時間：2023-09-19 18:29:54
序論：在您撰寫房地產不景氣的原因時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
關鍵詞：金融危機； 房地產； 對策
一、前言
美國次貸危機引發(fā)全球性的金融危機，給世界經濟帶來巨大沖擊，中國金融市場同樣受到很大影響。并且，金融和房地產關系密切，房地產的健康、繁榮發(fā)展，離不開金融市場的支持和參與，反過來，健康、繁榮的房地產市場可以促進金融市場的穩(wěn)定和繁榮。金融危機波及中國，不可避免的波及到中國的房地產業(yè)，給中國房地產業(yè)帶來了顯著的影響。
二、金融危機對我國房地產的影響
金融危機與房地產市場緊密相關，據統(tǒng)計資料表明，金融危機對我國房地產業(yè)帶來了以下方面的影響。
第一，房地產需求急劇下降。金融危機的發(fā)生，給消費者帶來消極悲觀的情緒，大部分購房者對房地產預期不是很樂觀。一般說來，如果經濟上升會給房地產市場帶來顯著的財富效應，人們手中的資產升值，資本流動加快，人們的購買能力增強，房地產需求會增多。但是如果經濟增長速度減緩，甚至呈停滯狀態(tài)，那么人們手中的資產就貶值，購買能力下降，房地產需求則會減少。許多房地產公司的成交量沒有達到預期數量，因資不抵債而破產。另外，房地產需求下降也與金融危機背景下的失業(yè)和減薪有關，大批企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，公司裁員減薪等，使人們的購房欲望下降。
第二，房地產貢獻率下降。房地產行業(yè)是我國的支柱產業(yè)，房地產的繁榮對我我國GDP增長有直接貢獻，它可以拉動內需，帶動GDP增長點。但是金融危機發(fā)生后，房地產商業(yè)普遍不景氣，所以房地產投資業(yè)大大減少。
第三，房地產籌資困難。金融危機使金融機構相關資產減值，對房地產信貸信心不足，致使房地產籌資困難?？傮w上來說，房地產籌資困難主要有以下三方面的原因：一是籌資渠道單一。一般來說，房地產借貸主要有三種形式，第一種是流動資金貸款，第二種是開發(fā)項目貸款，第三種是抵押貸款。但是這三種貸款期限很短，不適應房地產開發(fā)的需要。二是房貸利率高，成本高，因為房地產市場的不景氣，銀行在借貸方面小心謹慎，雖然金融危機背景下，國家對銀行的利率下調，但是對房地產的借貸利率依然很高，而且房地產成本很高，所以在償還貸款上負擔沉重。三是籌資風險加大，房地產行業(yè)一次性投資的成本高，回收周期長，需要承擔巨大的風險，更何況是在金融危機的背景下，經濟不景氣，銷售數量減少，房價一跌再跌，償貸壓力大，很多投資商不愿意投資。
第四，房地產泡沫現象發(fā)生。所謂房地產泡沫，是指房地產投資商過度投機，抬高房價，但事實上與其使用價值嚴重不對等，因為房地產是依附于土地的建筑，所以房地產泡沫也被稱為地產泡沫。房地產泡沫是被炒作的虛擬經濟，能催生金融危機，尤其是房價的起伏不定會讓人們以為房地產泡沫變小或消失，而屬于防范。房地產泡沫經濟對我國金融和國民經濟是毀滅性的災難，因此，我們要大力整治房地產行業(yè)，杜絕房地產泡沫經濟。
三、對策分析
金融危機使我國房地產行業(yè)受到巨大影響，使房地產行業(yè)不景氣，在信貸方面又處于兩難境地，房地產行業(yè)的發(fā)展直接關系到我國金融的回復，關系到我國GDP的增長，關系到我國經濟的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，而房地產的這種低迷狀態(tài)給我國的金融和國民經濟敲響了警鐘。意識到問題的所在并提出的預防和應對措施，是迫在眉睫的事情。
第一，完善金融體系。金融體系與房地產信貸直接關聯。目前，我國金融機構體制尚不健全，個人信用制度、抵押制度還不完善，銀行也存在很多的不足，如資金不足、管理水平低等。金融機構自身的不完善加大了房地產信貸的風險。所以，我國金融機構要從基礎開始完善，完善信用制度、抵押制度，充沛資金，抵御不良貸款，提高金融機構的預警機制。
第二，調整貨幣政策。在金融危機下，我國實行寬松的貨幣政策來刺激消費，但是房地產商卻利用這種寬松的房地產信貸政策，投機取巧，房地產投資熱情高漲，實際上是非理性的舉動制造了虛假的繁榮，這種情況很容易導致房地產泡沫經濟。所以要調整貨幣政策，加強房地產信貸管理，合理調控，防范房地產泡沫。
第三，拓寬房地產籌資渠道。許多實實在在的房地產投資商因資金不足想要獲取信貸，但因為籌資渠道的單一而不得，所以國家為了鼓勵房地產投資，并規(guī)范房地產投資，就要拓寬房地產的籌資渠道，拓寬投資渠道可以減少房地產商對銀行的依賴，分散風險。例如可以運用貸款證券化的方式使投資商獲取貸款。
第四，防范投機行為，穩(wěn)定房價。房價上漲實際上是房地產泡沫經濟的表現，同時也為房地產市場的穩(wěn)定和國民經濟的健康發(fā)展埋下了隱患。從長遠利益來看，房地產市場的大量炒作和投機行為使房價上漲，造成房地產市場虛假的繁榮，從而進一步加大了房地產市場的風險。所以需要防范這些炒作與投機，將房價回復到合理的區(qū)間，滿足市場的正常需求，才能保證房地產市場的穩(wěn)定。需要注意的是，穩(wěn)定房價，需要結合我國的經濟實際狀況，與房屋管理、土地管理、稅務管理等部門協(xié)調合作，加大監(jiān)管力度，避免資金流動過剩。
第五，改革金融體系，強化管理。金融體系僅僅是完善還是不夠的，還有必要積極、穩(wěn)步的對我國金融體系進行創(chuàng)新性的改革，以強化風險管理。房地產行業(yè)的信貸一般是與商業(yè)銀行對口，在商業(yè)銀行信貸中，個人信貸占70%，房地產信貸占據的比重較低，而且利率高，成本高，商業(yè)銀行要承擔很大的風險，而且資金匱乏或流通不足也會造成房地產信貸的不及時。所以商業(yè)銀行可以推行房地產資產證券化策略，積極探索這一信貸出路的方案。同時，金融體系的改革要結合我國國情，調節(jié)市場運轉的節(jié)奏與速度，平衡市場與經濟，加大商業(yè)銀行房地產信貸的監(jiān)督管理，
四、小結
全球化的金融危機，給中國的房地產行業(yè)帶來了巨大的沖擊力，同時也給中國的金融體系、經濟發(fā)展和房地產行業(yè)的整治帶來了莫大的機遇與挑戰(zhàn)。在金融危機的暴露下，我們看到了我國房地產行業(yè)乃至整個金融體系、市場機制等的不完善、不健全，這一切的弊端與風險給我們敲響了警鐘，讓我們去反思，去完善金融和市場體系，去提高政府的管理能力，使我國房地產行業(yè)逐步走向健康有序的發(fā)展軌道。
參考文獻：
關鍵詞：綜合能力評價；財務戰(zhàn)略管理；模型。
基金項目：本文為海口經濟學院2010年青年基金項目“房地產財務戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項目批準號為：hjk10-13
財務戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長遠的發(fā)展和加強財務競爭優(yōu)勢，根據企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標，在充分考慮和分析企業(yè)內外環(huán)境因素的變化趨勢及其對財務活動的影響基礎上，為實現目標的基本途徑和策略所做的全局性、長遠性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財務戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財務資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財活動的行為效率。
為合理分析影響企業(yè)財務戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財務戰(zhàn)略提供合理的決策依據，結合海南旅游房地產財
務戰(zhàn)略的現狀，初步建立海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模型。
一、財務戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹
(一) 財務戰(zhàn)略管理流程
財務戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實施用以指導企業(yè)未來財務管理發(fā)展的財務戰(zhàn)略，以及在實施過程中對財務戰(zhàn)略進行控制與評價的動態(tài)管理過程。從以上定義可以看出，財務戰(zhàn)略管理的邏輯起點是企業(yè)目標和財務目標的確立；財務戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內外部環(huán)境的分析；財務戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財務戰(zhàn)略方案的形成、實施和評價。 財務戰(zhàn)略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模式
海南經濟發(fā)展較緩，其房地產業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經濟特區(qū)，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發(fā)企業(yè)紛紛進駐，促進當地開發(fā)企業(yè)的良性競爭，推動海南房地產發(fā)展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業(yè)從無到有，經歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經濟重要支柱產業(yè)。從2005年起，海南省把房地產業(yè)作為支柱產業(yè)來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養(yǎng)老型自?。粡耐顿Y的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。
根據以上海南經濟發(fā)展的特點，結合其旅游房地產財務戰(zhàn)略的現狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產財務戰(zhàn)略可以分為快速擴張型財務戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類 。
1.快速擴張型財務戰(zhàn)略: 是指以實現企業(yè)資產規(guī)模的快速擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業(yè)而言，快速擴張型財務戰(zhàn)略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發(fā)項目規(guī)模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術人員儲備，適應企業(yè)規(guī)模擴張需求。
2.穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略：是指以實現企業(yè)財務績效的穩(wěn)定增長和資產規(guī)模的平穩(wěn)擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎上確定在建開發(fā)項目規(guī)模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴張的基礎上保持適當人員儲備。
3.防御收縮型財務戰(zhàn)略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財務戰(zhàn)略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業(yè)而言，防御收縮型財務戰(zhàn)略一般表現為企業(yè)應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業(yè)現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發(fā)項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。
二、影響海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模式選擇的因素分析
公司財務戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來長期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經濟周期波動情況、行業(yè)政策導向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財務狀況和融資等各項綜合能力。
(一)旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與經濟周期相適應
經濟的周期性波動是現代經濟總體發(fā)展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩(wěn)增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。
經濟周期性波動要求企業(yè)順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰(zhàn)略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰(zhàn)略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。
一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰(zhàn)略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發(fā)展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略結合，在繁榮初期繼續(xù)增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰(zhàn)略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員?？傊?，企業(yè)要跟蹤時局變化，對經濟的發(fā)展階段作出恰當反應。
（二）旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應
房地產行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業(yè)作為國民經濟中的支柱行業(yè)，對保證經濟平穩(wěn)運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業(yè)影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業(yè)，國家對房地產行業(yè)的政策導向，以及相關的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。
因此，我們在制定財務戰(zhàn)略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業(yè)政策、投資政策等對企業(yè)財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰(zhàn)略。
（三）旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產行業(yè)景氣程度相適應
房地產受宏觀經濟冷暖和行業(yè)政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業(yè)經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業(yè)調整的周期性和波動性較為明顯。行業(yè)景氣的時候，銷售價格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地熱情高企，房地產投資規(guī)模及開工面積迅速擴大；但當行業(yè)陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業(yè)現金流繃緊。
行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來的發(fā)展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業(yè)下階段的走勢和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時候，財務戰(zhàn)略要相應調整，做到提前應對，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來提前應對行業(yè)不景氣帶來的沖擊和負面影響。
（四）影響旅游房地產財務戰(zhàn)略選擇的其他因素
影響財務戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經過初創(chuàng)期、擴張期、穩(wěn)定期和衰退期四個階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財務戰(zhàn)略。由于考慮到房地產行業(yè)的發(fā)展時間不長、行業(yè)集中度較低，以及作為經濟支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產公司未來的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰(zhàn)略模型中將不再細分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產行業(yè)經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。
注2：影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系的指標及權重說明：
①在影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；
②在量化指標中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現能力及發(fā)展能力的一系列現金指標。對利潤指標選擇較少，主要是考慮由于房地產分期開發(fā)及利潤滯后結轉等原因，利潤指標現階段對財務戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③ 對各自標權重的說明：按照一般企業(yè)的績效評價標準原則，采取量化指標70％權重，定性指標30％的權重。量化指標按照6個大類指標的重要程度采取負債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現能力：財務彈性：現金結構＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標直接取平均數作為權重。
參考文獻：
[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產公司財務戰(zhàn)略環(huán)境分析，《現代審計與會計》2006第12期
[2]耿云江;企業(yè)集團財務控制體系研究 基于財務戰(zhàn)略視角. 東北財經大學出版社, 2008.
關鍵詞：綜合能力評價；財務戰(zhàn)略管理；模型。
基金項目：本文為?？诮洕鷮W院2010年青年基金項目“房地產財務戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項目批準號為：hjk10-13
中國
財務戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長遠的發(fā)展和加強財務競爭優(yōu)勢，根據企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標，在充分考慮和分析企業(yè)內外環(huán)境因素的變化趨勢及其對財務活動的影響基礎上，為實現目標的基本途徑和策略所做的全局性、長遠性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財務戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財務資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財活動的行為效率。
為合理分析影響企業(yè)財務戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財務戰(zhàn)略提供合理的決策依據，結合海南旅游房地產財
務戰(zhàn)略的現狀，初步建立海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模型。
一、財務戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹
(一) 財務戰(zhàn)略管理流程
財務戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實施用以指導企業(yè)未來財務管理發(fā)展的財務戰(zhàn)略，以及在實施過程中對財務戰(zhàn)略進行控制與評價的動態(tài)管理過程。從以上定義可以看出，財務戰(zhàn)略管理的邏輯起點是企業(yè)目標和財務目標的確立；財務戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內外部環(huán)境的分析；財務戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財務戰(zhàn)略方案的形成、實施和評價。 財務戰(zhàn)略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模式
海南經濟發(fā)展較緩，其房地產業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經濟特區(qū)，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發(fā)企業(yè)紛紛進駐，促進當地開發(fā)企業(yè)的良性競爭，推動海南房地產發(fā)展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業(yè)從無到有，經歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經濟重要支柱產業(yè)。從2005年起，海南省把房地產業(yè)作為支柱產業(yè)來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養(yǎng)老型自住；從投資的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。
根據以上海南經濟發(fā)展的特點，結合其旅游房地產財務戰(zhàn)略的現狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產財務戰(zhàn)略可以分為快速擴張型財務戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類 。
1.快速擴張型財務戰(zhàn)略: 是指以實現企業(yè)資產規(guī)模的快速擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業(yè)而言，快速擴張型財務戰(zhàn)略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發(fā)項目規(guī)模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術人員儲備，適應企業(yè)規(guī)模擴張需求。
2.穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略：是指以實現企業(yè)財務績效的穩(wěn)定增長和資產規(guī)模的平穩(wěn)擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎上確定在建開發(fā)項目規(guī)模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴張的基礎上保持適當人員儲備。
3.防御收縮型財務戰(zhàn)略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財務戰(zhàn)略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業(yè)而言，防御收縮型財務戰(zhàn)略一般表現為企業(yè)應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業(yè)現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發(fā)項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。
轉貼于中國
二、影響海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模式選擇的因素分析
公司財務戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來長期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經濟周期波動情況、行業(yè)政策導向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財務狀況和融資等各項綜合能力。
(一)旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與經濟周期相適應
經濟的周期性波動是現代經濟總體發(fā)展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩(wěn)增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。中國
經濟周期性波動要求企業(yè)順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰(zhàn)略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰(zhàn)略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。
一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰(zhàn)略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發(fā)展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略結合，在繁榮初期繼續(xù)增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰(zhàn)略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員?？傊?，企業(yè)要跟蹤時局變化，對經濟的發(fā)展階段作出恰當反應。
（二）旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應
房地產行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業(yè)作為國民經濟中的支柱行業(yè)，對保證經濟平穩(wěn)運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業(yè)影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業(yè)，國家對房地產行業(yè)的政策導向，以及相關的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。
因此，我們在制定財務戰(zhàn)略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業(yè)政策、投資政策等對企業(yè)財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰(zhàn)略。
（三）旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產行業(yè)景氣程度相適應
房地產受宏觀經濟冷暖和行業(yè)政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業(yè)經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業(yè)調整的周期性和波動性較為明顯。行業(yè)景氣的時候，銷售價格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地熱情高企，房地產投資規(guī)模及開工面積迅速擴大；但當行業(yè)陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業(yè)現金流繃緊。
行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來的發(fā)展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業(yè)下階段的走勢和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時候，財務戰(zhàn)略要相應調整，做到提前應對，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來提前應對行業(yè)不景氣帶來的沖擊和負面影響。
（四）影響旅游房地產財務戰(zhàn)略選擇的其他因素
影響財務戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經過初創(chuàng)期、擴張期、穩(wěn)定期和衰退期四個階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財務戰(zhàn)略。由于考慮到房地產行業(yè)的發(fā)展時間不長、行業(yè)集中度較低，以及作為經濟支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產公司未來的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰(zhàn)略模型中將不再細分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產行業(yè)經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。
注2：影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系的指標及權重說明：
①在影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；
②在量化指標中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現能力及發(fā)展能力的一系列現金指標。對利潤指標選擇較少，主要是考慮由于房地產分期開發(fā)及利潤滯后結轉等原因，利潤指標現階段對財務戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③ 對各自標權重的說明：按照一般企業(yè)的績效評價標準原則，采取量化指標70％權重，定性指標30％的權重。量化指標按照6個大類指標的重要程度采取負債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現能力：財務彈性：現金結構＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標直接取平均數作為權重。
中國-
參考文獻：
[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產公司財務戰(zhàn)略環(huán)境分析，《現代審計與會計》2006第12期
[2]耿云江;企業(yè)集團財務控制體系研究 基于財務戰(zhàn)略視角. 東北財經大學出版社, 2008.
[3]焦暉;房地產經濟周期與企業(yè)財務戰(zhàn)略決策，《決策與信息》(財經觀察) 2008第5期
關鍵詞：綜合能力評價；財務戰(zhàn)略管理；模型。
基金項目：本文為?？诮洕鷮W院2010年青年基金項目“房地產財務戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項目批準號為：hjk10-13
中國
財務戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長遠的發(fā)展和加強財務競爭優(yōu)勢，根據企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標，在充分考慮和分析企業(yè)內外環(huán)境因素的變化趨勢及其對財務活動的影響基礎上，為實現目標的基本途徑和策略所做的全局性、長遠性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財務戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財務資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財活動的行為效率。
為合理分析影響企業(yè)財務戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財務戰(zhàn)略提供合理的決策依據，結合海南旅游房地產財
務戰(zhàn)略的現狀，初步建立海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模型。
一、財務戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹
(一) 財務戰(zhàn)略管理流程
財務戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實施用以指導企業(yè)未來財務管理發(fā)展的財務戰(zhàn)略，以及在實施過程中對財務戰(zhàn)略進行控制與評價的動態(tài)管理過程。從以上定義可以看出，財務戰(zhàn)略管理的邏輯起點是企業(yè)目標和財務目標的確立；財務戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內外部環(huán)境的分析；財務戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財務戰(zhàn)略方案的形成、實施和評價。Www.133229.cOM 財務戰(zhàn)略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模式
海南經濟發(fā)展較緩，其房地產業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經濟特區(qū)，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發(fā)企業(yè)紛紛進駐，促進當地開發(fā)企業(yè)的良性競爭，推動海南房地產發(fā)展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業(yè)從無到有，經歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經濟重要支柱產業(yè)。從2005年起，海南省把房地產業(yè)作為支柱產業(yè)來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養(yǎng)老型自?。粡耐顿Y的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。
根據以上海南經濟發(fā)展的特點，結合其旅游房地產財務戰(zhàn)略的現狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產財務戰(zhàn)略可以分為快速擴張型財務戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類 。
1.快速擴張型財務戰(zhàn)略: 是指以實現企業(yè)資產規(guī)模的快速擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業(yè)而言，快速擴張型財務戰(zhàn)略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發(fā)項目規(guī)模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術人員儲備，適應企業(yè)規(guī)模擴張需求。
2.穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略：是指以實現企業(yè)財務績效的穩(wěn)定增長和資產規(guī)模的平穩(wěn)擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎上確定在建開發(fā)項目規(guī)模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴張的基礎上保持適當人員儲備。
3.防御收縮型財務戰(zhàn)略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財務戰(zhàn)略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業(yè)而言，防御收縮型財務戰(zhàn)略一般表現為企業(yè)應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業(yè)現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發(fā)項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。
轉貼于中國
二、影響海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模式選擇的因素分析
公司財務戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來長期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經濟周期波動情況、行業(yè)政策導向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財務狀況和融資等各項綜合能力。
(一)旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與經濟周期相適應
經濟的周期性波動是現代經濟總體發(fā)展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩(wěn)增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。中國
經濟周期性波動要求企業(yè)順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰(zhàn)略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰(zhàn)略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。
一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰(zhàn)略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發(fā)展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略結合，在繁榮初期繼續(xù)增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰(zhàn)略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員?？傊?，企業(yè)要跟蹤時局變化，對經濟的發(fā)展階段作出恰當反應。
（二）旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應
房地產行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業(yè)作為國民經濟中的支柱行業(yè)，對保證經濟平穩(wěn)運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業(yè)影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業(yè)，國家對房地產行業(yè)的政策導向，以及相關的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。
因此，我們在制定財務戰(zhàn)略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業(yè)政策、投資政策等對企業(yè)財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰(zhàn)略。
（三）旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產行業(yè)景氣程度相適應
房地產受宏觀經濟冷暖和行業(yè)政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業(yè)經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業(yè)調整的周期性和波動性較為明顯。行業(yè)景氣的時候，銷售價格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地熱情高企，房地產投資規(guī)模及開工面積迅速擴大；但當行業(yè)陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業(yè)現金流繃緊。
行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來的發(fā)展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業(yè)下階段的走勢和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時候，財務戰(zhàn)略要相應調整，做到提前應對，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來提前應對行業(yè)不景氣帶來的沖擊和負面影響。
（四）影響旅游房地產財務戰(zhàn)略選擇的其他因素
影響財務戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經過初創(chuàng)期、擴張期、穩(wěn)定期和衰退期四個階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財務戰(zhàn)略。由于考慮到房地產行業(yè)的發(fā)展時間不長、行業(yè)集中度較低，以及作為經濟支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產公司未來的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰(zhàn)略模型中將不再細分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產行業(yè)經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。
注2：影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系的指標及權重說明：
①在影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；
②在量化指標中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現能力及發(fā)展能力的一系列現金指標。對利潤指標選擇較少，主要是考慮由于房地產分期開發(fā)及利潤滯后結轉等原因，利潤指標現階段對財務戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③ 對各自標權重的說明：按照一般企業(yè)的績效評價標準原則，采取量化指標70％權重，定性指標30％的權重。量化指標按照6個大類指標的重要程度采取負債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現能力：財務彈性：現金結構＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標直接取平均數作為權重。
中國-
參考文獻：
[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產公司財務戰(zhàn)略環(huán)境分析，《現代審計與會計》2006第12期
[2]耿云江;企業(yè)集團財務控制體系研究 基于財務戰(zhàn)略視角. 東北財經大學出版社, 2008.
[3]焦暉;房地產經濟周期與企業(yè)財務戰(zhàn)略決策，《決策與信息》(財經觀察) 2008第5期
[關鍵詞]合成指數；蘭州市；景氣指數；房地產
[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0067-02
1研究背景
自福利分房退出住房市場，中國正式拉開住房體制改革大幕，商品房的時代正式開啟。經過10多年的發(fā)展，房地產業(yè)的發(fā)展在舊城改造、提升市民居住生活品質，解決百姓住房難題上起到了獨當一面的重大作用，也有著十分重要的現實意義和歷史意義。蘭州作為二線城市，在一線城市的示范下，蘭州市房地產產業(yè)在宏觀中不斷發(fā)展壯大，呈現持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展的格局，成為推動蘭州市國民經濟和社會發(fā)展的新增長點。房地產發(fā)展狀況和持續(xù)走高的房價，引起了各方面的關注。而房地產產業(yè)在發(fā)展過程中，會表現出循環(huán)的波動，即房地產經濟從景氣滑向不景氣，又從不景氣走向景氣這樣一種周而復始的運動過程。因此對房地產發(fā)展狀況進行統(tǒng)計分析，以確定蘭州市房地產發(fā)展處于哪個階段，可以為投資者提供理論依據。在我國，從1997年年底中國經濟景氣監(jiān)測中心開始正式對外國房景氣指數，國房景氣指數可以從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示房地產產業(yè)的基本運行情況、波動幅度，可以描繪經濟的波動情況，預測未來趨勢，研究和建立宏觀反映市場景氣情況的指數系統(tǒng)可以為宏觀調控提供預警機制，為投資者選擇投資機遇提供統(tǒng)計信息并且為房地產發(fā)展的分析決策提供依據。及時掌握房地產開發(fā)建設的整體走勢、全面地了解房地產行業(yè)的發(fā)展狀況，是一項十分重要的工作。因此，編制房地產景氣指數，通過對景氣所處空間、景氣值的波動、景氣趨勢的評估，從另一種角度分析當前的房地產市場，將有效的信息反映出來，為政府和有關部門的宏觀調控、管理提供一種量化的趨勢性信息，能夠引導蘭州市房地產業(yè)健康、有序的發(fā)展。
2蘭州房地產周期波動的軌跡及特征
2.1數據來源及技術處理
（1）蘭州市房地產景氣指數指標體系的確定。房地產作為固定資產投資的重要組成部分，涉及的相關指標產業(yè)多。而作為預警景氣指標體系應直接反映當前房地產產業(yè)發(fā)展的狀況和當前供需的平衡狀態(tài)，并且可以從土地、資金、市場需求三個方面滿足房地產產業(yè)發(fā)展特征。因此本文從供給、需求、價格、增加值四個最能反映房地產景氣的方面選擇了本年完成投資增長率（%）、房屋竣工面積增長率（%）、房屋施工面積增長率（%）、商品房銷售價格增長率（%）、本年購置面積增長率（%）、本年開發(fā)面積增長率（%）、資金來源增長率（%）、新開工房屋面積增長率（%）等八項指標進行處理來編制合成指數以反映蘭州市房地產發(fā)展的軌跡和特征。
（2）指標數據的來源。本文數據來自于《甘肅省統(tǒng)計年鑒》、《中國房地產統(tǒng)計年鑒》、《中國房地產市場年鑒》以及《中國城市統(tǒng)計年鑒》等統(tǒng)計資料。由于收集資料的限制本文分析重點擬集中于2002—2011年的數據具體統(tǒng)計指標數值。
（3）指數權數的確定。按照景氣指數的原理，在編制合成指數時，為使綜合指數的計算結果更加合理，需要對各參與計算的指標進行加權處理。這就要確定指標的權數。根據我國房地產產業(yè)現狀，有關專家對各類分類指數賦予權數值如表1所示。
（4）基期的確定?；诖_定時，一般要滿足三個原則。一是要選擇房地產業(yè)比較平衡的時期；二是要考慮統(tǒng)計資料的銜接；三是按照景氣指數原理，根據經濟指標的轉折點來判斷基準對比時期。根據以上三個原則，結合蘭州市房地產業(yè)發(fā)展的實際情況，蘭州市房地產指數計算的基準循環(huán)時期應確定在2004年為宜。
2.2蘭州市房地產景氣指數合成
2.2.1各類指數的計算
（1）分類指數的計算公式。分類指數是指參與計算的8個指標報告期與基期對比得到的相對數，用百分數表示。其計算公式為：
Pt=（Yt/Yt-1）×100%
式中，Pt表示第t年的分類指數，Yt為第t年的分類指標值，Yt-1為第t-1年的分類指標值。
（2）分類景氣指數的計算公式。分類景氣指數是以各年的分類指數為報告期，以2004年的分類指標數為基準對比時期，計算得到的定基綜合指數，用百分數表示。該綜合指數除反映自身變動狀況外，主要說明景氣指數升降的原因。其計算公式為：
Ft=（Pt/P2004）×100%
式中，Ft表示第t年的分類景氣指數，Pt為第t年的分類指數，P2004為2004年的分類指數。
2.22蘭州市房地產景氣指數的初始計算
（1）初始指數是指各分類指數加權平均后得到的總體指數，蘭州市房地產景氣指數采用固定的股價性權數來確定，各權數如表1所示。其計算公式為：
Ct=PtW/W
式中，Ct表示第t年初始指數，W為權數。
（2）景氣指數的計算。景氣指數是以初始房地產指數為報告期，以2004年的初始指數為基準對比時期計算得到的定基綜合指數，用百分數表示。該綜合指數的大小，將反映房地產業(yè)發(fā)展景氣狀況的好壞。其計算公式為：
Gt=CtC2004×100%
式中，Gt表示第t年的景氣指數，Ct表示第t年第i月的初始指數，C2004為2004年的初始指數。
3蘭州市房地產指數周期循環(huán)
根據計算出的蘭州市房地產合成指數分析自2002年以來蘭州市房地產業(yè)呈現周期波動周期大致分為三個：
蘭州市房地產景氣指數
3.1第一周期：2002—2005年
由于受數據的限制，本文對蘭州市房地產業(yè)景氣循環(huán)分析2002年開始。從上圖和表2可以看出2002—2005年為第一個循環(huán)周期。在2002年政府頒布了《關于整頓和規(guī)范市場秩序的通知》意在進一步規(guī)范房地產市場秩序，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。因此在2002年到2003年期間，房地產產業(yè)一直保持了良好增長勢頭，2003年蘭州市房地產景氣合成指數為122.13%，同時房地產銷售額、銷售價格等指標增長率均有所上升。但是有些地區(qū)房地產發(fā)展過熱，因此中央銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，加強房地產信貸，房地產企業(yè)四證取得后才能發(fā)放貸款；調整商業(yè)銀行個人住房貸款政策，提高第二套住房的首付比例，規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定，并且在同一年中央政府采取征收房產稅等措施。由于中央政府采取抑制房地產過熱的措施，使蘭州市房地產企業(yè)景氣指數開始下降。
3.2第二周期：2005—2008年
2005年隨著政府出臺的一系列的貨幣政策和財政政策，使居民的信貸規(guī)模開始增大，國民對房地產的投資不斷加強，蘭州市房地產活力不斷增強，經過近一年的調整蘭州市房地產產業(yè)很快從低谷中帶動出來。截至2006年年底，景氣指數達到125.6%。盡管蘭州市房地產產業(yè)景氣指數有所上升，但由于土地購置單價的持續(xù)上漲，房貸利率的上漲，使房地產企業(yè)均感資金壓力很大。土地開發(fā)面積、完成投資、新開工面積、房屋竣工面積等增長率有所下降，企業(yè)爭取項目貸款比較困難，流動資金緊張，融資能力變弱，使蘭州市房地產業(yè)很快進入收縮期。
3.3第三周期：2008—2011年
2008年為了緩解房地產產業(yè)低迷狀態(tài)，政府出臺了一系列結構性調控政策，使蘭州市房地產產業(yè)開始進入了新一輪的景氣擴張期，房地產產業(yè)逐步呈現上升態(tài)勢。雖然各項指標也出現回暖現象，但房價的過快增長和國際金融危機的巨大沖擊效應的疊加作用下，國家必須采取一系列措施來保證貨幣的適度增長。并且在蘭州市房地產供應量依然走低的情況下，國務院規(guī)定商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款的決定。緊接著國務院了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴肅的調控政策”提出地方政府對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。面臨來自國家政策調控和剛需積壓雙方面壓力，蘭州市房地產業(yè)景氣指數開始下降。
4蘭州市房地產業(yè)發(fā)展建議
4.1抓住有利時機，加快結構調整
目前一線重點城市的房價均已達到高位，加上“限貸”、“限價”、“限購”等一系列的調控政策使得一線城市房地產投資收益明顯收窄。因此，一大批資金充裕的房地產企業(yè)逐步把房地產開發(fā)的“主戰(zhàn)場”轉移到了二、三線城市。同時，隨著城市一體化的推進，城市化進程的加快，城市人口的增多，房地產市場的剛性需求也隨之增加，給房地產業(yè)發(fā)展帶來了新的契機和空間。蘭州作為二線城市，要抓住這個機遇，明確貫徹落實科學發(fā)展觀，進一步優(yōu)化房地產業(yè)投資發(fā)展的環(huán)境，加強房地產市場管理，推進蘭州市房地產結構戰(zhàn)略性調整。
4.2注意房地產的供需變化，來滿足消費者的需求
目前在蘭州為了滿足中低收入人群的住房問題，蘭州要大力建設經濟適用房，增加廉租住房供應，對其實行土地劃撥，通過統(tǒng)一征地、拆遷、減免城建配套費、環(huán)境監(jiān)測費等措施來降低經濟適用房成本。并且房地產公司要重視綠色、環(huán)保、創(chuàng)新，這些因素在當下的消費者中越來越重要，具備這些因素的房產會更受到消費者的青睞，使商品房也會在質上得到提升。
4.3完善房地產金融體系，促使房地產融資渠道多元化
在我國房地產開發(fā)資金融資渠道主要為銀行貸款，這在很大程度上制約了房地產業(yè)的發(fā)展。因此我們要發(fā)展多元化的房地產金融機構，并且可以通過在市場上發(fā)行債券來籌集資金，實現融資證券化等方式使房地產融資渠道多元化，從而形成有規(guī)模、競爭性的房地產金融一級市場。隨著我國改革開放的進行，金融業(yè)、保險業(yè)、證券業(yè)等服務的開放，以及外資的大量流入，有利于拓寬我國房地產業(yè)的融資渠道。
4.4完善房地產稅費
房地產調控需要稅收體制改革配合，目前房地產稅費在中國很多地方體系都沒有成型，作為對房地產最重要的調控方式之一，完善房地產稅費迫在眉睫，只有擁有完善的房地產稅費體系房地產企業(yè)才能健康的發(fā)展。因此政府要整合房地產開發(fā)與交易環(huán)節(jié)的稅費，對房地產稅費歸類整合，減少稅費環(huán)節(jié)，規(guī)范稅費征收。
參考文獻：
[1]謝經榮，呂萍，喬志敏房地產經濟學[M].北京：中國人民大學出版社，2002
[2]趙黎明，賈永飛，錢偉榮房地產預警系統(tǒng)研究[J].天津大學學報，1999（12）
[3]孔憲麗，張同斌，高鐵梅基于景氣指數的我國工業(yè)經濟周期波動特征及本輪波動特點研究[J].數學的實踐與認識，2012（7）
[4]李聰明我國房地產周期波動與宏觀經濟關系分析特區(qū)經濟[J].特區(qū)經濟，2005（3）
關鍵詞：綜合能力評價；財務戰(zhàn)略管理；模型。
基金項目：本文為?？诮洕鷮W院2010年青年基金項目“房地產財務戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項目批準號為：Hjk10-13
財務戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長遠的發(fā)展和加強財務競爭優(yōu)勢，根據企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標，在充分考慮和分析企業(yè)內外環(huán)境因素的變化趨勢及其對財務活動的影響基礎上，為實現目標的基本途徑和策略所做的全局性、長遠性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財務戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財務資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財活動的行為效率。
為合理分析影響企業(yè)財務戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財務戰(zhàn)略提供合理的決策依據，結合海南旅游房地產財
務戰(zhàn)略的現狀，初步建立海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模型。
一、財務戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹
(一) 財務戰(zhàn)略管理流程
財務戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實施用以指導企業(yè)未來財務管理發(fā)展的財務戰(zhàn)略，以及在實施過程中對財務戰(zhàn)略進行控制與評價的動態(tài)管理過程。從以上定義可以看出，財務戰(zhàn)略管理的邏輯起點是企業(yè)目標和財務目標的確立；財務戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內外部環(huán)境的分析；財務戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財務戰(zhàn)略方案的形成、實施和評價。 財務戰(zhàn)略管理流程圖
（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模式
海南經濟發(fā)展較緩，其房地產業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經濟特區(qū)，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發(fā)企業(yè)紛紛進駐，促進當地開發(fā)企業(yè)的良性競爭，推動海南房地產發(fā)展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業(yè)從無到有，經歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經濟重要支柱產業(yè)。從2005年起，海南省把房地產業(yè)作為支柱產業(yè)來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養(yǎng)老型自??；從投資的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。
根據以上海南經濟發(fā)展的特點，結合其旅游房地產財務戰(zhàn)略的現狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產財務戰(zhàn)略可以分為快速擴張型財務戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類 。
1.快速擴張型財務戰(zhàn)略: 是指以實現企業(yè)資產規(guī)模的快速擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業(yè)而言，快速擴張型財務戰(zhàn)略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發(fā)項目規(guī)模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術人員儲備，適應企業(yè)規(guī)模擴張需求。
2.穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略：是指以實現企業(yè)財務績效的穩(wěn)定增長和資產規(guī)模的平穩(wěn)擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎上確定在建開發(fā)項目規(guī)模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴張的基礎上保持適當人員儲備。
3.防御收縮型財務戰(zhàn)略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財務戰(zhàn)略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業(yè)而言，防御收縮型財務戰(zhàn)略一般表現為企業(yè)應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業(yè)現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發(fā)項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。
二、影響海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模式選擇的因素分析
公司財務戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來長期穩(wěn)定的發(fā)展，需充分考慮經濟周期波動情況、行業(yè)政策導向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財務狀況和融資等各項綜合能力。
(一)旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與經濟周期相適應
經濟的周期性波動是現代經濟總體發(fā)展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩(wěn)增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。
經濟周期性波動要求企業(yè)順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰(zhàn)略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰(zhàn)略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。
一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰(zhàn)略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發(fā)展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略結合，在繁榮初期繼續(xù)增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰(zhàn)略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員?？傊髽I(yè)要跟蹤時局變化，對經濟的發(fā)展階段作出恰當反應。
（二）旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應
房地產行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業(yè)作為國民經濟中的支柱行業(yè)，對保證經濟平穩(wěn)運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業(yè)影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業(yè)，國家對房地產行業(yè)的政策導向，以及相關的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。
因此，我們在制定財務戰(zhàn)略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業(yè)政策、投資政策等對企業(yè)財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰(zhàn)略。
（三）旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產行業(yè)景氣程度相適應
房地產受宏觀經濟冷暖和行業(yè)政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業(yè)經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業(yè)調整的周期性和波動性較為明顯。行業(yè)景氣的時候，銷售價格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地熱情高企，房地產投資規(guī)模及開工面積迅速擴大；但當行業(yè)陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業(yè)現金流繃緊。
行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來的發(fā)展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業(yè)下階段的走勢和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時候，財務戰(zhàn)略要相應調整，做到提前應對，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來提前應對行業(yè)不景氣帶來的沖擊和負面影響。
（四）影響旅游房地產財務戰(zhàn)略選擇的其他因素
影響財務戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經過初創(chuàng)期、擴張期、穩(wěn)定期和衰退期四個階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財務戰(zhàn)略。由于考慮到房地產行業(yè)的發(fā)展時間不長、行業(yè)集中度較低，以及作為經濟支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產公司未來的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰(zhàn)略模型中將不再細分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產行業(yè)經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。
注2：影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系的指標及權重說明：
①在影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；
②在量化指標中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現能力及發(fā)展能力的一系列現金指標。對利潤指標選擇較少，主要是考慮由于房地產分期開發(fā)及利潤滯后結轉等原因，利潤指標現階段對財務戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③ 對各自標權重的說明：按照一般企業(yè)的績效評價標準原則，采取量化指標70％權重，定性指標30％的權重。量化指標按照6個大類指標的重要程度采取負債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現能力：財務彈性：現金結構＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標直接取平均數作為權重。
參考文獻：
曹艷宏、梁迎昕著;房地產公司財務戰(zhàn)略環(huán)境分析，《現代審計與會計》2006第12期
耿云江;企業(yè)集團財務控制體系研究 基于財務戰(zhàn)略視角. 東北財經大學出版社， 2008.
關鍵詞：綜合能力評價；財務戰(zhàn)略管理；模型。
基金項目：本文為?？诮洕鷮W院2010年青年基金項目“房地產財務戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項目批準號為：
財務戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長遠的發(fā)展和加強財務競爭優(yōu)勢，根據企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標，在充分考慮和分析企業(yè)內外環(huán)境因素的變化趨勢及其對財務活動的影響基礎上，為實現目標的基本途徑和策略所做的全局性、長遠性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財務戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財務資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財活動的行為效率。
為合理分析影響企業(yè)財務戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財務戰(zhàn)略提供合理的決策依據，結合海南旅游房地產財務戰(zhàn)略的現狀，初步建立海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模型。
一、財務戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹
(一)財務戰(zhàn)略管理流程
財務戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實施用以指導企業(yè)未來財務管理發(fā)展的財務戰(zhàn)略，以及在實施過程中對財務戰(zhàn)略進行控制與評價的動態(tài)管理過程。從以上定義可以看出，財務戰(zhàn)略管理的邏輯起點是企業(yè)目標和財務目標的確立；財務戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內外部環(huán)境的分析；財務戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財務戰(zhàn)略方案的形成、實施和評價。財務戰(zhàn)略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模式
海南經濟發(fā)展較緩，其房地產業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經濟特區(qū)，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發(fā)企業(yè)紛紛進駐，促進當地開發(fā)企業(yè)的良性競爭，推動海南房地產發(fā)展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業(yè)從無到有，經歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經濟重要支柱產業(yè)。從2005年起，海南省把房地產業(yè)作為支柱產業(yè)來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養(yǎng)老型自?。粡耐顿Y的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。
根據以上海南經濟發(fā)展的特點，結合其旅游房地產財務戰(zhàn)略的現狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產財務戰(zhàn)略可以分為快速擴張型財務戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類。
1.快速擴張型財務戰(zhàn)略:是指以實現企業(yè)資產規(guī)模的快速擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業(yè)而言，快速擴張型財務戰(zhàn)略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發(fā)項目規(guī)模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術人員儲備，適應企業(yè)規(guī)模擴張需求。
2.穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略：是指以實現企業(yè)財務績效的穩(wěn)定增長和資產規(guī)模的平穩(wěn)擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎上確定在建開發(fā)項目規(guī)模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴張的基礎上保持適當人員儲備。
3.防御收縮型財務戰(zhàn)略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財務戰(zhàn)略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業(yè)而言，防御收縮型財務戰(zhàn)略一般表現為企業(yè)應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業(yè)現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發(fā)項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。
二、影響海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模式選擇的因素分析
公司財務戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來長期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經濟周期波動情況、行業(yè)政策導向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財務狀況和融資等各項綜合能力。
(一)旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與經濟周期相適應
經濟的周期性波動是現代經濟總體發(fā)展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩(wěn)增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。
經濟周期性波動要求企業(yè)順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰(zhàn)略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰(zhàn)略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。
一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰(zhàn)略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發(fā)展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略結合，在繁榮初期繼續(xù)增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰(zhàn)略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員。總之，企業(yè)要跟蹤時局變化，對經濟的發(fā)展階段作出恰當反應。
（二）旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應
房地產行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業(yè)作為國民經濟中的支柱行業(yè)，對保證經濟平穩(wěn)運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業(yè)影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業(yè)，國家對房地產行業(yè)的政策導向，以及相關的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。
因此，我們在制定財務戰(zhàn)略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業(yè)政策、投資政策等對企業(yè)財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰(zhàn)略。
（三）旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產行業(yè)景氣程度相適應
房地產受宏觀經濟冷暖和行業(yè)政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業(yè)經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業(yè)調整的周期性和波動性較為明顯。行業(yè)景氣的時候，銷售價格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地熱情高企，房地產投資規(guī)模及開工面積迅速擴大；但當行業(yè)陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業(yè)現金流繃緊。
行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來的發(fā)展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業(yè)下階段的走勢和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時候，財務戰(zhàn)略要相應調整，做到提前應對，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來提前應對行業(yè)不景氣帶來的沖擊和負面影響。
（四）影響旅游房地產財務戰(zhàn)略選擇的其他因素
影響財務戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經過初創(chuàng)期、擴張期、穩(wěn)定期和衰退期四個階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財務戰(zhàn)略。由于考慮到房地產行業(yè)的發(fā)展時間不長、行業(yè)集中度較低，以及作為經濟支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產公司未來的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰(zhàn)略模型中將不再細分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產行業(yè)經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。
注2：影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系的指標及權重說明：
①在影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；
②在量化指標中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現能力及發(fā)展能力的一系列現金指標。對利潤指標選擇較少，主要是考慮由于房地產分期開發(fā)及利潤滯后結轉等原因，利潤指標現階段對財務戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③對各自標權重的說明：按照一般企業(yè)的績效評價標準原則，采取量化指標70％權重，定性指標30％的權重。量化指標按照6個大類指標的重要程度采取負債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現能力：財務彈性：現金結構＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標直接取平均數作為權重。
參考文獻：
[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產公司財務戰(zhàn)略環(huán)境分析，《現代審計與會計》2006第12期
[2]耿云江;企業(yè)集團財務控制體系研究基于財務戰(zhàn)略視角.東北財經大學出版社,2008.
