌劃思路。根據(jù)國家稅務(wù)總局《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》：“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時，各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。
合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經(jīng)營方式不同會導(dǎo)致稅負(fù)不同，雙方合作建房并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產(chǎn)繳稅；而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權(quán)投資的一方還須在前種方式稅負(fù)的基礎(chǔ)上，就轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)繳稅。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅，合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅，其稅負(fù)最高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用國家稅收杠桿導(dǎo)向，選擇最有利的經(jīng)營方式，達(dá)到節(jié)稅的目的。
5．會計政策選擇的籌劃
（1）預(yù)提費用籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中可以合理預(yù)提費用，預(yù)提方法主要體現(xiàn)在后期配套設(shè)施支出的預(yù)提、大修費用的預(yù)提，以及利息費用的預(yù)提等方面。適度、合理地預(yù)提可以減少企業(yè)所得稅稅基。因此，在允許的合理范圍內(nèi)費用預(yù)提時應(yīng)就高不就低，先行足額計入成本費用，延緩納稅。
（2）開發(fā)商品與出租商品籌劃。有些房屋由于原因滯銷，或出于其他考慮用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從“開發(fā)商品”轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷額計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，減少稅收支出。如果把房屋繼續(xù)留在“開發(fā)商品”科目提取減值準(zhǔn)備，所提減值準(zhǔn)備不能作為稅前扣除項目。此外，企業(yè)還應(yīng)利用國家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)以前竣工的空置房免征營業(yè)稅等，加速庫存商品房流通，盤活資金。
（4）營業(yè)費用籌劃。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是一筆龐大的費用項目。廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出在銷售收入2%的限額內(nèi)可以據(jù)實扣除。如果廣告費由總公司統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一支付，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出2%扣除比例不能全部稅前扣除，而其他關(guān)聯(lián)公司廣告費不足2%的情況，這時可以實現(xiàn)廣告費的合理劃轉(zhuǎn)，由關(guān)聯(lián)公司承擔(dān)部分廣告費。
（5）財務(wù)費用籌劃。如果同時開發(fā)幾個房地產(chǎn)項目，而其中一個項目準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率據(jù)實扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項目繳納土地增值稅負(fù)擔(dān)過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。
6．土地增值稅的籌劃
土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點就是合理合法地控制、降低增值率。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制：開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%。
控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價格，銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少。此舉是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失，做出選擇。
7．內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的選擇
0 引言
從整體的房地產(chǎn)市場來看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險、盈利性最高的不動產(chǎn)形式。在其發(fā)展過程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見的商業(yè)街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對商業(yè)類房地產(chǎn)進(jìn)行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計安排的經(jīng)營活動，可以說是企業(yè)財務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過使用巧妙、合法的會計技巧，優(yōu)化財務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實際運(yùn)行操作過程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測性，企業(yè)在確定基本納稅方案時，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，投資計劃，進(jìn)行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動項目，以設(shè)計最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時效性，現(xiàn)階段我國的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強(qiáng)。
1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)近年來多次被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項檢點行業(yè)，以下是幾類比較常見的重點問題：
1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負(fù)在25%-30%之間，相對來講，這是一個很高的稅負(fù)比例。基于這種基本情況，對于稅收籌劃的進(jìn)行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時常常會發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險。而過高的稅收籌劃風(fēng)險，意味著企業(yè)稅收籌劃活動失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無法實現(xiàn)預(yù)期的財務(wù)目標(biāo)，還會使企業(yè)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，甚至可能還會追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。
1.2 企業(yè)會計核算制度不健全制約稅收籌劃實際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對財務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會計核算制度。對于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見的會計核算跨期攤派，收入的確認(rèn)，成本的計算沖銷會計期內(nèi)的損益等，不健全的會計核算制度，影響企業(yè)真實稅收籌劃效果。
1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識，對負(fù)責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時，具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細(xì)則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過嚴(yán)、過死?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會經(jīng)濟(jì)制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)對策分析
2.1 提高對稅收風(fēng)險因素的防范力度 首先加強(qiáng)對營業(yè)稅納稅風(fēng)險的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營業(yè)稅納稅風(fēng)險主要受到以下幾種因素的制約：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險。其次加強(qiáng)土地增值稅納稅風(fēng)險防范，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分?jǐn)偡椒āＲ虼?，要從這五個方面，加大對土地增值稅納稅風(fēng)險的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。
2.2 及時關(guān)注稅法變動 在實際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實際情況，對稅收籌劃方案及時作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。
2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因為企業(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計，要以現(xiàn)行國家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過科學(xué)合理的財務(wù)運(yùn)作，降低企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負(fù)責(zé)人員要切實提高自身的專業(yè)水平，增強(qiáng)實踐經(jīng)驗。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須掌握扎實的理論知識，同時在實際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計時，不斷豐富實踐經(jīng)驗。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)的稅收籌劃設(shè)計方案，提升稅收籌劃設(shè)計的科學(xué)性。
2.4 建立良好的稅企關(guān)系 稅法的具體執(zhí)行者是稅務(wù)機(jī)關(guān)，許多法規(guī)條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實際操作的經(jīng)驗和對不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)會根據(jù)各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅收籌劃受當(dāng)?shù)貙嶋H情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 稅收籌劃 探討
一、稅收籌劃的概念與作用
所謂稅收籌劃是指納稅人在不超出相關(guān)稅收法律法規(guī)范圍的基礎(chǔ)上，在組織生產(chǎn)經(jīng)營、投資理財及商品買賣等相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動中選擇合理、合法的稅收方案，通過稅收籌劃實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)，其本質(zhì)上是轉(zhuǎn)嫁企業(yè)成本，降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險。稅收籌劃行為要與相關(guān)法律法規(guī)相符，并且在納稅人進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營或投資活動前實施稅收籌劃，其體現(xiàn)出明顯的不確定性，由此可見，稅收籌劃是一種層次更高的財務(wù)管理活動。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其屬于資金密集型組織，因此要做好科學(xué)的稅收籌劃才能更好的適應(yīng)市場競爭。具體而言，稅收籌劃對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要作用體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，通過稅收籌劃可以實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目利潤最大化的目標(biāo)；其次，通過稅收籌劃，可以有效提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的項目管理水平與管理效率；再次，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中進(jìn)行合理的稅收籌劃，有利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會形象；最后，稅收籌劃也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中必不可少的一項重要決策內(nèi)容。
二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中涉及到的主要稅種
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及到的稅種主要包括以下幾種：首先為營業(yè)稅，其屬于流轉(zhuǎn)稅制中的主要稅種，營業(yè)稅的征收對象是國內(nèi)提供應(yīng)稅勞動、進(jìn)行無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及不動產(chǎn)銷售的組織單位及個體，對其營業(yè)額進(jìn)行征稅；在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中，由于其與銷售不動產(chǎn)的稅目規(guī)定相符，因此要征收營業(yè)稅；其次，土地增值稅，其征收對象為出讓土地使用權(quán)及銷售建筑產(chǎn)品時產(chǎn)生的價格增值量，而土地價格增值量則是指房地產(chǎn)取得的收入扣除規(guī)定的開發(fā)成本及其它費用支出后所剩的余額，土地價格增值量由土地增值的多少來決定；其三，印花稅，其主要征收對象是房地產(chǎn)交易過程中針對交易金額征收的稅種；并且房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂建筑合同過程中，也要繳納一定的印花稅；其四，企業(yè)所得稅，即房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)的出租或轉(zhuǎn)讓時，會獲得相應(yīng)的凈收益，按照會計規(guī)定，該部分收益要納入企業(yè)的利潤總額中，并繳納一般稅率為25%的企業(yè)所得稅；最后，房產(chǎn)稅，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目未公開出售前，無需征收房產(chǎn)稅，不過，如果出售前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房的出租、應(yīng)用或出借，則要繳納采用比例稅率的房產(chǎn)稅，根據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的稅率為1.2%，按照房產(chǎn)租金收入計征的稅率為12%。
三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目稅收籌劃的方法及實例分析
（一）稅收籌劃的主要方法
1、壓低土地增值額
在進(jìn)行項目開發(fā)時，房地產(chǎn)企業(yè)要對項目借款的實際利息支出進(jìn)行計算，并計算出土地成本與開發(fā)成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受國家規(guī)定的土地增值稅起征點及相關(guān)優(yōu)惠的稅收政策。在出售房產(chǎn)時，可以采取措施以降低單筆銷售額的利潤，比如整體轉(zhuǎn)讓法、分解定價法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過有效措施降低課稅基礎(chǔ)，以減少企業(yè)的應(yīng)納稅金，并且所適用的稅率也可能相對更低，以盡量實現(xiàn)“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標(biāo)。
2、降低企業(yè)所得稅
在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)時，如果條件允許，可以適當(dāng)?shù)姆怕椖靠⒐r間，通過延遲納稅時間以達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力、贏得貨幣時間價值的目的。此外，還可以在符合稅法規(guī)定的前提下，在稅前扣險員工的福利保障資金，比如失業(yè)保險、醫(yī)療保險以及養(yǎng)老保險等，這種方法可以在提高企業(yè)員工福利的同時降低企業(yè)所得稅。
3、利息費用的稅務(wù)籌劃
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每個項目均需占用大量資金，相應(yīng)的這些資金會產(chǎn)生大量的利息費用，因此做好利息費用的稅務(wù)籌劃意義非常。根據(jù)利息支出的性質(zhì)不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費用化處理，相應(yīng)的會產(chǎn)生不同的處理結(jié)果。無論利用哪種處理方法均要注意以下幾個方面：首先，如果企業(yè)處于免稅期，或者發(fā)生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續(xù)彌補(bǔ)時，可以選擇資本化的方式處理借款費用；其次，如果企業(yè)處于獲利年度，那么盡可能采用費用貨的方式處理借款費用，以減輕稅負(fù)；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對企業(yè)金融機(jī)構(gòu)外的借款均做了強(qiáng)制性規(guī)定，如果利率大于同期同類商業(yè)銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產(chǎn)企業(yè)盡量不要向金融機(jī)構(gòu)以外的個人或組織貸款，以防止納稅調(diào)整額增加。
4、其它稅收籌劃方法
其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術(shù)、緊扣臨界點及提高經(jīng)營銷售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負(fù)，企業(yè)在選擇集資方式時可以參照稅基差異，比如發(fā)行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個集資方式；而緊扣稅收的臨界點可以獲得較好的減輕稅負(fù)的效果，因為我國相關(guān)稅法中有所規(guī)定，應(yīng)繳稅額超出特定的范圍內(nèi)，稅率會發(fā)生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點以下，在繳納稅金時可以按照較低稅率征收，有效降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，在商業(yè)地產(chǎn)項目標(biāo)銷售過程中，可以采用多種不同的投資方式與經(jīng)營方式，可以有效降低稅收成本。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃實例分析
1、案例一
A房地產(chǎn)企業(yè)所承建的普通住宅取得2000萬元的銷售收入，開發(fā)該項目A房地產(chǎn)企業(yè)所支付的地價款為550萬元，房地產(chǎn)的開發(fā)成本為600萬元，準(zhǔn)予稅前扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為110萬元，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的相關(guān)稅收金額為100萬元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項目住宅的銷售價格，由2000萬降至1895萬元，其增值率為19.8%，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無城繳納土地增值稅，所以，A公司在進(jìn)行稅收籌劃后，其利潤為315萬元，與未進(jìn)行稅收籌劃相比，共降低21萬元稅負(fù)，下表1可以直觀看出：
表1：稅收籌劃前后稅收利潤對比 （單位：萬元）
2、案例二
B公司一經(jīng)過簡單裝修的住宅項目總售價在1200萬元，該項目中還配置了相關(guān)設(shè)施，按照相關(guān)稅法規(guī)定可知，B公司開發(fā)的該項目允許扣除的金額為1000萬元，增值額則為600萬元。如果采用稅收籌劃方法，對該住宅項目進(jìn)行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價為1000萬元，合同款的稅收扣除成本則為350萬元，該合同可以歸類為房地產(chǎn)銷售合同，所以需要繳納相應(yīng)的土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類合同中，裝修成本的合同價為200萬元，在計算上繳稅額時可以將50萬元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類為裝修服務(wù)類，所以無需繳納土地增值稅，只需繳納營業(yè)稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項目進(jìn)行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬元，下表2可以直觀看出：
表2：稅收籌劃前后稅收益對比表 （單位：萬元）
3、案例三
某房地產(chǎn)開發(fā)公司采購了一套建設(shè)專用設(shè)備，價值300萬，預(yù)計資產(chǎn)殘值率為2%左右，使用年限在6-10年，計提折舊采用直線法，設(shè)計以下兩種方案：
一種方案是按10年期限計算折舊，相應(yīng)的計提折舊額為：
300*（1-2%）/10=29.4 （單位：萬元）
設(shè)企業(yè)資金成本為10%，則期數(shù)為10的年金現(xiàn)值系數(shù)為6.154，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：
29.4*25%*6.145=45.17 （單位：萬元）
第二種方案是按6年期限計算折舊，相應(yīng)的計提折舊額為：
300*（1-2%）/6=49 （單位：萬元）
期數(shù)為6的年金現(xiàn)值系數(shù)為4.355，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：
49*25%*4。355=53.35 （單位：萬元）
雖然從數(shù)字上看，改變折舊期限對企業(yè)所得稅稅負(fù)總和的影響不太明顯，但是將資金的時間價值考慮在內(nèi)，顯然6年期的折舊期限更加有利，可以節(jié)約8.18萬元，因此選擇6年期更為合理。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙巖.警惕美國地產(chǎn)稅務(wù)陷阱[J].金融博覽（銀行客戶）.2008（05）： 70-71
摘 要 隨著我國稅收法規(guī)的不斷完善，高稅負(fù)的壓力使不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分高利潤率的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，論文在新會計準(zhǔn)則開始實行的背景下，探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向投資性房地產(chǎn)的利弊及相應(yīng)的稅務(wù)籌劃。
關(guān)健詞 投資性房地產(chǎn) 利弊 稅務(wù) 籌劃
房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策都是為了遏制房價，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，確實是一個不利消息。客觀來說，我國房價過高的原因很復(fù)雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務(wù)總局2010年6月正式下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調(diào)增了預(yù)征比率。有實力的地產(chǎn)公司為減少高利潤開發(fā)產(chǎn)品所帶來的高額土地增值稅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，已成為一種新模式。如何認(rèn)清利弊、有效地進(jìn)行投資性房地產(chǎn)稅收籌劃逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展思路中的重點。
一、投資性房地產(chǎn)的利弊分析
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業(yè)地產(chǎn)部分的高額土地增值稅。開發(fā)企業(yè)自留商業(yè)地產(chǎn)項目要進(jìn)行立項審批，同時存在著一些弊端：
1.減少現(xiàn)金流，增加企業(yè)財務(wù)成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并非都具有自留商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的實力。另外由于商業(yè)地產(chǎn)一切要靠收益率說話，開發(fā)商為了營造商業(yè)氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉(zhuǎn)速度。
2.投資性房地產(chǎn)避免了土地增值稅，但要負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。
3.房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時仍然要征繳土地增值稅。
二、投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃
投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產(chǎn)。自用和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。
（一）投資性房地產(chǎn)會計核算的計量方法
新會計準(zhǔn)則對于投資性房地產(chǎn)的核算規(guī)定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產(chǎn)計提折舊，折舊減少當(dāng)期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產(chǎn)的真實價值，但不可以計提折舊，即使當(dāng)期發(fā)生了資產(chǎn)減值，因此減少的企業(yè)所得稅只能作為遞延資產(chǎn)，等到資產(chǎn)處置時才能確認(rèn)。
（二）租金收入的籌劃
1.將出租業(yè)務(wù)策劃為承包業(yè)務(wù)
房產(chǎn)稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區(qū)中心地段，現(xiàn)在的市場價格遠(yuǎn)高于原建造成本反應(yīng)出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠(yuǎn)高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不公平的現(xiàn)象，從租計征稅負(fù)重，從價計征稅負(fù)輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產(chǎn)稅，還需繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負(fù)擔(dān)偏重。而從價計征房產(chǎn)稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，其稅率是1.2%。如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人招聘為經(jīng)紀(jì)人，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k商場再承包出去，收取資產(chǎn)管理費，那么原有的房產(chǎn)稅就可以按從價計征方法征收房產(chǎn)稅，也可以避免了營業(yè)稅及其附加，從而減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)。成都中心商業(yè)街則出現(xiàn)將40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化成10年、20年的經(jīng)營權(quán)出售給小商家，產(chǎn)權(quán)不變的情況。
2.租金收入分解為其他形式
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關(guān)系到應(yīng)繳納的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，應(yīng)盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現(xiàn)，這樣既可以減少租金進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù)，又不影響企業(yè)收入。
案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將所開發(fā)的商住樓中的1-6層商業(yè)地產(chǎn)部份3萬平方米自留打造成童裝批發(fā)中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業(yè)公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。
籌劃前公司需要繳納的稅金如下:
營業(yè)稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業(yè)稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。
房產(chǎn)稅:企業(yè)的房產(chǎn)稅應(yīng)按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產(chǎn)稅為4500×12%=540萬。
企業(yè)所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。
籌劃分析：從合理分解租金的角度進(jìn)行籌劃。將水電費、衛(wèi)生費、中央空調(diào)維護(hù)費、保安費、會員費（房租可打折）、物業(yè)費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標(biāo)準(zhǔn)，單獨收取房租。假設(shè)該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產(chǎn)稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛(wèi)生費、中央空調(diào)維護(hù)費、保安費也降低了營業(yè)稅及其附加?？梢姾侠淼姆纸庾饨鹗杖?，可以在不影響公司收入的同時，有效降低了公司的稅負(fù)。
由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產(chǎn)稅收籌劃可以為企業(yè)帶來一定的節(jié)稅空間，而應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實際經(jīng)營情況，并依據(jù)稅法的具體規(guī)定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。
參考文獻(xiàn)：
[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃.會計之友.2010(11).
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)、開發(fā)、涉稅籌劃
中圖分類號：D922.22文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
我們公司是來自一家歐洲血統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)的項目類型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪華式公寓，又有超強(qiáng)國際一線品牌入駐的商業(yè)廣場。鑒于工作過程中遇到的稅收籌劃點，結(jié)合我們商業(yè)地產(chǎn)項目的實際情況，現(xiàn)將幾方面的稅收籌劃點在此學(xué)習(xí)探討。
商業(yè)地產(chǎn)中房產(chǎn)稅的籌劃技巧
我國《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入；稅率分別為1.2％和12％。按照房產(chǎn)計稅價值征稅的，稱為從價計征?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減征10％～30％的余值計算繳納。所謂房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設(shè)施。由此可知，合理地減少原值是減少房產(chǎn)稅的關(guān)鍵。
1、在與商戶租賃合同簽訂過程中，應(yīng)注意將用于商場店面租賃的部分與用于存放貨品的倉庫分別簽訂〈房屋租賃合同〉和〈倉儲保管合同〉。
2、在與大型主力店商戶簽訂租賃合同時，應(yīng)考慮將租金中所含的物業(yè)費單獨與成立的所屬物業(yè)管理公司簽訂〈物業(yè)服務(wù)合同〉。
以上兩個技巧都是從簽訂合同的類型來考慮的，因為〈倉儲保管合同〉和〈物業(yè)服務(wù)合同〉都不需要按照租金繳納12%的房產(chǎn)稅，只繳納5%的營業(yè)稅。這樣可以為企業(yè)稅減少房產(chǎn)稅的稅負(fù)，合理避稅。
3、關(guān)于附屬設(shè)備的確定。
在房產(chǎn)稅中，財稅地字[1987]第003號文《關(guān)于房地產(chǎn)稅和車船使用稅及各業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》第二條規(guī)定：“屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒算起”，這條規(guī)定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個空間。
對于中央空調(diào)，我國房地產(chǎn)稅規(guī)定，如中央空調(diào)設(shè)備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入賬，單獨核算并提取折舊，則房地產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。這說明，在建房時，完全可以將中央空調(diào)作為固定資產(chǎn)單獨核算，不計入房地產(chǎn)原值中，從而減少房產(chǎn)稅。
作為與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備如：中央空調(diào)、暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導(dǎo)線等各種管線，以及電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等，無論是否計入固定資產(chǎn)，都應(yīng)作為應(yīng)稅
房產(chǎn)原值，征收房產(chǎn)稅。
4.關(guān)于公共設(shè)施的確定
項目建設(shè)時，除了筑建廠房、辦公用房外，還包括水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等建筑物。對于這些公共設(shè)施，如果也算入房產(chǎn)原值的話，則企業(yè)將面臨很重的房產(chǎn)稅。其實，按我國稅法規(guī)定，房產(chǎn)是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)；房屋是指有屋結(jié)構(gòu)，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨立于房屋之外的建筑物，如廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等。因此，企業(yè)應(yīng)該把停車場、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿中單獨記載，則這部分建筑物的造價不計入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。
二、商業(yè)地產(chǎn)中營業(yè)稅的籌劃技巧
1、在與國際一線品牌的優(yōu)質(zhì)商戶簽訂房屋租賃合同時，可考慮變租賃合同為投資聯(lián)營合同，以商場投資入股，按利潤抽成。 [2002]191號〈關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知〉中規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。這樣以優(yōu)質(zhì)客戶良好的銷售渠道和客源取得的利潤分成來替代租金收入，合理地為企業(yè)節(jié)省了5.6%的營業(yè)稅及附加。
2、代收費用的稅務(wù)處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取銷售房款時，往往會存在代相關(guān)政府部門收取費用的情況，代收費用在滿足一定條件的情況下可不繳納營業(yè)稅。
〈營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則〉第十三條規(guī)定，價外費用不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：
（1）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；
（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；
（3）所收款項全額上繳財政。
由此可見，盡管〈營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則〉中規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的價外費用包括：“補(bǔ)貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、罰金”等。均應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，但如果同時符合上述三個條件的是不需要繳納營業(yè)稅的。
三、商業(yè)地產(chǎn)中土地增值稅的籌劃技巧
1.代建房屋的籌劃點。若房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)――業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財務(wù)會計帳務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬元，代建手續(xù)費330萬元，不符合“代建房”要求則應(yīng)納營業(yè)稅1000×50%=50萬元：若符合則應(yīng)納營業(yè)稅330×5% =16.5萬元。2.合作建房的籌劃點。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應(yīng)用足用好這一優(yōu)惠政策。3.隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。4.我們的外資地產(chǎn)公司，為了提高開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)與檔次，與很多的國際化團(tuán)隊合作，支付境外勞務(wù)費，包括工程設(shè)計費、項目交通、標(biāo)識、內(nèi)裝、照明、景觀、綠色認(rèn)證、可持續(xù)發(fā)展、幕墻、機(jī)電等咨詢費。這些境外咨詢和設(shè)計勞務(wù)在支付時，不論勞務(wù)是否發(fā)生在境內(nèi)，都由我公司代扣代繳這一部分的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅及附加，代繳的稅款，如果我們與境外公司簽訂的是含稅價的合同，就可以計入開發(fā)成本中，在計算土地增值稅時按扣除項目進(jìn)行抵扣，可以使企業(yè)少納土地增值稅。由于我公司這部分代扣代繳的稅額較大，在利用這一稅收籌劃技巧時，給公司節(jié)省了很大一塊土地增值稅的稅收。綜上所述，稅收籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)銷售活動的金額大，涉及面廣，處理也較為復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)一定要結(jié)合自身的條件和外部的銷售環(huán)境合理開展稅收籌劃。而且稅收籌劃作為企業(yè)的一項經(jīng)營管理活動，不僅要耗費成本，也存在一定的風(fēng)險性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅收籌劃的作用。
參考文獻(xiàn)：
“營改增”，簡單說就是原來按營業(yè)稅征收的行業(yè)，現(xiàn)改為按增值稅征收。“營改增”對大多數(shù)企業(yè)來說是減的是企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，增的是企業(yè)發(fā)展底氣。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”后，對地產(chǎn)企業(yè)會有兩方面的內(nèi)容變化。第一，企業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的減輕稅負(fù)的時代，通過“營改增”政策的落實，加上一些業(yè)務(wù)操作規(guī)范、各類收支票據(jù)齊全、財務(wù)健全的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，容易享受到“營改增”帶來的益處。而一些包括供應(yīng)商的材料采購、成本核算不清晰的房企，反而會稅負(fù)增加。所以這個政策會使得房企有動力去改進(jìn)企業(yè)管理模式和財務(wù)核算模式。第二，企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)避稅的角度看，后續(xù)精裝修住房的投資力度或加大。因為進(jìn)項稅額的抵扣可以減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，而精裝修住房能夠擴(kuò)大抵扣額度，這使得企業(yè)對傳統(tǒng)的毛坯房的投資規(guī)模會減少。假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋100萬時，由于土地成本、建筑成本、裝修成本等大約占了70萬，也就是說房屋的增值部分大概只有30萬，而增值稅是按照增值部分進(jìn)行征稅的，也就是30萬×11%=3.3萬；如果是按營業(yè)稅來征稅的話，也就是100萬×5%=5萬，也就是說，“營改增”后該房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)減少了1.7萬元。
一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀研究
2015年，全國營業(yè)稅收入1.9萬億元，其中房地產(chǎn)業(yè)占的比重最大，占比31.6%。由于營業(yè)稅沒有抵扣機(jī)制，營業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔(dān)。2016年5月1日，全面“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)從原來繳納營業(yè)稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業(yè)的銷售收入來計征營業(yè)稅，稅改后是按增值部分征稅的。據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)報道，2016年5月-11月，房地產(chǎn)業(yè)減稅111億元，稅負(fù)下降7.9%。對于增值稅，符合抵扣條件的，企業(yè)就有一定可抵扣的進(jìn)項稅額，稅負(fù)便不會上升，這是房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)下降的主要原因。目前商品房庫存巨大，有增無減，各企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的策略，特別“營改增”后，開發(fā)企業(yè)的成本會有所增加，在選擇施工合作企業(yè)的時候，除了企業(yè)資質(zhì)外，還要將增值稅發(fā)票的出具作為重要的問題來考量。
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃問題分析
營業(yè)稅改增值稅是我國結(jié)構(gòu)性減稅的一項重要舉措，其目的在于完善我國流轉(zhuǎn)稅制度，減輕企業(yè)納稅人的稅負(fù)并促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。但并不是所有房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”中都能減輕稅負(fù)，如對于房地產(chǎn)企業(yè)自身無法解決且有行業(yè)共性的問題，如土地成本抵扣、銷項進(jìn)項不匹配等，都會增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負(fù)，由于業(yè)務(wù)模式、成本構(gòu)成的不同，存在不同程度的差異。房地產(chǎn)業(yè)對于材料、勞務(wù)費等可能無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣等的問題存在，也會增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。因為行業(yè)中許多原材料可能由小規(guī)模納稅人、個體戶、個人等供應(yīng)商提供的，增值稅專用發(fā)票幾乎很難拿到。我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)全面推行“營改增”后，有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依舊不重視尋找與一般納稅人資質(zhì)企業(yè)的合作，這將會失去可以在稅前抵扣的機(jī)會。同時，商業(yè)地產(chǎn)項目分布的廣泛性，也加大了發(fā)票收集管控的難度。商業(yè)地產(chǎn)投入項目的周期較長，大多數(shù)成本與收入周期背離，如固定資產(chǎn)等，容易導(dǎo)致“營改增”實施過程中銷項稅額與相應(yīng)的進(jìn)項稅額匹配不上。有些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)所需勞務(wù)人員多，但流動性也很大，沒有與資質(zhì)好的勞務(wù)公司合作，沒有取得勞務(wù)服?趙鮒鄧胺⑵保?也就不能在稅前抵扣，導(dǎo)致勞務(wù)成本也很高。沒有取得合法的材料增值稅發(fā)票、勞務(wù)增值稅發(fā)票，以及固定資產(chǎn)的購買或租賃發(fā)票等，都會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目成本不斷增加，最終影響房地產(chǎn)項目的定價，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在同地段地產(chǎn)項目中的銷售價格處于弱勢地位。
此外，“營改增”后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能會出現(xiàn)稅收風(fēng)險大過于減稅的機(jī)會。由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值稅稅率11%比原營業(yè)稅5%高，而土地成本也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業(yè)的稅負(fù)；若土地成本無法作為進(jìn)項稅額抵扣，開發(fā)商會因為建造成本、安裝成本占的比重大，也會面臨稅負(fù)增大的風(fēng)險；若開發(fā)商的毛利越大，增值部分大，稅收負(fù)擔(dān)越大；有些企業(yè)有可能出現(xiàn)未能及時確認(rèn)銷售收入，導(dǎo)致大量的留抵稅無法抵扣，這也是房地產(chǎn)行業(yè)要面臨的一大稅收風(fēng)險。
在土地成本上，按照《土地增值稅稅法》規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分）。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現(xiàn)納稅籌劃失敗的問題。
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的對策和建議
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，應(yīng)全面貫徹“有效稅收籌劃”這一理論，企業(yè)的其他非稅成本和隱性成本等指標(biāo)也要進(jìn)行納稅籌劃。對于如何解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃存在的問題提出了以下幾點對策。
第一，“營改增”的政策給企業(yè)帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員不僅要熟悉和掌握“營改增”政策及征管操作流程，也要根據(jù)“營改增”政策和自身涉及的具體“營改增”涉稅業(yè)務(wù)，做好稅收籌劃?！盃I改增”將成為企業(yè)發(fā)展壯大的契機(jī)，充分運(yùn)用增值稅可進(jìn)項稅額抵扣的特征，逐漸擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，加快其業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級。
第二，加強(qiáng)財務(wù)人員財務(wù)管理與管理會計的運(yùn)用?！盃I改增”改革對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理與具體會計處理的影響是非常明顯的。所以，要求財會人員要加強(qiáng)對財務(wù)管理和管理會計的運(yùn)用，多與內(nèi)部采購、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運(yùn)用具體措施達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營成本的目的。同時還必須提高企業(yè)全體人員的法律意識，不要被納稅籌劃風(fēng)險的突襲打得措手不及，應(yīng)當(dāng)隨時能應(yīng)對風(fēng)險以及充分了解和掌握現(xiàn)有的法律知識，謹(jǐn)慎選擇稅收政策，盡可能的避免風(fēng)險。還得提高財務(wù)人員的綜合能力，全面掌握各種相關(guān)的稅收信息，選擇科學(xué)恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃政策。
第三，企業(yè)應(yīng)選擇能夠提供合法增值稅專用發(fā)票的一般納稅人的供應(yīng)商，取得可抵扣的合法增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負(fù)。
第四，制定合理的銷售價格，增加銷售量有利于降低稅負(fù)。較低的價格，銷售數(shù)量的增加，有時會使?fàn)I業(yè)收入減少，但銷售利潤可能會增多。
營改增始于2012年1月，首先在上海交通運(yùn)輸業(yè)及若干服務(wù)業(yè)進(jìn)行試點，此后逐漸將試點范圍擴(kuò)大到全國各個地區(qū)和行業(yè)。2016年5月1日起我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點，至此營業(yè)稅徹底退出了中國的稅收舞臺，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了重大變革。數(shù)據(jù)顯示，2016年我國減稅總規(guī)模超過5000億元。財政部和國家稅務(wù)總局表示將適時啟動增值稅立法，積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，增值稅稅率合并也將提上日程。
二、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
營改增之前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，而營改增以后適用的增值稅率為11%。按照政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)老項目或者出租試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅，增值稅率不會突然提高到11%。營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以抵扣甲供材料的進(jìn)項稅額，這有效降低了企業(yè)的增值稅稅負(fù)。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地出讓金占比最大，為30%-40%，按照《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》，土地增值稅應(yīng)稅收入為不含稅收入，企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計稅依據(jù)為預(yù)收款扣除應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，土地價款可從銷售額中扣除，因此，營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)將顯著降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的不動產(chǎn)都可以用來抵稅，購入當(dāng)年可抵扣60%，次年再抵扣剩余的40%，這有利于企業(yè)加快投資改造的步伐。營改增前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按預(yù)售營業(yè)款的5%預(yù)繳稅，而營改增后預(yù)收款的預(yù)征率降至3%，這有利于提高企業(yè)的現(xiàn)金流通率。長期來看，營改增有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，同時提升行業(yè)集中度。
三、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案
（一）加強(qiáng)會計基礎(chǔ)工作管理
營改增是我國稅制改革的必然趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)自身的稅收意識，健全會計核算制度，調(diào)整會計核算科目，規(guī)范賬務(wù)處理流程，使各稅收款項能夠更加清晰。營改增后稅負(fù)的高低跟增值稅抵扣息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)供應(yīng)商管理，盡量選擇具有一般納稅人資格的建筑企業(yè)和材料供應(yīng)商，確認(rèn)能夠取得正規(guī)、足額的增值稅專用發(fā)票，確保能夠順利抵扣進(jìn)項稅。企業(yè)要加強(qiáng)發(fā)票的認(rèn)證和收集，規(guī)范發(fā)票的開具和保管，以防進(jìn)項稅無法抵扣所帶來的不必要損失。同時認(rèn)真反思和彌補(bǔ)稅務(wù)漏洞，保證原始依據(jù)的合法合規(guī)，提高會計核算的準(zhǔn)確性，確保賬實相符，以減少企業(yè)的法律風(fēng)險，避免發(fā)票流失、偷稅漏稅等問題。
（二）甲供材涉稅問題的處理
在實際工程中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本相當(dāng)復(fù)雜，一般有包工包料和甲供材料兩種計價模式。營改增前，兩種計價模式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響不大，而營改增后兩種計價模式對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賦稅會產(chǎn)生巨大的影響?？傮w來看，營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般納稅人合作有利于降低稅負(fù)，而且選擇甲供材料模式更為有利，但是甲供比例太高時施工單位應(yīng)納增值稅額增大，就傾向于選擇簡易計稅，此時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的進(jìn)項稅額也會降低。為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位可采取聯(lián)合采購模式，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付款，供應(yīng)商直接開具17%增值稅發(fā)票給施工單位。為了解決甲供材料供應(yīng)中存在的價差問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以成立專門的采購類貿(mào)易公司。項目公司具備物資經(jīng)銷資質(zhì)和一般納稅人資格，負(fù)責(zé)從供應(yīng)商處采購“甲供材料”，然后提供給施工單位，同時開具甲供材料的增值稅專用發(fā)票供施工方抵扣，?M而降低工程成本。
（三）積極開展稅收籌劃工作
營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持及時溝通，及時爭取各種優(yōu)惠，并且合理運(yùn)用各種優(yōu)惠政策開展稅收籌劃工作。例如，一般材料物資的稅率是 17%，而房地產(chǎn)業(yè)適用的增值稅率為11%，企業(yè)應(yīng)積極利用這種稅率差異，自己采購大額物資，以獲得盡量多的抵扣。如果購貨對象是小規(guī)模納稅人，就可以要求盡量高的價格折扣。在實際招標(biāo)采購中，可實施批量采購或集中采購，提高議價能力，確保高質(zhì)低價，還能獲取增值稅專用發(fā)票。如果部分項目無法獲得進(jìn)項稅額抵扣，就可以采取外包的方法，以降低管理成本，實現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)移。企業(yè)應(yīng)合理利用納稅與抵扣的時間差，盡快取得進(jìn)項稅發(fā)票，與此同時盡量延遲開出銷售發(fā)票，以提高資金的時間價值。營改增后企業(yè)購置的不動產(chǎn)都可以用來抵稅，這利好商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可積極投資與持有商業(yè)地產(chǎn)，為企業(yè)開辟新的利潤空間。
