時(shí)間：2023-10-11 16:14:40
序論：在您撰寫房地產(chǎn)商業(yè)稅收籌劃時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
不同的籌資方法下企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。
（1）通過金融機(jī)構(gòu)貸款籌資。利用金融機(jī)構(gòu)籌措的流動(dòng)資金，其利息支出可以計(jì)入當(dāng)期損益，實(shí)現(xiàn)稅前扣除，但與項(xiàng)目有關(guān)的長期貸款，其資金成本應(yīng)該計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本。
當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可資扣抵時(shí)，利息支出應(yīng)盡早資本化；當(dāng)企業(yè)處于盈利年度時(shí)，利息支出盡量予以費(fèi)用化，以期達(dá)到費(fèi)用極大化目的；應(yīng)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，保證利息支出的合法性，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)超額利息的剔除。
（2）通過發(fā)行債券籌資。稅法規(guī)定資本紅利不得在費(fèi)用中列支，而債券利息可以作為費(fèi)用列支，因此，它可以作為節(jié)稅的方法加以利用。
2．主營業(yè)務(wù)收入的籌劃
由于房地產(chǎn)單位價(jià)值較高，購買方很難一次拿出大額款項(xiàng)購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一般都采取分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)不能按售價(jià)總額確認(rèn)收入，而應(yīng)按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本，起到節(jié)稅作用。
3．成本費(fèi)用的籌劃
（1）費(fèi)用的轉(zhuǎn)化。費(fèi)用或支出的形式不同，適用不同的稅收政策，并會(huì)大大影響企業(yè)的稅負(fù)。譬如，公司董事、監(jiān)事的酬勞可以工資形式支付，借以增加費(fèi)用；對(duì)持股員工發(fā)放的紅利可以年終獎(jiǎng)金形式發(fā)放，借以增加費(fèi)用；營銷人員的工資、獎(jiǎng)金合理轉(zhuǎn)化為營業(yè)費(fèi)用，通過包干形式進(jìn)行薪酬激勵(lì)，可以合理節(jié)稅。
（2）固定資產(chǎn)折舊。折舊籌劃的重點(diǎn)在于提高折舊額，可以通過資產(chǎn)評(píng)估方法確認(rèn)重估價(jià)值。重估后資產(chǎn)在使用期間，每年折舊額較高，賬面盈余減少，可減輕稅負(fù)。進(jìn)行資產(chǎn)重估可提高賬面價(jià)值，從而在出售資產(chǎn)時(shí)，由于售價(jià)與調(diào)整后的賬面價(jià)值相抵，財(cái)務(wù)利益較小，稅負(fù)亦較輕。
（3）業(yè)務(wù)招待費(fèi)。業(yè)務(wù)招待費(fèi)必須是與開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)，已取得合法憑證且未超過限額標(biāo)準(zhǔn)的開支。對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)，應(yīng)注意以下方面：增加經(jīng)營收入，以提高限額計(jì)算基礎(chǔ)；能在其他費(fèi)用項(xiàng)目列支的，就不要列入業(yè)務(wù)招待費(fèi)，以避免超過限額標(biāo)準(zhǔn)；妥善處理企業(yè)籌備期間支付的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，并入開辦費(fèi)攤銷，此時(shí)無限額約束；業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超過列支限額，應(yīng)于申報(bào)納稅前先行進(jìn)行納稅調(diào)整，以免稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查補(bǔ)征稅款并罰款。
（4）避免費(fèi)用和損失被剔除的納稅籌劃。費(fèi)用和損失作為收入的扣抵項(xiàng)目，一旦有與稅法不符的加大費(fèi)用、損失的事項(xiàng)被審查出來，必遭剔除，嚴(yán)重的還會(huì)受到懲罰。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循以下基本原則：應(yīng)取得稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的統(tǒng)一發(fā)票、收據(jù)等合法憑證；應(yīng)與開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)，且業(yè)已實(shí)現(xiàn)；凡是與形成企業(yè)當(dāng)期收入無關(guān)的費(fèi)用、損失，均不得列入；對(duì)稅法規(guī)定了限額標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)費(fèi)用及損失，企業(yè)可以實(shí)行內(nèi)部控制制度管理。
4．合作建房經(jīng)營方式的稅收籌劃
（1）合作建房的兩種方式：
其一，合作雙方通過“以物易物”方式進(jìn)行交易，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對(duì)這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅。
其二，合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對(duì)此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
（2）合作建房的稅收政策及籌劃思路。根據(jù)國家稅務(wù)總局《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》：“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時(shí)，各自按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅。
合作建房項(xiàng)目作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，在收入和費(fèi)用相同時(shí)，經(jīng)營方式不同會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)不同，雙方合作建房并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳稅；而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權(quán)投資的一方還須在前種方式稅負(fù)的基礎(chǔ)上，就轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)繳稅。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營業(yè)稅，合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅，其稅負(fù)最高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用國家稅收杠桿導(dǎo)向，選擇最有利的經(jīng)營方式，達(dá)到節(jié)稅的目的。
5．會(huì)計(jì)政策選擇的籌劃
（1）預(yù)提費(fèi)用籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中可以合理預(yù)提費(fèi)用，預(yù)提方法主要體現(xiàn)在后期配套設(shè)施支出的預(yù)提、大修費(fèi)用的預(yù)提，以及利息費(fèi)用的預(yù)提等方面。適度、合理地預(yù)提可以減少企業(yè)所得稅稅基。因此，在允許的合理范圍內(nèi)費(fèi)用預(yù)提時(shí)應(yīng)就高不就低，先行足額計(jì)入成本費(fèi)用，延緩納稅。
（2）開發(fā)商品與出租商品籌劃。有些房屋由于原因滯銷，或出于其他考慮用于出租經(jīng)營時(shí)，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從“開發(fā)商品”轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷額計(jì)入成本，使企業(yè)庫存成本接近實(shí)際成本，減少稅收支出。如果把房屋繼續(xù)留在“開發(fā)商品”科目提取減值準(zhǔn)備，所提減值準(zhǔn)備不能作為稅前扣除項(xiàng)目。此外，企業(yè)還應(yīng)利用國家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)以前竣工的空置房免征營業(yè)稅等，加速庫存商品房流通，盤活資金。
（4）營業(yè)費(fèi)用籌劃。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費(fèi)支出是一筆龐大的費(fèi)用項(xiàng)目。廣告費(fèi)支出的多少往往與銷售業(yè)績密切相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出在銷售收入2%的限額內(nèi)可以據(jù)實(shí)扣除。如果廣告費(fèi)由總公司統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一支付，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超出2%扣除比例不能全部稅前扣除，而其他關(guān)聯(lián)公司廣告費(fèi)不足2%的情況，這時(shí)可以實(shí)現(xiàn)廣告費(fèi)的合理劃轉(zhuǎn)，由關(guān)聯(lián)公司承擔(dān)部分廣告費(fèi)。
（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃。如果同時(shí)開發(fā)幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而其中一個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項(xiàng)目向銀行貸款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率據(jù)實(shí)扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目繳納土地增值稅負(fù)擔(dān)過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。
6．土地增值稅的籌劃
土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值率。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制：開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%。
控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價(jià)格，銷售收入下降了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少。此舉是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失，做出選擇。
7．內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的選擇
0 引言
從整體的房地產(chǎn)市場來看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險(xiǎn)、盈利性最高的不動(dòng)產(chǎn)形式。在其發(fā)展過程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見的商業(yè)街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)進(jìn)行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計(jì)安排的經(jīng)營活動(dòng)，可以說是企業(yè)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過使用巧妙、合法的會(huì)計(jì)技巧，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實(shí)際運(yùn)行操作過程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點(diǎn)是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實(shí)現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測性，企業(yè)在確定基本納稅方案時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，投資計(jì)劃，進(jìn)行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目，以設(shè)計(jì)最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時(shí)效性，現(xiàn)階段我國的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時(shí)與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時(shí)效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強(qiáng)。
1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)近年來多次被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，以下是幾類比較常見的重點(diǎn)問題：
1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險(xiǎn) 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項(xiàng)目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對(duì)龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負(fù)在25%-30%之間，相對(duì)來講，這是一個(gè)很高的稅負(fù)比例。基于這種基本情況，對(duì)于稅收籌劃的進(jìn)行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)常常會(huì)發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險(xiǎn)。而過高的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，意味著企業(yè)稅收籌劃活動(dòng)失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，還會(huì)使企業(yè)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，甚至可能還會(huì)追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。
1.2 企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度不健全制約稅收籌劃實(shí)際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對(duì)財(cái)務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實(shí)際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會(huì)計(jì)核算制度。對(duì)于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見的會(huì)計(jì)核算跨期攤派，收入的確認(rèn)，成本的計(jì)算沖銷會(huì)計(jì)期內(nèi)的損益等，不健全的會(huì)計(jì)核算制度，影響企業(yè)真實(shí)稅收籌劃效果。
1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財(cái)務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識(shí)，對(duì)負(fù)責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對(duì)稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對(duì)于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會(huì)造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時(shí)，具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗(yàn)不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實(shí)施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細(xì)則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過嚴(yán)、過死。現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)對(duì)策分析
2.1 提高對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)因素的防范力度 首先加強(qiáng)對(duì)營業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)主要受到以下幾種因素的制約：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。其次加強(qiáng)土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分?jǐn)偡椒?。因此，要從這五個(gè)方面，加大對(duì)土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對(duì)企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。
2.2 及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 在實(shí)際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對(duì)稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)稅收籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。
2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因?yàn)槠髽I(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)，要以現(xiàn)行國家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過科學(xué)合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負(fù)責(zé)人員要切實(shí)提高自身的專業(yè)水平，增強(qiáng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識(shí)，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須掌握扎實(shí)的理論知識(shí)，同時(shí)在實(shí)際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計(jì)時(shí)，不斷豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)的稅收籌劃設(shè)計(jì)方案，提升稅收籌劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性。
2.4 建立良好的稅企關(guān)系 稅法的具體執(zhí)行者是稅務(wù)機(jī)關(guān)，許多法規(guī)條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅收籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。
為了推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，消除重復(fù)征稅，2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布了《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》。文件規(guī)定：從2012年1月1日起，上海作為試點(diǎn)城市，其所在行政區(qū)域內(nèi)的交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正式實(shí)施營業(yè)稅改征增值稅，至此，貨物勞務(wù)稅收制度拉開帷幕。2012年8月1日起，國務(wù)院擴(kuò)大了“營改增”試點(diǎn)省市至10個(gè)，2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣至全國。
二、“營改增”對(duì)于稅收籌劃因素分析
1.稅基的變化
原營業(yè)稅下，對(duì)于建筑設(shè)計(jì)單位分包或轉(zhuǎn)包設(shè)計(jì)勞務(wù)，其計(jì)稅營業(yè)額享受差額征稅政策，即國稅函〔2006〕1245號(hào)文，文件中規(guī)定：對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位將承擔(dān)的勘察設(shè)計(jì)勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包給其他勘察設(shè)計(jì)單位或個(gè)人并由其統(tǒng)一收取價(jià)款的，以其取得的勘察設(shè)計(jì)總包收入減去支付給其他勘察設(shè)計(jì)單位或個(gè)人的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)后的余額為營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額。
“營改增”普及到全國范圍后，由于增值稅是按取得的增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)月的銷項(xiàng)稅額計(jì)算繳納增值稅，因此增值稅沒有直接抵扣稅基概念，但在“營改增”的過渡期間內(nèi)原來營業(yè)稅差額征稅優(yōu)惠政策依然有效，當(dāng)單位取得未納入試點(diǎn)范圍的抵扣減項(xiàng)，可以在稅基里直接抵減，計(jì)算的公式為：應(yīng)納稅額=[開票金額-支付價(jià)款）/（1+稅率）]*稅率-進(jìn)項(xiàng)稅額。
2.稅率的變化
建筑設(shè)計(jì)企業(yè)“營改增”之前，營業(yè)稅稅率為開票金額的5%；“營改增”后，被認(rèn)定為增值稅一般納稅人的，稅率為6%，一般納稅人資格認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)為應(yīng)稅服務(wù)年銷售額500萬元（含500萬元）。由于增值稅是價(jià)外稅，在不考慮進(jìn)項(xiàng)稅額的前提下，增值稅稅率為開票額的：6%÷（1+6%）=5.66%，因此只有當(dāng)設(shè)計(jì)單位取得的年進(jìn)項(xiàng)稅額大于年開票金額的0.66%時(shí)，稅負(fù)才會(huì)下降。而建筑設(shè)計(jì)單位的成本主要為人力成本，進(jìn)項(xiàng)抵扣項(xiàng)目很少，“營改增”后對(duì)于認(rèn)定為一般納稅人的設(shè)計(jì)單位而言，稅負(fù)有所增加。
對(duì)于應(yīng)稅服務(wù)年銷售額小于500萬元的設(shè)計(jì)單位，可以作為小規(guī)模納稅人，適用3%增值稅征收率，因此“營改增”后對(duì)于小規(guī)模納稅人而言，稅率有所降低。
3.征收管理
“營改增”后征稅機(jī)關(guān)發(fā)生了變化，營業(yè)稅由地稅負(fù)責(zé)征收，改革后增值稅由國稅負(fù)責(zé)征收。
在中央地方稅收分配比例上也有很大的影響，營業(yè)稅全部屬于地方財(cái)政，增值稅則是中央與地方按75%、25%比例分享。雖然試點(diǎn)方案中明確過渡期間試點(diǎn)地區(qū)“營改增”收入對(duì)應(yīng)的稅款歸屬地方，但該政策只是過渡，未來勢必會(huì)調(diào)整增稅稅在中央與地方的分成比例。對(duì)于設(shè)計(jì)單位而言一旦分成比例有變，未來從地方政府取得的財(cái)政扶持資金也會(huì)大大下降。
在增值稅專用發(fā)票的管理上，增值稅發(fā)票管理較營業(yè)稅要嚴(yán)格。在發(fā)票認(rèn)證方面，取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票后應(yīng)180天內(nèi)認(rèn)證，如果未及時(shí)認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅將無法稅款抵扣，這對(duì)企業(yè)來說將會(huì)是一種損失。發(fā)票開具方面，增值稅發(fā)票一旦開具，下月即要納稅。在增值稅紅字發(fā)票開具時(shí)非常嚴(yán)格，企業(yè)必須取得由購買方所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《開具紅字增值稅專用發(fā)票通知單》才能開具紅字發(fā)票，因此企業(yè)在開具發(fā)票前應(yīng)與客戶充分溝通，核對(duì)開票信息后再開具，避免退票情況的發(fā)生。
三、建筑設(shè)計(jì)行業(yè)稅收籌劃方案
1.增值稅納稅人類別選擇的稅收籌劃
根據(jù)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定對(duì)于應(yīng)稅服務(wù)年銷售額500萬元以下的納稅人，可以認(rèn)定為小規(guī)模納稅人，征稅率為3%；應(yīng)稅服務(wù)年銷售額大于等于500萬元的納稅人應(yīng)認(rèn)定為一般納稅人，稅率為6%。因此“營改增”后設(shè)計(jì)單位認(rèn)定為小規(guī)模納稅人稅率將有明顯的降幅，因此應(yīng)盡量選擇小規(guī)模納稅人進(jìn)行籌劃。
對(duì)于年?duì)I業(yè)額超過500萬限額的設(shè)計(jì)單位而言，可以通過設(shè)立幾家設(shè)計(jì)單位分拆營業(yè)收入的方法進(jìn)行籌劃，控制每家設(shè)計(jì)單位的年?duì)I業(yè)收入在500萬元以內(nèi)。
2.進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的稅收籌劃
本次“營改增”屬于結(jié)構(gòu)性減稅，建筑設(shè)計(jì)單位一旦被認(rèn)定為一般納稅人后，由于進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額較少，稅負(fù)較原營業(yè)稅有所增加。為降低稅負(fù)，設(shè)計(jì)單位采購付款時(shí)應(yīng)盡可能取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅稅額越大，應(yīng)納稅額越小。
建筑設(shè)計(jì)單位購進(jìn)項(xiàng)目可以取得增值稅專用發(fā)票的主要事項(xiàng)列舉如下：
（1）分轉(zhuǎn)包設(shè)計(jì)費(fèi)、模型效果圖費(fèi)、曬圖費(fèi)；
（2）購買固定資產(chǎn)：包括電腦、復(fù)印機(jī)、辦公家具等，值得注意的是財(cái)稅（2013）37號(hào)文件規(guī)定自2013年8月1日起原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣；
（3）購買無形資產(chǎn)：如CAD、設(shè)計(jì)軟件，軟件開發(fā)服務(wù)、軟件咨詢服務(wù)等；
（4）支付維修保養(yǎng)費(fèi)：奧西維護(hù)費(fèi)、復(fù)印機(jī)維修、汽車維修等；
（5）購買辦公用品：文具、墨盒硒鼓、描圖紙繪圖紙等；
（6）有形資產(chǎn)租賃：汽車租、復(fù)印機(jī)、打圖曬圖一體機(jī)的租賃費(fèi)；
（7）貨物運(yùn)輸費(fèi)；
（8）汽油費(fèi)：以公司名義購買油卡；
（9）鑒證咨詢服務(wù)：如律師事務(wù)所及會(huì)計(jì)師事務(wù)所咨詢鑒證業(yè)務(wù)、建筑圖紙審核服務(wù)等；
（10）廣告服務(wù)：寶庫奧廣告設(shè)計(jì)、策劃、制作、、宣傳等；
（11）會(huì)議展覽費(fèi)。
3.充分利用現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃
國家在制定政策時(shí)對(duì)某些地區(qū)和行業(yè)會(huì)給予鼓勵(lì)和扶持，有很強(qiáng)的政策導(dǎo)向。企業(yè)在稅收籌劃方案設(shè)計(jì)前應(yīng)全面的對(duì)財(cái)稅政策進(jìn)行研讀分析，盡可能取得財(cái)政的扶持及稅收的減免。目前建筑設(shè)計(jì)行業(yè)主要的增值稅優(yōu)惠政策包括：
（1）過渡性財(cái)政扶持政策
為了更好的幫助試點(diǎn)企業(yè)平穩(wěn)過渡稅制改革，確保稅負(fù)不增加，政府對(duì)于本次結(jié)構(gòu)性減稅改革中稅負(fù)增加的企業(yè)實(shí)施過渡性財(cái)政扶持政策。就上海地區(qū)而言，根據(jù)滬財(cái)稅[2012]5號(hào)文件，對(duì)于稅制改革后稅負(fù)增加的試點(diǎn)企業(yè)，實(shí)施“企業(yè)據(jù)實(shí)申請(qǐng)、財(cái)政分類扶持、資金及時(shí)預(yù)撥”過渡性財(cái)政扶持政策。根據(jù)這一政策，試點(diǎn)企業(yè)稅制改革后稅負(fù)較以前增加的部分可向財(cái)稅部門申請(qǐng)財(cái)政專項(xiàng)資金扶持。
（2）向境外單位提供設(shè)計(jì)服務(wù)零稅率政策
財(cái)稅[2011]131號(hào)文件規(guī)定：向境外單位提供設(shè)計(jì)服務(wù)，不包括對(duì)境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)提供的設(shè)計(jì)服務(wù)，適用零稅率。
當(dāng)然企業(yè)在重視稅收優(yōu)惠范圍的同時(shí)不應(yīng)忽視享受稅收優(yōu)惠必要的程序和備案手續(xù)。符合稅收優(yōu)惠條件的企業(yè)必須按照稅法規(guī)定履行相應(yīng)的申報(bào)程序，避免無法享受稅收優(yōu)惠政策。
4.利用地方財(cái)政扶持政策籌劃
各地財(cái)政部門會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃制定相應(yīng)的財(cái)政扶持政策，利用當(dāng)?shù)氐恼呢?cái)政收入對(duì)區(qū)域內(nèi)企業(yè)發(fā)展進(jìn)行扶持，促進(jìn)企業(yè)做大做強(qiáng)。營業(yè)稅屬于地稅，企業(yè)繳納的營業(yè)稅歸屬于地方政府的財(cái)政收入，“營改增”后政策規(guī)定在過渡期間增值稅仍歸屬地方財(cái)政。
在營業(yè)稅的分成比例上，就上海地區(qū)而言，一般市政府享受40%，區(qū)政府20%～40%，開發(fā)區(qū)享受10%～20%，企業(yè)享受10%～40%，且各個(gè)區(qū)域的扶持力度不完全一樣，因此對(duì)于準(zhǔn)備新設(shè)的企業(yè)而言，在注冊(cè)前應(yīng)比較各區(qū)的扶持政策并商談具體條款，對(duì)于重點(diǎn)納稅大戶而言，由于每年企業(yè)都會(huì)繳納大量稅額，這對(duì)地方財(cái)政有較大的貢獻(xiàn)，此時(shí)企業(yè)就有了與政府談判的話語權(quán)，企業(yè)應(yīng)主動(dòng)與政府部門爭取更為優(yōu)惠的財(cái)政扶持政策。
5.控制開票時(shí)間延遲納稅
目前稅務(wù)局對(duì)于增值稅的征收管理上采取“以票控稅”管理模式，因此企業(yè)開具增值稅發(fā)票后的次月需要向稅務(wù)局申報(bào)繳納稅金。如果客戶在收到發(fā)票后未及時(shí)付款，企業(yè)會(huì)出現(xiàn)墊付稅金的情況。建筑設(shè)計(jì)單位的客戶大多是房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商的一旦資金短缺引起延期付款，此時(shí)如果建筑設(shè)計(jì)單位提前開票將會(huì)損失已繳納稅金的時(shí)間價(jià)值和機(jī)會(huì)成本，建議企業(yè)開票前應(yīng)與客戶溝通好付款進(jìn)度，控制好開票時(shí)間及回款時(shí)間，盡可能將兩者處于同一申報(bào)期間，避免墊付稅金。
此外對(duì)于設(shè)計(jì)單位收取的預(yù)收款項(xiàng)，可以向客戶開具資金往來的收據(jù)，待應(yīng)稅服務(wù)完成時(shí)再開具增值稅發(fā)票。
四、建筑設(shè)計(jì)行業(yè)稅收籌劃的配套措施
由于增值稅具有進(jìn)項(xiàng)抵扣的功能，為降低稅負(fù)企業(yè)在采購和銷售時(shí)應(yīng)考慮該因素。
1.采購時(shí)供應(yīng)商選擇
“營改增”后建筑設(shè)計(jì)單位在供應(yīng)商選擇時(shí)，必須考慮供應(yīng)商是否為增值稅納稅人，是否能提供增值稅專用發(fā)票。在比價(jià)時(shí)不應(yīng)根據(jù)付款總額進(jìn)行，應(yīng)剔除增值稅進(jìn)項(xiàng)稅根據(jù)采購商品的不含增值稅價(jià)格進(jìn)行比較，不含稅價(jià)格低者為優(yōu)選。當(dāng)供應(yīng)商為增值稅小規(guī)模納稅人時(shí)，可以要求其至所屬稅務(wù)局，由稅務(wù)局代開3%增值稅專用發(fā)票。
2.銷售時(shí)商業(yè)談判注意點(diǎn)
關(guān)鍵詞：國有房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；財(cái)務(wù)管理；策略
房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)間較長，資金回籠較慢，因此，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨較大的資金壓力。而加強(qiáng)稅收籌劃，提高財(cái)務(wù)管理的水平，能夠有效地實(shí)現(xiàn)資金的合理配置，降低資金持有成本，從而對(duì)公司的運(yùn)營產(chǎn)生積極影響。國有房地產(chǎn)企業(yè)也認(rèn)識(shí)到了財(cái)務(wù)管理和稅收籌劃的重要性，但是從目前的情況來看，很多國有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理在稅收籌劃方面所發(fā)揮的作用還認(rèn)識(shí)不足，還存在一系列的問題。因此，開展國有房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對(duì)財(cái)務(wù)管理影響的研究就顯得尤為重要。
一、相關(guān)概念介紹
（一）稅收籌劃
很多學(xué)者對(duì)稅收籌劃的概念進(jìn)行了研究，但是由于研究視角不同，目前還沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。有學(xué)者認(rèn)為所謂的稅收籌劃指的是在稅收制度的框架下，在不違反稅收法律法規(guī)的前提下[1]，通過對(duì)企業(yè)的內(nèi)部資源的合理配置和調(diào)整，提前做出的和稅收活動(dòng)相關(guān)的籌劃活動(dòng)，以達(dá)到節(jié)省稅收，延遲納稅的目的。有學(xué)者認(rèn)為稅收籌劃的主體是企業(yè)的管理者，籌劃的客體是企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)[2]，而稅收籌劃的工具則是現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)和會(huì)計(jì)核算處理制度，稅收籌劃的目的是降低企業(yè)稅負(fù)。而稅收籌劃和偷稅漏稅有本質(zhì)上的區(qū)別，其是在法律的框架范圍內(nèi)進(jìn)行的。稅收籌劃在促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展方面有兩個(gè)方面的作用：一方面，稅收籌劃能夠提高企業(yè)的利潤。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈，企業(yè)要想占據(jù)競爭的先機(jī)，就必須提高盈利能力，降低成本[3]。而稅收籌劃能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在不違反稅收法律的前提下，靈活使用各種自主策劃手段，最終降低企業(yè)稅負(fù)。另一方面，可以提高企業(yè)的競爭能力。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部環(huán)境日益復(fù)雜，存在一系列的風(fēng)險(xiǎn)因素。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以提升稅收籌劃的有效性[4]，那么就能夠充實(shí)自身的現(xiàn)金流，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營。
（二）財(cái)務(wù)管理
財(cái)務(wù)管理，顧名思義是針對(duì)市場主體的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行管理的過程。財(cái)務(wù)管理是和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相伴而生的，其目的是對(duì)市場主體的經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行管理，從而提升市場主體內(nèi)部資源配置的效率[5]。財(cái)務(wù)管理通常體現(xiàn)為財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)和財(cái)務(wù)控制。而財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的內(nèi)容主要包括三個(gè)方面：首先，籌資活動(dòng)的管理。籌資活動(dòng)指的是市場主體為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，通過多種方式從不同渠道獲取資金的行為。其次，資金運(yùn)營活動(dòng)管理。很多企業(yè)在運(yùn)營的過程中會(huì)出現(xiàn)資金的收入和支付，比如支付應(yīng)付賬款、收回應(yīng)收賬款等，而這種因企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的和資金有關(guān)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，被稱為資金的運(yùn)營活動(dòng)。而資金運(yùn)營管理就是針對(duì)資金運(yùn)營過程的管理。最后，投資活動(dòng)管理。企業(yè)為了達(dá)到預(yù)期的收益率，會(huì)對(duì)各種項(xiàng)目進(jìn)行分析，從而開展項(xiàng)目投資活動(dòng)，比如常見的企業(yè)購置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，購入其他企業(yè)的股權(quán)等。
二、稅收籌劃對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響
（一）規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)分析手段
財(cái)務(wù)分析指的是財(cái)務(wù)人員對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理后，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，通過不同的計(jì)算方式對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，為之后的財(cái)務(wù)決策提供依據(jù)的過程。在企業(yè)的籌資活動(dòng)階段，企業(yè)稅負(fù)影響較大的是土地增值稅和企業(yè)所得稅。土地增值稅的影響主要體現(xiàn)在稅前利息的扣除上，因?yàn)楦鶕?jù)稅法的規(guī)定不同的籌資方式所產(chǎn)生的利息可以在限額內(nèi)扣除。在企業(yè)所得稅方面，企業(yè)債務(wù)融資所需要支付的利息可以用費(fèi)用的方式在稅前扣除。而房地產(chǎn)企業(yè)要想做好關(guān)于土地增值稅和企業(yè)所得稅利息扣除方面的稅收籌劃，就必須規(guī)范財(cái)務(wù)分析手段。在傳統(tǒng)的模式中，房地產(chǎn)企業(yè)總是主觀分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，這種方式得出的結(jié)論客觀性較差。而企業(yè)完全可以采取定量財(cái)務(wù)分析的手段，通過建立數(shù)據(jù)模型得出企業(yè)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，然后尋找最優(yōu)的籌資方式，也可以對(duì)不同籌資方式所產(chǎn)生的利息支出進(jìn)行量化分析，從而確定籌劃方案。
（二）提高企業(yè)財(cái)務(wù)控制意識(shí)
財(cái)務(wù)控制指的是對(duì)企業(yè)不同業(yè)務(wù)的運(yùn)營過程進(jìn)行分析和控制的過程，其目的是提升企業(yè)的運(yùn)營效率。同時(shí)，財(cái)務(wù)控制意識(shí)也可以對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行控制，可以反作用于企業(yè)稅收方案的制定。舉例來說，在資本運(yùn)營活動(dòng)的銷售環(huán)節(jié)，可扣除項(xiàng)目的加計(jì)扣除能夠?qū)ν恋卦鲋刀惖亩愵~產(chǎn)生較大的影響。如果企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門缺乏財(cái)務(wù)控制的意識(shí)，沒有將項(xiàng)目的加計(jì)扣除費(fèi)用進(jìn)行區(qū)分，那么就會(huì)導(dǎo)致加計(jì)部分無法扣除，繼而提高土地增值稅的稅負(fù)。如果企業(yè)的財(cái)務(wù)人員具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)控制意識(shí)，那么就可以細(xì)化銷售環(huán)節(jié)可抵扣項(xiàng)目的管理方式，從而提高加計(jì)扣除的額度，進(jìn)一步降低土地增值稅的稅負(fù)。與此同時(shí)，企業(yè)可以對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的出租環(huán)節(jié)會(huì)涉及大量的房產(chǎn)稅，財(cái)務(wù)管理人員需要對(duì)房產(chǎn)稅中涉及的非房地產(chǎn)納稅范圍的費(fèi)用進(jìn)行區(qū)分，這樣才能夠合理降低房產(chǎn)稅稅負(fù)。
（三）提升財(cái)務(wù)預(yù)測能力
財(cái)務(wù)預(yù)測指的是財(cái)務(wù)管理人員能夠以過去的財(cái)務(wù)信息和業(yè)務(wù)信息為基礎(chǔ)，利用科學(xué)的財(cái)務(wù)分析手段，對(duì)信息進(jìn)行處理，進(jìn)而對(duì)未來的財(cái)務(wù)和運(yùn)營活動(dòng)做出科學(xué)的推斷的活動(dòng)。財(cái)務(wù)預(yù)測能幫助企業(yè)制定預(yù)案。企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)是為了降低企業(yè)稅負(fù)，優(yōu)化資金配置，充裕企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流。而房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資活動(dòng)時(shí)會(huì)受到各種因素的影響，如果不能夠?qū)ν顿Y活動(dòng)進(jìn)行預(yù)測，那么就很可能會(huì)降低企業(yè)稅收籌劃的有效性。舉例來說，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在不同的區(qū)域建設(shè)分支機(jī)構(gòu)，使之對(duì)投資活動(dòng)進(jìn)行籌劃。在分支機(jī)構(gòu)成立之前，財(cái)務(wù)人員需要對(duì)分支機(jī)構(gòu)面對(duì)的法律風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并經(jīng)過評(píng)估以后，決定是否成立新的分支機(jī)構(gòu)。
三、國有企業(yè)房地產(chǎn)稅收籌劃方式
（一）籌資活動(dòng)的稅收籌劃方式
國有房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中很難不產(chǎn)生籌資活動(dòng)，而不同的籌資活動(dòng)所帶來的資本成本具有很大的差異。因此，國有企業(yè)籌資活動(dòng)的首要問題是選擇合適的籌資方式。目前常見的籌資方式有吸收直接投資、留存收益投資、銀行借款、發(fā)行債券、融資租賃和發(fā)行股票等方式?；趪蟹康禺a(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其在金融市場上具備較強(qiáng)的實(shí)力和較好的口碑，因此，其常見的融資方式為銀行借款、發(fā)行債券和信托融資。房地產(chǎn)企業(yè)較多地選擇債務(wù)融資的方式，因此，債務(wù)融資所產(chǎn)生利息費(fèi)用可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，在稅前扣除，而且，債務(wù)利息費(fèi)用同樣是土地增值稅的重要扣除項(xiàng)目。而權(quán)益融資方式所產(chǎn)生的股息起不到“稅盾”的效應(yīng)。但是，國有房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期長，資金回收慢，因此，較高比例的債務(wù)融資很可能引發(fā)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以，企業(yè)應(yīng)該綜合考慮，選擇多元化的籌資方式。
（二）資金運(yùn)營活動(dòng)的稅收籌劃方式
國有房地產(chǎn)企業(yè)在資金運(yùn)營階段涉及的稅種較多，而且金額較大，比如常見的房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)和出租環(huán)節(jié)。一方面，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)會(huì)涉及契稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅。其中土地增值稅和房產(chǎn)稅的占比較大，是稅收籌劃的重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。在房地產(chǎn)商品的銷售環(huán)節(jié)，由于其開發(fā)的商品具有多樣化的特點(diǎn)，比如，可能是普通住宅或者別墅，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)該根據(jù)商品的類型分開核算。根據(jù)土地增值稅公式可知，土地增值稅=（銷售收入-開發(fā)總成本-加計(jì)扣除-稅金及附加-期間費(fèi)用）×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。從上述公式可以看出，土地增值稅采用累進(jìn)稅率，所以，基于住宅和別墅增值率的不同，兩者增值額對(duì)應(yīng)的稅率和扣除系數(shù)是不同的，因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)分開核算。另一方面，在房地產(chǎn)出租環(huán)節(jié)，涉及較多的稅種是房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)存在兩種情況，一種是房屋余值，一種為租金收入。如果將房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，那么再按照政府規(guī)定比例扣除后，以余值的1.2%計(jì)算。如果以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，那么房產(chǎn)稅的金額為年租金收入×12%。在對(duì)房地產(chǎn)出租行為進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，國有企業(yè)常見的手段是明確合同，區(qū)分合同中的業(yè)務(wù)內(nèi)容。舉例來說，國有房地產(chǎn)企業(yè)在出租住宅配套時(shí)，應(yīng)該分別同承租方簽訂兩份合同—一份為房屋使用權(quán)的租賃合同，另一份為房屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合同。因?yàn)?，物業(yè)服務(wù)費(fèi)不屬于房產(chǎn)稅的征收范圍，所以，在計(jì)算出租項(xiàng)目的房產(chǎn)稅時(shí)，會(huì)降低稅基，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
（三）投資活動(dòng)的稅收籌劃方式
由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，因此，項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)中非常容易受到外在因素的影響，導(dǎo)致商品出現(xiàn)資產(chǎn)減值的情況，但是，由于開發(fā)時(shí)的賬面價(jià)值過高，企業(yè)以賬面價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)，得到的房產(chǎn)稅額過高。針對(duì)這種情況，國有企業(yè)的稅收籌劃方式如下。國有房地產(chǎn)企業(yè)在開展PPP項(xiàng)目時(shí)，可以用商業(yè)用地出資成立一家控股子公司，而根據(jù)中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資者投入固定資產(chǎn)的成本應(yīng)該按照合同或者協(xié)議約定的價(jià)值確定，但是，協(xié)議不公允的除外。因此，母公司由于不屬于房產(chǎn)使用權(quán)所有者，因此，并不繳納房產(chǎn)稅，而控股子公司應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅可以按照減值后地產(chǎn)的公允價(jià)值入賬，這就降低了房產(chǎn)稅的計(jì)稅基數(shù)，從而降低了房產(chǎn)稅稅負(fù)。此外，國有房地產(chǎn)企業(yè)可以通過在三四線城市成立物業(yè)公司的形式，享受區(qū)域的優(yōu)惠稅率，從而降低企業(yè)所得稅稅額。
四、國有企業(yè)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化策略
（一）引入定量化的財(cái)務(wù)分析手段
企業(yè)的稅收籌劃方案會(huì)影響財(cái)務(wù)管理的方法，而財(cái)務(wù)管理方法又會(huì)反過來影響稅收籌劃方案。隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境和政策環(huán)境的不斷變動(dòng)，依靠定性化財(cái)務(wù)分析方法所做出的稅收籌劃方案的有效性并不強(qiáng)，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)要想通過稅收籌劃提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，就必須引入定量化的財(cái)務(wù)管理方法，提升財(cái)務(wù)管理決策的科學(xué)性。首先，財(cái)務(wù)管理定量化的分析方法必須建立在客觀真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性。其次，在企業(yè)籌資過程中會(huì)存在不同的籌資方式和資本成本。國有房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案時(shí)會(huì)考慮到資本成本和利息的扣除方式，這就要求財(cái)務(wù)管理人員能夠從完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)角度出發(fā)，對(duì)資本成本進(jìn)行量化分析，從而取得投資成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有機(jī)平衡。最后，在計(jì)算利息所產(chǎn)生的節(jié)稅效應(yīng)時(shí)，也應(yīng)該運(yùn)用定量的分析方法，最后選擇合適的籌資方式。
（二）增強(qiáng)財(cái)務(wù)控制意識(shí)
國有房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案也會(huì)受到市場環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境的影響，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升財(cái)務(wù)控制意識(shí)，優(yōu)化稅收籌劃的方案。首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)在針對(duì)土地增值稅制定稅收籌劃方案時(shí)，應(yīng)該對(duì)稅前扣除的項(xiàng)目做細(xì)致處理，尤其是要將稅前可抵扣的開發(fā)成本、利息費(fèi)用和其他不能抵扣的成本分開核算，這樣才能夠通過對(duì)成本的控制達(dá)到降低稅負(fù)的目的。其次，國有房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善發(fā)票的管理制度，加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的管理，尤其是做好增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的管理工作。財(cái)務(wù)人員要提升發(fā)票的完整性和規(guī)范性，確保在規(guī)定時(shí)間內(nèi)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。最后，國有企業(yè)還可以結(jié)合實(shí)際情況延遲收入確認(rèn)，比如，可以采取分期收款的模式，這樣能夠推遲增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)，從而達(dá)到延遲納稅的效果。
（三）發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)測的作用
國有房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，本質(zhì)上是一種事前的控制，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門必須發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)測的作用，在涉及房地產(chǎn)的各種業(yè)務(wù)類型時(shí)，應(yīng)該做好稅收籌劃的預(yù)案。首先，在投資活動(dòng)中，國有房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)立控股公司的方式或者在不同地域開設(shè)分支機(jī)構(gòu)的方式來降低企業(yè)稅負(fù)。其次，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善會(huì)計(jì)核算制度，加強(qiáng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的落實(shí)工作，明確各個(gè)財(cái)務(wù)崗位的職責(zé)，杜絕各個(gè)崗位職責(zé)權(quán)限相互交叉重疊的情況。最后，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該梳理各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程、完善內(nèi)部控制制度、加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，降低各個(gè)財(cái)務(wù)崗位或者各個(gè)分子公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)違規(guī)行為的概率。
（四）提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)
國有房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作和稅收籌劃工作都是由財(cái)務(wù)人員直接負(fù)責(zé)的，因此，稅收籌劃和財(cái)務(wù)管理的有效性都與財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)有著密切的聯(lián)系。首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)在人才招錄環(huán)節(jié)，應(yīng)該嚴(yán)格把控招聘的質(zhì)量關(guān)，選擇那些既具備過硬的財(cái)務(wù)理論知識(shí)，同時(shí)又具備豐富稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)的人才。其次，企業(yè)要督促財(cái)務(wù)人員積極學(xué)習(xí)。一方面，財(cái)務(wù)管理人員要樹立終身學(xué)習(xí)的意識(shí)，提前做好財(cái)務(wù)決策的知識(shí)儲(chǔ)備。同時(shí)，還要積極學(xué)習(xí)有關(guān)的稅務(wù)知識(shí)，提高稅務(wù)籌劃的能力。另一方面，由于國家的稅收政策處在發(fā)展和變化當(dāng)中，財(cái)務(wù)人員必須及時(shí)關(guān)注國家的稅收政策，并能夠根據(jù)稅收政策做出財(cái)務(wù)方面的迅速反應(yīng)。最后，財(cái)務(wù)管理人員要提升道德修養(yǎng)，遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法律法規(guī)，確保稅務(wù)籌劃工作在法律的框架內(nèi)進(jìn)行。除此之外，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該將財(cái)務(wù)人員的稅收籌劃工作納入績效考核體系中，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，起到良好的激勵(lì)作用。
結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收種類較多，稅負(fù)較高，因此房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面存在很大的空間。稅收籌劃的本質(zhì)是在法律規(guī)范范圍內(nèi)合理地減少企業(yè)稅負(fù)，延遲納稅時(shí)間。而稅收籌劃和財(cái)務(wù)管理之間具有密切的聯(lián)系，二者是相互依存、相互統(tǒng)一的。稅收籌劃可以推動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升，而財(cái)務(wù)管理水平的提升，又可以提高稅收籌劃的有效性。文章對(duì)財(cái)務(wù)管理和稅收籌劃的概念進(jìn)行了介紹，并且分析了二者之間的關(guān)系，進(jìn)而介紹了國有房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要手段，最后，從多個(gè)角度提出了提高國有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的策略。
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關(guān)鍵詞：土地增值稅；征管；問題；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）015-000-02
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。開展土地增值稅征收能夠有效規(guī)范土地交易市場的交易規(guī)則、促進(jìn)土地增值收益的有效調(diào)節(jié)。土地增值稅涉及的征收資金巨大、帶來的影響很大、測試專業(yè)性很強(qiáng)、采用的技術(shù)十分復(fù)雜，對(duì)國家和人民的利益影響深遠(yuǎn)。近年來，由于土地交易市場環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)市場中的規(guī)則偏離愈演愈烈，以調(diào)控樓市、抑制炒賣、規(guī)范市場交易為初衷的土地增值稅征收也已經(jīng)逐漸喪失了這些功能，為改變這種局勢，必須對(duì)土地增值稅征管中存在的問題進(jìn)行切實(shí)分析，找出引發(fā)問題的根源，并加以解決，才能夠還土地、房地產(chǎn)交易市場一個(gè)規(guī)范、健康的環(huán)境。
一、土地增值稅收征管中存在的問題
1.預(yù)征率相對(duì)低下，預(yù)征稅入庫金額所占比重較大。由于很長時(shí)間內(nèi)我國的土地增值稅都實(shí)行簡易的預(yù)征方式，導(dǎo)致在征收總金額構(gòu)成中預(yù)收金額所占比重最高，在此以2012年北京市西城區(qū)和桂林市永?？h的土地增值稅征管為例，通過預(yù)征方式獲得的金額占累計(jì)入庫金額比重的72%，通過清算獲得的累計(jì)入庫金額占2%，核定征收實(shí)現(xiàn)的累計(jì)入庫金額占20%，稽查查補(bǔ)帶來的入庫金額為6%；而2010年桂林市永?？h通過預(yù)征方式獲得的金額占累計(jì)入庫金額比重的85%，通過清算獲得的累計(jì)入庫金額占9%，核定征收實(shí)現(xiàn)的累計(jì)入庫金額占3%，稽查查補(bǔ)帶來的入庫金額為3%。
2.土地增值稅征管清算不夠準(zhǔn)確。土地增值稅收征管的清算技術(shù)相對(duì)較復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)商調(diào)節(jié)稅基的手段多樣化。鑒于我國的土地增值稅的對(duì)象規(guī)定，很多納稅人都是通過收入的少計(jì)入和開發(fā)成本的虛增來降低部分征稅數(shù)額甚至是逃避征稅。
3.房地產(chǎn)商長期將土地增值稅掛于賬上，稅款清繳不及時(shí)。部分房地產(chǎn)商為了延遲繳稅或者逃避繳稅，經(jīng)常長期將土地增值稅掛于賬上，不及時(shí)進(jìn)行稅款的清繳，這也是房地產(chǎn)商遲遲不交土地增值稅導(dǎo)致未交土地增值稅金額較大的原因。
4.稅務(wù)部門對(duì)土地增值稅征管不到位。稅務(wù)部門在土地增值稅征管過程中還存在一些工作能力和質(zhì)量上的問題，包括在稅務(wù)征收、管理、申報(bào)、交納、清算以及稽查等環(huán)節(jié)上缺乏細(xì)致的調(diào)查研究，部分土地增值稅征管人員辦公手段缺乏規(guī)范化，土地增值稅征管工作的盲目開展等。
5.征納稅雙方的征納稅意識(shí)亟待提升。鑒于近幾年在土地增值征管中存在的許多客觀情況，普遍上納稅人和征稅方對(duì)土地增值稅征收所涉及的各種計(jì)算方法不是很了解，對(duì)計(jì)算方法的生疏就導(dǎo)致該稅種的征收過程中出現(xiàn)很多不便。再加上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身就存在多樣化的形式，征納稅雙方難免會(huì)存在些畏難情緒。征納稅雙方的征納稅意識(shí)之淡薄，可以體現(xiàn)在納稅人有時(shí)會(huì)把預(yù)征土地增值稅理解成最終的征稅數(shù)額，這都是導(dǎo)致土地增值稅征管工作受到阻礙的原因。
二、加強(qiáng)土地增值稅征管工作的應(yīng)對(duì)措施
1.針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收費(fèi)用進(jìn)行清理整頓。曾有相關(guān)專家指出，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收費(fèi)用進(jìn)行清理整頓，能夠促進(jìn)財(cái)稅改革的深化?？梢詫⑼恋卦鲋刀悺⒎康禺a(chǎn)稅以及附著在這些稅務(wù)上的其他費(fèi)用并入正在搞試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅種中，通過財(cái)產(chǎn)稅的形式開展征稅。如果只在房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行土地增值稅的計(jì)證，在開展房產(chǎn)稅稅基評(píng)估時(shí)就要注意避免重復(fù)計(jì)征該稅種。
2.根據(jù)銷售進(jìn)度的不同，增加土地增值稅的繳納檔位。首先要對(duì)現(xiàn)有的土地增值稅征管清算規(guī)則的合理性和科學(xué)性進(jìn)行重新審視，確定是否存在需要細(xì)化、改善的地方。稅務(wù)征收機(jī)構(gòu)也可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的進(jìn)度來征收相應(yīng)的土地增值稅，防止房地產(chǎn)企業(yè)長期拖欠土地增值稅。例如，如果房地產(chǎn)商已經(jīng)賣出了一半的房子，就應(yīng)當(dāng)在這個(gè)檔位設(shè)立一個(gè)繳稅比例。若一直等到房子全部銷售再進(jìn)行清算，“欠繳”的行為就會(huì)更加猖狂。
3.合理降低邊際稅率的征收。根據(jù)我國土地增值稅征管的規(guī)定，超過200%的部分要征收60%的稅率，確實(shí)相對(duì)較高。尤其是對(duì)部分品牌、高科技和其他無形資產(chǎn)都造成了超負(fù)荷的征稅負(fù)擔(dān)，對(duì)這些企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展是十分不公平的。除此之外，由于我國地域?qū)拸V，地區(qū)差異性大，可以效仿土地使用稅的做法，大致的征稅范圍由國家統(tǒng)一規(guī)定和，可由地方政府根據(jù)自身情況適當(dāng)調(diào)整當(dāng)?shù)剡呺H稅率的征收，凸顯土地增值稅征管的合理化、人性化。
4.建立健全土地增值稅征管考核機(jī)制。健全土地增值稅征管工作中的目標(biāo)責(zé)任制，是保障土地增值稅征管規(guī)范化的有效手段。面對(duì)現(xiàn)階段土地增值稅征管中稅收人員素質(zhì)參次不齊、征稅環(huán)境復(fù)雜不規(guī)范的情況，稅務(wù)征管部門應(yīng)當(dāng)在日常的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上制定出完善的土地增值稅征管考核機(jī)制，要注重考核的合理性、科學(xué)性和針對(duì)性。對(duì)開展征稅業(yè)務(wù)的工作人員進(jìn)行能力和素質(zhì)上的考核，并將此制度作為征稅人員的重點(diǎn)考核方面，關(guān)注稅收檢查反饋情況，形成互動(dòng)、高效的稅收征管機(jī)制。
5.積極開展土地增值稅評(píng)估工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)主要有：一是經(jīng)營方式靈活，既有銷售收入、預(yù)售收入、又有出租等收入，二是成本項(xiàng)目復(fù)雜，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，三是涉稅金額較大，一項(xiàng)銷售收入從幾十萬到幾百萬甚至上千萬。日常稅收監(jiān)控難以對(duì)土地增值稅申報(bào)的真實(shí)性做出準(zhǔn)確判斷。因此，要選配綜合素質(zhì)較高的評(píng)估人員開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅專項(xiàng)評(píng)估，確保土地增值稅納稅評(píng)估工作落到實(shí)處。
6.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督，適當(dāng)改進(jìn)稅收征管手段。首先要加強(qiáng)房地產(chǎn)和政府職能的有效結(jié)合，實(shí)現(xiàn)政府與房地產(chǎn)企業(yè)涉稅信息的共享，房地產(chǎn)開發(fā)必須首先通過政府的所有監(jiān)察、審核環(huán)節(jié)，稅務(wù)機(jī)關(guān)則要承擔(dān)起土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等責(zé)任。與房地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)刻保持聯(lián)系，全程跟蹤、監(jiān)督房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，獲取房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的所有資料，保障信息的真實(shí)性。全方位防止房地產(chǎn)企業(yè)超范圍享受稅收優(yōu)惠、偷稅、漏稅等情況的出現(xiàn)。
三、結(jié)語
綜上所述，土地增值稅征管工作是我國財(cái)政稅收的重要組成部分，對(duì)國家和人民的利益有重大、深遠(yuǎn)的影響。在房地產(chǎn)交易市場日益復(fù)雜化的今天，面對(duì)緊張的土地市場局勢，必須加強(qiáng)土地增值稅征管工作，切實(shí)挖掘土地增值稅征管中存在的問題，進(jìn)一步審視導(dǎo)致這些問題的原因，根據(jù)實(shí)際的財(cái)政政策，對(duì)土地增值稅征管工作進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，促進(jìn)土地增值稅征管的順利開展，幫助房地產(chǎn)交易市場恢復(fù)井然有序的市場環(huán)境，促進(jìn)我國財(cái)政稅收工作質(zhì)量、效率的提升。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：土地增值稅 規(guī)劃 節(jié)點(diǎn)
土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理地增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。
改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)，如在銷售過程中當(dāng)增值率略高于兩級(jí)稅率檔次交界的增值率時(shí)，可通過適當(dāng)降低價(jià)格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)二是增加扣除額，主要是通過加大投人來提高市場竟?fàn)幜θ缂哟蠊才涮自O(shè)施投人，改善小區(qū)環(huán)境，提高房屋質(zhì)量；調(diào)控土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，杜絕違法虛開材料發(fā)票、建安發(fā)票、虛構(gòu)零星工程項(xiàng)目和工程量等行為。
一、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品
多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營）等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列人收人，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這標(biāo)志著長期持有物業(yè)，開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。
房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際情況來進(jìn)行相應(yīng)的策劃，降低土地增值稅的稅負(fù)或合理延遲土地增值稅的納稅時(shí)間。
首先，將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠據(jù)了解，有的公司可能討劃將一些項(xiàng)目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收人，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值二這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃和現(xiàn)實(shí)，不賣改自用、自營，這種情況在實(shí)際工作中可行性并不很強(qiáng)。
其次，要從延緩繳納土地增值稅的時(shí)間上考慮，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩繳納土地增值稅所獲得的資金時(shí)間價(jià)值，也要預(yù)測資金的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，同時(shí)應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時(shí)的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。
二、利用預(yù)提費(fèi)用的稅前扣除政策
稅法允許三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用預(yù)提時(shí)依法在所得稅前扣除的規(guī)定對(duì)納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機(jī)械性規(guī)定。除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本：第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用〕此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金等物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。但土地增值稅清算時(shí)，不允許扣除任何預(yù)提費(fèi)用，所有扣除項(xiàng)目必須提供發(fā)票或合法憑據(jù)。
三、地下停車場作為公共配套設(shè)施處理
當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在地下車庫時(shí)，地下室車位面積能否計(jì)人可售面積？實(shí)際中對(duì)此尚存有不同看法。有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定，地下車庫應(yīng)計(jì)人可售面積，并且該項(xiàng)地下室成本并不能全部一次性結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而是進(jìn)人計(jì)算可售面積時(shí)單位工程成本的總成本，當(dāng)期實(shí)際銷售車位面積計(jì)人己售面積，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，與當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的車位銷作收人形成配比。
企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。而利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，則作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
四、利用稅收優(yōu)惠政策納稅籌劃
隨著社會(huì)的發(fā)展，城市的現(xiàn)代化，酒店及酒店式公寓、寫字樓的業(yè)態(tài)開發(fā)越來越多，整體銷售，資金回籠快，是開發(fā)商最希望采用的銷售方式。這樣就需要一個(gè)包括前期在內(nèi)的整體納稅籌劃。
例如：某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級(jí)酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本20億元，售價(jià)28億元。按規(guī)定，此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計(jì)算過程略）。稅法規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。依據(jù)上述規(guī)定，如果企業(yè)先投資成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。
五、結(jié)束語
隨著社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，稅收的各項(xiàng)法律法規(guī)日益完善，政府也加大對(duì)企業(yè)的稅收的宏觀調(diào)控，財(cái)政部門的執(zhí)法力度也會(huì)越來越強(qiáng)，這些客觀因素要求企業(yè)開發(fā)商形成迫納稅籌劃的意識(shí)，切實(shí)落實(shí)好稅收籌劃工作，不但能夠提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，還可以進(jìn)一步促進(jìn)稅制的完善，填補(bǔ)稅法漏洞和缺陷，令稅務(wù)工作和納稅籌劃進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。
參考文獻(xiàn)：
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一、選擇開發(fā)方式
房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合適的建房方式來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)：
1.合作建房，稅法規(guī)定對(duì)于合作建房建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。比如A單位想購買整棟樓房用于辦公，可以同房地產(chǎn)企業(yè)以合作建房的方式立項(xiàng)，建好后可按比例分配房屋，這部分按比例分得的房屋只用繳納營業(yè)稅不用繳納土地增值稅，大大減少了稅負(fù)。
2.代建方式，稅法規(guī)定代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，向用戶收取代建費(fèi)的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。但應(yīng)注意要滿足以下三個(gè)條件：一是委托建房人必須能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得墊付房屋建設(shè)資金；三是必須將建筑安裝企業(yè)開具的建筑安裝發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷售繳納土地增值稅。
需要注意的是在運(yùn)用開發(fā)方式進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要隨時(shí)關(guān)注國家稅務(wù)的政策變化，如在2006年以前很多房地產(chǎn)企業(yè)采用以房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資或聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資，聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。”但在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)），新文件第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。這就堵住了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營來避免繳納相應(yīng)的土地增值稅。所以要及時(shí)掌握最新的稅法政策才能做出有效的納稅籌劃。
二、充分利用國家稅收優(yōu)惠政策
國家對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售有免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。只要項(xiàng)目的增值額未超過允許扣除項(xiàng)目金額的20%，按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定可免征土地增值稅。這項(xiàng)優(yōu)惠政策也說明了國家對(duì)土地增值稅的政策導(dǎo)向是要開發(fā)商把增值額控制在合理的水平。企業(yè)應(yīng)充分利用這個(gè)優(yōu)惠政策，將增值額控制在這個(gè)范圍內(nèi)。可以從兩個(gè)方面來控制增值額：一是控制扣除項(xiàng)目金額，要注意對(duì)發(fā)生的開發(fā)成本費(fèi)用一定要取得合法的稅務(wù)憑證，才能在計(jì)算扣除額時(shí)允許扣減。二是控制房屋銷售價(jià)格，并不是收入越多利潤越大，有時(shí)通過適當(dāng)降低價(jià)格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)?？梢酝ㄟ^事先測算，來制定最佳銷售價(jià)格。合理的定價(jià)才能使企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)利潤。
三、選擇銷售方式
1.開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租，可免交土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行住宅項(xiàng)目開發(fā)通常都帶有商鋪。而商鋪這部分成本比普通住宅不會(huì)高很多，而銷售價(jià)格卻多幾倍。使其增值額基本都超過200%，按規(guī)定這部分要按高達(dá)60%的稅率繳納。所以如果不是急等資金回籠的情況，可將這部分房屋轉(zhuǎn)為用于出租的資產(chǎn)，避免因繳納高額的土地增值稅而稀釋了利潤。依據(jù)是國家稅務(wù)總局了《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號(hào)）規(guī)定，自2008年1月1日起，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不用繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。國家稅務(wù)總局在2009年出臺(tái)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）也證實(shí)了這一點(diǎn)。
