時(shí)間：2023-10-15 10:08:03
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法定代表人：李維鼎，該公司董事長。
委托人：滕建國，上海市國和律師事務(wù)所律師。
委托人：徐富榮，上海市國和律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：上海市房屋土地資源管理局，住所地：上海市嶗山西路201號。
法定代表人：蔡育天，該局局長。
委托人：陸銀華，上海市虹口區(qū)房屋土地管理局副局長。
委托人：蔣榮，上海市虹口區(qū)人民政府法制辦公室副主任。
上訴人上海虹城房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱虹城公司）為與被上訴人上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱上海房地局）土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服上海市高級人民法院（2000）滬高民初字第5號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：1992年6月8日，中美聯(lián)合信托公司（以下簡稱信托公司）、上海新城房產(chǎn)企業(yè)公司（以下簡稱新城公司）、上海市虹口區(qū)房屋綜合開發(fā)經(jīng)營公司（以下簡稱開發(fā)公司）與上海房地局簽訂滬土（1992）出讓合同第13號《上海市土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱A地塊出讓合同）約定：信托公司、新城公司、開發(fā)公司以4，205，800美元的土地使用權(quán)出讓金獲得上海市吳淞路31號街坊A地塊的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司與開發(fā)公司經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T批準(zhǔn)投資組成合資企業(yè)虹城公司，上述A地塊土地使用權(quán)即轉(zhuǎn)為虹城公司。1994年9月10日，虹城公司與上海房地局又簽訂滬土（1994）出讓合同第75號《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱B地塊出讓合同）約定：虹城公司取得上海市吳淞路31號街坊B地塊的土地使用權(quán)；虹城公司如不按與上海市虹口區(qū)人民政府（以下簡稱虹口區(qū)政府）簽訂的《委托拆遷和市政配套合同》支付費(fèi)用，上海房地局有權(quán)解除本出讓合同，已付的土地出讓金不予退還。同日，虹城公司與上海房地局簽訂《A地塊出讓合同備忘錄》載明：雙方同意將A地塊的土地使用權(quán)期限延長至2043年10月8日止，與B地塊土地使用權(quán)期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分別與案外人虹口區(qū)政府簽訂《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《委托拆遷和市政配套合同》，約定了虹口區(qū)政府的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷費(fèi)用數(shù)額及違約責(zé)任等事宜。在虹城公司與虹口區(qū)政府履行上述合同、協(xié)議過程中，虹城公司發(fā)現(xiàn)受讓的地塊存在民防工程。
1996年10月，虹城公司以虹口區(qū)政府違反《委托拆遷和市政配套合同》、《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定的拆遷期限、且在拆遷過程中發(fā)現(xiàn)該受讓的土地存在民防工程為由，向上海市高級人民法院提起訴訟，請求判令依法解除拆遷合同，由虹口區(qū)政府返還其支付的動遷費(fèi)，并支付違約金、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)及A地塊土地使用年限減少等損失。上海市高級人民法院于1998年9月18日以（1996）滬高民初字第15號民事判決書判決：一、虹城公司與虹口區(qū)政府之間有關(guān)上海市吳淞路31號街坊B地塊的《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)合同》有效，繼續(xù)履行；二、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元；三、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)賠償虹城公司受讓的A地塊土地使用年限減少損失130，146.91美元；四、虹城公司的其它訴訟請求不予支持；五、虹城公司于判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動遷費(fèi)7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判決生效之日止以7，170，505美元為總值按每日萬分之三給付滯納金。虹城公司對該判決不服，向本院提起上訴，并申請追加上海房地局為該案第三人。本院于1999年10月11日作出（1998）民終字第161號民事判決認(rèn)定，虹城公司在二審期間申請追加上海房地局作為第三人參加訴訟，實(shí)際是對雙方簽訂的土地出讓合同有爭議，屬于另一個(gè)性質(zhì)的法律關(guān)系，不屬本案第三人。由于虹口區(qū)政府并非在合同約定的14個(gè)月內(nèi)完成拆遷，虹城公司根據(jù)不安抗辯和同時(shí)履行抗辯的原則，有權(quán)遲延付款。在虹城公司訴訟后，虹口區(qū)政府在一審法院開庭時(shí)才主張已經(jīng)完成拆遷，且雙方對拆遷范圍存在爭議，因此，在法院沒有作出判決上的認(rèn)定前，不能以開庭日作為已經(jīng)履行的日期，應(yīng)當(dāng)以法院判決生效的日期作為虹城公司付款的日期，一審法院判決虹城公司自1997年6月17日至判決生效之日止以7，170，505美元為總值每日按萬分之三給付滯納金，缺乏依據(jù)，依法應(yīng)當(dāng)糾正。據(jù)此判決：一、維持上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)。二、變更上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第五項(xiàng)為：虹城公司于本判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動遷費(fèi)7，170，505美元。
2000年9月11日，虹城公司依據(jù)本院（1998）民終字第161號民事判決認(rèn)定的事實(shí)，以上海房地局沒有告知其出讓的土地上存在民防工程，違反了誠實(shí)信用原則為由提起訴訟，請求依法判令解除其與上海房地局簽訂的B地塊出讓合同；由上海房地局返還其土地出讓金，并賠償其拆遷的經(jīng)濟(jì)損失。上海房地局則提供了由虹城公司1995年1月12日、同年9月6日簽收的虹口區(qū)民防辦發(fā)出的《停止施工通知書》及《上海市民防工程管理辦法》的復(fù)印件，以此證據(jù)證明虹城公司的起訴已經(jīng)超過訴訟時(shí)效。
另查明：根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第七條、1993年6月15日起施行的《上海市民防工程管理辦法》第十七條、1997年1月1日起施行的《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》第十五條的規(guī)定，民防工程的產(chǎn)籍檔案由市或區(qū)民防部門管理，房地產(chǎn)權(quán)籍檔案由市或區(qū)房地局管理；上海房地局在與受讓人簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)對出讓的土地自然狀況包括地表下的設(shè)施情況告知受讓人，以保證其出讓的土地不存在瑕疵。另據(jù)虹口區(qū)民防工程管理所檔案卡記載：虹城公司受讓的A地塊有一處建筑面積69平方米的民防工程；B地塊分別有建筑面積76平方米及建筑面積42平方米的民防工程，其三處民防工程合計(jì)為建筑面積118平方米。上海房地局在與虹城公司簽訂《A地塊出讓合同》、《B地塊出讓合同》時(shí)，未履行告知出讓土地現(xiàn)狀的義務(wù)。虹城公司亦沒有向有關(guān)行政部門辦理拆除民防工程的審批手續(xù)，其受讓的A、B地塊未實(shí)際開發(fā)建設(shè)。
一審訴訟期間，一審法院委托上海公信中南會計(jì)師事務(wù)所有限公司（以下簡稱中南會計(jì)師事務(wù)所）對A、B地塊118平方米民防工程的拆除費(fèi)用進(jìn)行了評估，結(jié)論為：拆除A、B地塊118平方米民防工程的費(fèi)用為49，511.98元。
一審法院審理認(rèn)為：上海房地局代表國家以合同形式將訟爭國有土地使用權(quán)出讓給虹城公司，雙方因土地使用權(quán)出讓合同權(quán)利義務(wù)履行而發(fā)生的糾紛，屬于平等主體間的民事糾紛，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。上海房地局就虹城公司訴訟已超過時(shí)效所提供的證據(jù)為復(fù)印件，依法不能作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)；即便上海房地局提供的虹口區(qū)民防辦談話通知書能證明虹城公司已于1995年1月12日知悉訟爭地塊下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出質(zhì)疑，因此，上海房地局認(rèn)為虹城公司起訴已過訴訟時(shí)效的理由不能成立。可認(rèn)定上海房地局出讓給虹城公司的地塊是有瑕疵的，對此，依法應(yīng)由上海房地局承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。已生效的最高人民法院（1998）民終字第161號民事判決，可以確認(rèn)虹城公司與虹口區(qū)政府之間的《拆遷合同》等有效，并繼續(xù)履行。而《拆遷合同》又是本案B地塊出讓合同解除與否的前提，且虹城公司關(guān)于解除本案訟爭合同的主張，不符合法律規(guī)定的解除條件，因此，對虹城公司請求解除B地塊土地使用權(quán)出讓合同及返還土地出讓金的請求，不予支持。對虹城公司提出的賠償經(jīng)濟(jì)損失的主張，因民防工程拆除費(fèi)用為49，511.98元，應(yīng)由上海房地局承擔(dān)。已生效的民事判決書確認(rèn)虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發(fā)工作閑置的原因之一，虹城公司亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用權(quán)又是有價(jià)值的，故可延長土地使用權(quán)年限來折價(jià)賠償。據(jù)此判決：一、延長虹城公司受讓取得的A、B地塊的土地使用權(quán)使用年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年；二、上海房地局賠償虹城公司民防工程拆除費(fèi)用49，511.98元；三、虹城公司的其他訴訟請求不予支持。案件受理費(fèi)571，410.30元，由虹城公司負(fù)擔(dān)71410.32元，由上海房地局負(fù)擔(dān)500，000元；評估費(fèi)3000元，由上海房地局負(fù)擔(dān)。
虹城公司不服一審法院判決，向本院提起上訴稱：上海房地局出讓的A、B地塊存在民防工程，致使其不能達(dá)到簽訂土地出讓合同預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益，上海房地局應(yīng)當(dāng)賠償土地出讓金、拆遷費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及利息等經(jīng)濟(jì)損失；中南會計(jì)師事務(wù)所對其受讓的A、B地塊拆除民防工程費(fèi)用評估為49，511.98元，并非實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，該費(fèi)用的數(shù)額應(yīng)當(dāng)以實(shí)際拆除所發(fā)生的費(fèi)用損失為依據(jù)。為此，請求二審法院撤銷一審法院判決，依法予以改判。上海房地局答辯同意一審法院判決，請求二審法院予以維持，駁回虹城公司的上訴請求。
本院審理認(rèn)為：虹城公司依據(jù)與上海房地局簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》的約定，繳納的土地出讓金已經(jīng)列入國家財(cái)政預(yù)算，用于城市建設(shè)和土地開發(fā)，上海房地局依約交付了出讓的A、B地塊，且虹城公司對一審法院判決駁回其解除土地出讓合同的主張及以延長虹城公司受讓的A、B地塊土地使用權(quán)年限作為虹城公司使用土地年限減少的損失之判項(xiàng)沒有提起上訴，因此，虹城公司上訴主張上海房地局賠償其土地出讓金及利息，依據(jù)不足，本院不予支持。上海房地局與虹城公司之間不存在拆遷補(bǔ)償?shù)姆申P(guān)系，在虹城公司與虹口區(qū)政府之間履行《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費(fèi)的合同》中，由于虹口區(qū)政府對B地塊逾期拆遷，導(dǎo)致虹城公司已經(jīng)受讓的A地塊延期開發(fā)建設(shè)，為此，本院（1998）民終字第161號民事判決已經(jīng)判令虹口區(qū)政府償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元，賠償虹城公司A地塊土地使用年限減少的損失130，146.91美元。虹城公司與虹口區(qū)政府之間的拆遷合同合法有效，已經(jīng)履行，因此，虹城公司主張上海房地局支付其拆遷費(fèi)及利息損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》及《上海市民防工程管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，民防工程系防空設(shè)施，不得擅自拆除。拆除民防工程必須由用地單位提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可拆除。虹城公司至今尚未向有關(guān)民防部門提出拆除民防工程的申請，該工程項(xiàng)目用地至今亦尚未開發(fā)建設(shè)，且本院（1998）民終字第161號民事判決已經(jīng)認(rèn)定：“虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約”，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發(fā)工作閑置的原因之一。虹城公司主張上海房地局賠償工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程款等費(fèi)用，事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)不足，本院不予采納。因虹城公司沒有辦理拆除民防工程的報(bào)批手續(xù)，民防工程尚未實(shí)際拆除，一審法院委托中南會計(jì)事務(wù)所對該民防工程的評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)作為上海房地局支付虹城公司拆除民防工程費(fèi)用的依據(jù)，虹城公司以中南會計(jì)師事務(wù)所評估非實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為由主張上海房地局再行支付民防工程的拆除費(fèi)用，沒有事實(shí)根據(jù)。一審法院根據(jù)上海房地局在履行雙方簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》中，沒有將虹城公司受讓的土地存在民防工程的現(xiàn)狀告知虹城公司的違約事實(shí)，判決由上海房地局賠償虹城公司受讓取得的A、B地塊使用權(quán)年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年，上海房地局已經(jīng)承擔(dān)了相應(yīng)的違約責(zé)任，虹城公司沒有舉證證明其他實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生的事實(shí)，本院不予認(rèn)定。綜上，一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，市局決定從2001年1月至4月底，在全市開展中介服務(wù)行業(yè)專項(xiàng)執(zhí)法檢查工作，工作重點(diǎn)是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，查處違規(guī)違法行為?，F(xiàn)提出如下實(shí)施意見：
一、指導(dǎo)思想和目標(biāo)
按照黨的十五屆五中全會和市委七屆七次全會關(guān)于進(jìn)一步開放市場，規(guī)范有序的市場體系的要求，依照房地產(chǎn)中介服務(wù)的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，集中力量在一段時(shí)間內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)執(zhí)法檢查。加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，發(fā)展和規(guī)范本市的房地產(chǎn)市場，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)市政府提出的2001年房地產(chǎn)業(yè)的“六個(gè)到位”的實(shí)現(xiàn)，推進(jìn)上海房地產(chǎn)業(yè)成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。
專項(xiàng)執(zhí)法檢查的階段性目標(biāo)是：依法查處房地產(chǎn)中介服務(wù)中的違法違規(guī)行為，整治一些嚴(yán)重違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范有序。
二、專項(xiàng)執(zhí)法檢查的范圍和內(nèi)容
專項(xiàng)執(zhí)法檢查的范圍，主要是發(fā)生在2000年1月1日之后的中介服務(wù)業(yè)（特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)）中的違規(guī)情況。包括被舉報(bào)、揭發(fā)的，發(fā)生在2000年1月1日之前，性質(zhì)嚴(yán)重，尚未改正的違規(guī)行為的追查。
執(zhí)法檢查的主要內(nèi)容：
（一）違反房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)業(yè)資格管理規(guī)定的行為。主要包括：
1．從業(yè)人員未取得執(zhí)業(yè)資格證書的；
2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按規(guī)定向房地產(chǎn)主管部門備案的。
（二）從事成套獨(dú)用使用權(quán)房買賣的；
（三）采取弄虛作假損害當(dāng)事人合法權(quán)益的；
（四）未取得工商登記、擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的。
三、專項(xiàng)執(zhí)法檢查的方法
（一）加強(qiáng)內(nèi)外協(xié)調(diào)配合。市局和市工商局加強(qiáng)聯(lián)系和合作，各區(qū)縣房地局要主動和各區(qū)縣工商局聯(lián)系，聯(lián)手整治房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)中的違法違規(guī)行為。各區(qū)縣房地局執(zhí)法監(jiān)察部門還要加強(qiáng)和房地產(chǎn)市場主管部門的聯(lián)系，共同抓好這次專項(xiàng)執(zhí)法檢查工作。
（二）要充分發(fā)揮房地辦事處的作用。房地辦事處是房地資源行政主管部門執(zhí)法監(jiān)察的一支基本隊(duì)伍，也是這次專項(xiàng)執(zhí)法檢查的重要力量，要充分發(fā)揮房地辦事處在執(zhí)法檢查、協(xié)助辦案、督促整改等方面的作用。
（三）采用對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部檢查、門市部現(xiàn)場檢查和以舉報(bào)揭發(fā)的案件為線索等多種形式進(jìn)行檢查。主要查工商登記、查備案資料、查執(zhí)業(yè)資格、查合同文書、查業(yè)務(wù)臺帳、查經(jīng)營憑證、查舉報(bào)案件。對違法違規(guī)行為的處理，要求證據(jù)確鑿，適用法律法規(guī)和規(guī)章正確，符合法定程序。
（四）專項(xiàng)執(zhí)法檢查要同年檢工作結(jié)合起來。執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違法違規(guī)的經(jīng)紀(jì)公司情況要及時(shí)與市場主管部門聯(lián)系，為經(jīng)紀(jì)公司的年檢提供相關(guān)資料。
（五）認(rèn)真抓好整改工作。整改工作是衡量專項(xiàng)執(zhí)法檢查階段性成效的重要標(biāo)志。要通過行政的、法律的手段和新聞輿論工具，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對違法違規(guī)行為進(jìn)行整改。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)制訂和完善規(guī)范服務(wù)的制度，防止新的違法違規(guī)行為的產(chǎn)生。
四、專項(xiàng)執(zhí)法檢查的步驟和要求
第一階段：培訓(xùn)動員、組織落實(shí)階段（1月上旬--1月中旬）
1．市局執(zhí)法部門會同市場處，并聽取工商等相關(guān)行政機(jī)關(guān)的意見，明確工作重點(diǎn)，制定實(shí)施計(jì)劃，并由市局執(zhí)法監(jiān)察部門組織區(qū)縣房地局專項(xiàng)執(zhí)法檢查人員進(jìn)行相關(guān)法律、法規(guī)的培訓(xùn)，統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。召開專項(xiàng)執(zhí)法檢查動員會，布置專項(xiàng)執(zhí)法工作。
2．各區(qū)縣房地局應(yīng)成立由局領(lǐng)導(dǎo)任組長，執(zhí)法監(jiān)察和市場管理部門負(fù)責(zé)人參加的專項(xiàng)執(zhí)法檢查領(lǐng)導(dǎo)小組，明確專項(xiàng)執(zhí)法檢查的具體主辦部門和負(fù)責(zé)人，名單報(bào)市局。
3．區(qū)縣房地局組織執(zhí)法部門和房地辦事處的同志進(jìn)行相關(guān)法律、法規(guī)的培訓(xùn)，成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，摸清本轄區(qū)內(nèi)中介服務(wù)公司的基本情況，根據(jù)市局的統(tǒng)一要求制訂具體工作計(jì)劃，召開本轄區(qū)內(nèi)房地辦事處和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人動員布置會。具體工作計(jì)劃要書面報(bào)市局。
本階段的工作要求：了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)狀，掌握相關(guān)法律、法規(guī)，統(tǒng)一認(rèn)識，落實(shí)組織，制訂計(jì)劃，明確任務(wù)，有計(jì)劃有步驟地開展工作。
第二階段：執(zhí)法檢查階段（1月中旬--3月中旬）
1．由市局執(zhí)法部門抽查全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，抽查率達(dá)到15％。
2．以區(qū)縣地局為重點(diǎn)對本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)公司進(jìn)行檢查。檢查率要達(dá)到85％。
本階段工作要求：認(rèn)真查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員中存在的違法違規(guī)行為，整治一批嚴(yán)重違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員。并結(jié)合檢查，發(fā)現(xiàn)一批依法經(jīng)紀(jì)，服務(wù)規(guī)范，業(yè)績顯著的優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
第三階段：動員整改階段（3月中旬--4月上旬）
1．在執(zhí)法檢查的基礎(chǔ)上，由各區(qū)縣局召開中介服務(wù)公司經(jīng)理會議，組織學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，提高自覺守法的意識。對存在違規(guī)行為的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要求制定有效的整改計(jì)劃，要明確整改內(nèi)容和整改期限，并報(bào)區(qū)縣房地局。
2．落實(shí)整改措施，標(biāo)本兼治，實(shí)事求是。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都要制定規(guī)范的服務(wù)制度，嚴(yán)格的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
本階段的工作要求：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要切實(shí)提高認(rèn)識，使整改落在實(shí)處，取得明顯的成效。
第四階段：總結(jié)階段（4月中旬--4月底）
近年來，本市房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，商品房銷售糾紛有所減少，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)訂過程中隨意“拗?jǐn)唷辟彿空哂喗?，侵害購房人合法?quán)益引起的糾紛仍比較突出，已成為當(dāng)前商品房銷售的主要矛盾，影響了房地產(chǎn)交易秩序。為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為，切實(shí)保障購房者的合法權(quán)益，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者通過訂立商品房預(yù)訂協(xié)議的方式確定買賣商品房意向的，開發(fā)企業(yè)必須取得商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證。
未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂或者以預(yù)約、認(rèn)購、定購等其他方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為。由房地產(chǎn)管理部門按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第五十條規(guī)定處罰。
二、商品房預(yù)訂，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者雙方應(yīng)簽訂書面預(yù)訂協(xié)議，預(yù)訂協(xié)議應(yīng)包括當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂房地產(chǎn)座落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、訂金數(shù)額及訂金處理辦法等內(nèi)容。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房價(jià)。
四、購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理。但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金：
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；
2．簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；
3．雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；
現(xiàn)就房地產(chǎn)抵押權(quán)變更登記有關(guān)問題通知如下：
建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條規(guī)定：“抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。”根據(jù)上述規(guī)定，對于已辦理抵押登記的房地產(chǎn)，抵押權(quán)人將其債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，到原登記部門辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)。由于抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得抵押人同意，因此，應(yīng)由抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓的第三人到原登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)。抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓的第三人辦理抵押權(quán)變更登記時(shí)應(yīng)提交下列文件：
1、抵押權(quán)人原持有的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證書；
2、抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓第三人的身份證明；
3、原抵押合同；
4、債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；
石景山區(qū)房地局：
你局“關(guān)于集體土地入股經(jīng)營如何辦理手續(xù)問題的請示”的來文收悉?，F(xiàn)就有關(guān)問題答復(fù)如下：
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十條、國務(wù)院《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》（國發(fā)〔1992〕61號）精神及北京市人民政府法制辦公室等四部門《關(guān)于郊區(qū)土地開發(fā)利用若干問題的暫行規(guī)定》（京政農(nóng)〔1993〕83號）的有關(guān)規(guī)定：“鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以以集體所有的土地資產(chǎn)作價(jià)入股，興辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但集體土地股份不得轉(zhuǎn)讓，并按國家有關(guān)政策交納土地使用費(fèi)（稅）?！?/p>
興辦內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，應(yīng)按北京市實(shí)施《中華人民共和國土地管理法》辦法第五章的有關(guān)規(guī)定辦理用地審批手續(xù)。經(jīng)依法批準(zhǔn)用地后，集體土地使用單位應(yīng)當(dāng)在接到有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地文件之日起三十日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件向當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)權(quán)屬登記部門申請集體土地使用權(quán)設(shè)定登記。待工程竣工驗(yàn)收后，再辦理集體土地使用權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。集體土地使用權(quán)登記發(fā)證程序與國有土地使用權(quán)登記發(fā)證程序相同。集體土地使用證應(yīng)發(fā)給具有法人資格的內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。集體土地所有證應(yīng)發(fā)給出地一方的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
各區(qū)、縣人民法院、各鐵路運(yùn)輸法院；各區(qū)、縣國土資源和房屋管理局：
為了維護(hù)我市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)執(zhí)行秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和我市有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就執(zhí)行案件中涉及房地產(chǎn)的有關(guān)問題提出如下處理意見：
一、人民法院對房屋、土地裁定查封或進(jìn)行實(shí)體處分前，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門查清該房屋所有權(quán)、土地所有權(quán)、使用權(quán)的權(quán)屬和他項(xiàng)權(quán)利的情況，以及國有土地使用權(quán)取得方式。人民法院可以派員、發(fā)函查詢。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)積極配合人民法院的協(xié)助執(zhí)行工作，在接到來函后10個(gè)工作日內(nèi)，將協(xié)助查詢的結(jié)果書面函復(fù)要求查詢的人民法院。
二、人民法院辦理協(xié)助執(zhí)行事宜的，應(yīng)當(dāng)先到房地產(chǎn)行政主管部門的辦公室辦理受理手續(xù)。房地產(chǎn)行政主管部門對人民法院的協(xié)助執(zhí)行工作，統(tǒng)一由辦公室登記受理，再轉(zhuǎn)有關(guān)部門辦理。
三、房屋、土地權(quán)屬的確認(rèn)，以房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利人在房地產(chǎn)行政主管部門的登記，或房地產(chǎn)行政主管部門提供的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。
預(yù)售商品房，以房地產(chǎn)主管部門的預(yù)售登記為準(zhǔn)。
四、人民法院在查封、解封和處分房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循房地合一的原則。
五、人民法院對房屋、土地進(jìn)行查封時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書和裁定書或生效的法律文書，協(xié)助執(zhí)行通知書應(yīng)當(dāng)載明被查封房屋、土地的權(quán)利人、權(quán)證號、坐落、部位、面積等。
人民法院辦案人員應(yīng)當(dāng)出示工作證、介紹信、執(zhí)行公務(wù)證等能證明身份的有效證件。
六、兩家以上人民法院對同一標(biāo)的房地產(chǎn)進(jìn)行查封的，以最先送達(dá)到房地產(chǎn)行政主管部門的有效法律文書為準(zhǔn)，辦理相關(guān)事宜。
七、人民法院對于案件執(zhí)行完畢或不需要執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)通知房地產(chǎn)行政主管部門，對未予執(zhí)行的房屋、土地解除查封。
八、有下列情形之一的，人民法院認(rèn)為確有必要采取控制性措施的，可以按第四條規(guī)定實(shí)行備案查封：
1．違法用地或違法建設(shè)的；
2．對所有權(quán)、使用權(quán)有爭議的房屋土地；
3．權(quán)利人尚未申請辦理所有權(quán)證、使用權(quán)證的房屋、土地；
4．房地產(chǎn)行政主管部門尚未完成確權(quán)的房屋、土地；
5．其他情形。
備案查封期間，房地產(chǎn)行政主管部門對上述房屋、土地可以確權(quán)，但不得辦理轉(zhuǎn)移、變更、抵押登記手續(xù)。房地產(chǎn)行政主管部門確權(quán)或處理上述房屋、土地后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)函告人民法院。對確權(quán)后所有權(quán)、使用權(quán)不屬于被執(zhí)行人所有的房屋、土地，人民法院應(yīng)當(dāng)解除備案查封。
九、人民法院對已經(jīng)依法抵押的集體土地使用權(quán)、未交足土地出讓金的土地使用權(quán)或者預(yù)售商品房進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)行政主管部門取得一致意見后再處分。
十、人民法院變價(jià)執(zhí)行房屋、土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
涉及地價(jià)款、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、集體土地征為國有土地的有關(guān)費(fèi)用的評估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)行政主管部門依法確認(rèn)。
涉案房地產(chǎn)的價(jià)格評估包括：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)（在建工程）的買賣、交換、贈與、析產(chǎn)、繼承、拍賣、以房地產(chǎn)抵債，房屋和土地使用權(quán)租賃，房屋裝修或改造以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
十一、人民法院以拍賣方式處分房屋、土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托依法設(shè)立的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對人民法院確定的拍賣底價(jià)保密。
十二、人民法院以變賣方式處分房屋、土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行變賣，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對人民法院確定的交易底價(jià)保密。
十三、經(jīng)人民法院準(zhǔn)許，由被執(zhí)行人自行變賣的房屋、土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)在變賣前，書面通知房地產(chǎn)主管部門，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院控制變賣價(jià)款。
十四、違法用地和違法建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，被執(zhí)行人補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，并補(bǔ)交稅費(fèi)及罰款后，人民法院可以處分。
十五、房地產(chǎn)行政主管部門協(xié)助人民法院執(zhí)行裁定和生效的其他法律文書，辦理房地產(chǎn)相關(guān)手續(xù)時(shí)，如一方當(dāng)事人拒絕配合，房地產(chǎn)行政主管部門仍應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行，辦理相關(guān)手續(xù)。
十六、房地產(chǎn)行政主管部門協(xié)助人民法院執(zhí)行生效的裁定和其他生效法律文書，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交回房地權(quán)屬證書；拒不交回的，房地產(chǎn)行政主管部門可以直接注銷其證書，并辦理新的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
十七、人民法院辦理訴前保全、訴訟保全的，參照本意見執(zhí)行。
十八、已被人民法院采取查封等控制性措施的房屋、土地，被執(zhí)行人隱瞞真實(shí)情況，或房地產(chǎn)行政主管部門在接到人民法院的查封、轉(zhuǎn)移裁定和協(xié)助執(zhí)行通知后，仍辦理抵押、租賃、轉(zhuǎn)讓等登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定其行為無效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關(guān)人員相應(yīng)的法律責(zé)任。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按人民法院的裁定撤銷不合法的抵押、租賃、轉(zhuǎn)讓等登記，并注銷所頒發(fā)的證件。
為準(zhǔn)確掌握全縣行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)數(shù)量和現(xiàn)狀，規(guī)范資產(chǎn)管理，防止資產(chǎn)流失，確保國有資產(chǎn)安全，依據(jù)《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》(財(cái)政部令第35號)、《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》(財(cái)政部令第36號)，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本方案。
一、目的意義
通過開展專項(xiàng)整治，著力解決當(dāng)前全縣行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)“重購建、輕管理”、資產(chǎn)底數(shù)不清、賬實(shí)不符、管理責(zé)任缺失、配置不合理、處置不規(guī)范、使用混亂、資產(chǎn)流失等突出問題，通過健全機(jī)制，強(qiáng)化管理，維護(hù)國有資產(chǎn)安全完整，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的合理配置和有效利用，更好地建立適應(yīng)當(dāng)前行政事業(yè)單位工作需要，服務(wù)全縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。
二、目標(biāo)任務(wù)
全面摸清行政事業(yè)單位家底，準(zhǔn)確掌握國有資產(chǎn)數(shù)量、分布及管理使用狀態(tài)，逐一建立資產(chǎn)臺賬，實(shí)行信息化管理，做到賬賬相符、賬實(shí)相符；理順管理關(guān)系，健全完善管理制度，明確管理使用責(zé)任，規(guī)范管理處置程序，確保國有資產(chǎn)安全完整和保值增值，為行政事業(yè)單位正常履職和促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供有力的資產(chǎn)保障。
三、工作重點(diǎn)
（一）開展國有資產(chǎn)清查建賬。按照“誰承擔(dān)管理維護(hù)職責(zé)由誰清查建賬”的原則，由各行政事業(yè)單位對其管理使用的資產(chǎn)進(jìn)行全面清查，建立資產(chǎn)臺賬，將相關(guān)信息錄入資產(chǎn)管理系統(tǒng)，確保資產(chǎn)信息全面、準(zhǔn)確和完整。
（二）規(guī)范國有資產(chǎn)管理使用。明確行政事業(yè)單位的國有資產(chǎn)管理主體責(zé)任，健全完善管理制度，優(yōu)化資產(chǎn)配置，盤活存量資產(chǎn)，規(guī)范資產(chǎn)處置，加強(qiáng)收入管理，全面提升資產(chǎn)管理水平。
四、清查范圍
本次主要清查行政事業(yè)單位土地、房屋及文物、文化遺址資產(chǎn)。
（一）土地、房屋清查建賬（牽頭單位：財(cái)政局），范圍包括：
1、各鎮(zhèn)（街道）政府機(jī)關(guān)土地、房屋使用情況（含歷次撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)后閑置的機(jī)關(guān)土地、房屋；由財(cái)政投資修建的村級辦公活動場所）。責(zé)任單位：各鎮(zhèn)（街道）
2、農(nóng)業(yè)系統(tǒng)土地、房屋使用情況（含基層獸醫(yī)站）。責(zé)任單位：農(nóng)業(yè)農(nóng)村局
3、林業(yè)系統(tǒng)土地、房屋使用情況（含五個(gè)國有林場辦公區(qū)、生活區(qū)、苗圃、林區(qū)管護(hù)站及木材檢查站、森林公安分局）。責(zé)任單位：林業(yè)局
4、教育系統(tǒng)土地、房屋使用情況（含各中小學(xué)校和教學(xué)點(diǎn)）。責(zé)任單位：教體局
5、衛(wèi)健系統(tǒng)土地、房屋使用情況（含各鎮(zhèn)衛(wèi)生院、計(jì)生站、原各工委衛(wèi)生所、由財(cái)政投資修建的村衛(wèi)生室）。責(zé)任單位：衛(wèi)生健局
6、文化和旅游系統(tǒng)土地、房屋使用情況（含各鎮(zhèn)文化站、縣電影院、張良廟文管所）。責(zé)任單位：文旅局
7、市場監(jiān)管系統(tǒng)土地、房屋使用情況（含各工商所、原質(zhì)監(jiān)局）。責(zé)任單位：市監(jiān)局
8、公安系統(tǒng)土地、房屋使用情況（含各基層派出所）。責(zé)任單位：公安局
9、民政系統(tǒng)土地、房屋使用情況（含各敬老院）。責(zé)任單位：民政局
10、水利系統(tǒng)土地、房屋使用情況（含自來水公司）。責(zé)任單位：水利局
11、住建系統(tǒng)土地、房屋使用情況（含污水處理廠、垃圾填埋場、垃圾收集站、市民休息站、綠化景觀節(jié)點(diǎn)）。責(zé)任單位：住建局
12、發(fā)改系統(tǒng)土地、房屋使用情況（含糧食系統(tǒng)下屬企業(yè)、糧站、原經(jīng)貿(mào)局管轄的國有企業(yè)）。責(zé)任單位：發(fā)改局
13、張良廟紫柏山風(fēng)景名勝區(qū)管委會系統(tǒng)土地、房屋使用情況（含文旅集團(tuán)及下屬公司、各旅游咨詢接待點(diǎn)）。責(zé)任單位：管委會
14、其他行政事業(yè)單位土地、房屋使用情況。責(zé)任單位：各行政事業(yè)單位
（二）文物、文化遺址清查建賬（牽頭單位：文旅局），范圍包括：
1、張良廟博物館內(nèi)的所有文物、遺址。責(zé)任單位：張良廟博物館
2、縣域內(nèi)歷史文化遺址和待定文物的紅色教育基地、紀(jì)念牌等。責(zé)任單位：各鎮(zhèn)（街道）、黨史辦
五、工作步驟
（一）前期準(zhǔn)備階段（10月12日—10月15日）：制定專項(xiàng)整治工作方案，明確工作任務(wù)、工作重點(diǎn)、清查范圍等內(nèi)容，進(jìn)行安排部署。
（二）清查建賬階段（10月16日—11月15日）：由各行政事業(yè)單位對其占有使用的土地、房屋和管理的文物、文化遺址進(jìn)行全面清查，必要時(shí)可委托社會中介機(jī)構(gòu)輔助清查。清查完成后，制作資產(chǎn)信息卡片，建立資產(chǎn)臺賬，在國有資產(chǎn)管理系統(tǒng)內(nèi)錄入相關(guān)信息，并將清查建賬情況書面報(bào)縣財(cái)政局。
（三）規(guī)范管理階段（11月16—11月30日）：由縣財(cái)政局負(fù)責(zé)修訂完善《留壩縣行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》《留壩縣行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)處置辦法》，健全完善管理制度，并印發(fā)執(zhí)行。對清查建賬中發(fā)現(xiàn)的問題，督促相關(guān)單位限期整改到位。
六、工作要求
（一）提高站位。各鎮(zhèn)（街道）、各部門單位要把本次專項(xiàng)整治與“不忘初心，牢記使命”主題教育緊密結(jié)合，充分認(rèn)識國有資產(chǎn)清查建賬和規(guī)范管理的重要意義，將其作為當(dāng)前一項(xiàng)政治任務(wù)，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化工作措施，精心安排部署，全力抓好落實(shí)，確保專項(xiàng)整治取得實(shí)實(shí)在在成效，達(dá)到預(yù)期效果。
（二）夯實(shí)責(zé)任。各鎮(zhèn)（街道）、各部門單位要切實(shí)履行好本單位國有資產(chǎn)的主體管理職責(zé)，主要領(lǐng)導(dǎo)是本次專項(xiàng)整治的第一責(zé)任人，要親自部署協(xié)調(diào)，組建專門機(jī)構(gòu)，落實(shí)專人負(fù)責(zé)，切實(shí)抓好本單位資產(chǎn)清查工作，按時(shí)完成工作任務(wù)。
